第二章.业主和业主组织第十条。下列事项由业主共同决定 一.制定和修改业主大会议事规则，二、制定和修改管理规约.三、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，四，确定选聘物业服务人的方式,续聘，选聘和解聘物业服务人,五.使用住宅专项维修资金、六、筹集住宅专项维修资金、七.改建,重建建筑物及其附属设施。八，改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动,九.确定或者调整物业服务内容，方式、标准和价格等物业服务合同内容,十。共有收益的管理和使用、十一.业主大会,业主委员会工作经费。业主委员会委员津贴补贴以及专职工作人员的聘用。工作职责和待遇标准,十二。有关共有和共同管理权利的其他重大事项 业主共同决定事项.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决 决定前款第六项至第八项规定的事项 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意.使用住宅专项维修资金或者维修。更新,改造。增设设施设备及建筑物.构筑物等仅涉及部分业主共有和共同管理权利的事项.由该部分业主共同决定 业主大会不得授权或者委托业主委员会等其他主体决定本条第一款规定的事项,第十一条 制定。修改管理规约,业主大会议事规则的 业主大会会议组织者应当在组织业主表决前把管理规约。业主大会议事规则草案相关事项书面告知村。居.民委员会.听取村、居，民委员会的意见建议、第十二条。符合法定条件的，业主可以按规定向镇人民政府 街道办事处,提出成立业主大会的书面要求，经核实符合业主大会成立条件的,镇人民政府 街道办事处，应当在三十日内指导 协助推荐产生业主大会筹备组、筹备组成员人数为七人至十五人。由镇人民政府 街道办事处、房屋管理和公共服务部门，村.居、民委员会,小区党组织等代表 建设单位以及业主代表组成。其中业主代表应当不少于百分之六十 具体人数由镇人民政府。街道办事处。确定。建设单位经通知未派员参加的、不影响筹备组成立，筹备组业主代表由十名以上业主联名或者村,社区，党组织 村、居、民委员会推荐。推荐的业主代表人数多于规定人数时、由镇人民政府，街道办事处。确定代表人选 筹备组组长由镇人民政府 街道办事处.代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告、镇人民政府。街道办事处、应当自筹备组成立之日起十日内通知建设单位或者物业服务人向筹备组报送业主清册。物业建筑的基本资料等物业管理相关资料,其中。业主清册内容应当包含业主名称、物业位置和建筑面积，建设单位或者物业服务人应当自收到通知后十日内报送资料。任何单位和个人不得将业主资料用于与物业管理无关的活动.第十三条.筹备组应当拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案，确定业主委员会委员候选人产生办法和名单，以及开展其他准备工作、筹备组成员对筹备工作意见不一致的.由筹备组组长作出决定.筹备组应当在首次召开业主大会会议十五日前，将业主大会会议召开的时间 地点。议题以及业主委员会委员候选人的姓名。性别.政治面貌。入住时间等情况在物业管理区域内显著位置公告.筹备组成立后六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的 筹备组自动解散.第十四条。首次业主大会会议应当对管理规约，业主大会议事规则进行表决.并选举业主委员会，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，有下列情形之一的.业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议,一 占业主总人数百分之二十以上或者占小区总票权面积百分之二十以上业主提议的,二 业主委员会决定召开的。三,涉及重大公共利益。镇人民政府 街道办事处,提议召开的 四、业主大会议事规则规定的其他情形 业主委员会未按规定组织召开业主大会临时会议的。业主可以向镇人民政府。街道办事处，提出协助要求.镇人民政府。街道办事处 应当协调业主委员会限期组织召开、并通告全体业主 第十五条、有下列情形之一的，镇人民政府.街道办事处，应当协调村.居、民委员会及时组织召开业主大会临时会议.一、业主委员会经协调仍不按要求召开业主大会临时会议的、二,镇人民政府,街道办事处、根据本条例第三十一条规定提议终止业主委员会全体委员职务的,第十六条,业主大会会议组织者应当于会议召开前，将会议意向议题的具体内容向全体业主公示并征求业主和村，居.民委员会意见.并根据业主和村，居，民委员会的意见对议题的具体内容进行修改完善、公示时间不得少于七日。业主大会会议组织者应当于会议召开十五日前将会议时间。