衢州市建设局关于印发。衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见。的通知衢建法，2007。114号各房地产评估机构。各有关单位.现将。衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见,印发给你们，请遵照执行、二 七年九月十八日，衢州市市区城市房屋拆迁评估指导意见第一章，总.则.第一条。为维护房屋拆迁当事人的合法权益.规范房屋拆迁评估行为。根据,中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国土地管理法、浙江省城市房屋拆迁管理条例。房地产估价规范.城镇土地估价规程,衢州市市区城市房屋拆迁管理办法。等有关规定 结合本市实际情况，制定本指导意见、第二条 本市市区城市规划区内国有土地上的房屋拆迁评估适用本意见,第三条.拆迁估价目的是为确定被拆迁房屋货币补偿金额或拆迁安置用房价格而评估其房地产市场价格,房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋在估价时点无权利负担的房地产公开市场价值、房屋拆迁评估不考虑租赁 抵押等权利限制的影响。第四条。房屋拆迁评估的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日，第五条、被拆迁房屋的货币补偿金额及拆迁安置用房价格根据房地产市场价格评估确定.评估应当采用市场比较法 不具备市场比较法评估条件评估非住宅房屋价格的,可以采用其他评估方法、并在评估报告中说明原因。采用市场比较法评估的.由房地产评估机构根据评估比准价格,结合该房屋具体区位、建筑结构，建筑面积.成新 层次。装修等因素评估确定、评估比准价格由房地产评估机构根据房地产交易价从高原则,在被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间在近几个月的充分房地产市场交易实例。包括房屋拆迁范围内的交易实例.在分析,筛选的基础上从类似房地产中选取3个以上可比实例 进行交易情况.交易日期。区域因素和个别因素修正后确定,并将评估比准价格报市房屋拆迁评估专家技术委员会审定，评估比准价不含房屋的装修价格,被拆迁房屋属于非成套住宅的.应当根据前款规定选取普通成套住宅作为可比实例。第六条。被拆迁房屋的建筑面积,占地面积按照 房屋所有权证、土地使用权证，或者其他合法房地产凭证记载的面积为准，认定房屋用途以规划，国土资源管理部门提供的合法有效文件为依据 第七条 评估机构将评估比准价送审时应提供下列资料、一,可比实例调查表.二,房产交易表,三,比准价格修正体系及设定条件 四，评估技术方案及适用相关参数的说明.五 评估技术负责人证明材料、六.其他需要提供的材料，评估技术负责人应对比准价格的确定.修正系数、评估技术方案作出解释,并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任 评估比准价格和评估技术方案经衢州市房屋拆迁评估专家技术委员会审定并报市拆迁管理部门备案后方可公布实施，评估委托方应按协议约定向市评估专家技术委员会支付技术审定费.评估机构经两次送审评估比准价和评估技术方案不能通过审定的,后续技术审定费由送审评估机构按协议约定支付、第八条。评估机构应对交易可比实例 被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录.拍摄有关照片,第九条，被拆迁房屋的评估价格中不包括房屋的装修价值,委托人书面要求评估房屋装修价值的,应按照本市房屋拆迁装修价格参考标准,单独评定其装修补偿价格,装修评估费用协商确定，房屋装修应单独出具评估报告，第十条 房屋拆迁评估以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十一条,评估机构应按 房地产估价规范、的规定格式.出具评估报告，成片拆迁的应出具整体估价报告和分户估价报告.整体估价报告应采用文字式、分户估价报告可采用表格式,其中评估多户租住房屋的、评估机构还应按房地产权证.租用公房凭证或房屋租赁合同出具分户评估报告 评估报告和分户评估报告应由两名专职注册房地产估价师签名.盖章。并加盖评估机构公章.采用比准价格进行评估时应提供估价结果汇总表，估价结果汇总表应包含分户估价房屋座落,产权人 建筑面积、比准价格,修正系数.评估单价等内容。第十二条,评估机构应当将下列资料与评估报告，含技术报告,共同整理存档.一、评估委托合同。二.拆迁许可证 建设用地规划许可证，有关批准文件等原件或复印件。三.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料,四.评估对象的实地查勘记录 照片等资料,五.可比实例的实地查勘记录 照片等资料、六,确定评估结果的有关系数，参数等证明资料 七.其它涉及评估项目的一切必要资料 评估报告及有关资料应永久保管,第十三条、评估房管部门代管的房屋及产权人下落不明的 产权不明确的房屋，评估机构应将评估报告及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托人.由委托人一并向公证机构办理证据保全,第十四条.房屋拆迁评估成果归委托人所有.评估机构应在项目评估结束后30日内将评估总报告提交委托人、并送市拆迁管理部门备案 第二章,住宅房屋的评估,第十五条，住宅房屋应采用市场比较法评估、第十六条 对选取的可比实例进行修正时.应建立价格可比基础后进行交易情况。交易日期。区域因素。个别因素修正得出该拆迁地块比准价格，单项修正对可比实例成交价格的调整不得超过15，综合调整不得超过30，第十七条.采用市场比较法确定该拆迁范围同类房屋的比准价格后、根据不同房屋在拆迁地块的具体区位.建筑结构，建筑面积，成新 层次,朝向,采光,通风。功能布局，维护保养等因素.对该比准价格进行适当的修正 确定被拆迁房屋的评估价格 一 运作程序、1 按照居住房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构.设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别。2.确定比准价格设定条件 3.运用市场比较法确定比准价格、4,确定层次,朝向及其他因素修正系数、5,运用本办法的计算公式确定房屋的评估价格、二。计算公式.评估价格、比准价格。1,朝向修正系数 层次修正系数。其他因素修正系数.比准房屋造价.成新率.被拆迁房屋造价、成新率、建筑面积、计算公式中的其他修正因素是指在拆迁地块中所处的具体区位及房屋功能.布局 采光 通风,维护保养等其他影响评估价格的个别因素、修正范围根据具体情况在.10。范围内综合确定，第十八条.住宅房屋应评估房地产市场单价、以房屋的建筑面积为计价单位.第三章。非住宅房屋的评估。第十九条、非住宅房屋包括商场、店铺、旅馆 办公 金融。娱乐,餐饮.服务业和工厂,站场码头 仓库,学校.文化馆、影剧院 福利院、医院,公共设施用房等经营性和非经营性房屋。第二十条,能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非住宅房屋,应采用市场比较法进行评估，评估方法同住宅评估、不能适用市场比较法的。可采用收益法进行评估.房屋收益应按照房屋的客观租金收益确定 难以确定房屋租金收益的 采用成本法等其他方法进行评估，第二十一条。采用收益法评估时 应选择二种以上评估方法进行评估。评估结果的确定应符合.房地产估价规范 的有关规定,第二十二条 采用成本法进行评估的 应当采取房,地分别评估的方式，确定评估价格 房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取.建筑物重置价格的费用构成应符合，房地产估价规范、的有关规定,建筑，安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取 房屋折旧以直线折旧法计算、不适用的，可以采用成新折扣法计算 房屋建筑设备应单独计算折旧.第四章.附则。第二十三条，安置用房的价格应由被拆迁房屋同一家房地产评估机构选择同一评估时点、采用相同的方法.标准、按照本意见的相关规定评估，第二十四条，凡房屋拆迁评估中涉及机械设备搬迁等评估的。除拆迁补偿政策另有规定外、评估机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估确定,本意见未明确的.按照国家及其他房地产评估技术规范的,有关规定执行,第二十五条，本意见由衢州市建设局负责解释.第二十六条,本意见自公布之日起施行,此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目.房屋评估仍按原规定执行