第三章、业主.业主大会与业主委员会.第十七条 依法登记取得房屋的所有权人为业主，因买卖,赠与,继承等法律关系已经合法占有房屋、但尚未依法办理所有权登记的.在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十八条、物业的承租人、借用人等物业使用人 根据法律.法规，管理规约，业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务 第十九条.业主在业主大会上的投票权，实行一人一票.一个专有部分按一人计算.但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的、或者同一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算，第二十条 物业管理区域内、符合下列条件之一的 可以召开首次业主大会会议,一,交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十 或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上、二。首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上.三。物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天,同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。第二十一条、符合本条例第二十条第一款规定情形的。条件具备之日起30日内、建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处，乡.镇人民政府，申请设立业主大会.符合本条例第二十条第一款规定情形的,建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的 同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处 乡、镇人民政府,提出设立业主大会的书面要求。保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会或由所在地街道办事处,乡、镇人民政府 负责组织相关部门,物业使用人，居民、村民，委员会成立管理委员会,履行业主大会相关职责。第二十二条、街道办事处.乡，镇人民政府。应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组.筹备召开首次业主大会会议 筹备组由业主代表,建设单位，房地产行政主管部门、街道办事处,乡，镇人民政府,和居民、村民、委员会组成、其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二 筹备组成员名单应当由街道办事处 乡。镇人民政府,在物业管理区域内进行书面公告、筹备组中业主代表的产生.由街道办事处,乡 镇人民政府、或者居民 村民,委员会组织业主推荐。筹备组组长由街道办事处 乡,镇人民政府。代表担任.第二十三条.筹备组履行下列职责,一.确定首次业主大会会议召开的时间.地点,内容和形式,二。拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案 三、确认业主身份 业主投票权数和业主专有部分面积，四,拟定业主委员会选举办法草案.提出候选人建议名单.五,依法确定首次业主大会会议表决规则，六,召开首次业主大会会议的其他准备工作,筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担，第二十四条.业主大会履行下列职责。一。制定和修改管理规约和业主大会议事规则、二.选举、更换业主委员会委员.监督业主委员会工作，三，确定物业管理方式.选聘。解聘物业服务企业，四.筹集和使用专项维修资金.并监督实施、五 制定,修改共有部分管理,使用.经营等方面的规程 六.法律。法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。第二十五条 管理规约应当对有关物业的使用,维护 管理。业主的共同利益,业主应当享有的权利和履行的义务、违反管理规约应制定管理规约.应当尊重社会公德,不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益、管理规约对全体业主具有约束力、第二十六条,业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式，表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定 并可以约定业主委员会候补成员的设立，缺席业主表决权计算规则等事项，第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生,由5人以上的单数组成.任期3年或者5年 业主委员会会议应当有过半数委员出席.作出的决定必须经全体委员半数以上同意,业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告 第二十八条,业主委员会应当自选举产生之日起30日内。持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处 乡，镇人民政府。备案 街道办事处。乡,镇人民政府，应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门、一、业主大会成立和业主委员会选举的情况，二，管理规约.业主大会议事规则 三.业主大会决定的其他重大事项.业主委员会办理备案手续后、可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章、业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告，第二十九条，业主委员会履行以下职责。一，执行业主大会的决定和决议,维护业主共同权益。二.召集业主大会会议.报告物业管理实施情况、三,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。四,听取业主，物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。五、监督管理规约的实施。六,调解业主之间因物业使用。维护和管理产生的纠纷，七 业主大会赋予的其他职责、第三十条。业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料。一,管理规约。业主大会议事规则,二 业主大会和业主委员会的决定，三.物业服务合同.四,专项维修资金的筹集。使用情况、五、物业共有部分的使用和经营收益的收支情况，六 业主大会和业主委员会工作经费的收支情况 七 其他应当向业主公开的情况和资料。第三十一条、业主委员会任期届满90日前。应当召开业主大会会议进行换届选举.业主委员会任期届满仍未换届改选的 街道办事处。乡.镇人民政府。应当要求其限期改选。逾期不改选的。街道办事处 乡.镇人民政府，应当组织业主进行换届选举，第三十二条。业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内 上一届业主委员会应当在街道办事处、乡,镇人民政府 监督下将其保管的有关凭证。档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会.拒不移交的。新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处。乡.镇人民政府,协助收、业主委员会委员资格届内终止或被罢免的.应当在终止之日起7日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物，第三十三条 业主委员会委员有下列情形之一的、其委员职务自行终止，一。因物业转让等原因不再是业主的 二、因健康等原因丧失履行职责能力的.三。业主大会议事规则约定的其他情形，第三十四条,业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定罢免其委员资格、一、挪用.侵占业主共有财产 二。索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益,三、利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费 四。泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动,五.经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的,六,业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形,第三十五条,经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会开展工作，一。全体业主共有部分物业经营收益 二.全体业主共同交纳 三，业主自愿捐赠等其他合法方式,工作经费开支范围。标准和业主委员会委员的工作补贴,由业主大会决定，业主委员会应当妥善保管工作经费.并每半年向业主书面公告收支情况，