、7、建筑管理7.1一般规定、7。1，1城市和镇规划建设区范围内的建设用地可划分为老城区和新区 7 1 2关于公寓式办公，公寓式酒店和酒店式公寓的建筑管理规定、一、公寓式办公，SOHO式办公 应属办公建筑类别 若按单元式小空间划分,其平面形式不得按成套住宅设计且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统,二、公寓式酒店应属商业建筑类的旅馆建筑类别.其平面形式不得按成套住宅设计且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统 三.酒店式公寓应属居住建筑类别 其各项规划指标要求按居住建筑的相关规定执行.四。若规划主管部门核发的 建设项目选址意见书 出让土地规划条件、未明确界定为公寓式办公,SOHO式办公,公寓式酒店或者酒店式公寓.则应按普通办公，酒店或住宅设计。7。1、3普通住宅层高不宜高于3。0米。7,1,4多层住宅宜采用坡屋顶.屋顶附属物，老虎窗，屋面阳台 露台等。宽度之和不得大于建筑面宽,或山墙宽度,的1。2.且应结合坡屋面安装太阳能采用设施、7、1,5临永久公共绿地和广场 长江.清江和黄柏河等大型水体，高速公路和国道,铁路干线和支线。城市快速路和主干路的居住建筑阳台 应统一采用封闭阳台,7。1、6提倡开发利用地下空间。同时满足防灾及人民防空的需要、7、1、7除生产需要等特殊要求以外的围墙必须按照通透式围墙修建。7,2建筑密度和容积率，7.2、1新建、改建.扩建建筑工程的建筑容量控制指标,含建筑容积率和建筑密度,应符合控制性详细规划的规定,在编制控制性详细规划和提出规划设计条件时还应按本章有关规定执行。具体指标按表7.2、1控制.表中指标为上限值.建筑密度与容积率控制指标表,表7、2，1,区位，建筑容量指标建筑基地类型老,城、区、新 区。建筑密度容积率建筑密度容积率，居住建筑。低。层、180，35多，层.301.8301,6中高层,282,5252、2高层、10 18层 243,5223,018层以上、224，0203。5，办公建筑.多。层.402,8352,8高 层、356，0355、5.商业建筑。多.层。453。0403，0高，层。405、5385、0、教育建筑,多.层.301.8301，6高,层，303,0303。5 文化娱乐建筑 多，层、453、0453、0高,层.406.0405。0.医疗卫生建筑 多,层，353，0303、0高。层，306.0285，0、工业建筑、低,层.501.0多，层,401、6高,层、302 0一，类.502。0二、类、402 0三 类.301.2，注、单栋建筑不能有三种功能混合.用地范围内两种功能以上混合的，容积率控制按功能性质占60。以上的指标计算、7 2,2原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的。不得在原有建筑基地范围内进行新建、扩建。7.3建筑日照 7.3，1居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求,7、3、2托儿所。幼儿园的生活用房和医院。疗养院半数以上的病房和疗养室、应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时的要求。老年人.残疾人专用住宅和南向的普通教室应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时的要求 7，4建筑间距。7。4 1建筑间距除应符合日照.通风.卫生、防灾，生产 工程管线埋设,环境保护和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求外 还应满足本节规定,7。4、2居住建筑间距，按下列要求确定、一.建筑高度24米以下 含24米.下同。的居住建筑之间的间距为.1。纵墙面与纵墙面平行布置时的间距，老城区内不小于南向建筑或东西向较高建筑高度的0 9倍、新区内不小于1.0倍,且最小间距不小于12米。2.纵墙面与山墙面的间距。有一栋建筑高度在10米以上时、最小间距不小于12米。两栋建筑高度均小于,等于10米时、最小间距不小于8米,3,山墙面与山墙面的间距，有一栋建筑高度在10米以上时,最小间距不小于10米.两栋建筑高度均小于.等于10米时 最小间距不小于6米、4、上述三种情况下 无重叠面且有一栋建筑高度在10米以上时、建筑最近点距离不小于12米，两栋建筑高度均小于 等于10米时 建筑最近点距离不小于8米，二，建筑高度24米以上居住建筑之间的间距为、1 纵墙面与纵墙面的间距、1，南北朝向布置的建筑，以南向建筑的建筑高度控制间距,且最小间距不小于26米、2，东西朝向布置的建筑。以较高建筑的建筑高度控制间距,且最小间距不小于24米.3.建筑间距由基本间距和高度递增值相加组成、基本间距值为24米、高度递增值按在24米基础上增加的建筑高度的0。