5 共有建筑面积测算5.1,共有建筑面积的处理原则、5、1，1 共有建筑面积的分摊计算以幢为单位进行 非本幢的共有建筑面积不在本幢分摊 本幢的共有建筑面积也不分摊到其它幢去，5.1 2，产权各方有合法权属分割文件或协议的、按文件或协议规定执行,5,1.2。1、商品房在领取商品房预售许可证前、需要分割的 应具有经公证的分割协议,并在销售时告知买受人。已领取商品房预售许可证的商品房,再行分割的、在不影响公共利益的前提下。应在本细则第5.4条的范围内.由所有相关房屋权利人达成分割协议.5.1、2。2,分割的部位和分割方式应明确写入该部位所有相关权利人的买卖合同、隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议 5,1 2。3,相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不视为有效的分割协议.5,1,3，无产权分割文件或协议的,可按共有建筑相关的房屋的建筑面积比例分摊、该条款所指的共有建筑相关是指该共有建筑为满足各套，分户,的出入。安全等其他使用功能提供保障或服务、5，1。4,一幢建筑只有单户产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时 则该幢建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该幢的建筑面积、不进行共有建筑面积的划分与分摊计算。5 1,5，凡列为不应分摊的共有建筑面积、不参与分摊其它的共有建筑面积，外半墙除外。5，1.6，某个共有建筑面积列入分摊后 不具体划分各套、分户 摊得面积的对应部位 5。2，共有建筑面积的分类。共有建筑面积根据其性质可分为幢共有建筑面积。功能区共有建筑面积。层共有建筑面积和其它共有建筑面积四种类型 5 3、共有建筑面积按比例分摊的计算公式,对相关建筑面积进行共有建筑面积分摊 按下式计算 δSi.K，Si、K,ΣδSi.ΣSi。式中、K、为面积分摊系数,Si、为各单元参加分摊的建筑面积 单位,平方米、δSi、为各单元参加分摊所得的分摊面积。单位、平方米、ΣδSi、为需要分摊的分摊面积总和.单位 平方米、ΣSi,为参加分摊的各单元建筑面积总和。单位.平方米 5,4 可分摊的共有建筑面积,5,4、1，共有建筑面积的一般内容、幢内的电梯井,管道井.楼梯间,室外楼梯 垃圾道，变配电室。设备房,公共门厅。门廊。门斗 通道 地下室公共设施用房,值班警卫室等。以及其它在功能上为整幢。某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积，5，4,2,共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙。包括山墙 水平投影面积一半的建筑面积，5,5。不应分摊的共有建筑面积和公共建筑空间.5,5。1。建在幢内或幢外，为他幢和多幢服务的警卫室。管理用房.公共设施用房等.5。5。2。专用于人防工程的地下室,平战两用的人防地下室中人防专用部位。平战两用区域内除公共通道外的其他部位.5。5。3，一幢楼房中取得部分竣工手续后、委托房产测绘时，服务于本幢的共有建筑面积其所服务的对象还未完全竣工的.5、5。4,按规划部门批建层高建设的层高大于2。20米的技术.结构.转换层，避难层 室,架空层以及架空层中用作公共休憩.绿化等公共开放空间的部分等.不包含其中的核心筒。公共设备用房和管理用房等应分摊的共有建筑面积,5。5.5 独立建造的变配电房。水泵房,值班警卫房.管理用房等附属配套设施用房 5.5，6.在第5 4条和5,5条前5款内没有罗列的房屋或建筑部位。5。6 共有建筑面积的计算与分摊方法 5、6 1。共有建筑面积的计算方法,根据5，2条中共有建筑面积的分类方法，计算各相应区域的套内面积和共有建筑面积。再根据5 3条中共有建筑面积按比例分摊的计算公式计算各单元参加分摊所得的分摊面积 幢共有建筑面积由整幢房屋各单元按面积比例进行分摊.功能区共有建筑面积由该功能区内各单元按面积比例分摊 层共有建筑面积由该层中各单元按面积比例分摊 5、6，2、单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法、单一功能房屋一般指纯住宅楼 宿舍 纯办公 写字楼 纯商业，纯厂房等,其共有建筑面积的分摊一般可采用整体分摊方法，根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积.当一幢单一功能房屋存在多个楼梯位,且各楼梯位服务的单元面积不同时，应按各梯位细分功能区进行分摊.5。