第五章 物业管理服务第四十四条 业主可以选聘物业服务人为本物业管理区域提供物业服务，也可以自行管理本物业管理区域、选聘物业服务人前。业主委员会应当将物业服务选聘方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的公告栏等显著位置和信息化系统公示十五日以上,并征集业主意见，意见征集情况应当向业主大会通报、业主大会可以通过招标等方式选聘物业服务人，鼓励业主大会通过政府公共资源招标平台选聘物业服务人,第四十五条.业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人依法订立书面物业服务合同 物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内将合同报送物业所在地区.县.住房城乡建设主管部门备案。第四十六条，物业服务人应当按照有关法律法规规定和物业服务合同约定。提供下列物业服务。一。业主共有部分的维护、绿化养护 环境卫生保洁,二，共用设施设备的日常运行、维护和管理.三、物业管理区域内秩序维护，安全防范,车辆停放管理,装饰装修管理等事项，四。物业服务档案和物业档案的管理，五 法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务事项。第四十七条,物业服务人提供物业服务时应当履行下列义务、一，建立物业服务沟通平台 听取业主.物业使用人的意见和建议、改进和完善服务。二，及时向业主.物业使用人告知安全.合理使用物业的注意事项。三、对业主，物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻，制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会。四，对物业管理区域内违反城乡规划，治安管理。市容环境、装饰装修，消防安全、垃圾分类，噪声管理、排水管理。卫生防疫，养犬遛犬等法律法规规定的行为及时劝阻、制止。并及时报告相关行政管理部门.五,发现安全风险隐患的 及时设置警示标志并采取相应防范措施。六,配合物业管理区域内供水。排水，供电.供气 通信，有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装.维修.养护，更新和改造工作，做好病媒生物预防控制 七.妥善保管在物业服务活动中获取的业主信息 不得用于与物业管理无关的活动，八 配合街道办事处.镇人民政府 居 村、民委员会做好社区治理相关工作。自觉接受相关行政管理部门指导和监督,第四十八条 物业服务人在物业服务活动中，不得有下列行为，一、将全部物业服务转委托给第三人.或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人,二 挪用或者擅自使用住宅专项维修资金 三、擅自改变物业服务用房用途.四.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共用部位和共用设施设备用途,五.未依法将利用共用场地,共用部位,共用设施设备开展经营性活动的收益等列入公共收益 六。将应当由物业服务人或者他人承担的用水,用电、用气等费用列入业主公摊费用、七,以签订虚假合同的方式出租物业共用部位 共用设施设备。八，指定业主购买特定商品或者服务,指定装修物料搬运队伍。九,擅自占用 挖掘物业管理区域内道路、场地、超出物业服务合同约定占用业主共有车位,损害业主共同利益。十 擅自利用共用场地 共用部位，共用设施设备进行经营 十一。限制通信,有线电视等单位实施网络接入或者改造、十二.无正当理由拒绝供水.供电、供气等公共经营企业员工开展安全检查、抢修 维修等活动，十三，违法违规或者超出物业服务合同约定收取费用。十四。损害业主权益、影响住宅小区环境的其他行为、第四十九条.物业服务人应当将下列信息在物业管理区域的公告栏等显著位置予以公示 并接受业主查询 一.物业服务人的营业执照和项目负责人姓名,服务电话 二,物业服务内容 服务等级标准、收费项目。收费标准和方式,三,电梯,消防 监控.人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称，资质,联系方式、应急处置方案等、四,物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、五。业主共有部分的经营收益情况，专项维修资金的使用情况。六。法律法规，管理规约规定应当公示的其他信息。本条第一款第四项，第五项所列信息每年至少公布一次,业主对公示内容有异议的.物业服务人应当在七日内予以答复,业主委员会可以聘请专业机构进行审计 第五十条,物业服务费实行政府指导价和市场调节价,实行政府指导价的具体范围按照国家。省有关规定执行。实行政府指导价的。价格主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，根据物业服务等级标准和物价指数变动情况等 制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布 实行市场调节价的物业服务费。