第二章 建筑面积及容积率计算第六条、住宅。办公、宾馆 商业 工业建筑的层高超高 一.住宅建筑超高，住宅建筑的层高大于3，6米,注.本规定称。限定层高、下同 按3、0米层高折算容积率,折算计入容积率的建筑面积数,实际建筑面积、折算系数、折算系数 实际层高、3，0。以下超高折算容积率按此方法计算 二.办公，宾馆建筑超高.办公,宾馆建筑的层高大于4，5米 按3,6米层高折算容积率,三 商业建筑超高.一般商业建筑、主要指零售业.小型服务业等.的层高大于4,5米.按3。9米层高折算容积率，大型百货商店.购物中心 大型专业。专购,市场,大型超级市场 仓储式大卖场等大型商业建筑层高大于6.0米，按6,0米层高折算容积率,大型商业建筑应结合项目的规划定位，项目性质和商业业态,建筑室内布局。建设规模等因素进行综合判断,原则上其进深应大于20米。大空间布置,且单层开敞空间不小于2000平方米 除此之外的商业建筑形式均视作一般商业用房，四.工业建筑超高。工业建筑层高大于8，0米的,可按该层建筑面积的2倍计入容积率，五,宴会厅超高，按标准设计的酒店。宾馆,中用于举办各类婚庆活动,演讲。新闻发布等大型活动的宴会厅，报告厅,其建筑层高控制可适当放宽。层高超过12米的，按10米层高折算容积率，六,住宅底层公共入户门厅.商业 办公、宾馆建筑的门厅，大厅.回廊,走廊等公共部分.以及影院，剧场 体育馆、博物馆 展览馆.学校教室，医院等公共建筑的层高因功能需要，其层高较高时，不采用容积率折算条款.仍按实际建筑面积计入容积率、阳台层高超高按本暂行规定第十一条阳台规定执行 不采用容积率折算条款 第七条 住宅建筑户内中庭.住宅建筑的户内中庭是指为满足通风，采光及空间共享等需要。户内客厅的层高采用通高设计、形成建筑内部的敞开空间、高档住宅、排屋等，及跃层住宅的户内中庭。客厅.可按单层实际建筑面积计入容积率,其中通高部分单层建筑面积不应超过该套住宅总建筑面积的25,且最大不得超过30平方米、超出上述要求的、多余部分应按层计算建筑面积并计入容积率,若高档住宅、跃层住宅的底层客厅地坪为下沉式。客厅超过限定层高的。按上述户内中庭,客厅 通高原则处理,第八条、技术层.夹层.插层，避难层，隔热层、技术层指专用于为安装布设水、电.暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层。包括设备层。转换层，夹层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构一部分的局部楼层，插层指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层.避难层指建筑高度超过100米的高层建筑,为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层、隔热层是指建筑顶层为防晒 隔热、使顶层不受太阳辐射而温度过高设置的楼层、一、避难层中的避难空间面积，不计入容积率、在建设工程规划许可证中单独列出、非避难空间.如设备间。楼梯间等 的建筑面积计入容积率，二、高度在2。2米以上，含2.2米,的地上技术层 夹层。插层,隔热层、不管是否封闭利用、均应按其外围水平投影面积计入容积率。层高在2,2米以下的 无建筑面积、不计容积率.只予备注说明 三、技术层、夹层。插层。隔热层的层高超过所在主体功能建筑限定层高的，其超高部分根据本暂行规定第六条要求按限定层高折算计入容积率.第九条，地下室。一。地下室内有墙体围合且无回填土的封闭空间。层高在2，2米以上，含2、2米 的应计算地下室建筑面积、二,地下室同时符合以下条件的 其建筑面积计入地下室面积，且层数定为地下层 否则其面积应计入地上建筑面积，且层数定为地上首层，1.房间地坪低于室外地面的高度超过该房间净高的1。2.2。地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米.3，除地下车库的情形外只能通过垂直交通 电梯、楼梯、进入室内 三 通常情况下、地下室用于人防 停车的建筑面积不计入容积率,但地下室作为商业服务业 市场,文化娱乐.体育等使用性质的 其地下建筑面积应计入容积率。第十条、架空空间,汽车库，一、架空空间，住宅建筑和文化 体育等公共建筑的底层设架空空间符合下列条件的。其建筑面积可不计入容积率 架空空间应同时满足以下条件,1,以柱,剪力墙落地.视线通透 无围护结构。净高3米以上.2,无特定功能，只作公共休闲.通行,绿化 景观水域等公共开敞空间使用。二，汽车库.建设项目配套建设的汽车库设置在地下的.其建筑面积不计入容积率。汽车库设置在地上一层且层高不超过2.5米的.其建筑面积不计入容积率 但该层仍应计入建筑层数 设置在建筑物二层及以上 有顶盖且外围结构未封闭的停车场,汽车库。其建筑面积可按0.5系数折算计入容积率.第十一条.阳台。露台。平台，设备平台。一，阳台。