6。3。商住楼共有建筑面积的分摊方法。5，6,3，1、首先根据住宅和商业。或办公。等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业、或办公 两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业 或办公。部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业、或办公 部分将所得的分摊面积再各自进行分摊 5 6 3,2,住宅部分，将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积,依照第5.2条的方法和公式.按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积.5。6，3，3,商业.或办公、部分、将分摊得到的幢共有建筑面积。加上本身的共有建筑面积.按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分.加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套.求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积.5。6,3.4，对于同一幢楼的不同塔楼、应分别划分为不同功能区 塔楼内有多个独立楼梯或电梯的。还应按梯细分功能区分别计算.5,6，4、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊 一般需进行多级分摊 5，6.5、多级共有建筑面积的分摊原则,多级共有建筑面积分摊,采用从整体到局部的逐级分摊的原则 先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单元，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单元、然后分摊层共有建筑面积至层内各单元、本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。5.7,共有建筑面积分摊的若干具体规定,5，7。1 可分摊共有面积的划分确认原则是 a.依据经规划部门核准的建筑施工图.划分共有部位的使用功能和服务范围,其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认，b，竣工测量,房产测量 变更测量时.现场复核并测量已使用建筑空间的实际使用功能 未使用的建筑空间或实地无法确认功能的建筑空间、其功能以经规划部门核准并备案的施工图上标注的功能为准。仍无法明确的.单列不分摊 5，7.2，一幢建筑存在地下室、半地下室,核心筒部分和楼梯等纵向共有部位,可根据房屋的实际情况。按地上地下分割 由使用该纵向共有部位的功能区各自分摊.若地下层、或半地下层 功能与其上层一致时。该功能区内的核心筒部分和楼梯等纵向共有部位可从该功能区与其他功能区的分界线处分割、5。7。3、计算建筑面积的地面层。底层。走廊 檐廊等可分摊的.当底层各套 分户、向该廊道开门时.该廊道的建筑面积扣除通往楼上的通道面积后为底层各套、分户.应分摊的共有建筑面积 除此之外的廊道的建筑面积依照共有分摊原则进行分摊.5 7.4,地下室车道,专门服务于车位的其它公共通道和地下停车区域内未利用的非独立空间的建筑部位,由地下室各车位分摊。地下室功能用房和服务于本功能用房的专用通道 由使用该功能用房的各套、分户 进行分摊、未明确专有服务范围的独立用房，如储藏室，工具间等,单列不分摊、5,7 5、原设计为整体商场。后分割成通道和若干铺位,通道的建筑面积由各相关铺位按其建筑面积比例分摊、5、7.6 会所、储蓄所.娱乐活动室。健身房,阅览室 托儿所、老人活动中心等,以及居委会.派出所使用的房屋。不以共有建筑面积认定,以套.分户。认定。依照共有建筑面积分摊原则参与分摊相关共有建筑面积，5、7、7,独立使用的地下室、半地下室.独立的车位。车库,仓库、储物间、杂物间、车棚等 自行车、摩托车等机动车、非机动车集中停放部位 不以共有建筑面积认定.可根据实际功能按套，分户。认定或单列不分摊、5。7、8，斜面结构或非垂直墙体的房屋，围护性幕墙等不计算外半墙的 也应分摊全幢外半墙,5 7 9 楼梯下方实际使用的。层高在2。20米以上空间的建筑面积计入下方空间的套内建筑面积，层高在2.20米以下空间的建筑面积计入楼梯建筑面积，由使用该梯的功能区分摊、