第四章 物业管理服务 第四十六条.物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质 不得超越资质等级承接物业服务业务 物业服务企业资质证书不得转让。出租 转借 物业服务企业在非注册地承接物业服务项目。应当向物业所在地的市 县，区，人民政府房地产主管部门备案,从事物业管理的人员应当按照国家规定 取得职业资格证书，职业资格证书不得转让，出租，转借,县级以上人民政府房地产主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案 第四十七条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。物业服务合同签订后,业主委员会应当向业主公示或者印发给业主 物业服务企业应当向业主提供物业服务手册.只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意的。业主可以直接选聘物业服务企业并签订物业服务合同 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内.向物业所在地的市,县、区,人民政府房地产主管部门备案、第四十八条、物业服务合同应当包括下列事项 一,物业管理区域的范围及基本情况、二.物业服务合同期限.三、物业服务质量标准 四，物业服务费用的收取标准和方式 公布物业服务费用收支情况的时间，五、物业共用部位及共用设施设备的使用.管理和维护,六.环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的养护,管理。七 对外来人员和车辆登记。定期巡逻 以及管理视频监控装置等维护小区秩序。安全防范事项。八.车辆的停放管理、九，物业维修，养护，更新.改造费用的管理。十，物业服务、财务档案和物业档案的保管.十一 物业服务合同终止.解除条件.十二。双方约定的其他物业管理事项、十三、违约责任、第四十九条、物业服务企业应当履行下列义务，一，以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平.二、按照物业服务合同。提供安全防范。卫生保洁，绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务 三。定期向业主公布物业服务费用的收支情况。四，接受业主委员会和业主的监督,五.协助有关部门提供社区服务.开展社区文体活动，六，物业使用中对禁止行为的告知。劝阻。报告,七,为业主提供水.电,气维修等便民有偿服务,八 协助调解业主间的物业纠纷 九,法律.法规规定或者物业服务合同约定的其他义务，第五十条。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定.聘请专业经营者承担电梯,防雷装置，消防器材等设备维修养护，检测、清洁卫生 园林绿化 工程施工等专项服务 但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。第五十一条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务,加强物业共用部位 共用设施设备运行状况的日常检查。依照法律,法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯.压力容器等特种设备进行定期检验检测,并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况,第五十二条 物业服务企业应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府社会治安综合治理的有关规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案.对突发性事件应当采取应急措施.及时报告有关主管部门和相关单位，并协助做好救助工作 物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时。不得侵害公民的合法权益.物业服务企业应当对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记 并定时对物业管理区域进行巡逻，对物业管理区域内安装的视频监控装置。物业服务企业应当派人监视 并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业管理区域内出入卡口以及电梯、道路、主要通道等的电子探头和抓拍设施,物业服务企业应当定期维护,确保其正常运行、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定、导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，第五十三条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料,供业主委员会查验,一,共有部分经营管理档案，二,监控系统，电梯 消防,水泵,防雷装置.电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行.维修、养护,检测记录.三、水箱清洗记录及水箱检测报告,四 房屋装饰装修管理资料.五，业主清册,六 物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水 供电,供气、供热.垃圾清运，通信.有线电视覆盖等书面协议 七,物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。第五十四条。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，住宅类物业服务收费实行政府指导价 其他类物业的物业服务收费实行市场调节价.物业服务收费实行政府指导价的，县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门.根据住宅物业种类。服务内容，服务等级和物价指数变动情况等。适时制定相应的基准价和浮动幅度,并向社会公布 具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业应当按照县级以上人民政府价格主管部门的规定实行明码标价.在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目 第五十五条.已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋.物业服务费用由建设单位承担、建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，房屋所有权发生转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的 从其约定，业主负连带交纳责任 电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的、物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平 合理分摊 并定期公布、第五十七条，物业管理区域内。供水 供电.供气。供热。通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户.收费到户的服务，物业管理区域内园林绿化用水费用，应当按照符合其使用性质的标准收取,居民住宅楼内电梯，楼道照明 车库 停车场,二次供水.中央空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电。执行居民生活用电价格、楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价，供水.供电,供气，供热.通信，有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用,并按照约定支付手续费.物业服务企业接受委托代收前款费用的、不得向业主收取手续费等额外费用.第五十八条，物业服务合同期限届满的三个月前。业主委员会应当组织召开业主大会对续聘或者另聘物业服务企业作出决定 并将决定书面告知物业服务企业，业主大会决定续聘且物业服务企业接受的。业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同 物业服务企业在物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会,物业服务合同终止前 物业服务企业不得擅自停止服务。物业服务合同期限届满后 业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定 物业服务企业按照原合同继续提供服务的。原合同权利义务延续、在合同权利义务延续期间.任何一方提出终止合同的。应当提前三个月书面告知对方.第五十九条，物业服务合同终止时,物业服务企业应当向业主委员会交还下列资料和财物，一。本条例第三十五条第一款和第五十三条规定的资料 二.物业管理用房。三，物业服务期间改造。维修，保养有关物业形成的技术资料、四。物业服务期间业主出资配置的固定设施设备,五,其他应当移交的财物、资料 新选聘的物业服务企业承接物业时 业主委员会应当向物业服务企业移交前款规定的资料和财物 不得拒交,第六十条,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当与业主委员会做好交接工作.新物业服务企业应当按照合同约定的时间进入物业管理区域服务,第六十一条、县级以上人民政府房地产主管部门应当制定物业服务规范和等级标准.加强对物业服务企业的监督管理 定期对其资质条件和服务质量进行考核 促进物业服务企业提高服务水平、县级以上人民政府房地产主管部门对物业服务企业资质条件和服务质量考核时.应当听取业主以及物业所在地的街道办事处，乡镇人民政府的意见。第六十二条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。对业主 业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当自受理之日起十五日内进行调查，处理，并将调查或者处理结果答复投诉人，属于其他部门、单位职责的、应当及时转交有关部门或者单位并告知投诉人,第六十三条 县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制，物业管理联席会议由市.县、区、人民政府房地产主管部门会同街道办事处,乡镇人民政府召集。城市管理 公安等部门。社区居民委员会、村民委员会.物业服务企业。专业经营者.业主委员会或者业主代表参加、物业管理联席会议主要协调解决下列事项 一.业主委员会未依法履行职责、二,业主委员会换届过程中出现的问题.三.物业服务合同履行过程中出现的重大问题、四、物业服务企业在变更交接过程中出现的问题,五 其他需要协调解决的重大事项,