第七章、共有建筑面积分摊规则，异产毗连房屋权属分割清晰 不存在共有共用部位的 各户面积在各自范围内单独计算.异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算.7,1 共有建筑面积的计算范围分类,公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积。被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积，7，1。1，不被分摊的共用建筑面积。7,1，1.1,地下室或半地下室中设计作为人防工程及中高层以上建筑的消防避难层 室 部分的建筑面积、7,1,1 2，独立使用的地下室，半地下室，地下室或半地下室中独立的车位，车库,杂物间等的建筑面积.7。1。1.3。建在幢内或幢外、为他幢或多幢楼服务的设备用房、值班警卫室，管理用房、附属配套设施用房。市政设施用房，为社区服务的公用房屋及通道等的建筑面积 7。1，1、4，按规划批建、层高在,2，20m、以上的技术,结构、转换层、架空层中用作停放车辆。公共休憩 绿化等公共开放空间的建筑面积,7。1 1,5,建设,开发单位自留、自用的房屋和物业管理公司的经营办公用房的建筑面积，7 1.1,6,用作公共休憩的亭.走廊。绿化等建筑物的建筑面积.7。1,2、被分摊的共有建筑面积 7，1,2，1、共有建筑面积的确认委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质，功能，用途等相应情况的说明书、经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后。对各类共有建筑面积进行分类确认和登记 委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任、共有建筑面积一经分摊,任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能 7.1,2、2,幢内共有的楼梯间，电梯间 电梯井。观光井、梯,提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井，垃圾道的建筑面积，7 1.2，2,幢内共有的门厅 大厅、过.走 道 门廊 门斗等水平通道的建筑面积、7、1.2.3.幢内共有的突出屋面有围护结构的水箱间.电梯机房，楼梯间等的建筑面积 7、1、2 4、仅为本幢服务且设在本幢地下或地上的配电室.水泵房,设备用房 值班警卫室,包括与警卫室相连的值班休息用房,也包括为本幢服务的与警卫室合并使用的接待室。传达室、还包括自动报警控制中心和影像监控室 以及其他在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的、为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积.7,1 2、5,套与公共建筑之间的分隔墙.以及外墙，包括山墙,水平投影面积的一半或轴线以外水平投影面积,7,1 2、6。为整幢楼服务的架空通廊的建筑面积 7.2 共有建筑面积的分摊原则，7、2，1。共有建筑面积的分摊 应以幢为单位进行.非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊，本幢共有建筑面积不分摊到他幢,7,2。2。产权各方有合法权属分割文件或协议的、按文件或协议规定执行.7。2,3,无产权分割文件或协议的,或产权分割文件或协议不合法的,可按相关房屋的建筑面积进行分摊。7，2、4、共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑面积上的产权界、7，3、共有建筑面积分类.根据共有建筑面积的使用功能、可分为以下四类 7 3 1 整幢共有建筑面积.指为整幢服务的共有共用的建筑面积。此类共有建筑面积由整幢进行分摊 7,3.2.功能区共有建筑面积 指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积,例如某幢楼内、专为某一商业区、或办公区服务的警卫值班室、卫生间 管理用房等，这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积、应由该功能区分摊，7 3 3、层共有建筑面积、当各层的共有建筑面积。使用功能不同时、应区分各层的共有建筑面积。由各层分别进行分摊。7.3。4.其他共有建筑面积、7。4 共有建筑面积计算及分摊的若干细则、7。4。1，列为不被分摊的公用建筑应视为一个产权单元，并参与分摊该幢相应的共有建筑面积,7，4。2,设在幢内的会所.储蓄所，娱乐活动室,健身房,阅览室.托儿所 老人活动中心以及居委会 派出所等独立使用的房屋.应为一个产权单元，参与分摊该幢相应的共有建筑面积.7。4、3、有附属层,层高大于或等于,2.20m,的房屋，附属层应划分为独立的功能区,7。4、4 一幢由裙楼相连的、有多个塔楼的房屋、塔楼应划分为不同功能区,7,4.5.单一功能房屋存在多个单元时，一般以幢为单位统一分摊共有面积 但如有下列情况之一的.应划分为不同功能区,7、4 5。1。有的单元设电梯,有的单元不设电梯.按设电梯和不设电梯的单元划分功能区.7。4、5.2。有的单元为多层。有的单元为高层 按多。高层单元划分功能区 7,4,6、地下室通道的建筑面积处理。7、4，6 1，为整幢服务的出入口.列为本幢应分摊的共有建筑面积.否则，计入地下室应分摊的共有建筑面积,7.4，6，2。车道和专门服务于车位的其它公共走道面积，由地下室各车位分摊,7,4,6 3、地下室功能用房和服务于本功能用房的专用走道、由使用该功能用房的各户进行分摊.7，4、7、室外楼梯处理.7,4.7.1、仅供一户使用的 全部计入该户套内建筑面积,7，4.7.2、为不同功能区服务的、其面积列为相应功能区的共有建筑面积、仅为某一功能区服务的、计入该功能区共有建筑面积.7、4、7、3.第一层的建筑功能 用途与第二层以上的不同 如第二层及以上的为住宅，第一层为商业或办公，厂房、仓库,车库、架空绿化等非住宅用途的。