第四章 业主和业主大会第十七条 建立业主名册制度、业主名册，由业主委员会建立和管理，实施前期物业管理的物业、由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理,业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记、第十八条。物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力,选举,撤换业主委员会组成人员.监督业主委员会的工作、审议通过业主公约和业主委员会章程,决定选聘或解聘物业管理企业，决定有关业主利益和物业管理的重大事项、监督物业管理企业执行物业管理合同的情况,有关法律。法规规定的其他职权、第十九条.公有住宅出售建筑面积达到30,以上。或者新建商品住宅出售建筑面积达到50。以上.或者新建商品住宅入住率达到30 以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区。应当设立业主委员会、第二十条、开发建设单位,包括除商品房以外的其他产权单位，应以首任业主的身份.负责。或委托物业管理公司负责,成立业主大会筹备组.筹备召开首次业主大会,筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成 物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会,业主委员会成立后、业主大会由业主委员会负责召开、业主大会分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议每年至少召开1次、业主可以提议召开业主大会临时会议.业主大会临时会议的召开。应经有20,以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开,第二十一条、召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1。2以上通过.业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则。选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2,3以上通过 决定事项通过后应当在三日内 以书面形式在物业管理区域内予以公布 第二十二条。召开业主大会.可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开.如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况、经召集大会的组织向物业主管部门作出书面报告，取得物业主管部门的同意、业主大会也可以书面方式召开，第二十三条。在首次业主大会会议上的投票权数,实行住宅1套1票.非住宅房屋不超过100平方米有单独房屋所有权证的为1票 超过100平方米的,每超过100平方米计1票.超过部分不足100平方米的不计票 单个业主在业主大会会议上所持的投票权,不得超过全部投票权的30，首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定、第二十四条,业主身份以售房合同或产权登记证为准，业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的 可书面委托1人行使业主权利 第二十五条.开发建设单位未售出的空置房。由开发建设单位作为业主参加业主大会,投票权数的确定按本办法第二十三条的规定执行 第二十六条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织、业主委员会对业主大会负责.履行下列职责、召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况,草拟业主公约 业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同,并负责合同的履行、听取业主、使用人的意见和建议。监督物业管理企业的管理服务活动、审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告、监督及配合物业管理企业开展日常管理工作、第二十七条。首届业主委员会由首次业主大会选举产生.一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年 任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会,业主委员会成员可连选连任，经依法选举产生的业主委员会备案时、物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明 业主委员会应当依法刻制和使用印章，第二十八条,业主委员会可设置主任、副主任，主任.副主任在全体委员中选举产生,业主委员会委员数额.根据物业规模大小确定，建筑面积5万平方米以下的物业 业主委员会成员设5人.建筑面积5万平方米以上的.每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人 第二十九条、业主委员会候选人人选 由所在街道办、居委会征求有关各方意见后确定，也可由10名以上的业主联合提名候选人。但只能一次性推举一名，第三十条 业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数的委员出席。会议设会议记录制度,会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意，会议决定的事项应向全体业主公布。第三十一条、业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议,对全体业主具有约束力 业主公约和业主委员会章程不得与法律,法规和规章相抵触，第三十二条、业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件 对受让人或承租人具有同等约束力、转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内、将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业,