第四章、物业服务第三十二条 物业服务企业应当具备独立法人资格.拥有相应的专业技术人员、具备为业主提供物业管理专业服务的能力，物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务.并积极拓展增值服务,接受业主监督。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向项目所在地的县,区住房和城乡建设主管部门备案、第三十三条.物业服务企业享有以下权利。一、根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定 对物业及其环境 秩序进行管理。二。依照有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费用,三。制止违反物业管理规约的行为,四。法律 法规规定或者业主大会授予的其他权利.第三十四条 物业服务企业应当履行以下义务,一，提供清洁卫生。公共绿化补植养护 停车秩序维护等基本服务、二 依法维护，管理物业管理区域内的消防，电梯等共用设施设备.排查建筑物，构筑物空中坠落等风险隐患,三 建档保存物业有关资料.四、及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,五，按照规定每年公布物业服务费、公共收益的收支情况,六,接受业主和业主委员会的监督,听取业主的意见和建议、改进和完善服务,七、协助有关部门提供社区服务.开展社区文化和便民服务等活动。八.及时向业主委员会。物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府告知更换物业项目负责人情况 九、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务、第三十五条,物业服务企业不得有下列行为，一，擅自利用物业共用部位.共用设施设备进行经营,二,擅自改变物业服务用房的用途。三 擅自撤离物业管理区域。四 不按照规定移交资料和财物。五。挪用专项维修资金 六,侵占属于业主共有的公共收益.七.泄露业主个人信息。八。强制业主.物业使用人购买其提供或者指定的商品，服务 九，将物业服务区域内全部物业管理一并委托他人或者将全部物业服务支解后分别转委托给他人 但是将专项服务业务委托给专业服务企业除外，十，法律.法规禁止的其他行为，第三十六条，住房和城乡建设主管部门。业主大会,业主委员会可以委托第三方评估机构对物业项目交接和承接查验，物业服务标准 物业服务质量、物业服务费用测算，参与社区治理情况等事项进行评估、第三方评估机构应当依照法律,法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实。客观,全面。第三十七条.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置长期公开,及时更新下列信息 一。物业服务项目负责人员的姓名，职务、联系方式等 二.物业服务内容和标准、收费项目和标准等 三,电梯维护保养单位的名称.联系电话和应急处置措施等,四。法律 法规.规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息.第三十八条 突发公共事件应对期间。业主大会.业主委员会、物业服务企业应当服从、配合执行各项应急管理措施.发现违反应急管理措施的行为,应当及时报有关部门依法处理，街道办事处，乡镇人民政府应当对业主委员会.物业服务企业开展突发公共事件应对工作给予必要的物资和资金支持，第三十九条。物业服务收费应当按照有关规定实行政府指导价和市场调节价.实行政府指导价的,发展改革部门应当会同住房和城乡建设主管部门根据当地经济发展水平以及人均收入等制定收费标准,并向社会公布。每三年对收费标准进行评估。根据评估结果和经济运行情况 决定是否调整收费标准、确需调整的.按照规定的定价权限和程序予以调整、实行市场调节价的 物业服务收费应当遵循合理.公开以及费用与服务质量相适应的原则.由业主和物业服务企业参照政府指导价在物业服务合同中约定 物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准、第四十条。物业管理区域内共有部分的水,电费用需要分摊的 物业服务企业应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价，金额等情况.由业主按照约定方式分摊。没有约定或者约定不明确的.按照业主专有部分面积所占比例分摊，第四十一条 物业服务企业应当将不低于实收物业服务费百分之十的比例独立建账.专项用于物业共用部位.共用设施设备的维修养护、每年公布一次收支使用情况，接受业主监督、物业服务企业撤出后、将剩余部分按有关规定移交,第四十二条,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务合同未约定或者未经业主同意。物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用 已交付业主的物业 物业服务费自交付之日起由业主承担，未交付业主的物业、物业服务费由建设单位承担，业主在转让物业时,应当结清物业服务费等有关费用 第四十三条 物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的 业主不得以未接受或者无需接受有关物业服务为由拒绝支付物业服务费.业主违反约定逾期不支付物业服务费的 物业服务企业可以催告其在合理期限内支付 合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企业不得采取停止供电,供水.供热.供燃气等方式催缴物业服务费,业主与物业服务企业未约定预收物业服务费期限的 预收期限不得超过六个月,双方另有约定的除外,但是约定的期限不得超过物业服务合同期限.第四十四条,物业服务合同期限届满的九十日以前、业主委员会应当组织召开业主大会会议、决定续聘或者重新选聘物业服务企业。未成立业主大会的。由物业管理委员会组织业主行使业主大会和业主委员会职责 决定续聘或者重新选聘物业服务企业 决定续聘物业服务企业的、业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业续签物业服务合同，决定解聘物业服务企业的。被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续.物业服务合同期限届满后.业主没有依法作出续聘或者重新选聘物业服务企业的决定，物业服务企业继续提供服务的,原合同继续有效，但合同期限为不定期 第四十五条,利用业主的共有部分产生的公共收益，在扣除合理成本之后。属于业主共有、公共收益的使用，物业服务合同有约定的，按照约定、没有约定或者约定不明确的、由业主大会或者业主大会授权业主委员会决定.物业公共收益单独列账。财务账目实行定期审计和公示制度.接受业主的监督。审计费用从公共收益中列支，