第五章 物业管理服务第六十三条、特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的 应当向市.区。县、房产行政主管部门备案 物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会、第六十四条、市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理.物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级.在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动、不得超越资质等级承接物业管理项目。从业人员应当按照国家有关规定、取得相应的职业资格证书，物业服务企业三级资质证书的有效期为三年 需要延续有效期的、应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请。逾期未申请延续或者申请未获批准的、物业服务企业应当重新申请取得资质,其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期,第六十五条 物业服务企业资质证书被依法吊销的。自吊销之日起三年内、其法定代表人以及负有主要责任的经理，项目经理不得在物业服务企业任职。第六十六条。物业管理应当实行信用信息管理制度、房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核 房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案，第六十七条，房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位,物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料。报送房产行政主管部门、物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料、不得泄露业主资料、不得用于与物业管理服务无关的活动,物业服务合同终止时。应当将物业管理档案移交业主委员会,第六十八条.物业管理行业协会对物业服务企业及其工作人员侵害业主合法权益的、应当督促其改正、情节严重的,应当给予警告 业内通报批评或者公开谴责.并可向房产行政主管部门提出处理建议.第六十九条,业主委员会经业主大会选举产生后 应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。前期物业服务合同自行终止、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向市、区 县.房产行政主管部门备案,前期物业服务合同期限届满但业主委员会仍未成立的或者未依法选聘物业服务企业的,前期物业服务合同可以继续履行至新物业服务合同约定的提供物业服务之日止,第七十条.物业服务合同应当对物业服务事项,服务标准 收费标准。物业服务用房,住宅专项维修资金的管理与使用,合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定，第七十一条.物业服务企业应当提供以下物业服务、一，建筑物共用部位的维护和管理 二，共用设施设备的日常运行、维护和管理 三,共用部位的绿化养护管理，环境卫生的保洁和设施维修保养.四,秩序维护，安全防范。车辆停放管理等事项.五。物业服务档案和物业档案的管理、六.法律。法规规定和物业服务合同约定的其他事项.物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定、第七十二条,物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定。健全安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。为业主提供安全高效便捷的服务.物业管理区域内发生安全事故时、物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作,第七十三条。物业服务企业应当按照有关法律.法规规定和物业服务合同约定.提供物业服务，并配合有关行政管理部门，街道办事处,镇人民政府做好相关社区管理和社区服务、第七十四条、物业服务收费实行政府指导价和市场调节价 业主大会成立之前的住宅、含自有产权车位,车库，物业服务收费实行政府指导价、别墅.业主大会成立之后的住宅 含自有产权车位,车库、及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价、实行政府指导价的 价格主管部门应当会同房产行政主管部门 根据住宅物业种类。服务内容、服务等级和物价指数变动情况等 制定相应的基准价和浮动幅度.并每年向社会公布,实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。第七十五条.物业服务企业应当将物业服务内容。服务等级标准以及收费项目，收费标准等在物业管理区域的显著位置进行公示、物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金收支情况进行审计 第七十六条 物业服务企业依约履行服务的,业主应当按时交纳物业服务费及其他费用 未按时交纳的，物业服务企业有权催缴,要求限期交纳、物业服务企业可以按照物业服务合同的约定加收违约金.业主不得以物业空置，存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等其他无正当理由拒付物业服务费,业主违反物业服务合同约定.逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉，第七十七条。物业服务企业违反规定及物业服务合同。擅自扩大收费范围、提高收费标准。重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝、物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准,第七十八条.供水。供电 供气.供热、通信 有线电视等专业经营单位已服务到最终用户的。可以委托物业服务企业代收相关费用并支付代收费用,物业服务企业代收相关费用 不得提高收费标准或者向业主收取手续费等额外费用。不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务，任何单位和个人不得强制物业服务企业代收代缴有关费用或要求物业服务企业提供无偿服务.第七十九条,物业服务企业应当在前期物业管理期间 按照国家相关规定购买物业共用部位，共用设施设备保险和公众责任保险、并在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督,业主大会成立后.物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险 由业主大会决定，第八十条，业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会。决定续聘或者选聘物业服务企业,并书面告知物业服务企业，决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同、决定选聘新物业服务企业的。原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业接管，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会.没有业主委员会的.应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域的显著位置内公示、并书面告知物业所在地街道办事处、镇人民政府 物业服务合同期限届满.业主大会没有作出选聘或者续聘决定。原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业服务合同约定提供物业服务之日止、第八十一条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内、向业主委员会履行下列交接义务、退出物业管理区域。一.移交物业服务用房,物业共用部位。共用设施设备.二、移交本条例第六十条规定的资料，三。移交物业管理档案,物业服务期间形成的物业和设施设备使用，维护保养和定期检验等技术资料,运行。维护保养记录,四、结清预收、代收的有关费用，五。法律 法规规定和物业服务合同约定的其他事项.物业服务企业在办理交接至退出物业管理区域期间 应当维持正常的物业管理秩序，第八十二条 物业管理服务交接时。交接各方应当共同对物业共用部位,共用设施设备及有关文件档案资料进行查验，书面记录查验情况并签订确认书。第八十三条、物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或者对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接 拒绝办理交接手续或者拒不退出物业管理区域的 不得向业主收取物业服务费用 物业服务企业拒不退出物业管理区域的,新的物业服务企业,业主或者业主委员会应当与原物业服务企业协商解决,协商不成的、可以依法提起诉讼或者申请仲裁。不得强行接管.房产行政主管部门和街道办事处,镇人民政府应当加强对物业服务企业交接工作的监管。第八十四条.接管的物业服务企业应当自物业管理项目移交后十五日内 将物业服务合同连同街道办事处、镇人民政府确认的业主大会选聘物业服务企业情况报告书向房产行政主管部门备案。