则该室外梯为专用梯,其梯间为第二层以上功能区的应分摊共有建筑面积，7。4。8、室内楼梯处理 7.4。8。1 为整幢服务的楼梯或电梯 整幢分摊.在个别楼层或部分楼层有门不开的。不影响整幢分摊.7 4、8、2、多层住宅的楼梯按不同的服务范围分功能区分摊时。屋顶楼梯间仍为整幢的共有建筑面积，7。4。8,3,因各层用途不同、在不同位置设置高 低不同的楼梯 但各楼梯之间所在某一层互通的、如图。7、1、中的，1 梯至.3,梯,这些楼梯的梯间共有面积可合并为区间共有面积。如果某一层还设有专用梯。则按室内专用梯处理 如图、7,2，的第。5、层、7,4。8，4 室内专用梯.楼梯、电梯,其通过 不使用，楼层的梯间共有面积 列为、不使用。和。使用.两部分建筑的区间共有面积、通过,使用、楼层的梯间共有面积为 使用.部分建筑的区内共有面积,7，4.9.走廊的处理，7 4，9，1、房屋除第一层，地面，外的其他各层的内、外走廊,列为各层的共有建筑面积，7，4.9.2，位于建筑物第一层 地面、的外走廊 檐廊、符合如下条件的.列为不被分摊的公用建筑面积.a、走廊，檐廊紧临街道或本宗地外的公共通道、公共开放空间,b、走廊。檐廊两端不能封闭、可在平行于街道方向上通行。不符合上述两条件的.第一层外走廊、檐廊的建筑面积列为应分摊的共有建筑面积.7。4.10、商场内各层布局 功能基本相同,商场底层对外开门的商铺,无论其对商场内是否开门。作为商场内商业气氛的一部分，都要参与商场共有共用面积的分摊，如果某一层为整体商场且为独立产权 不参加其它楼层过道的分摊,7、4 11、商场 车库,如果按铺位.车位 出售。需具备以下三点.才可进行分摊计算，a 开发商应提供正式的施工蓝图 在施工蓝图上、以柱网为基准点,标出详细的商铺。车位，尺寸、标明与柱网和内外墙的距离.b、施工蓝图上划分的商铺,车位。需经消防部门盖章许可或由设计部门盖章认可。符合消防要求、并经规划部门批准,c,商铺 车位，有墙的以墙为界、无墙的应在界限拐角处打地钉、对于车位.还应标出车位线，地钉定位应由委托方提供书面说明,指明是取中还是取边、7.4、12、底层是储藏室和车库的住宅楼。对外开门的车库 设计图纸上对内过道不开门,不参与内过道等共用建筑面积的分摊,7，4。13,两幢独立建筑物之间的架空通廊列为不被分摊的公用建筑面积,7，5.共有建筑面积计算步骤 在一幢建筑的计算数据进入计算系统之前 可按如下步骤对公用建筑面积进行分析确定、7、5.1、确定一幢房屋中所有共有建筑面积的范围和名称、7 5 2，将共有建筑面积划分成应分摊的和不分摊的两类。7、5、3。分析每一部分的应分摊公用建筑的服务范围,并按共有建筑服务范围确定其服务功能区,仅服务于某一功能区的共有建筑面积为区内共有建筑面积.服务于多个功能区的共有建筑面积为区间共有建筑面积,7,5、4。将区间共有建筑面积分摊后各区所得的分摊面积。分别加到相应的区内共有建筑面积中，然后按本区内的套内建筑面积的比例进行分摊.即,先将从高级别分摊得到的共有建筑面积加到低级别的共有建筑面积中、分别计算分摊系数.逐级分摊.7.6 共有建筑面积分摊,7.6、1，分摊公式 δSi.K,Si 7 1.K，ΣδSi、ΣSi、7。2，式中.K,为面积的分摊系数、Si 为各单元参加分摊的建筑面积。m2、δSi,为各单元参加分摊所得的分摊面积,m2、ΣδSi，为需要分摊的分摊面积总和、m2.ΣSi。为参加分摊的各单元建筑面积总和、m2 7。6,2。分摊方法 7。6.2,1，整体分摊，使用功能单一.各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的房屋适用于整体分摊的方法,分户分摊的共有建筑面积.共有建筑面积分摊系数,套内建筑面积.共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积.套内建筑面积之和.7,6,2，2、多级分摊 不适用于整体分摊的房屋采用多级分摊、多级分摊应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则,a 第一级分摊.根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围划分若干功能区,一般按住宅,办公。商业 地下车库、仓库等不同的使用功能或共有部位不相同的区域进行划分。各功能区间共有建筑面积,即幢共有建筑面积。按各功能区范围内的自有建筑面积依比例分摊至各功能区，功能区分摊的共有建筑面积，第一级分摊系数、该功能区自有建筑面积 第一级分摊系数 功能区间共有建筑面积.各功能区自有建筑面积之和.各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分。b，第二级分摊,某一功能区通过第一级分摊得到的共有建筑面积加上本功能区内各层之间的共有建筑面积。即为该功能区的共有建筑面积,依照第一级分摊的方法，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，层分摊共有建筑面积 第二级分摊系数,该层套内建筑面积，第二级分摊系数。第一级分摊得到的共有建筑面积。层间共有建筑面积,各层套内建筑面积之和，各层套内建筑面积之和为各层外围水平投影面积减去层内的层间共有建筑面积和作为第一级分摊的功能区间共有建筑面积部分，c 第三级分摊、第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层内共有建筑面积。按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套 套分摊共有建筑面积 第三级分摊系数，该套内建筑面积,第三级分摊系数.第二级分摊得到的共有建筑面积，层内共有建筑面积，各套内建筑面积之和 7。6 2,3、其它分摊。a,某一层内或各单元间、各部位共有建筑面积的共有关系差异较大需要进一步分割时,参照上述方法在上一级分摊的基础上再进行分摊计算.b，非成套房屋中的厅堂。壁柜 厨房 卫生间等由部分房屋产权人共同使用的部位,有协议的.以协议为准进行分摊。无协议的,参照上述方法按建筑面积依比例分摊.