第二章。业主大会和业主委员会 第六条、物业管理区域内全体业主组成业主大会、一个物业管理区域成立一个业主大会 一个物业管理区域内 出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上 或者首套物业出售并交付使用已满两年的.应当召开首次业主大会会议 成立业主大会，业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会。业主委员会职责，第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围，社区布局,物业的共用设施设备。建筑物规模等因素确定,分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域、其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域.但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的,可以划分为不同的物业管理区域.已经实施物业管理的不同物业管理区域。经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域，第八条、建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时、向县。市,区.人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域要求的，县、市、区 人民政府房地产行政主管部门应当按照本条例第七条的规定划分物业管理区域.但对已经自然形成且无争议的区域,当地居民委员会.社区居民委员会.向县 市、区。人民政府房地产行政主管部门书面提议后.经其确认无异议的 不再重新划分,需要调整物业管理区域的、县，市.区、人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡.镇,人民政府，按照本条例第七条的规定、结合当地居民委员会.社区居民委员会.的布局划分物业管理区域,第九条、物业管理区域符合本条例第六条第三款规定条件的。建设单位应当在三十日内向县.市，区,人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面报告 并提供业主清册.物业建筑面积，物业出售并交付使用时间等文件资料 建设单位未提交书面报告或者建设单位已不存在的,业主可以以书面形式向县，市.区,人民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求、县 市、区，人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面请求之日起三十日内 应当会同乡、镇，人民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组。以下简称筹备组。并确定筹备组召集人.筹备组由业主代表，居民委员会,社区居民委员会。代表五至十一人组成 可以邀请建设单位参加、业主代表由业主推荐产生 所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二,筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单、第十条。筹备组应当做好下列筹备工作,一、确定首次业主大会会议召开的时间 地点和内容 二 草拟,业主大会议事规则、业主公约 和.业主委员会章程,三 确定首次业主大会会议投票权数的方法,四，确认业主身份和核计业主在首次业主大会会议上的投票权数、五，确定业主委员会委员候选人条件和产生办法 六、组织产生首届业主委员会委员候选人，七 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作 前款规定的第 一。至 六.项内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示.业主对投票权数等有异议的。筹备组应当予以复核，第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内 召开首次业主大会会议 并选举产生业主委员会，业主委员会由委员五至十三人的单数组成、业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议。在业主委员会委员中推选主任一人。副主任若干人，并在物业管理区域内公告，业主委员会每届任期三年 业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员会 根据业主大会的授权和业主公约的约定 行使对业主委员会的监督权，第十二条,业主在首次业主大会会议上的投票权数、可以按照以下方式确定、一,以住宅套数结合建筑面积确定。二.以住宅套数一套计一个投票权数确定,三。以建筑面积一平方米计一个投票权数确定、以住宅套数结合建筑面积确定投票权数的,具体按照以下标准计算 一.住宅物业一套计二十个投票权数。建筑面积不足一百二十平方米的按一套计算 超过一百二十平方米的每满十平方米增加一个投票权数。不足十平方米的部分不计算 但未售物业部分的投票权数不得超过总投票权数的百分之三十、二，非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二十个投票权数。建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算、超过一百平方米的每满十平方米增加一个投票权数、不足十平方米的部分不计算 物业建筑面积以房屋所有权证或者其他能证明其权属的合法有效文件为依据确定,第十三条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式、也可以采用书面征求意见的形式,业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加、采用集体讨论形式的,可以以幢，单元,楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议、也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议.业主大会会议以业主代表参加的形式召开的.到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主 业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决，数人共有一个物业的 共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。第十四条,业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间,地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会 社区居民委员会 有下列情形之一的.业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议，一,百分之二十以上业主提议的，二.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的.三.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形,第十五条、经过业主大会会议通过的业主大会议事规则,应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主投票权数的确定方法，业主委员会的组成。补选和换届等事项作出规定、第十六条,经过业主大会会议通过的业主公约是业主之间有关合理使用 维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定,对全体业主具有约束力,包括以下主要内容,一、共有或者共用物业的使用 维护要求,二.物业管理区域内各类公共费用的分担 三,业主大会。业主委员会工作经费的筹集.管理和使用、四、全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则。五 物业管理争议的处理方式、六.违反业主公约应当承担的责任。第十七条,经过业主大会会议通过的业主委员会章程 应当就业主委员会议事规则，委员的权利和义务.印章使用和管理办法。相关档案的建立和保管办法等事项作出规定，第十八条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构、应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责.一,召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况,二,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，三、协调业主之间、业主与物业管理企业之间的关系 四 督促业主履行业主公约，交纳物业服务费用和专项维修资金 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、五、根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼，六，根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律,法规和国家有关规定使用和管理。七.审议业主和物业管理企业提出的维修。更新.改造物业共用部位、共用设施设备的报告，八 就全体业主共有的房产 办理登记手续。九，定期公布财务收支情况 十.业主大会赋予的其他职责 第十九条。业主委员会产生后、建设单位应当向业主委员会提供下列资料。一。竣工总平面图,二、单体建筑.结构.设备竣工图，三，配套设施,地下管网工程竣工图等竣工验收资料、四.属全体业主共有的房产清单 五。物业管理所需的其他资料,第二十条、业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职,业主大会和业主委员会的工作经费筹集 管理和使用办法 由业主大会决定、但不得要求物业管理企业提供工作经费，业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布、并接受业主的监督,第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县 市,区,人民政府房地产行政主管部门备案,一。业主大会会议记录和会议决定 二。业主大会议事规则 三。业主公约,四.业主委员会章程，五，业主委员会委员基本情况.县 市，区、人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明,业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章,业主大会议事规则.业主公约、业主委员会章程 业主委员会委员发生变更的.应当向备案部门变更备案，第二十二条,三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的、应当召开业主委员会会议,业主委员会会议每年至少召开一次、业主委员会会议应当有过半数委员出席 作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。第二十三条，业主委员会任期届满前二个月内.应当召开业主大会进行换届选举 业主委员会任期届满未换届的，县，市，区。人民政府房地产行政主管部门应当会同城市街道办事处或者乡。镇.人民政府在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组、换届筹备组由业主代表.业主委员会代表,居民委员会.社区居民委员会。代表组成、换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会 原业主委员会应当在任期届满十日内将其保管的有关财务凭证，档案等文件资料.印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会、并做好其他交接工作,第二十四条,业主委员会委员有下列情形之一的。其委员资格终止。一。任期届满的。二.因物业转让 灭失等原因不再是业主的 三.因疾病等原因丧失民事行为能力的 四，因犯罪被依法限制人身自由的,五。以书面形式向业主大会提出辞职的,六、不履行业主法定义务的.七，无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的,八，因其他原因不宜继续担任的 业主委员会委员有前款第 一。至，四 项所列情形之一的、其委员资格自然终止。有前款第。五.至、八、项所列情形之一的、须经业主大会会议决定,业主委员会委员资格终止的。应当自终止之日起五日内将其保管的有关财务凭证。档案等文件资料。印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。第二十五条.经业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议。认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定、并在物业管理区域内公告。第二十六条，因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的 在解散前三十日内、城市街道办事处或者乡。镇,人民政府应当组织召开业主大会会议。推选业主代表。业主代表 业主委员会代表.物业管理企业代表.居民委员会，社区居民委员会。代表组成清算组 在县,市 区 人民政府房地产行政主管部门。城市街道办事处或者乡.镇,人民政府监督下，做好业主共同财产清算工作。