第四章、居住小区物业管理服务 第十九条,物业管理企业从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业管理服务合同,在物业管理服务合同中。当事人应当约定物业管理服务的下列事项,并根据收费标准约定各项服务的收费，一.房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理 二、共用设施设备的日常养护和维修管理。三.保洁服务.四，保安服务。五。业主或者使用人委托的其他服务事项.第二十条.物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务，一.按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划 实施物业管理、二 在房屋使用前.将住宅的共用部位和共用设施设备使用，维护的方法,要求、注意事项以及法规 规章的有关规定书面告知业主、使用人。三 受业主委员会的委托 代管维修基金。按照业主委员会审定的财务预算使用维修基金，四。经常对居住小区进行全面的巡视。检查 定期对住宅的共用部位.共同设施设备进行日常养护 五,发现住宅的共用部位.共用设施设备损坏时，立即采取保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修。六.接到物业损坏报修时、限时进行维修和处理 七,做好物业管理费用收支的各项账目,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册,八,６个月公布１次物业管理服务费 维修基金的使用情况。接受业主和业主委员会的监督.九、定期听取业主委员会。业主。使用人的意见和建议、改进和完善管理服务.十,发现违反本条例或者业主公约的行为。立即进行劝阻.制止、并向业主委员会和有关行政主管部门报告.十一、按照物业管理服务合同约定的要求。做好其他管理服务事项。第二十一条,物业管理服务收费。应当遵循合理,公开。公平以及与管理水平相适应的原则,第二十二条.在制定物业管理公共性服务收费和专项服务收费的具体标准时。价格管理部门应当会同房管部门实行价格听证制度,第二十三条.物业管理服务收费包括下列项目.一、公共性服务收费 实行政府定价、用于为业主,使用人提供的住宅共用部位.共用设施设备的日常养护和保洁、保安等具有公共性的服务、二,专项服务收费 实行政府指导价、用于电梯.转供电、二次供水等房屋设备运行服务所需的费用,三,特约服务收费,实行经营者自主定价 用于物业管理企业为业主 使用人个别需求提供的特约服务 第二十四条 物业管理企业收费的项目和标准应当公布.已按照本条例规定向业主.使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过３个月 未受业主委员会或者业主 使用人委托 物业管理企业自行提供服务收取费用的、业主和使用人有权拒付,第二十五条。物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的１０日内向业主委员会办理下列事项 并报所在地房管部门备案.一,对预收的物业管理服务费用按实际使用结算.多收的部分予以退还，二 移交全部物业档案资料和有关的财务账册 三 移交业主共有的房屋.场地和其他财物 第二十六条 居住小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作.保修期内的维修费用由开发建设单位承担 前期物业管理动用维修基金.必须事先经所在地房管部门审核.前款所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理,第二十七条,居住小区经综合验收合格后,开发建设单位应当将下列工程资料移交给业主委员会并报城市建设档案馆存档,一、居住小区规划图，竣工总平面图,二,单体建筑结构,设备竣工图。三、管线竣工图。四。其他物业管理所需的资料、新建居住小区未经综合验收或者综合验收不合格的、不得交付使用 第二十八条 住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房.其费用列入开发建设成本、产权属全体业主共有,有偿提供给物业管理企业使用.其收益的使用由业主委员会决定，