第三章 使,用,第二十二条.维修资金应当专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新。改造，不得挪作他用。维修资金的使用应当遵循方便快捷，公开透明 受益人和负担人相一致原则,第二十三条。维修资金的使用分为一般使用,计划使用和应急使用,第二十四条 维修资金的一般使用。是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式.适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位，共用设施设备的维修和更新，改造、第二十五条 维修资金的计划使用.是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式。主要适用于可以提前预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位 共用设施设备的维修和更新.改造 可以一次表决不超过连续2年的维修资金年度使用计划、第二十六条。申请维修资金的计划使用。由业主委员会。产权单位或者其委托的物业服务企业、根据房屋和设施设备的使用年限，维修保养和损耗等情况.编制维修资金年度使用计划,经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后 连同有关材料报物业主管部门备案并组织实施,第二十七条。维修资金的应急使用。是指采取应急程序事前不用表决，事后公示的使用方式，适用于危及人身安全 房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新 改造,第二十八条、有下列情形之一的,可以启动应急维修程序.一、物业管理区域内发生的屋面.外墙防水严重损坏。二 电梯故障 三.消防系统故障 四。建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动 五。玻璃幕墙炸裂、六.排水管道爆裂。七.单独登记权属的地下车库雨水倒灌,八,其他可能造成人身安全事故的紧急情况.第二十九条，出现应急维修情形时、物业服务企业应将有关情况报告业主委员会.经现场查验确认后立即组织维修 未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任,由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。第三十条。维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位进行应急维修的工程施工,验收 造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户,应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明，第三十一条、应急维修工程费用拨付后。维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示，一，维修和更新,改造方案、二 工程决算报告，三、工程验收合格证明 四.涉及户数和清册、分摊方案,五、物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料.第三十二条、维修资金账面金额低于首期交存金额的30。时、续交后方可使用 第三十三条。物业管理区域及区域内住宅共用部位。共用设施设备的维修和更新.改造费用 按照下列规定分摊，一.物业管理区域共用部位.共用设施设备的维修和更新，改造费用 由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊 二,单幢房屋整体共用部位。共用设施设备的维修和更新 改造费用。由该房屋全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊，单幢房屋涉及一个单元的.由该单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及两个或者两个以上单元的。由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊、三.住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位，共用设施设备的维修和更新。改造费用。由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊、第三十四条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目 从公共账户列支,公共账户资金不足的,由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊、涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支、由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.出现应急使用情况。需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的 经业主委员会同意,可以先从公共账户中调剂垫付。第三十五条。住宅共用部位,共用设施设备维修和更新、改造.涉及尚未售出的商品住宅。非住宅的 开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅，非住宅的建筑面积.分摊维修和更新.改造费用、未交存维修资金或者维修资金续交不足.发生应分摊维修费用的.由相关业主按照各自拥有物业建筑面积承担。第三十六条,商品住宅，非住宅维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的。按照以下程序办理.一,物业服务企业根据业主 业主委员会的意见及查勘结果 提出维修和更新,改造计划建议，制定维修和更新.改造方案.没有物业服务企业的 由相关业主。业主委员会提出计划建议.并在物业主管部门指导下。委托相关单位制定维修和更新、改造方案、二。维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议并公示，也可以采用异议表决，即根据业主共同管理规约的约定。持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的。也视为表决通过,三 物业服务企业或者相关业主持有关材料向物业主管部门申请维修资金列支,四。申请预支维修资金的 经物业主管部门审核批准后办理预支手续,预支金额不超过核定预算金额的30。五。物业服务企业或者相关业主组织实施维修和更新，改造方案.六。维修工程项目竣工后.资金使用单位凭维修工程决算书 业主反馈意见表。维修费用分摊明细表。资金续交方案等.到物业主管部门办理余款划拨手续、第三十七条,商品住宅。非住宅维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金的.按照以下程序办理,一,物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算 分摊方案，列支范围 发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金情况的处置办法等,二，业主大会依法通过使用方案,三、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支维修资金 四。使用方案经业主委员会审核同意，报物业主管部门审批。如不符合有关法律，法规 规章和使用方案的,物业主管部门应当责令其改正 五 物业服务企业组织实施使用方案。六。物业主管部门,业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知.七、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位.第三十八条,物业服务企业或者相关单位可以采取公开招标等方式选择专业施工企业，并与中标的施工企业签订工程施工合同,第三十九条，相关业主在公示中提出异议的。由异议人与组织维修单位协商解决,协商不成的,异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼、第四十条 相关业主 业主委员会可以委托物业服务企业或者相关单位聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新，改造工程实施质量监理及鉴定 委托专业中介机构对工程造价进行审核、费用计入维修和更新，改造成本,第四十一条,下列费用不得从维修资金中列支，一，依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位.共用设施设备维修和更新.改造费用 二,依法应当由相关专业经营单位承担的供水。供电 供气,供热，通讯。有线电视等管线和设施设备的维修。养护费用 三,规划上专属于特定房屋、且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台,庭院等部位的维修费用。四。应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位，共用设施设备所需的修复费用,五 根据物业服务合同约定 应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用 第四十二条.物业管理区域内的公共收益主要包括以下部分.一。利用物业管理区域内的共用部分.共用设施设备进行生产，经营。租赁等产生的收益,二，物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值。三。保修期满后.建设单位因注销或者因违法被责令终止业务活动,或者反复维修仍未能解决相关物业共用部位,共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金,