第四章 物业服务，第五十六条、物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质 不得超越资质等级承接物业服务业务、物业服务企业在非注册地承接物业服务项目。应当向物业项目所在地设区的市或者县.市.人民政府物业管理行政主管部门备案,物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设。建立物业服务企业信用信息系统和信用档案，对物业服务企业实行动态监督管理 第五十七条、物业服务企业享有以下权利，一，根据有关法律.法规规定和物业服务合同约定、对物业及其环境。秩序进行管理，二 依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用,三.制止违反物业管理规约的行为，四、可以将专项服务业务委托给专业性服务企业 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人、五，法律.法规规定或者业主大会授予的其他权利、第五十八条 物业服务企业应当履行以下义务。一，按照物业服务合同约定 提供物业服务、二 按照规定每年公布物业服务费收支情况 三、及时向业主 物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项、四，接受业主和业主委员会的监督。定期听取业主的意见和建议 改进和完善服务,五、协助有关部门提供社区服务。开展社区文化活动 六。法律，法规规定或者物业服务合同约定的其他义务，第五十九条、业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式.选聘具有相应资质的物业服务企业。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的 业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况,拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示 业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后、提请业主大会投票表决。第六十条,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同、物业服务合同应当包括下列事项.一,物业管理区域范围 基本情况和项目负责人，二，物业共用部位,共用设施设备的使用.管理和维护 三.物业服务用房的配置，使用.维修和管理,四。公共绿化的维护.以及公共区域的环境卫生，秩序维护，五,车辆的停放管理.六.物业服务质量标准，七 物业服务费用收取标准和方式，八 物业档案资料的保管,九,物业服务合同期限，十,双方的权利义务，十一、违约责任 十二,物业服务合同终止、解除条件.十三,其他事项。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内。将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门。街道办事处或者乡镇人民政府备案.省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定.公布物业服务合同示范文本、第六十一条、物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示、充分听取业主意见后 再提交业主大会通过 物业服务合同内容确需调整的、业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示。并按照业主大会规定的程序确认调整合同.前款规定的公示时间不得少于十日.物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人.更换项目负责人的、应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。第六十二条、物业服务合同期限届满前九十日、业主委员会应当召集业主大会会议 讨论决定物业服务企业的聘用事宜,业主大会决定继续聘用的。应当与物业服务企业签订新的物业服务合同、业主大会决定不续聘的。应当及时告知物业服务企业,提前解除物业服务合同的 提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方。在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门.街道办事处或者乡镇人民政府。第六十三条 物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止。并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律,法规规定和合同约定。向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物，一 移交本条例第五十二条规定的材料、二、移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行 保养的有关资料及物业服务档案。三，物业服务用房和物业共用部位,共用设施设备，四 移交清算预收。代收的有关费用及相关账册。票据 五,法律 法规规定的应当移交的其他事项。业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作，原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内。应当维持正常的物业管理秩序.但物业服务合同另有约定的除外、物业服务企业未办理交接手续.不得擅自撤离物业管理区域,停止物业服务,第六十四条.县级人民政府物业管理行政主管部门 街道办事处。乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导 协调和监管,被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出，发生治安事件的。公安机关应当依法及时处理。业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁 第六十五条 物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会申请。街道办事处.乡镇人民政府应当进行应急管理 居民委员会 村民委员会可以在街道办事处.乡镇人民政府指导和监督下。根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁 秩序维护等服务，物业管理费用由业主承担，第六十六条 物业服务收费应当遵循合理.公开以及费用与服务质量相适应的原则 由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用 物业发生转移或者灭失的、业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第六十七条，物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容,服务标准。收费项目、收费标准等情况.业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位,共用设施设备维修养护。每年公布一次收支使用情况，接受业主监督、物业服务企业撤出后 将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交.县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目 标准的监督。第六十八条.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式 具体收费方式由物业服务合同约定 实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账.并接受业主委员会的核查。物业服务企业应当定期公布共用部位。共用设施设备产生的供水。供电.供热的用量。单价,金额.并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊,业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水，供电.供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复 第六十九条、物业管理区域内.供水。供电、供气 供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用。不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失、住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯。人防工程、车库,电梯.二次供水 安全防范设施设备的用电、绿化用水用电.消防用水等的收费、应当执行居民用水用电价格标准、专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费 但接受委托的物业服务企业 不得向业主收取手续费等额外费用、第七十条、已交付业主的物业,物业服务费由业主承担.未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业 物业服务费由建设单位承担,前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内。业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续.业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的.视为交付 建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准 第七十一条.物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位，共用设施设备运行状况的日常检查 对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内显著位置公告、第七十二条.物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定 落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作.物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主,物业使用人人身，财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任 物业管理区域内发生安全事故等突发事件时。物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作、业主。物业使用人对人身。财产安全有特殊保护要求的,由业主.物业使用人与物业服务企业另行约定、物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责、但不得侵害业主 物业使用人的合法权益。第七十三条.物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理.定期对其服务质量进行考核、并向社会公开考核结果,推进建立物业服务第三方评估监理机制、物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动。应当遵循独立，客观。公正的原则 物业管理协会可以依照国家和省有关规定 制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。配合物业管理行政主管部门建立健全信用档案。第七十四条 县级人民政府城市管理、公安.价格，工商、环保、卫生 城乡规划.园林等部门 应当加强物业管理区域内公共秩序.治安消防.物业服务收费，环境卫生.房屋使用，小区绿化等方面的监督管理。建立违法行为投诉登记制度、并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为 有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查。处理、并将调查或者处理结果答复投诉人。第七十五条。县级以上人民政府有关部门，街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会,村民委员会以及人民调解组织应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作，第七十六条,实行物业管理联席会议制度,物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集、县级人民政府物业管理行政主管部门。城市管理机构,公安派出所，司法所.居民委员会或者村民委员会 物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加，物业管理联席会议主要协调解决下列事项，一,业主委员会未依法履行职责。二,业主委员会未依法换届 三,物业服务企业未依法退出和办理交接手续、四、物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷,五。其他需要协调解决的相关事项.