第二章，业主,业主大会及业主委员会 第八条.房屋所有权人为业主，业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。第九条，业主在物业管理活动中享有以下权利,一、提议召开业主大会会议,参加业主大会会议 提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议.二。向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询，三.推选业主代表、并享有被推选权，四,依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利、监督专项维修资金的管理和使用 五,要求其他业主.物业使用人停止违反共同利益的行为。六、法律，法规规定的其他权利。第十条。业主在物业管理活动中履行以下义务、一 遵守管理规约。业主大会议事规则、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 二，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用。公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，三，按照国家有关规定交纳专项维修资金。四 按照物业服务合同约定交纳物业服务费用、五 配合、支持物业服务企业按照管理规约，物业服务合同实施的物业管理活动、六 法律，法规规定的其他义务。第十一条。一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理,物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备,建筑物规模 社区建设.方便管理，降低管理成本等因素 按照以下规定进行，一、新建住宅小区。包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的 应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域、二。地理上自然连接规模较小的住宅小区 经各自的业主大会同意后 可以合并为一个物业管理区域。三、规模较大的住宅小区.且配套设施设备能够分割、独立使用的 可以划定或者调整为不同的物业管理区域。四。住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域。商贸,办公。医院,学校 工厂。仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备、并能够独立管理的 可以划分为一个物业管理区域，第十二条。新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照第十一条规定划分物业管理区域 向县级人民政府物业管理行政主管部门备案、建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示、物业管理区域划定后 确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的。县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处。乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告，第十三条、物业管理区域内全体业主组成业主大会.选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会 业主委员会职责、第十四条,业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作。并履行业主大会赋予的其他职责、业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责 议事规则和工作经费。以及监事的选举规则、资格 人数、任期等事项进行约定.第十五条.物业管理区域内、已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的、建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料 一、物业管理区域划分资料.二。房屋等建筑物面积清册,三。业主名册。四.建筑规划总平面图，五，共用设施设备的交接资料，六.物业服务用房配置确认资料.七 其他有关的文件资料、第十六条,业主筹备成立业主大会的.应当在街道办事处 乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组.筹备组一般由业主代表 建设单位代表,街道办事处或者乡镇人民政府.居民委员会或者村民委员会代表组成、人数应当为单数,其中业主代表由街道办事处.乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐 所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一 筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任，前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作.符合首次业主大会会议召开条件、但未及时召开大会的、街道办事处 乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组，筹备组应当自成立之日起十五日内.将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,第十七条、首次业主大会会议筹备组履行以下职责.一 确定首次业主大会会议召开的时间，地点和内容、二，草拟管理规约 业主大会议事规则。业主委员会工作规则.三 确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积 以及业主在首次业主大会会议上的投票权数、四。提出首届业主委员会委员选举办法,确定候选人名单 五、依法确定首次业主大会会议表决规则,六 召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容.筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前。在物业管理区域内显著位置公告。并将首次业主大会会议召开的时间,地点书面通知全体业主 业主对业主身份.投票权数和管理规约、业主大会议事规则.业主委员会工作规则草案等提出异议的、业主大会筹备组应当予以复核或者修改.并告知异议人。筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议.筹备组在业主委员会成立后自行解散，第十八条,业主大会决定以下事项 一、制定，修改业主大会议事规则，二。制定、修改管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会委员,四 听取和审查业主委员会的工作报告.五.改变和撤销业主委员会不适当的决定,六，决定业主大会 业主委员会工作经费的相关事项、七、确定物业服务内容.标准以及物业服务收费方案.八 选聘。续聘和解聘物业服务企业。九.筹集和使用专项维修资金。十 改建、重建建筑物及其附属设施。十一.利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 十二，法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项 首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等.第十九条，业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建.重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项。应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前款规定的面积和业主人数、按照下列规定确定。一，专有部分面积.按照不动产登记簿记载的面积计算。尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的、按照房屋买卖合同记载的面积计算 建筑物总面积、按照专有部分面积之和计算.二,业主人数.按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人计算、建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分。以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算，业主总人数，按照两者之和计算，第二十条。物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议.业主代表的推选,权限由业主大会议事规则规定.业主可以委托代理人参加业主大会会议,业主委托代理人参加业主大会会议的.应当出具书面或者数据电文委托书。载明委托事项。委托权限及期限、物业使用人可以列席业主大会。第二十一条.业主大会会议可以采用集体讨论的形式.也可以采用书面征求意见的形式 采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主、无法送达的.应当在物业管理区域内显著位置公告，凡需投票表决的 表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名、提倡采用信息化技术 改进业主大会表决方式.第二十二条。业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 有下列情形之一的、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议.一,经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的.二 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，三、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形,业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的.