第三章 业主。业主组织和物业管理委员会第十八条 房屋的所有权人为业主，业主在物业服务管理活动中,享有下列权利、一,要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务，二、提议召开业主大会，并就物业服务管理的有关事项提出建议.三,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议、四、参加业主大会会议.行使投票权,五、选举业主委员会委员，并享有被选举权，六 监督业主大会筹备组。业主委员会或者物业管理委员会的工作。七、监督物业服务人履行物业服务合同，八。对共有部分 共用设施设备和相关场地使用享有知情权。监督权，九。监督维修资金的管理和使用 十、法律,法规规定的其他权利,业主行使权利不得危及物业的安全.不得损害其他业主的合法权益，第十九条。业主在物业服务管理活动中，履行下列义务。一。遵守管理规约和业主大会议事规则.二。遵守物业服务管理区域内共有部分和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的要求.三，执行业主大会,业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定.四.配合物业服务人实施物业服务管理 五 按照国家有关规定交纳维修资金、六.按时交纳物业费,七。履行房屋安全使用责任.八、按照规定投放垃圾 九,法律 法规规定的其他义务 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务,不得以放弃权利为由不履行义务.第二十条，业主可以设立业主大会 业主大会由物业服务管理区域内全体业主组成,代表和维护物业服务管理区域内全体业主的合法权益.一个物业服务管理区域成立一个业主大会,已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的。或者达到百分之三十以上不足百分之五十。但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的、应当召开首次业主大会，符合前款规定的。建设单位应当书面报告住房和城乡建设主管部门 并提供业主清册、物业建筑面积,物业出售并交付使用时间等文件资料.建设单位未及时书面报告的，业主可以向住房和城乡建设主管部门提出成立业主大会的书面要求。第二十一条.住房和城乡建设主管部门应当在接到成立业主大会书面材料后三十日内。会同街道办事处。镇人民政府对材料进行审核，符合业主大会成立条件的，由街道办事处。镇人民政府或者居民委员会.村民委员会工作人员担任筹备组组长、筹备组组长应当于三十日内组织业主代表.建设单位 产权单位.街道办事处。镇人民政府，居民委员会，村民委员会代表召开首次筹备组会议。成立筹备组、筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者街道办事处。镇人民政府.居民委员会。村民委员会推荐产生.业主代表资格应当参照适用本条例第二十六条和第二十七条有关业主委员会委员候选人条件及推荐产生的规定 筹备组人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一.筹备组成立七日内.应当将筹备组成员名单.分工 联系方式等在物业服务管理区域内显著位置公示,第二十二条 筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业服务管理区域内显著位置公示、一.确认业主身份。人数及所拥有的专有部分面积.二.制定首次业主大会会议召开方案，三、拟订管理规约和业主大会议事规则草案.四.制定业主委员会委员候选人产生办法,提出业主委员会委员候选人名单,五。拟定业主委员会选举办法，六 完成召开首次业主大会会议的其他准备工作,业主大会议事规则、依法应当包括业主大会的议事方式,表决程序。业主委员会的组成,任期 罢免和增补等事项,业主对公示内容有异议的.筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复.筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议 首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担，无建设单位或者原产权单位的.由全体业主承担、第二十三条.下列事项由业主共同决定、一，制定和修改业主大会议事规则。二、制定和修改管理规约。三、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，四。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人.五、使用建筑物及其附属设施的维修资金 六.筹集建筑物及其附属设施的维修资金,七.改建，重建建筑物及其附属设施,八。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动.九,有关共有和共同管理权利的其他重大事项，业主共同决定事项 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决.决定前款第六项至第八项规定的事项、应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,决定前款其他事项 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，第二十四条。