第四章,物业服务与监督管理第四十四条、物业服务管理相关主体应当遵守权责一致,质价相符 公开公平的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。优化市场环境 第四十五条，业主可以自行管理物业.也可以委托他人管理 委托物业服务人提供物业服务的.接受委托的物业服务人应当具有独立法人资格.电梯，消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由具备从业条件的技术服务机构和相应资格从业人员实施，第四十六条.业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务管理事项 服务质量，服务费用、双方的权利义务 维修资金的管理与使用，物业服务用房，合同期限.违约责任等内容进行约定.物业服务合同签订或者变更之日起十五日内,物业服务人应当将物业服务合同报住房和城乡建设主管部门备案 第四十七条，业主共同决定由物业服务人提供物业服务的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会进行招标 继续聘用原物业服务人的除外 第四十八条、物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务 并且遵守下列规定，一 提供物业服务符合国家和省、市规定的标准、规范，二。及时向业主.物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项，三.定期听取业主大会，业主委员会，物业管理委员会。业主的意见和建议，接受监督 改进和完善服务.四,对改变小区原景观面貌，违法建设,违规出租房屋,违规停放电动车及充电 占用消防通道等行为进行劝阻 制止.劝阻。制止无效的.及时报告行政执法机关，五，制定服务管理区域的消防安全制度，落实消防安全责任.开展防火检查,巡查.消除火灾隐患,保障疏散通道 安全出口、消防车通道畅通 对消防车通道实行标志和标线标识管理，接入消防物联网.确保消防设施、器材以及消防安全标志完好有效,组织消防安全宣传、制定灭火和应急疏散预案并定期组织演练、六,发现有安全风险隐患的.及时设置警示标志 采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告,配合供能运营单位开展入户排查工作。协调隐患排除工作。七.对业主 物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻。制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会、八、不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息 九.引导业主正确使用生活垃圾分类设施。做好生活垃圾分类管理工作.十。配合街道办事处,镇人民政府、行政执法机关和居民委员会。村民委员会做好物业服务管理相关工作。十一，协调 落实业主大会。业主委员会，物业管理委员会做出的决定，第四十九条.物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业.但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人,第五十条，物业服务人应当在物业服务管理区域内显著位置设置公示栏，并通过市物业服务监管平台，如实公示。及时更新下列信息、一，物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况。联系方式以及物业服务投诉电话。二,物业服务内容和标准、收费标准和方式等.三、电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称。资质。联系方式。维保方案以及应急处置方案等管理档案 四，上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况。本年度物业服务项目收支预算,五，上年度公共水电热费用等分摊情况 物业费 公共收益收支与维修资金使用情况.六 业主进行房屋装饰装修活动的情况。七 物业服务管理区域内车位、车库的出售和出租情况、八、其他应当公示的信息,物业服务管理法律。法规.物业服务人 业主委员会信息以及收费方式和标准,应予持续公示，分摊费用，公共收益收支情况每半年公示一次,业主委员会,物业管理委员会决定事项公示期不少于十日，公示期业主对公示内容提出异议的。物业服务人应当予以答复 第五十一条 物业服务人应当建立,保存下列档案和资料.一，本条例第十四条所列资料.二、小区共有部分经营管理档案,三。小区监控系统.电梯,加压设施设备，有限空间等共有部分,共用设施设备档案及其管理 运行，维护，养护记录、四 防火检查巡查。消控室值班等消防安全管理档案 五.水箱清洗记录及水箱水质检测报告.六，住宅装饰装修管理资料.七。业主名册。八 小区绿化信息档案,九、签订的供水 排水、供热。供电、供气、绿化.垃圾清运等书面协议 十、物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料 第五十二条.业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准.按时交纳物业费,业主违反约定逾期不交纳物业费的.物业服务人可以催告其在合理期限内交纳.合理期限届满仍不交纳的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业 应当交纳物业费.交纳比例为收费标准的百分之七十,但不得因此而增加其他业主的负担.第五十三条,物业服务收费根据不同物业的性质和特点.分别实行政府指导价和市场调节价。保障性住房和未成立业主委员会的普通住宅物业服务收费实行政府指导价 其他类型的物业服务收费实行市场调节价.住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单.明确物业服务内容和标准，物业服务管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则.供业主和物业服务人在协商物业费时参考.第五十四条，物业费按房屋建筑面积计算。经业主共同决定、可以按月.季度或者年度收取，物业费主要用于以下事项，一 管理服务人员的工资 社会保险费和按规定提取的福利费用.二。物业共有部分，共用设施设备的日常运行，维护费用.三、物业服务管理区域清扫，清洁.清运等费用、四,物业服务管理区域绿化养护费用 五。物业服务管理区域秩序维护费用.六。办公费用.七、物业服务企业固定资产折旧.八、物业服务合同约定的其他事项。物业共有部分，共用设施设备的维修和更新，改造费用,应当通过维修资金予以列支。不得计入物业服务支出或者物业服务成本,在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应当由原建设单位负责。不得动用维修资金或由业主承担.物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。服务报酬由双方约定 第五十五条.利用物业共有部位。共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主。业主大会,物业服务人的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本之后、属于业主共有,第五十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的、可以解除物业服务合同、决定解聘的。应当提前六十日书面通知物业服务人 但是合同对通知期限另有约定的除外.依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失,物业服务期限届满前。业主依法共同决定续聘的.应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同 物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的.应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。但是合同对通知期限另有约定的除外，第五十七条，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行下列交接义务 并退出物业服务管理区域。一,移交物业共有部分，二。移交本条例第十四条,第五十一条规定的档案和资料、三。结清预收 代收的有关费用 四,物业服务合同约定的其他事项，原物业服务人不得以业主欠交物业费 对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务,原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的.或者拒不退出物业服务管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向住房和城乡建设主管部门，街道办事处和镇人民政府报告.原物业服务人应当在办理交接至退出物业服务管理区域期间。维持正常的物业服务管理秩序。新物业服务人不得强行接管物业、按照约定承接物业时.应当对共有部位 共用设施设备进行查验,并与相关供能运营单位签订供水。排水、供热 供电.垃圾清运等书面协议.第五十八条 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业服务管理、鼓励物业服务人统一管理在管项目周边老旧小区.对配套设施不齐全 环境较差的老旧小区。鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造 逐步完善配套基础设施和公共服务设施 改善老旧小区综合环境.创造物业服务进驻条件、第五十九条，物业服务管理区域突发失管状态时、街道办事处.镇人民政府应当确定应急物业服务人.提供供水，供电.供气，供暖。垃圾清运 电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，提供应急物业服务的。街道办事处 镇人民政府应当将服务内容、服务期限。服务费用等相关内容在物业服务管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月。费用由全体业主承担、应急物业服务期间。街道办事处，镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人 协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接，第六十条 突发事件应对期间、街道办事处。镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持，物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥、在街道办事处 镇人民政府指导下依法落实应急预案和各项应急措施,第六十一条.住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务规范与质量考核的相关规定.定期组织街道办事处，镇人民政府对物业服务人进行考核 评定物业服务项目星级等级 考核时、应当听取业主.业主委员会,居民委员会,村民委员会的意见.考核结果应当向社会公布，第六十二条 住房和城乡建设主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业服务管理区域内显著位置公布联系单位,投诉和举报电话,相关部门应当对投诉，举报及时进行调查 处理 并将调查，处理结果答复投诉人、举报人,