第三章 业主 业主大会及业主委员会第十二条,房屋的所有权人为业主.尚未登记取得所有权但基于买卖.赠与，拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为.已经合法占有该房屋,在物业管理活动中享有法律，法规规定的业主的权利，并承担相应义务的人 可以认定为业主、第十三条,业主在物业管理活动中,享有下列权利,一，按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务。二，提议召开业主大会。并就物业管理的有关事项提出建议、三 提出制定和修改管理规约.业主大会议事规则的建议 四、参加业主大会.行使投票权。五、选举业主委员会委员。并享有被选举权 六，监督业主委员会的工作 七。监督物业服务企业履行物业服务合同，八。对物业共用部位,共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权，九 监督物业共用部位,共用设施设备专项维修基金,以下简称维修基金,的管理和使用，十,法律.法规规定的其他权利.第十四条.业主在物业管理活动中,履行下列义务.一。遵守管理规约.业主大会议事规则，二，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。三，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,四，按国家有关规定交纳专项维修资金,五、按时交纳物业服务费用 六。法律、法规规定的其他义务 第十五条，同一物业管理区域内的业主应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下组织 成立业主大会 选举产生业主委员会.房地产行政主管部门对业主大会的成立进行指导.监督、首次业主大会召开的费用从物业管理基金中支付,第十六条,物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积60。以上或者小区第一套房屋出售并交付已满两年以上的，开发建设单位,业主应当向当地街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到书面要求的60日内,组织成立首次业主大会会议筹备组，以下简称筹备组。筹备组由开发建设单位代表.业主代表.街道办事处或者乡镇人民政府代表.居委会代表组成.其成员应为不超过15人的单数，其中业主代表不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公示7日 第十七条 筹备组应当履行下列职责。一.确定首次业主大会召开的时间。地点,形式和内容,二、草拟管理规约。业主大会议事规则，三、确定并公示业主身份.业主人数以及投票权.四 确定业主委员会委员候选人产生办法和名单，五 制定业主委员会选举办法,六，做好召开首次业主大会的其他准备工作，七。应在街道办事处.社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会,前款内容应当在首次业主大会召开前15日以书面形式在物业管理区域内公示,第十八条。管理规约应当对物业的使用，维护、管理.业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则，业主的共同利益和义务、以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式。表决程序 业主委员会的组成和成员任期 业主投票权的确定方法,业主委员会议事规则.业主委员会的换届程序及补选办法等事项、第十九条，首次业主大会上的投票权数，按下列办法确定 一 住宅每套1票,二.非住宅每100平方米建筑面积为1票、不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票 超过100平方米的 每超过100平方米计1票，超过部分不足100平方米的不计票 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买售人拥有一个以上专有部分的。按一票计算,三、建筑面积的认定，按业主不动产登记簿记载建筑面积为准。尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积为准、尚未实测的，按房屋买卖合同记载的面积为准 第二十条 业主大会履行下列职责 一。制定，修改管理规约和业主大会议事规则.二、选举,更换业主委员会委员。三。选聘、解聘物业服务企业.四.制定专项维修资金的使用，续筹方案、并监督实施，五、制定.修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,六,改建。重建建筑物及其附属设施,七。法律 法规或者管理规约确定的应由业主共同决定的事项 业主大会决定本条第，四。项和第 六、项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2、3以上的业主且占总人数2。3以上的业主同意、决定本条规定的其他事项.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、第二十一条.业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式，但应当持有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，采取书面征求意见形式的。应当将征求意见书送交每一位业主，凡需投票表决的.表决意见应由业主本人签名、业主委托代理人参加业主大会的。应当出具书面委托书 明确委托权限，委托期限等内容 第二十二条，一个物业管理区域成立一个业主大会，划分为同一物业管理区域的分期开发的建设项目、先期开发部分符合条件的、可以成立业主大会、选举产生业主委员会.首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素。在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法、第二十三条、业主大会分为定期会议和临时会议.业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开1次.经20。以上的业主提议.业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,第二十四条.业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会对业主大会负责 履行下列职责。一 执行业主大会的决定和决议、二 召集业主大会 报告物业管理的实施情况.三,代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订或者解除物业服务合同,四 及时了解业主.物业使用人的意见和建议.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。五,监督管理规约的实施 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，六，组织和监督专项维修资金的筹集和使用 七.调解业主之间因物业使用 装饰装修和管理产生的纠纷，八,业主大会赋予的其他职责.第二十五条，业主委员会的成员应当是物业管理区域内的业主 并符合下列条件 一 具有完全民事行为能力、二、遵守国家有关法律。法规、三。遵守管理规约,业主大会议事规则.模范履行业主义务。四、热心公益事业，责任心强,公正廉洁，五.具有一定的组织能力,六.具备必要的工作时间.第二十六条、业主委员会根据住宅的规模由5至11人单数组成、设主任1人,副主任1至2人，不足30户业主的单栋物业.经全体业主同意可以不成立业主委员会，直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1、3人的召集人.业主委员会会议由主任召集和主持.主任因故不能履行职责.可以委托副主任召集、业主委员会会议应有过半数的委员出席 作出的决议必须经全体委员半数以上同意、业主委员会委员不能委托代理人参加会议，第二十七条、业主委员会应当在选举产生之日起30日内,执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续 一、业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告。二 通过的管理规约,业主大会议事规则。三，业主委员会成员名单和基本情况、四 业主大会决定的其他重大事项。第二十八条 业主委员会委员每届任期3年，可连选连任，任期届满前两个月 书面报告物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府、并在其指导下组织召开业主大会、选举下一届业主委员会，无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的 物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当协调督促其按时完成换届选举工作、协调不成的 由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织换届选举，新一届业主委员会选举成立之日起的10日内。原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证。档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第二十九条.业主委员会成员有下列情形之一的.经业主大会会议通过、其业主委员会成员资格终止，一 因物业转让,灭失等原因不再是业主的，二，丧失民事行为能力的.三。依法被限制人身自由的，四、有拒交物业服务费等不履行业主义务行为的、五，有违反管理规约或者侵害业主合法权益行为的.六、以书面形式向业主大会提出辞呈的、七。法律,法规及管理规约规定的其它情形，第三十条。业主大会.业主委员会的工作经费、由全体业主共同分摊,有物业共有部分经营所得收益的，可以从经营收益中列支 具体办法由业主大会议事规则规定、工作经费的收支情况、应当每半年在物业管理区域内公告.接受业主监督、第三十一条.业主大会.业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家规定 不得与法律.法规、规章相抵触 业主大会，业主委员会不得作出与物业管理无关的决定。不允许从事与物业管理无关的活动 在物业管理区域内,业主大会,业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作.并接受其指导和监督，业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力,第三十二条。实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集、由市.县,房地产.规划建设,城管行政主管部门 社区居委会,公安派出所 业主委员会、物业服务企业等各方代表组成,物业管理联席会议主要协调解决下列问题,一。业主委员会不依法履行职责的问题.二 业主委员会换届过程中出现的问题 三、履行物业服务合同中出现的重大问题、四，物业服务企业在变更 交接过程中出现的问题、五 需要协调解决的其他物业管理纠纷问题