第三章 业主 业主大会及业主委员会第十八条.房屋的所有权人为业主 业主在物业管理中享有法律.法规规定的权利,并承担法律,法规规定的义务。因买卖，赠与 继承等法律关系已经合法占有该房屋 但尚未办理所有权登记的 在物业管理活动中享有业主的权利、并承担相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务，第十九条,业主在物业管理活动中享有下列权利,一，按照物业服务合同的约定.接受物业服务企业提供的服务。二、提议召开业主大会会议.并就物业管理的有关事项提出建议.三,提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议，四，参加业主大会会议。行使投票权.五,选举业主委员会成员,并享有被选举权 六、监督业主委员会的工作、七、监督物业服务企业履行物业服务合同。八、对物业共用部位,共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,九.监督住宅专项维修资金的管理和使用。十，法律、法规规定的其他权利，第二十条,业主在物业管理活动中应履行下列义务,一、遵守管理规约,业主大会议事规则.二。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用。公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,三.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 四，按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，五，遵守房屋装饰装修的有关规定和要求.六，按时交纳物业服务费用,七、法律、法规规定的其他义务、第二十一条。物业的承租人 借用人等物业使用人,根据法律,法规 管理规约.业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定，享有相应权利 承担相应义务。第二十二条,已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的 建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处，镇人民政府、并在物业管理区域的显著位置公告。公告期为十五日 公告期满。业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求，第二十三条 街道办事处 镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议 业主大会筹备组由业主代表，建设单位代表，街道办事处 镇人民政府代表及社区居民委员会,村民委员会代表七至十五人组成.业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二 筹备组组长由街道办事处 镇人民政府选派代表担任，业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告.第二十四条.筹备组履行下列职责.一,确定首次业主大会会议召开的时间 地点 内容和形式，二，拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案、三。确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积.四 拟定业主委员会选举办法草案 提出候选人建议名单、五。依法确定首次业主大会会议表决规则、六。召开首次业主大会会议的其他准备工作。第二十五条，业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散，第二十六条 建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作。向业主大会筹备组提供业主清册，物业。包括物业管理区域内地上,地下的建筑物，设施设备和相关场地等，的基本资料。已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料。并在物业管理区域提供相应的人力.场地支持、第二十七条,首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决、并选举业主委员会。第二十八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内未成立业主大会的.由业主共同履行业主大会职责.业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。第二十九条、业主大会讨论决定下列事项 一.制定或者修改业主大会议事规则.业主委员会议事规则和管理规约、二，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，三.改变或者撤销业主委员会不适当的决定.四，选聘。解聘物业服务企业,五.提出分立或者合并物业管理区域的方案，六、筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项，七。改建或者重建建筑物及其附属设施，八，物业管理区域内的其他重大物业管理事项 第三十条，业主大会决定本条例第二十九条第六项，第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意,决定本条例第二十九条规定的其他事项.应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建筑物总面积 专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定,一，建筑物总面积为专有部分面积之和，专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算、尚未记载的、暂按测绘机构的实测面积计算 尚未实测的、暂按商品房买卖合同记载的面积计算,二，业主人数为专有部分的业主人数之和 已出售的专有部分的业主人数.一个专有部分按一人计算，尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数 以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数,按一人计算、车位.车库面积不计入前款规定的专有部分面积,不计投票权.第三十一条,业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，采用书面征求意见形式的.应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的、应当在物业管理区域内公告 书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示。业主有权查阅相关资料.第三十二条、业主可以以书面委托的形式。约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权.具体委托内容.期限,权限和程序由业主大会议事规则规定。第三十三条，一个专有部分有两个以上所有权人的。应当自行确定一人参与投票表决。但共有人所代表的业主人数为一人,业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的、由其法定监护人投票表决.未参与表决的业主的投票权数。按照业主大会议事规则执行 第三十四条。业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的.业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制、第三十五条,物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢 单元、楼层为单位、共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定.第三十六条.未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大，紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘 选聘物业服务企业或者其他事项的、由物业所在地的街道办事处 镇人民政府指导协助.第三十七条。业主大会依法作出的决定 对全体业主具有约束力、业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置及时公告、第三十八条，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,由三人以上单数组成.业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任、每届任期不超过五年，可连选连任.业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名 副主任一至三名、推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告。公告期为七日,第三十九条。业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处 镇人民政府备案,一 业主大会会议决定、二、业主大会议事规则,三.管理规约。四,业主委员会委员名单和基本情况.五 法律,法规规定的其他资料 房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内。对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续 备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续,第四十条,业主委员会未能产生的.街道办事处.镇人民政府和社区居民委员会。村民委员会应当给予指导和协助。推进业主委员会的成立 第四十一条 业主委员会应当履行下列职责。一。执行业主大会决议。维护业主共同利益 二.召集业主大会会议、报告物业管理实施情况,三，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。四,及时了解业主、物业使用人的意见和建议 监督物业服务企业履行物业服务合同、五，监督管理规约的实施、六。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用.七，组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用 八,调解业主之间因物业使用.维护和管理产生的纠纷、九,法律,法规规定以及业主大会赋予的其他职责.第四十二条 业主委员会应当建立信息公开制度.向业主公布下列事项,一.业主大会议事规则.业主委员会议事规则和管理规约、二、业主大会和业主委员会的决议 三 物业服务合同，四、住宅专项维修资金的筹集，使用方案及情况，五，物业共用部位的使用与收益情况、六、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况.七.业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。八、其他应当向业主公开的情况和资料 第四十三条。业主委员会换届时.应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单。并在物业管理区域内公示，业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的,换届筹备组按照公示人员名单成立 半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单 换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举。并向物业所在地街道办事处,镇人民政府报告会议情况和选举结果。业主委员会应当在任期届满之日起十日内、将保管的有关财务,文件资料,印章等移交给新一届业主委员会、第四十四条.业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的。由社区居民委员会 村民委员会在街道办事处,镇人民政府的指导和监督下 组织换届选举工作 第四十五条,业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担、有物业共用部位,共用设施设备经营收益的 可以从经营收益中列支,其筹集。管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定 业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况。接受业主监督、第四十六条，业主委员会委员的任期、候补.空缺,资格终止等事项由业主大会议事规则规定、有下列情形之一的,委员资格自动终止.一 任职期限届满的，二 不再具备业主身份的，三,丧失履行委员职责能力的.四。任职期间被依法追究刑事责任的,五、向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的、六、业主大会议事规则规定的其他情形 业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告,资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内,将属于业主大会 业主委员会的印章、财务账目，资料档案.办公设施设备等移交给业主委员会。第四十七条.业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章 财务账目 资料档案。办公设施设备及其他属于业主所有的财物的、由街道办事处.镇人民政府督促移交。拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交、第四十八条.同一个物业管理区域内分期建设的项目,先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的,后期建设的区域。业主委员会委员采取补选的形式产生、补选时 在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数，先期建设的区域业主大会成立后,业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位，物业服务企业 一，管理规约.二,业主大会议事规则。三。业主委员会议事规则，四,业主大会,业主委员会的其他决定、五，物业服务合同约定的其他项目 建设单位在销售后期建设的物业时。应当向物业买受人明示本条第二款所列事项，第四十九条.业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为.一、在本物业管理区域从事物业服务经营活动 二,在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。三 擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动,四，未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业.或者使用业主大会和业主委员会的工作经费.五,作出违反法律,法规的决定.第五十条，业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的 房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定 并通告全体业主 业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的、受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销、