业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开、经百分之二十以上业主提议、业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 或者通过互联网方式召开 业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主、将会议议题及其具体内容.时间 地点.方式等在物业服务管理区域内显著位置公示,并告知物业所在地的居民委员会。村民委员会.业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处，镇人民政府责令限期召集.逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处，镇人民政府组织召集,第二十五条 业主大会会议依法作出的决定。对本物业服务管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业服务管理区域内显著位置公示、物业使用人应当依法遵守业主大会会议的决定、物业使用人，是指除业主以外合法占有。使用物业的单位或者个人、包括但是不限于物业的承租人。第二十六条、业主委员会由五人以上单数组成。具体人数根据本物业服务管理区域的实际情况确定、业主委员会委员应当符合下列条件 一.遵纪守法，热心公益事业.责任心强 具有一定组织能力，二,具有完全民事行为能力.三,履行业主义务 四 本人。配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系.五，未在为物业服务管理区域提供物业服务机构任职 六、未有法律，法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形,第二十七条,业主委员会委员候选人通过下列方式产生 一.社区。镇党组织推荐。二、居民委员会，村民委员会推荐,三，业主自荐或者联名推荐，筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单.第二十八条。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任、并在推选完成之日起三日内、在物业服务管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单,业主委员会委员具有同等表决权.每届任期不超过五年,可以连选连任 第二十九条.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向住房和城乡建设主管部门和物业所在地的街道办事处,镇人民政府备案、一 首次业主大会会议记录和会议决定,二，业主大会议事规则。三,管理规约，四.业主委员会首次会议记录和会议决定，五，业主委员会委员的名单,基本情况.住房和城乡建设主管部门。物业所在地的街道办事处。镇人民政府对以上材料的真实性.规范性进行核实。符合要求的、五个工作日内予以备案,并解散筹备组 第三十条,业主委员会应当执行业主大会的决定.接受业主大会和业主的监督 并履行下列职责 一，召集业主大会会议,报告年度物业服务管理的实施情况，业主委员会履职情况、二。代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同。与解聘的物业服务人进行交接.三，拟定共有部分.共有资金使用与管理办法,四、监督维修资金的使用以及组织维修资金的补交、再次筹集，五。及时了解业主，物业使用人的意见和建议。监督和协助物业服务人履行物业服务合同,六,监督管理规约的实施 对业主。物业使用人违反管理规约的行为进行制止、七，制作和保管会议记录,共有部分的档案，会计凭证和账簿.财务报表等有关文件.八。定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员交纳物业费 维修资金情况、九,协调解决因物业使用，维护和管理产生的纠纷 十 在物业服务管理区域内配合行政执法机关开展执法工作.十一。配合、支持街道办事处。镇人民政府,居民委员会。村民委员会依法履行职责、并接受其指导和监督 十二.业主大会赋予的其他职责.第三十一条.业主委员会会议分为定期会议和临时会议.业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。至少每两个月召开一次,经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当在七日内召开临时会议 定期会议和临时会议应当有三分之二以上委员参加 委员不得委托他人参会 业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的村民委员会、居民委员会、并听取意见和建议,业主委员会确定的事项应当经参会过半数委员签字同意,会议结束后三日内 业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示,业主委员会主任。副主任无正当理由不召集业主委员会会议的、业主委员会其他委员或者业主可以请求物业所在地的街道办事处 镇人民政府责令限期召集。逾期仍未召集的.由物业所在地的街道办事处、镇人民政府组织召集,并重新推选业主委员会主任。副主任 第三十二条，业主委员会委员不得实施下列行为、一,阻挠.妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定、二,虚构.篡改，隐匿 毁弃物业服务管理活动中形成的文件资料、三.拒绝、拖延提供物业服务管理有关的文件资料 妨碍业主委员会换届交接工作。四。