附录二.计算规则，一，计算建筑面积的范围 参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算 1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算。其建筑面积按建筑外墙勒脚以上的外围水平面积计算,单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积.2.高低联跨的单层建筑物、如需分别计算建筑面积、当高跨为边跨时。其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算,当高跨为中跨时。其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算,3,多层或高层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算 其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算、二层及二层以上按外墙外围水平面积计算.4。地下室、半地下室、地下车间、仓库。商店。地下指挥部等及相应出入口的建筑面积、按其上口外墙 不包括采光井,防潮层及其保护墙。外围的水平面积计算,5，用深基础做地下架空层加以利用.层高超过2。2.米.按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积,6,坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的。按围护结构外围水平面积计算建筑面积。7,穿过建筑物的通道.建筑物内的门厅 大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积 门厅，大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。8、图书馆的书库按书架层计算建筑面积 9，电梯井.提物井。垃圾道。管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积，10、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积.11,建筑物内的技术层、层高超过2，2，米,含2 2。米，的，应计算建筑面积。12,有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积.13,有柱的车棚,货棚。站台等按柱外围水平面积计算建筑面积，单排柱，独立柱的车棚,货棚,站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积 14.突出屋面的有围护结构的楼梯间。水箱间 电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积，15。突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积,16 封闭式阳台.挑廊按其水平投影面积计算建筑面积,建筑物阳台。露台进深不大于2 4 米的 按其水平投影面积的1 2计算建筑面积。超出2。4、米的,按其水平投影全面积计算建筑面积,入户花园，空中花园进深和面宽均不大于2，4、米的.按其水平投影面积的1，2 计算建筑面积,超出2 4，米的。按其水平投影全面积计算建筑面积、低层住宅 退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。突出外墙的凸窗窗台高度大于0.4、米，窗高小于2，2，米 且突出外墙面尺寸不大于0 6 米时。不计算建筑面积 超出上述尺寸任何一项的。均按其水平投影面积计算建筑面积,17,居住类建筑，包括公寓.排屋。别墅等、层高一般情况下建筑标准层层高不宜大于3,3、米。特殊情况下也不得大于5,6.米.若住宅建筑标准层层高大于3 3、米且小于4.9.米时,不论层内有无隔层。按该层水平投影面积的1.5。倍计算建筑面积并计算容积率。若住宅建筑标准层层高大于等于4，9.米且小于等于5，6。米时，不论层内有无隔层、按该层水平投影面积的2、倍计算建筑面积并计算容积率、跃层式住宅,低层住宅。错层式住宅的起居室,指，客厅，层高在户内通高时.不列入超层高控制范围。办公类建筑.含写字楼，层高一般情况下标准层层高不宜大于4、5.米。特殊情况下也不得大于6,6.米。若办公建筑标准层层高大于4,5。米且小于等于5.1、米时 不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的1 5.倍计算建筑面积并计算容积率、若办公建筑标准层高大于5、1,米且小于等于6.6.米时,不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的2、倍计算建筑面积并计算容积率,办公建筑的门厅。大堂 中厅。内廊、采光厅等可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算容积率,商业类建筑.含酒店和商业用房。层高一般情况下标准层层高不宜大于5。0 米、特殊情况下也不得大于7.8,米,若商业建筑标准层层高大于5,0 米且小于等于6，0。米时,不论层内有无隔层 按该层水平投影面积的1,5 倍计算建筑面积并计算容积率，若商业建筑标准层高大于6。0、米且小于等于7。8、米时。不论层内有无隔层 按该层水平投影面积的2、倍计算建筑面积并计算容积率.单层面积达到2000,平方米以上的大空间商业用房 如超市.大型商场功能集中布置的商业用房,建筑层高可根据功能要求适当提高。不列入超层高范围，门厅，大堂.中厅,内廊 采光厅等的层高不受一般层高度控制.此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率.18.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊。檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积 无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积.19 两个建筑物间有顶盖的架空通廊、按通廊的投影面积计算建筑面积,无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积、20。