1倍计算、最大间距在满足日照要求的前提下可不超过32米,计算公式为，单位、米。建筑间距。24.H，24 0。1、注.24为基本间距，H为建筑总高度。4。无重叠面时建筑最近点距离不小于20米.2,纵墙面与山墙面的间距不小于20米、3。山墙面与山墙面的间距不小于13米，4 塔式建筑的间距.按建筑之间的各方向重叠面进行计算.无重叠面时最近角点距离不小于20米，重叠面小于16米时 间距不小于22米，重叠面大于16米时,南北向间距不小于26米、东西向间距不小于24米.三,建筑高度24米以上的居住建筑与建筑高度24米以下的居住建筑之间的间距为。1,纵墙面与纵墙面的间距,1、当24米以上建筑位于24米以下建筑北侧时 间距不小于南侧建筑高度的1，0倍，且与建筑高度10米以下的低层住宅间距不小于13米,与建筑高度10米以上的多层住宅间距不小于18米。无重叠面时上述情况下最近点距离可减少2米。但不得小于13米。2.当24米以上建筑位于24米以下建筑东侧、西侧或南侧时,间距按照建筑高度24米以上居住建筑之间纵墙面与纵墙面的间距计算.2，纵墙面与山墙面的间距。建筑高度在10米以下建筑的山墙与建筑高度在24米以上建筑的纵墙面的间距,包括无重叠面时的各类情况建筑最近点距离 不小于13米，其它情况不小于18米，3 山墙面与山墙面的间距不小于13米，4。塔式住宅与建筑高度10米以下的低层住宅山墙的间距不小于13米。与建筑高度10米以上的多层住宅山墙的间距不小于18米。四，居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距为,1、住宅建筑的夹角不大于30度时 其最窄处间距按平行布置的住宅间距控制,2、住宅建筑的夹角大于30度、小于或等于60度时 其最窄处间距不得小于平行布置控制间距的0,9倍.3，住宅建筑的夹角大于60度时、其最窄处间距按垂直布置间距规定控制。五 位于不同台地上的建筑间距按下列要求控制,1,较低台地上的建筑整体位于较高台地以下.在满足日照,通风。退让和工程管线，沟 埋设等一般规范的情况下.建筑间距不作规定要求、台地高差亦可不纳入间距计算，但最小间距不得小于6米,2,较低台地上的建筑有局部高出较高台地 高出部分的间距按一般建筑间距规定执行,低出部分按照上条规定执行、7，4.3非居住建筑间距、按下列要求确定，一、托儿所,幼儿园的生活用房，医院病房。疗养院的疗养室和普通教室等具有特殊日照要求的建筑间距应符合表7。4,3的规定，医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表、表7,4,3 建筑性质，建筑间距、备注 托儿所。幼儿园。南向遮挡建筑高度1。25倍，学,校 南向遮挡建筑高度1。2倍、两教室长向相对间距不小于25米。医院病房楼，休、疗,养院住宿楼、南向遮挡建筑高度1、2倍,二.除上款所列的建筑以外 其它无特殊要求的非居住建筑的间距按同类住宅间距的0、9倍控制，并应符合消防间距的要求.7 4、4非居住建筑与居住建筑之间的间距、按下列要求确定。一 非居住建筑位于住宅南侧时、按同类住宅间距控制、非居住建筑位于东侧,西侧.北侧时的各类情况、均按同类住宅间距0，9倍控制.并应符合消防间距的要求。二,对于居住区内独立低层配套设施与居住建筑之间的建筑间距按配套设施本身建筑高度的1 0倍控制，7,5建筑物退让。建筑物退后规划用地界线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线，交通安全，市政设施。绿化等方面的要求外,还应符合下述的规定要求 7.5 1建筑物退后规划用地界线、7,5、1，1除下列情况以外,沿建筑基地边界的建筑物。地上建筑退后规划用地界线距离按照尽量减少对相邻用地建设影响的原则,根据建筑高度要求。按本身建筑间距要求的一半控制,一，界外为永久公共绿地.广场,水面等开敞空间时，退后规划用地界线距离按居住建筑离界距离的1。1倍控制。二。界外为城市道路时。退后用地边界距离按照7.5 2要求控制,7 5、1、2地下建、构.筑物退后规划用地界线的距离宜不小于地下建筑物深度、自室外地面至地下建筑物底板的底部距离,的0 7倍,在满足安全的前提下.最小值为2米.对于相邻地块联合共建的地下室、经城乡规划主管部门批准、可以不作退后规划用地边界要求,7,5、2建筑物退后道路红线，铁路,河道蓝线、沿城市规划道路新建建。构.筑物 其后退规划道路红线的距离由城乡规划主管部门根据城市道路等级 建筑物建设规模，使用性质以及城市街道景观等情况确定 同时满足下列要求,7、5，2。1在老城区范围后退城市主次干路距离,低层建筑退后道路红线不小于3米,多层建筑退后道路红线不小于5米.若底层为商业用房,则低，多层建筑后退规划道路红线分别不小于4米和6米,后退城市支路距离 按前述规定值降低2米。但不得小于2米 在新区范围低、多层建筑后退规划道路红线的距离。按照上述规定最小值分别增加1米控制。7,5。