街道办事处.乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议，第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金 物业共用部位和共用设施设备经营收益。业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账。并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管、不得损毁.第二十四条 不具备成立业主大会条件 或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区 经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处。乡镇人民政府指导后仍不能成立的、可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理,成立业主大会的条件具备后。应当及时成立业主大会 第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐.经业主大会会议选举产生，业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期一般不超过五年,委员可以连选连任、业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议.推选产生主任一人。副主任一至二人、经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定。管理规约，业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门.街道办事处或者乡镇人民政府备案 并书面告知相关居民委员会，村民委员会、业主委员会办理备案手续后 持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，第三款规定的备案事项发生变更的.业主委员会应当在三十日内重新备案.并告知相关居民委员会.村民委员会。第二十六条,业主委员会委员应当符合下列条件。一,本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表,二，具有完全民事行为能力 三 遵守业主大会的决定，管理规约,业主大会议事规则，履行业主义务。四.热心公益事业.责任心强，公正廉洁.五，身体健康 具有一定的组织协调能力和必要的工作时间,六 本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系,第二十七条。业主委员会履行以下职责、一，执行业主大会的决定和决议。二，召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况。报告业主大会，业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况.三，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,四 及时了解业主 物业使用人,物业服务企业的意见和建议.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，五,监督管理规约的实施。六.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用，七。组织和监督专项维修资金的筹集和使用，八、调解物业使用。维护和管理等方面的纠纷,九，业主大会赋予的其他职责,第二十八条。业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料，一，管理规约，业主大会议事规则、二、业主大会和业主委员会的决定,三、物业服务合同.四、专项维修资金的筹集、使用情况,五，物业共有部分的收益和使用、分配情况,六，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况,七。业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、八.其他应当向业主公开的情况和资料。第二十九条,业主委员会会议由主任召集和主持 主任因故不能履行职责时 由副主任召集和主持、经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开，主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的 由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议 业主委员会会议应当有过半数委员出席。作出的决定应当经全体成员过半数通过。并在物业管理区域内显著位置公告,业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议，业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议 第三十条,业主委员会任期届满三个月前 应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举，逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举，逾期仍未组织的 可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处。乡镇人民政府的指导和监督下。组织换届选举工作,业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内、将其保管的档案资料。印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交 拒不移交的、新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交,业主委员会委员资格终止的。应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会、拒不移交的。业主委员会.业主或者居民委员会，村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交、移交过程中出现治安事件的。公安机关应当依法及时处理，第三十一条，业主委员会委员有下列情形之一的 其委员职务自行终止、由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，一.因物业转让,灭失等原因,不再是业主的.二,无故缺席业主委员会会议连续三次以上的。三,丧失履行职责能力的 四.被依法追究刑事责任的 五 以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的,第三十二条。业主委员会委员有下列情况之一的.由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议.业主大会或者业主大会授权的业主委员会，可以决定终止其委员资格.一，收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的 二,向物业服务企业销售商品。承揽业务 牟取不当利益的，三.损坏共用设施设备、违法搭建，破坏房屋外观和承重结构、擅自改变物业使用性质。拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋的、四，侵害业主合法权益的，五,因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时、应当允许该委员提出申辩。并记录归档 第三十三条,经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定.并以书面形式在物业管理区域显著位置公告、第三十四条,管理规约应当包括以下内容、一、物业基本情况 二,公共场所及共用设施设备状况。三 业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益,四 业主参与物业管理的权利和义务、五 业主对业主委员会及物业服务企业的监督权,六、物业的使用。维护、装饰装修管理.七.业主应当遵守的行为准则 八、物业共有部分的经营与收益分配.九 物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电，供气.供热等费用的分摊方式 十,专项维修资金筹集 使用和管理，十一，违反管理规约的责任，十二，其他有关事项，第三十五条，业主大会议事规则应当就以下事项作出约定,一,业主大会的议事方式.二、业主大会的表决程序.三,业主委员会的组成和委员任期、四,业主大会定期会议召开的时间或次数,五,其他有关事项.第三十六条，业主大会，业主委员会作出的决定和管理规约 业主大会议事规则,应当符合法律.法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会，业主委员会作出的决定违反法律 法规的、县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销。并通告全体业主，业主大会。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的。受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销,第三十七条、业主大会.业主委员会工作经费。以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金.可以由业主分摊.也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集。管理和使用办法由业主大会确定.业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会,业主委员会经费收支情况、接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查、发现问题的 应当要求业主委员会予以纠正、经持有百分之二十以上投票权数的业主提议、业主委员会应当对经费收支情况进行审计、推进建立业主委员会主任离任审计制度