第三章 销售行为第二十三条.商品房项目未经预售许可或者未经现售备案的,房地产开发企业不得进行商品房销售、不得以认购，认筹，预订.排号 发放贵宾卡.订立投资协议,收取意向金或者诚意金等方式变相进行商品房销售。第二十四条 房地产开发企业销售商品房,应当向购房人主动出示商品房预售许可证或者商品房现售备案回执。购房人购买商品房时，应当查看房地产开发企业提供的商品房预售许可证或者商品房现售备案回执 或者登录商品房管理信息平台。校核所购商品房是否已经预售许可或者现售备案,第二十五条、房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证或者商品房现售备案回执之日起十日内，一次性公开全部销售房源及其价格,并按照商品房销售方案和商品房明码标价的规定向社会公开销售、禁止以内部认购。内部认筹等非公开方式进行销售、第二十六条,商品房有下列情形之一的,应当在抵押权注销登记后方可办理商品房预售合同登记备案，一,登记作为抵押物的，二 占用范围内的土地使用权登记作为抵押物的,第二十七条.预售商品房项目有办理个人住房按揭贷款的。个人住房按揭贷款应当纳入监管范围.放贷银行应当将个人住房按揭贷款划转至该项目预售款监管账户,预售商品房项目有办理开发抵押贷款的，房地产开发企业申请使用开发抵押贷款前，应当向住房和城乡建设主管部门报送开发抵押贷款申请情况，获取的贷款资金应当按照规定专项用于对应的项目建设，放贷银行应当加强开发抵押贷款申请的审核 依法监控贷款资金的使用情况、并按照住房和城乡建设主管部门的要求报送开发抵押贷款发放等相关情况。不动产登记机构应当将办理商品房项目抵押登记情况实时向住房和城乡建设主管部门推送,第二十八条，商品房销售应当通过商品房网上签约系统进行，并使用商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本,房地产开发企业应当自签约之日起三十日内 办理合同备案手续,房地产开发企业订立商品房买卖合同前应当向购房人明示商品房认购书以及商品房买卖合同的示范文本,并全面.真实。准确地向购房人解释相关条款含义。如实提醒购房人相关的风险，房地产开发企业和购房人经协商一致,可以签订补充协议,对商品房认购书和商品房买卖合同示范文本的内容进行变更或者补充完善。但不得违反法律。法规的强制性规定，第二十九条、房地产开发企业设置商品房销售场所的，应当在商品房销售场所的墙体,入口等显著位置明示以下材料.一，商品房预售许可证或者商品房现售备案回执、二 土地使用权证书.建设工程规划许可证以及经审定的设计方案总平面图.建设工程施工许可证以及房地产开发企业营业执照复印件.三,商品房销售方案,商品房认购书和商品房买卖合同的示范文本.住宅质量保证书和住宅使用说明书 四.商品房项目及其配套设施的平面示意图 并明示可能影响居民生活的垃圾处理设施.公共厕所、肉菜市场.配电房 变电箱。变压器等公共配套设施所在位置,五,商品房预售款监管账户。六 物业管理事项 七.以公示栏形式设置的商品房销售情况表 并实时公示本商品房项目网上签约动态,八。标示每套商品房价格的价目表或者价格手册.可以同时采用电子显示屏、网络查询等方式公示,九,销售人员信息.委托房地产经纪机构进行商品房销售的,明示委托书、房地产经纪机构的营业执照和备案证明。十、依法应当明示的其他材料，前款第七项规定的商品房销售情况表应当明示商品房的幢号，房号、建筑面积，公摊面积，单价或者总价以及认购 销售,抵押状态等内容,并与商品房网上签约系统的记录保持一致。第三十条.商品房项目已经预售的.房地产开发企业不得擅自变更其规划，设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式,户型、空间尺寸。朝向环境等发生变化 或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量.使用功能产生影响的.房地产开发企业应当自变更之日起十日内,书面通知购房人并承担违约责任 购房人有权解除合同，因变更规划许可证规定内容给购房人的权益造成损失的。房地产开发企业应当给予相应的补偿 第三十一条，房地产开发企业进行商品房销售时设置样板房的 应当在样板房的墙体.入口等显著位置。以书面形式详细说明销售的商品房的质量.设备以及装修标准等是否与样板房一致,装修标准应当逐项列明材料，规格等信息 房地产开发企业未就样板房作说明或者说明不明确。不具体的，样板房即为销售的商品房的质量.设备以及装修标准等的说明和允诺.第三十二条、房地产开发企业办理商品房预售许可变更或者现售备案变更手续期间，应当暂停商品房销售、第三十三条 房地产开发企业不得有下列行为。一，未解除商品房买卖合同前.将作为合同标的物的商品房销售给他人 或者设定预购商品房抵押权以外的他项权利，二,采取返本销售或者变相返本的方式销售商品房、三 采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房 四、将独立成套的商品住宅分割拆零销售 五.委托没有相应资质的房地产经纪机构进行商品房销售。六。囤积截留房源，捂盘惜售。炒卖房号等投机炒房行为。七，采取捏造，散布涨价。房源紧缺信息等不正当手段.哄抬商品房价格,八 使用虚假或者不规范的价格标示误导.欺骗购房人,利用虚假或者使人误解的标价内容。标价方式进行价格欺诈，九 在明码标示的价格之外加价销售商品房或者收取其他费用.十,擅自提高属于政府定价或者政府指导价的收费标准，十一，法律、法规禁止的其他行为、第三十四条、房地产开发企业委托房地产经纪机构代理进行商品房销售的.受委托机构应当是依法设立的房地产经纪机构 房地产经纪机构应当依照国家，省.市的规定向住房和城乡建设主管部门备案，第三十五条,房地产开发企业委托房地产经纪机构销售商品房的.应当与受委托房地产经纪机构订立书面委托合同。委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利,义务、第三十六条、房地产经纪机构销售商品房时 应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书 第三十七条。房地产经纪机构销售商品房时，应当如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况。房地产经纪机构不得代理销售不符合销售条件的商品房 第三十八条.房地产经纪机构及其从业人员不得为房地产开发企业违法进行商品房销售的行为提供服务或者便利。不得为违法销售的商品房的再转让行为提供服务或者便利。第三十九条.房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人 未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因 需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人 第四十条。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限.保修责任等内容作出约定.保修期从交付之日起计算 商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的、可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验、经核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房 给购房人造成损失的、房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。