第五章 物业服务企业与物业服务.第四十一条.物业服务企业是指依法设立.取得相应资质从事物业管理活动的企业法人、物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动,物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员、具备为业主提供专项服务的能力.第四十二条.物业服务企业提供物业服务时应当实行项目经理责任制，第四十三条,物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护 清洁卫生。园林绿化，房屋修缮。秩序维护等专项服务。但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。第四十四条，住房城乡建设主管部门或者开发区管委会应当定期对物业服务企业的服务质量进行专项检查。督促其提高服务水平,物业服务企业应当定期向住房城乡建设主管部门报送信用档案信息,统计报表等相关资料.第四十五条 物业服务企业应当在市，县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会指导下成立物业管理协会，规范行业行为.促进诚信经营，提高物业管理服务水平。维护物业服务企业的合法权益、第四十六条。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理.物业服务内容主要包括下列事项、一，物业共用部位及共用设施设备的使用,管理和维护,二,公共绿化的养护 三，公共区域环境卫生的维护 四、公共区域的秩序维护,安全防范等事项的协助管理服务.五、对物业使用中的禁止行为进行告知.劝阻.报告，六。物业维修,更新 改造费用的账务管理,七.物业档案和物业服务档案的保管。八.其他约定的物业服务事项，第四十七条,业主大会通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，业主委员会应当经业主大会授权、与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,物业服务合同应当对物业服务内容。服务标准,收费标准、物业服务用房.住宅专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务，违约责任等内容进行约定、物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主或者物业使用人人身，财产安全防范方面的义务和责任作出约定.物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,到县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会办理物业服务合同备案手续，第四十八条。物业服务企业提供物业服务。应当遵守下列规定 一，遵守有关法律，法规和规章的规定,二.符合国家 省，市规定的技术标准和操作规范 三,制定和完善物业服务质量控制措施，建立健全物业服务档案保管。移交等制度。四、向业主或者物业使用人告知物业共用部位.共用设施设备使用的方法。要求和注意事项。五,按照物业服务合同的约定,提供相应的服务、六。将物业服务相关信息在物业管理区域内长期公示 七。定期听取业主的意见和建议 改进和完善物业服务,第四十九条.物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示、一。物业服务企业的名称、资质证书。联系方式、物业服务投诉电话,二、项目经理有关服务信息、三、物业服务合同约定的服务内容、服务标准与依据 收费项目,收费标准。收费方式等.四.电梯。消防。监控等设施设备的日常维修保养单位的名称和联系方式等。五、其他应当公示的信息，第五十条。物业服务合同期限届满前 业主委员会应当组织召开业主大会 作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并依据合同约定期限书面通知物业服务企业。合同未约定通知期限的.应当提前六十日通知,业主大会决定另聘物业服务企业的、选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过 并在物业管理区域内公示，物业服务合同期限届满后.业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定.物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续，第五十一条、物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的、应当按合同约定期限书面通知业主委员会、并向全体业主公示.合同未约定通知期限的。应当提前六十日履行通知义务。第五十二条.物业服务合同解除或者终止后.物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续 并履行下列交接义务、一，移交保管的物业档案,物业服务档案、二，移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造。维修,运行.保养的有关资料,三,移交物业服务用房.四。结算预收、代收的有关费用。五，法律,法规。规章规定的其他事项 第五十三条,物业服务企业未履行通知义务并办理退出交接手续的、不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务，经业主大会决定选聘新的物业服务企业后。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用。对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接、第五十四条 物业服务企业退出后、业主大会未及时选聘新的物业服务企业时、业主大会或者街道办事处.乡镇人民政府、开发区管委会可以委托物业服务企业或者其他管理人临时代管 至业主大会选聘新的物业服务企业为止，代管期限一般不得超过三个月、第五十五条、物业服务收费应当遵循合法,合理。公开和质价相符的原则 按照不同物业的性质,特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价 具体办法由市物价部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定.第五十六条.已竣工尚未出售或者尚未交付的物业 物业服务费由建设单位承担、已交付的物业.物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外、物业交付后空置一年以上的。其物业服务费按物业服务合同约定收取 未约定的，按物业服务收费标准适当减收，第五十七条，物业服务企业不得擅自扩大收费范围 提高收费标准。物业服务企业依约履行义务的.业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费、不得以物业空置.存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳，物业产权转移时。业主应当结清物业服务费。第五十八条 业主或者物业使用人欠交物业服务费的、业主委员会，物业服务企业可以通过上门催交.在物业管理区域内显著位置公示等形式 督促其限期交纳,逾期不交纳的、物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼 第五十九条，住宅区内供水、供电 供气，供暖 通信，有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的.不得向业主收取手续费等额外费用 但可以根据约定向专业经营单位收取报酬、专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务.