阳台指有永久性上盖，有围护结构 有底板、与房屋相连.可以活动和利用的房屋附属设施，供使用者进行室外活动和晾晒衣物的空间,阳台其按结构形态可划分为凸阳台.凹阳台和凸凹复合型阳台三种基本类型，1 凸阳台和复合型阳台的围护结构外围至外墙边缘的最大垂直距离不超过2，4米.凹阳台的围护结构外围至内侧外墙边缘的最大垂直距离不超过2，1米 不属于以上形式的,均视为非阳台建筑空间。应按全面积计入容积率.注 围护结构外围是指装有围护栏杆的踢脚外边线.2、与阳台。露台相接的附属构件。如花台,设备平台。遮阳板等,上有顶盖且其底板与阳台底板标高差小于0 30米的,无论是否与阳台隔断。均视作阳台.按阳台建筑面积计入容积率。3、装饰性阳台是指设置在建筑外墙外 与建筑内部空间及阳台不相连通的。采用阳台形式的装饰性构件、进深小于或者等于0.6米的装饰性阳台、不计算建筑面积.否则、应按阳台的规定执行 4 房屋结构范围内如标注空中花园.入户花园等建筑空间 无论其名称如何.除 浙江省房屋建筑面积测算实施细则，已明确外.未明确的均参照阳台的规定执行、二.露台.平台。露台.平台，是指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的 具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1,2的活动空间,顶盖水平投影面积是指房屋顶盖最外边的屋檐线投影在露台上所围成的面积，露台、平台、不计算建筑面积、但当顶盖水平投影面积大于围护结构水平投影面积1。2时、视为开敞式阳台,按顶盖水平投影计算一半建筑面积,三,设备平台，设备平台是指供空调外机。热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通的对外敞开的室外空间。每套住宅中用于放置空调外机等的设备平台。应符合下列规定、1、设备平台总水平投影面积不得大于8 0平方米.2。用于放置分体式空调外机的设备平台。每只不得大于1、5平方米,其数量不得超过居室个数、居室指卧室.起居室,书房，餐厅等独立的室内居住房间.3，用于放置集中空调外机的设备平台只限一个、且水平投影面积不得大于4，0平方米,第十二条 下沉式庭院.采光井.一，下沉式庭院不设采光顶盖时不计建筑面积 如有绿化布置可计入绿地率指标,加盖采光顶盖时应计建筑面积并计入容积率。二.采光井按其部位不同可分为以下两种、1 地下室及半地下室两侧外墙采光口外设的井式结构物.起到采光 通风和景观的作用 2。基本围合,用以解决采光。通风等问题的井状建筑形式，用于商场.酒店、办公楼.高档住宅及地下室等，符合情形1的,采光井部分可不计入地下建筑面积、符合情形2的，且无采光顶盖的或采用移动顶盖的，均不计入建筑面积和容积率 如有采光顶盖的,通高设计的地上部分按单层计算建筑面积并计入容积率、第十三条 飘窗。飘窗、是指与房屋室内相连通。为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗、一，飘窗外边线至外墙墙体外边线的距离小于等于0。9米的。不计建筑面积和容积率、飘窗外边线至外墙墙体外边线的距离大于0 9米的 按其飘窗水平投影面积的1.2计算建筑面积.并计入容积率 二.当飘窗窗台高度小于0，3米,且飘窗净高在2,20米以上时 按外围水平投影计算建筑面积。并计入容积率,三,房屋内紧靠外墙。利用 挂柱 矮墙等隔出的建筑空间、即俗语所称的、内飘窗、该部面积不予扣除、仍应按层计算建筑面积并计入容积率。第十四条 斜面结构屋 上人阁楼 闷顶.暗楼、不上人阁楼.屋面围合建筑。一。斜面结构屋。上人阁楼.是指设计建造时房屋的顶层部分是坡形屋顶结构 且与房屋整体结构是连为一体的、有楼梯或楼梯预留孔与下层建筑相通.斜面结构屋，上人阁楼.层高2。2米 含2，2米.以上，需计算建筑面积并计入容积率。二。闷顶,暗楼 不上人阁楼.是指利用坡形屋顶、或人字梁顶 的上部空间 闷顶部分，作为使用空间 且无楼梯或楼梯预留孔与下层建筑相通、该空间称闷顶.暗楼，不上人阁楼，闷顶 暗楼 不上人阁楼.不计算建筑面积,容积率。只予备注说明,三,屋面围合建筑是指屋面上至少三面墙体围合 上有顶盖 层高2，2米。含2。2米.以上、无明确使用功能的建筑。屋面围合建筑应按主体建筑使用性质的规则计算建筑面积并计入容积率、第十五条 楼梯中空。楼梯中空是指建筑内部的楼梯旋转所形成的中空。楼梯间内形成的楼梯中空，按层计算建筑面积,对于非楼梯间内形成的楼梯中空、只计算该中空部位的首层面积 上部相应各层扣除该部分面积,不采用容积率折算条款 第十六条,坡道与台阶的入口部分.由室外地面通向房屋的汽车坡道，残疾人坡道 室外部分无论有无顶盖或有无围护结构。均不计算建筑面积、不计容积率，由室外地面通向房屋的上述其他通行坡道和台阶，室外部分紧靠外墙和门厅。有顶盖.围护结构的.应视为门斗或门廊.按门斗或门廊原则计算建筑面积并计入容积率