地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主、业主大会会议可以采用集体讨论的形式.也可以采用书面征求意见等形式。第十七条 业主大会会议表决事项应当采用逐项记名投票逐项计票的方式表决 业主投票表决应当明示赞同，反对或者弃权的表决意见，未投票表决的业主投票权数不得计入已参与表决票.业主表决可以采用电子投票方式，采用电子投票方式的 应当使用电子投票系统、电子投票系统由市住房城乡建设部门建设并免费提供使用。第十八条、投票时业主大会会议组织者应当邀请不少于三名业主担任监票人，计票人，并可以邀请第三方参与监票，无业主担任监票人，计票人的,由村 居 民委员会指定 业主委员会委员和候补委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人。计票人 表决结果应当及时向业主公布 镇人民政府,街道办事处.村.居，民委员会应当加强指导监督。业主大会会议组织者未按照前款规定统计并公布表决结果的，由镇人民政府。街道办事处 督促改正 拒不改正的 村,居。民委员会应当组织统计并公布统计结果 第十九条 表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积.已投票业主的总人数和专有部分总面积。未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等,表决结果应当在物业管理区域显著位置以及市物业信息系统公示.公示期限为三十日。公示期间业主对表决结果有异议的 可以向镇人民政府。街道办事处 申请复核 第二十条，业主委员会委员由五到十五名单数委员组成。业主大会会议选举产生的业主委员会委员人数达到业主大会议事规则约定人数的。业主委员会成立 业主委员会主任.副主任在业主委员会委员中推选产生 第二十一条，业主委员会委员应当从具备下列条件的业主中选举产生。一,具有完全民事行为能力 二、遵纪守法 热心公益事业。责任心强。具有较强的公信力和组织能力.三，遵守管理规约，无损害公共利益的行为、四，本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。第二十二条,业主委员会委员应当从符合法律，法规规定条件的业主中选举产生。业主委员会委员候选人通过村,社区。党组织、村,居。民委员会推荐。业主联名推荐以及业主自荐等方式产生.业主参选业主委员会委员的。应当书面承诺积极，及时.全面履行工作职责，业主委员会候选人由筹备组按照法律 法规的规定和业主大会议事规则的约定进行核实。筹备组应当将核实后的业主委员会候选人的名单及基本情况书面告知村 居,民委员会，业主对业主委员会委员候选人有异议的,应当在公示期间以书面形式实名向筹备组提出、由筹备组重新核实,业主委员会实行差额选举的 未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,候补委员人数由业主大会议事规则约定、鼓励具有村 居.民委员会成员.党员身份或者财会。法律 管理等工作经验的业主参加业主委员会选举,第二十三条、业主委员会应当自选举产生之日起三十日内.向镇人民政府 街道办事处 备案 报送资料齐全。符合有关规定的.镇人民政府、街道办事处、应当在收到上述材料后五个工作日内发出备案回执,业主委员会隐瞒有关情况或者提供虚假资料报送备案的 镇人民政府，街道办事处.应当撤销备案。并通告全体业主。业主委员会办理备案手续后 可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，业主委员会印章应当标明业主委员会的名称。届数和任期.其使用应当遵守管理规约和业主大会议事规则的约定。业主委员会应当建立印章使用登记制度。第二十四条。业主委员会是业主大会的执行机构.履行下列职责,一.组织召开业主大会会议。定期向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况,二.拟定物业服务人续聘 选聘.解聘方案和拟定物业服务合同草案提交业主大会决定、并根据业主大会决定,与物业服务人签订、解除物业服务合同,三、拟定共有部分和共有收益的使用管理方案 印章.财务管理等制度 并提交业主大会决定。四、监督住宅专项维修资金的使用，组织住宅专项维修资金的续筹、对未按照要求移交住宅专项维修资金的建设单位和物业服务人。拒不缴纳住宅专项维修资金的业主进行劝导和催缴.五,及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同 六，制作和保管业主大会,业主委员会会议记录。会计凭证。会计帐簿、财务报表.审计报告等文件、并建立相关档案，七,监督管理规约的实施、对业主违反管理规约的行为予以劝阻。制止、八。调解因物业使用,维护和管理产生的纠纷 九。配合有关部门，镇人民政府 街道办事处.