室外楼梯做为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面计算建筑面积 楼内有楼梯且室外楼梯不做为主要通道或用以疏散的按其水平投影面积的一半计算建筑面积 二。不计算建筑面积的范围，1 突出墙面的构件配件和艺术装饰,如。柱，垛。勒脚。台阶.无柱雨蓬等，2、检修、消防等用的室外爬梯，3,层高在2 2.米以内的技术层 4、建,构筑物 如.亭。独立烟囱 烟道,油罐、水塔.贮油,水，池。贮仓.圆库等 5、建筑物内外的操作平台,上料平台.及利用建筑物的空间安置箱罐的平台、6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布，布景的天桥，挑台.7、单层建筑物内分隔的操作间。控制室,仪表间等单层房间,8，层高小于2。2。米的深基础地下架空层.坡地建筑物吊脚架空层,9。无顶盖的花架等建筑小品不计算,10 城市公共通道。11 对高度为2。2m,以下.含2、2m，的设备层不计算建筑面积.对设备层兼作避难层的。其高度可适当放宽 由市城市规划行政主管部门核定 12 根据文昌市实际情况.参照国家有关建筑面积的计算规则 架空层作为公共停车库或公共开放活动空间等用途的.架空层超过4 5m。可不计算建筑面积,三,建筑容积率计算.1，容积率，总建筑面积。用地。红线内。面积、2.在计算容积率时，地下室的建筑面积不计。但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率,屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1，8 的不计，用作开放空间的建筑面积不计,半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1M的不计，3、半地下室在室外地面以上高度超过1M。的按以下公式计算建筑面积.A,KA、式中。A、折算的建筑面积，K,半地下室地面以上的高度与其层高之比.A.半地下室建筑面积、4，商业综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成 F,F1，P1，F2 P2.式中 F、核定容积率 F1。F2 不同性质的建筑容积率，P1 P2.不同性质的建筑所占比例 5.当建筑室外地坪与室内地面的高差不大于该室内空间净高的1.3.时，该建筑空间属地面建筑.当建筑室外地坪与室内地面的高差为该室内空间净高的1.3 1，2.时、该建筑空间为半地下室,当建筑室外地坪与室内地面的高差大于该室内空间净高的1，2 时,该建筑空间为地下室,6,商住综合楼的容积率控制指标、按不同性质的建筑面积比例换算合成、高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10,不足10，的 其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行 多层商住综合楼商业用房至少占两层以上.含两层.仅设底层商店的.其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行，7 城市道路和公共绿化带所占的面积不计入总用地面积。四，绿地面积计算,1。为增加绿化面积美化城市环境，鼓励在建筑的第5。立面，屋面.进行绿化美化,其中裙房,地下。半地下停车库的屋面覆土深度 1 米的地栽绿化面积 每块面积不得小于100、m2 可根据屋面标高与用地地面的高差进行折算计入绿地率.其折算公式如下、F。M,N、式中、F,地面绿地面积。M、屋面地栽绿地面积 N,有效系数 见下表.2,绿荫式停车场是指乔木和草坪相结合的立体绿化式地面停车场 其绿化按30 折算计入绿地率。3.游泳池.景观水体按100 算计入绿地率，五.建设用地面积计算、建筑用地面积以文昌市规划局正式核定用地范围的面积。核发建设用地规划许可证的面积，为准.城市道路红线内,河道蓝线内,绿地绿线内的面积不得计入.六、建筑高度计算。在计算建筑间距时.建筑高度按下列规定计算。1,平屋面建筑 挑檐屋面自室外出入口地坪标高算至檐口顶、加上檐口挑出宽度。见图一。有女儿墙的屋面。自室外出入口地坪标高算至女儿墙顶.见图二，2 坡屋面建筑.层面坡度小于45.含45。的，自室外出入口地坪标高算至檐口顶加上檐口挑出宽度,见图三 坡度大于45,自室外出入口地坪标高算至屋脊顶。见图四、3。水箱。楼梯间、电梯间，机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6m,以内 水平面积之和不超过屋面建筑面积1.8,的.不计入建筑高度,4.但当建筑位于文物 建筑保护区、建筑控制区和有净空要求的控制区时，上述突出部分应计算建筑高度、七，建筑间距计算。除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离.坡度大于45 的坡屋面建筑，其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离,建筑间距图示.八.公共开放空间有效面积的计算公式如下 F,M,N 式中.F,开放空间的有效面积 M。开放空间中对公众开放的实际使用面积,N 有效系数，有效系数，N、按下列条件确定、a、室外开放空间在地面层的。其地标高与道路或用地地面的高差在.1,5m 以内。含。1、5m、时、N、1.0、b 室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的.其标高与道路或用地地面的高差在 1、5m,至,5 0m。含 5 0m.或.1，5m,至，5、0m、含,5，0m、时.N，0，7。c。提供室内开放空间,其标高与室外用地地面的高差在。5。0m以内。或提供室内连续开放空间，其标高与室外用地地面的高差在，5。0m 至，12,0m、时。N。1。0。九 建筑高度控制视线分析方法.根据建筑、文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊,竞选视线分析.视点的距离控制高度应大于或等于3H，因条件限制难以按3H。视点距离控制高度的 视点距离可适当缩小 但不得小于2H,详图.