第四章 物业管理服务、第二十五条、物业服务企业应当按照国家有关规定。取得资质证书、物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务 从事物业管理的人员应当按照，物业管理师资格考试实施办法.全国物业管理从业人员岗位证书管理办法,等国家有关规定，取得职业资格证书,第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,物业服务合同应当约定下列主要内容，一,物业服务项目及其内容,服务标准、二、物业服务费用的标准，收取办法及计费方式.三，双方权利义务.四。违约责任,五 合同期限、六，合同争议及纠纷的解决办法，物业服务项目一般包括,共用部位和共用设施设备的维护,公共秩序维护。保洁服务，绿化养护管理.车辆停放管理等，具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定 第二十七条,物业服务合同双方应当参照省有关行政管理部门制定的物业服务合同示范文本.签订物业服务合同。物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内。将物业服务合同副本报所在地县房地产行政主管部门备案.第二十八条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,对物业及其环境、秩序进行管理.提供相应的服务，第二十九条、物业服务企业应当及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项、对业主有关物业服务的投诉、应当及时处理，接受业主。业主大会和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督、第三十条.物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时 物业服务企业应当设置警示标识，制定和采取具体防范措施，同时向业主委员会和有关行政管理部门报告.第三十一条、物业服务企业应当接受有关部门的安全防范指导，建立安全防范的管理制度和措施 提高物业服务企业及其从业人员的安全防范意识和能力.协助做好物业管理区域内的安全防范工作 在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时.应当采取相应措施 并及时向公安或者有关行政管理部门报告,协助做好救助和调查工作.物业服务企业应当配合居民委员会做好社区管理相关工作，第三十二条、物业服务企业应当妥善保管物业有关资料，保证房屋及共用设施设备档案资料齐全,第三十三条，物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同.一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的、应当提前书面告知对方及物业所在地县房地产行政主管部门，物业服务合同期满2个月前。业主委员会应当召集业主大会会议、讨论决定物业服务企业的聘用事项.业主大会决定继续聘用的.应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同,不继续聘用的,应当依法重新选聘新的物业服务企业.第三十四条,物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除物业服务合同的、原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，在退出物业管理区域之前.应当按照国务院、物业管理条例.的规定 向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料，预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房，物业服务合同终止时、业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组 负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务，原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出 第三十五条,物业管理实行有偿服务.物业服务收费应当遵循合理 公开以及费用与服务水平相适应的原则确定，住宅的物业服务收费、实行政府指导价，非住宅的物业服务收费,实行市场调节价，第三十六条，物业服务收费实行政府指导价的、市。县价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度 并定期公布，具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定,物业服务收费实行市场调节价的、由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准 第三十七条,价格主管部门和房地产行政主管部门制定政府指导价。应当开展价格 成本调查,听取业主 物业服务企业和有关方面的意见、政府指导价的价格水平，应当根据本行政区域经济发展情况.按照规定的定价权限和程序适时调整 价格主管部门应当会同房地产行政主管部门对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目和收费标准进行监督、第三十八条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价.在物业管理区域内的显著位置、公示服务内容，服务标准,收费项目 计费方式，收费依据和收费标准等有关事项、第三十九条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制 是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用、盈余或者亏损由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 酬金制,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业.其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第四十条.业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定、业主负连带交纳责任、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业.物业服务费用由建设单位交纳.违反物业服务合同约定、业主未按时交纳物业服务费用的.业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉 第四十一条，业主出租物业的 应当在物业租赁合同中、对物业服务费用的交纳作出约定、并在合同签订后10日内。将物业承租人.出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业、物业产权发生转移时,业主应当结算交纳物业服务费用、也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,由物业使用人结算交纳物业服务费用,业主负连带交纳责任，第四十二条 业主.业主委员会。物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处 乡镇人民政府或者居民委员会反映 街道办事处，乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解.县以上房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度。对业主 业主委员会。物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉.应当依法及时调查 处理。并将调查或者处理结果及时回复投诉人,属于其他行政管理部门职责的,房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理、并告知投诉人.