村.居.民委员会做好物业管理区域内秩序维护。应急处置。社区治理，公益宣传等相关管理工作,并接受其指导和监督、十 法律.法规规定或者业主大会赋予的其他职责,业主委员会日常工作经费由全体业主承担 经费的筹集,管理和使用由业主大会决定,可以从共有收益中列支、第二十五条,业主委员会应当在物业管理区域显著位置及市物业信息系统向全体业主公布下列情况和资料,接受全体业主监督、一，管理规约，业主大会议事规则，二。物业服务合同。三。业主委员会委员和专职工作人员姓名 职务 联系方式等.四，业主委员会委员以及专职工作人员履职情况.五，业主委员会委员、候补委员缴纳住宅专项维修资金情况,六。由业主委员会管理的共有收益。住宅专项维修资金的收支明细、七、业主大会。业主委员会工作经费支出情况,八、业主大会、业主委员会印章使用登记情况,九 业主大会和业主委员会决定、十。业主委员会审计结果，十一,其他法律、法规规定以及管理规约。业主大会议事规则约定应当向业主公开的情况和资料,前款第一项至第三项应当长期公布,前款第四项 五项应当每半年公布一次,第六项至第八项应当每季度公布一次、第九项 十项应当自产生之日起三日内公布，公示时间应当不少于十五日，上述情况和资料有变更的。业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布，业主委员会未按照前两款的规定公布的，业主可以要求业主委员会公布，业主委员会拒不公布的、业主可以向镇人民政府.街道办事处。书面提出协助要求，镇人民政府、街道办事处 应当督促业主委员会七日内予以公布、并通告全体业主、第二十六条。业主委员会会议由主任召集和主持 主任因故不能履行职责 可以由副主任召集和主持,出现法定或者业主大会议事规则约定必须召开业主委员会会议的情形,且业主委员会主任.副主任无正当理由不召集业主委员会会议的。经其他业主委员会委员申请，镇人民政府，街道办事处,可以指定业主委员会其他委员召集和主持业主委员会会议、业主委员会会议应当在召开七日前、在物业管理区域显著位置公告会议的内容和议程,并书面告知村，居，民委员会，听取业主，村、居。民委员会意见和建议。村、居，民委员会可以派代表参加.业主委员会会议应当有过半数委员出席 所作决定应当经全体委员过半数成员签字同意、业主委员会应当自决定作出之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公示并书面告知村，居 民委员会.业主委员会会议应当书面记录会议情况并经参会委员签名确认后妥善保存、保存期限不得少于五年。业主委员会委员不得委托他人参加业主委员会会议，第二十七条，业主委员会委员和专职工作人员不得有下列行为，一 妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定 二,挪用。侵占除住宅专项维修资金以外的业主共有财产 三,索取。非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益 报酬,或者利用职务之便要求物业服务人长期减免物业费。停车费等相关费用.四、伪造或者指使他人伪造业主的选票。表决票，书面委托书或者业主签名。冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票、五 伪造,篡改、隐匿.毁弃或者拒绝,拖延提供物业管理有关的文件 资料，妨碍业主委员会换届交接工作 或者未按照本条例规定刻制。使用.移交印章.六、违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同。七、损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。第二十八条。业主委员会委员有本条例第二十七条规定行为之一。业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定。将相关情况向业主公示。并及时提请业主大会会议终止其职务.专职工作人员有本条例第二十七条规定行为之一的.业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定,并通告全体业主.任何单位或者个人发现业主委员会委员和专职工作人员有本条例第二十七条规定行为之一的、可以向镇人民政府。街道办事处，举报，业主委员会未依照第一款规定作出中止业主委员会委员职务决定的,由镇人民政府,街道办事处.责令限期作出。逾期未作出的 镇人民政府。街道办事处。应当协调村、居 民委员会组织召开业主大会临时会议 就是否终止其委员职务事项进行决议,第二十九条、业主委员会委员，候补委员有下列情形之一时.其委员职务，候补委员资格自行终止.一 因物业转让。灭失等原因不再是业主的 二.因疾病等原因丧失履行职责能力的。