由物业服务人与业主双方协商确定，物业管理行业协会应当在住房城乡建设主管部门指导下，根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，公布各类物业服务项目，标准及成本信息.供业主和物业服务人协商物业服务费时参考、引导业主与物业服务人通过合同约定物业服务价格调整方式。第五十一条 物业管理区域内，供水.供电，供气、通信 有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的。可以委托物业服务人代收相关费用.物业服务人代收相关费用的、不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用，未经供水.供电.供气等专业经营单位或者业主委托、物业服务人不得对共有物业或者物业专有部分实施停水、停电,停气。法律法规另有规定或者可能对业主利益。公共安全造成重大损失的紧急情形除外,第五十二条,物业服务合同期限届满前三个月、业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务人，续聘或者选聘的决定书面告知物业服务人和街道办事处,镇人民政府、决定续聘的、业主委员会或者物业管理委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务人续签物业服务合同。第五十三条。物业服务人应当自物业服务合同终止之日起十五日内，在街道办事处、镇人民政府 的监督下、向业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定人履行下列交接义务.并配合做好交接工作,一。移交物业服务用房。物业共用部位.共用设施设备，二。移交建设单位按规定提供的资料,三 移交业主清册.物业管理档案，物业服务期间形成的物业和设施设备使用,维护保养和定期检验等技术资料。运行、维护保养记录,四.结清预收，代收的有关费用,五。法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。交接各方应当共同对交接情况进行查验，书面记录查验情况并签订确认书,业主大会选聘的新物业服务人应当参与交接查验 在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前、原物业服务人应当继续提供物业服务.并可以请求业主支付该期间的物业服务费、第五十四条,业主大会决定解聘物业服务人或者不再续聘物业服务人的，原物业服务人应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域.并配合新选聘的物业服务人接管，原物业服务人不得强行提供物业服务.不得向业主收取物业服务费用 不得以业主欠交物业服务费.部分物业权属存在争议或者对业主大会决定有异议等理由拒绝办理交接、新物业服务人,业主.业主委员会.物业管理委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁、不得强行接管、原物业服务人在物业服务期间出资或者垫资配置的用于服务全体业主的固定设施设备 应当与业主 业主委员会,物业管理委员会协商处理、协商不成的、可以依法提起诉讼或者申请仲裁.不得强行拆除有关设施设备、住房城乡建设主管部门和街道办事处，镇人民政府，应当加强对物业服务人交接工作的监管,第五十五条 业主委员会，物业管理委员会可以在居、村.民委员会的指导下.组织业主开展物业服务满意度测评工作，物业服务人应当对物业服务满意度测评结果作出反馈整改的书面说明.测评结果和书面说明在物业管理区域的公告栏等显著位置公示三十日以上,并报送区，县、住房城乡建设主管部门、对在物业服务中取得显著成绩或者获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务人。住房城乡建设主管部门应当给予表彰 奖励.第五十六条，业主拒绝物业服务人继续提供服务,或者物业服务人无法再提供服务.物业管理区域出现失管弃管状态的，街道办事处，镇人民政府、应当在区，县,住房城乡建设主管部门指导下确定应急物业服务人、提供保安，保洁，共用设施设备运行等基本物业服务，提供应急物业服务的，街道办事处。镇人民政府。应当将服务内容,服务期限 服务费用等相关内容在物业管理区域的公告栏等显著位置公示。应急物业服务期限一般不超过六个月、服务费用由全体业主承担。应急物业服务期间、街道办事处,镇人民政府 应当组织业主共同决定后续的物业管理方式，第五十七条 突发事件应对期间，街道办事处.镇人民政府，应当组织落实市。区,县 人民政府依法采取的各项应急措施.指导 督促物业服务人开展相应级别的应对工作.并给予物资和资金支持，物业服务人应当服从政府统一指挥.在街道办事处,镇人民政府。指导下配合居 村、民委员会开展应急工作.依法落实应急处置措施、业主应当配合物业服务人执行政府依法实施的应急措施和其他管理措施、第五十八条。业主决定自行管理本物业管理区域的。自行管理的执行机构。管理方案 收费标准。管理期限等应当经业主大会表决同意 业主委员会应当自业主大会决定自行管理之日起三十日内向街道办事处。镇人民政府、备案.备案时应当提交业主大会表决结果.业主大会决定和自行管理方案.业主大会、业主委员会应当依法实施管理和经营，承担安全生产。消防安全,经营管理等相关责任，接受街道办事处,镇人民政府,和相关行政管理部门的指导和监督,