擅自使用业主大会,业主委员会印章,五 违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订,修改物业服务合同、六,将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产，七，与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换、八 泄露业主信息。九。拒绝或者放弃履行委员职责.十。其他侵害业主合法权益的行为、业主委员会委员有前款所列行为的，业主。街道办事处、镇人民政府提议业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格 在委员资格被罢免前。业主委员会应当停止该委员履行职责。并向业主公示，第三十三条,业主委员会委员有下列情形之一的 委员资格自行终止,由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认。一。不再是本物业服务管理区域内业主。二。以书面形式向业主委员会提出辞职。三.因健康等原因无法履行职责且未提出辞职、四。拒不履行业主义务.第三十四条 业主委员会成员不足时 可以按业主大会议事规则完成增补.业主委员会成员不足总数二分之一的、或者业主委员会拒不履行职责的.物业所在地的街道办事处。镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议、重新选举业主委员会、因物业服务管理区域调整 新合并进入的区域、按照物业专有面积所占比例增补业主委员会委员。并进行公示 业主委员会的名称.委员 业主大会议事规则和管理规约发生变更的,业主委员会或者物业管理委员会应当在三十日内向街道办事处.镇人民政府办理变更备案手续。因物业服务管理区域调整，房屋灭失等客观原因致使业主大会 业主委员会无法存续的 街道办事处.镇人民政府应当办理业主大会、业主委员会注销手续。并公告其印章作废、第三十五条、业主委员会任期届满前六个月.应当书面报告街道办事处,镇人民政府,街道办事处，镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组.并在业主委员会任期届满前.由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会.业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、镇人民政府应当督促其履行职责 街道办事处.镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组、换届小组依照筹备组的人员构成组建 第三十六条。业主大会,业主委员会应当依法履行职责.住房和城乡建设主管部门.街道办事处。镇人民政府对业主大会,业主委员会作出的违反法律、法规的决定.应当责令限期改正或者撤销其决定、并通告全体业主，第三十七条。街道办事处、镇人民政府负责组建物业管理委员会 物业管理委员会作为临时机构。依照本条例承担相关职责、组织业主共同决定物业服务管理事项，并推动符合条件的物业服务管理区域成立业主大会 选举产生业主委员会,第三十八条、有下列情形之一的、可以组建物业管理委员会,一,不具备成立业主大会条件,二.具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立。三,业主大会成立后、未能选举产生业主委员会.成立业主大会但是尚未成立业主委员会的 物业管理委员会组织业主大会按照本条例第二十四条的规定履行职责,并组织执行业主大会的决定.未成立业主大会的、物业管理委员会组织业主行使本条例第二十三条和第三十条规定的业主大会和业主委员会的职责，第三十九条,物业管理委员会由社区 镇党组织及居民委员会。村民委员会,业主.物业使用人代表等七人以上单数组成,临时代替业主委员会开展工作 其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一,物业管理委员会主任由社区 镇党组织代表担任、副主任由居民委员会 村民委员会代表担任、物业管理委员会委员名单应当在物业服务管理区域内显著位置公示、第四十条，未成立业主大会的 物业管理委员会于成立之日向物业所在地的街道办事处 镇人民政府备案、成立业主大会但是尚未成立业主委员会的、物业管理委员会自成立之日起三十日内、持下列材料向物业所在地的街道办事处 镇人民政府申请备案、一。业主大会会议记录和会议决定 二 业主大会议事规则,三 管理规约 物业所在地的街道办事处,镇人民政府对以上材料进行核实,符合要求的、五个工作日内予以备案。第四十一条.物业管理委员会会议由主任或者由主任委托副主任召集和主持 三分之一以上委员提出召开物业管理委员会会议的.主任应当组织召开会议,会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加、业主代表委员不能委托代理人参加会议,物业管理委员会按照本条例第三十条确定的事项应当经过半数委员签字同意、会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务管理区域内显著位置公示十个工作日、第四十二条 物业管理委员会的任期一般不超过三年 期满仍未推动成立业主大会,选举产生业主委员会的。由街道办事处、镇人民政府重新组建物业管理委员会.第四十三条.已成立业主大会、选举产生业主委员会、并按照规定备案的.或者因物业服务管理区域调整,房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处 镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会、并在物业服务管理区域内显著位置公示.