三，本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的,四 任职期间被依法追究刑事责任的 五，任职期间在本住宅小区因违反物业管理法律法规规定受到行政处罚的，六，业主委员会解散的.七,法律。法规规定以及管理规约.业主大会议事规则约定的其他情形,第三十条，业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。并办理变更登记备案手续.职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会,业主委员会所有资料，印章等物品交回业主委员会 拒不移交的 由镇人民政府，街道办事处.责令限期改正，业主委员会委员缺员，全体候补委员递补后仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的业主委员会总人数二分之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选.经过补选仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的业主委员会总人数二分之一的 业主委员会自动解散 第三十一条。业主委员会不执行业主大会决定，或者侵害业主合法权益.经镇人民政府.街道办事处，责令限期改正、逾期不改造成严重后果的,镇人民政府、街道办事处 可以向业主大会提议终止业主委员会全体委员职务、涉嫌违法的，移送有关部门依法处理，业主委员会实行任期制 每届任期不超过五年、可以连选连任,任期届满的、业主委员会自动解散.镇人民政府，街道办事处.应当在业主委员会任期届满三个月前指导成立换届改选小组 由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，换届改选小组参照筹备组的人员构成组建 并按照筹备组相关规定开展工作.第三十二条，业主委员会应当在换届改选小组成立之日起三个工作日内，把属于业主大会,业主委员会的财物清册,印章交由换届改选小组保管、业主委员会任期届满尚未产生新一届业主委员会的 业主委员会应当将有关财物、文件资料.印章等物业管理物品交由村。居.民委员会保管，拒不执行前款规定的。换届改选小组。村，居、民委员会应当请求镇人民政府。街道办事处。督促移交，经督促仍拒不移交任意占用的.公安机关应当依法予以处理.第三十三条，有下列情形之一的,业主委员会应当委托第三方专业机构对业主委员会工作经费，业主共有收益等进行审计 一.业主委员会任期届满，二.业主委员会主任或者负责财务管理的委员在任期内职务终止、三 业主大会决定或者管理规约,业主大会议事规则约定的其他情形,业主委员会任期届满的.应当由新一届业主委员会委托审计，审计报告应当报送村 居。民委员会。新一届业主委员会尚未产生或者拒绝委托审计的，村、居，民委员会可以委托审计、审计报告指出的问题涉嫌存在违法违规行为的。村,居,民委员会应当报有关部门依法处理 第三十四条.有下列情形之一的.占物业管理区域业主总人数百分之十以上的业主可以联名向镇人民政府 街道办事处，提出书面要求、由镇人民政府。街道办事处，组织成立物业管理委员会，一、具备成立业主大会条件。经筹备组组织仍不能产生业主委员会的。二。因业主委员会换届或者自动解散等原因需要产生新一届业主委员会 但不能产生的,物业管理委员会负责组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项.推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业主委员会。物业管理委员会自新一届业主委员会备案完成之日起停止履行职责 并应当在十日内与业主委员会办理移交手续后解散.两年内。未选举产生业主委员会的，物业管理委员会解散、第三十五条 物业管理委员会成员人数为七人至十一人单数。由镇人民政府。街道办事处.房屋管理和公共服务部门、村.居 民委员会、物业服务人，小区党组织代表和业主代表组成。具体由镇人民政府 街道办事处，确定，物业服务人经通知未派员参加的 不影响物业管理委员会成立，物业管理委员会业主代表人选可以由十名以上业主联名或者村。社区 党组织、村、居.民委员会推荐 推荐的业主代表人数多于规定人数时,由镇人民政府.街道办事处 确定代表人选。鼓励和支持具有党员身份的业主成为物业管理委员会成员。物业管理委员会主任由村。居,民委员会代表担任.物业管理委员会成立后。镇人民政府.街道办事处 应当出具成立证明.物业管理委员会可以持成立证明向公安机关申请刻制物业管理委员会印章、第三十六条、物业管理委员会发布的通知或者公告、应当加盖物业管理委员会印章。物业管理委员会会议应当有过半数成员出席。作出决定应当经物业管理委员会全体成员过半数同意并签字确认，镇人民政府、街道办事处.及市住房城乡建设部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督,