,第三章，使 用第二十条 住宅专项维修资金的使用、应当遵循方便快捷 公开透明。受益人和负担人相一致的原则、业主不交存住宅专项维修资金的.业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 使用住宅专项维修资金维修和更新.改造的共用部位包括,一，屋面防水层破损、顶层房间渗漏的 二、楼房外墙出现雨水渗漏、引起外墙内表面浸湿、三.楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值,四、建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿,结露，结霜或者霉变、五。外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂，锈渍.起泡。翘皮，脱落。污染，六,公共区域窗台,门廊挑檐、楼梯踏步及扶手。维护墙，单元门 院门等出现破损的。七,公共区域门窗或者窗纱破损的,八.其他需要维修和更新,改造的住宅共用部位，第二十二条 使用专项维修资金维修和更新,改造的共用设施设备包括。一，电梯及主要部件的维修或者更换.二，避雷设施不能满足安全要求的.三。监控设施。消防系统出现功能障碍或者部分设备。部件损坏严重的，四、楼内排水.排污.设备出现故障，排水管道漏水 锈蚀严重 排污泵锈蚀或者其他设备损坏的，五。水箱.泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新。改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外 六.住宅共用设施设备需要维修和更新 改造的其他情形.第二十三条。住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新.改造费用,按照下列规定分摊、一 属全体业主共有的共用部位 共用设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担、二。属单幢房屋内业主共有的共用部位，共用设施设备 由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担 三、属一个单元内业主共有的共用部位 共用设施设备 由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担,属单元内一侧房屋业主共有的共用部位 共用设施设备、由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担,四.相邻业主共用部位的维修、由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担.五，与房屋结构相连的车位。车库的维修.由车位。车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担，业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的。差额部分由该业主承担.第二十四条。住宅专项维修资金划转业主大会管理前、需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理 一。物业服务企业根据维修和更新 改造项目提出使用方案、没有物业服务企业的。成立业主大会的由业主委员会提出使用方案，未成立业主大会的由社区居委会组织相关业主提出使用方案，使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因、维修和更新.改造部位 费用及组织方式等内容。二，业主委员会或者社区居民委员会应当组织住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对使用方案进行表决 表决前应当将使用方案向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日.三、业主委员会或者社区居委会持住宅专项维修资金使用申请表。相关业主表决结果及其证明。使用方案及预算 施工合同等材料 向房地产管理部门提出使用申请 四 房地产管理部门自受理之日起5个工作日完成审核，经审核符合使用条件的,准予实施。不符合使用条件的 书面说明不予批准的理由,五.业主委员会或者社区居委会按照使用方案组织实施维修和更新，改造工程、六,工程验收合格后 业主委员会或者社区居委会持下列材料向房地产管理部门申请拨付维修和更新、改造费用的余额，1,维修和更新，改造工程验收单 2。维修和更新 改造工程决算单，3。维修和更新。改造工程的发票,4 其他相关材料。七 房地产管理部门自受理之日起15个工作日内向专户管理银行发出划转维修和更新。改造费用余额通知单。八、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位、第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的。按照下列程序办理、一.物业服务企业根据维修和更新,改造项目提出使用方案 二、业主大会依法通过使用方案，三。街道办事处，社区居委会对业主大会决定事项的证明、四，业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报房地产管理部门备案、房地产管理部门发现不符合有关法律。法规、规章规定的，应当责令改正，五,业主委员会按照房地产管理部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程,并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。六.工程竣工后.业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况、第二十六条 鼓励业主委员会或者社区居委会通过招投标选择施工单位，业主委员会或者社区居委会可以聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理 相关费用从住宅专项维修资金中列支，第二十七条.共同承担住宅专项维修资金的业主 可以推荐代表或者聘请专业人员参与维修和更新 改造项目的方案制订、组织实施 竣工验收的监督管理、第二十八条、发生危及房屋使用安全等紧急情况 需要立即对住宅共用部位 共用设施设备进行维修和更新 改造的.应当按照下列规定使用住宅专项维修资金。一、住宅专项维修资金划转业主大会管理前、按照本办法第二十四条第,三，项至第 八。项的规定办理。二 住宅专项维修资金划转业主大会管理后按照本办法第二十五条第,三 项至第、五、项的规定办理 前款所称紧急情况包括 一,屋面防水损坏造成渗漏.二。电梯故障危及人身安全 三,楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险.四 消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新.改造，五 危及房屋使用安全.影响业主正常生活的其他紧急情况、第二十九条,发生紧急情况且危及公共安全.物业服务企业或者业主委员会未按照规定对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新.改造的，房地产管理部门可以按照下列程序组织代修.维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支.一。组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告.二.由社区居委会就工程事项出具相关证明,三 由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定、四。房地产管理部门组织施工单位进行抢修 五。房地产管理部门会同相关业主对维修工程进行验收后、将工程费用分摊至相关业主,并在该物业区域内公示7日。六 房地产管理部门通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位,第三十条.下列费用不得从住宅专项维修资金中列支,一、依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位 共用设施设备维修和更新 改造费用,二，依法应当由相关单位承担的供水.供电,供气.供热.通讯。有线电视等管线和设施设备的维修，养护费用。三，应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位。共用设施设备所需的修复费用。四，根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位。共用设施设备的维修和养护费用.第三十一条.在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债,利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的 应当经业主大会同意 未成立业主大会的、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的、应当根据售房单位的财政隶属关系.报经同级财政部门同意、禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购，委托理财业务或者将购买的国债用于质押.抵押等担保行为,第三十二条.下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用.一.人民银行规定的住宅专项维修资金的存储利息。二、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，三 利用住宅共用部位.共用设施设备进行经营的所得收益.但业主大会另有决定的除外。四,住宅共用设施设备报废后回收的残值.住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专户之日起按照国家规定的活期存款利率 在每年规定的时间为业主计息，第三十三条、住宅专项维修资金管理部门开展专项维修资金管理,监督工作的必要经费和成本支出可以在住宅专项维修资金存储利息和增值收益中开支.具体年度预算由市房地产管理局报市财政局审核后执行.并接受审计,监察部门监督