2.2高层建筑后退道路红线的距离 应按下列规定控制、一。后退城市主，次干路距离。1，建筑高度小于或等于60米的 不得小于10米。2 建筑高度大于60米.小于或等于100米的.不得小于12米 3 建筑高度大于100米的，应不小于15米、二.后退城市支路红线的距离,在前条对应的情况下可降低4米、7.5 2.3新建影剧院,游乐场、体育馆，展览馆,大型商场等有大量人流,车流集散的多，低层建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离。除满足国家规范外，不得小于15米,并应留出临时停车或回车场地，7、5，2.4道路交叉口四周的建筑物后退视距三角形道路斜线的距离。多、低层建筑不得小于2米。高层建筑不得小于3米,自道路规划红线直线段的连接线算起、7。5 2.5临城市道路修建的围墙.挡土墙后退道路红线不小于1 0米,沿用地界线修建的围墙,围墙基础不得超过规划用地界线 7。5。2。6临城市道路修建的门房.大门，后退道路红线不小于2米。7,5、2 7居住区内建筑物 构筑物至区内道路边缘的最小距离，应符合表7。5,2.7的规定 建.构.筑物至区内道路边缘最小距离,米。表7.5、2.7 道路级别、与建.构筑物的关系、居住区道路、小区路、组团路及.宅间小路。建筑物.面向道路 无出入口 高层.5。03,02,0多层.3,03.02。0有出入口 5。02、5建筑物山墙面向道路 高层 4、02.01 5多层,2 02、01 5围墙面向道路.1,51.51。5.注 居住区道路的边缘指道路红线.小区路，组团路及宅间小路的边缘指路面边线，当小区路设有人行便道时,其道路边缘指便道外边线、7，5.2。8建筑物后退公路规划红线的距离，应按下列规定控制。一、沿高速公路退后红线50米，二,沿国道退后红线20米,三.沿省道及一般公路退后红线15米。7 5，2,9沿铁路两侧兴建建、构、筑物应符合以下规定,铁路干线两侧的建,构、筑物与轨道中心线的距离不得小于20米，铁路支线。专用线两侧的建、构,筑物与轨道中心线的距离不得小于15米，距护坡坡脚不得小于6米，铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于9米.围墙的高度不得大于3米、7，5.2，10沿河道规划蓝线两侧新建建,构 筑物、其后退河道规划蓝线的距离应满足有关的规定要求，且不得小于6米，7，5.3建筑物后退挡土墙和护坡的距离按照第14，5。2款执行。7.6建筑物高度控制 建筑物的高度除符合日照、建筑间距。消防等方面的要求外，必须同时符合本节的规定。7。6。1城市主次干路两侧建筑物高度限制按审定的城市规划设计确定、7。6.2在有净空高度限制的飞机场，气象台.电台、和其它无线电通讯设施周围新建.改建建筑物.其控制高度应符合有关净空高度限制的规定.7 6 3在文物保护单位和建筑保护单位周围新建、改建建筑物,其控制高度应符合第9章的有关规定,并应编制详细规划，城市设计或建筑设计方案报批、7，6。4沿城市道路两侧新建。改建建筑物的控制高度应符合下列规定 一.新区沿路一般建筑的控制高度不得超过道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的1，5倍,达到后宜按1、5、1的斜率向后退让.二、老城区参照上条比率取1。8 三、建筑物临接两条以上道路的,可按较宽道路规划红线计算其控制高度。7，6，5建筑物直接临接广场.河道。电力线走廊的、可将广场、河道，电力线路保护区的1 2宽度视为道路红线宽度 按照7、6 4规定的比例计算控制高度、7，7高层建筑面宽控制规定.7,7.1建筑高度大于24米，小于,等于54米时、其最大展开面宽不大于80米,7 7，2建筑高度大于54米时、其最大展开面宽不大于65米，特殊情况执行上述规定确有困难的。须按程序报经城乡规划主管部门批准同意 7.8建筑面积或容积率奖励规定,7 8。1经城乡规划主管部门同意.可超出规划条件规定配套公共建筑面积、单独建设为本居住区服务的文化 体育等公共服务设施.并与居住建筑同步实施，7.8，1。1在居住区规划中,超出规定配置的公共服务设施、每增设1平方米 允许增加住宅建筑面积2平方米。但奖励建筑面积的总量不得超过公共服务设施配置规定值的2倍,7、8.2单独建设的菜市场。不含农副产品批发市场和农贸超市。下同。其地上建筑面积不计入容积率控制范围，利用建筑裙楼建设的菜市场。其地上建筑面积50、不计入容积率控制范围 菜市场的建筑规模一般为1000 3000平方米 确因市场需求等特殊情况，经城乡规划 商务主管部门同意、方可溢出上述建筑规模。7,8、3有单独出入口连接城市道路。设置于地上一至二层。建筑面积达到300平方米的社区居委会办公用房,其建筑面积不计入容积率控制范围.7,8,4鼓励开发利用地热资源 地热站房宜设置于地下、确因地质条件限制必须在地上设置的。站房面积可不计入容积率.但单个站房的建筑面积不得超过300平方米,超出部分应计入容积率控制。