第六章,物业的使用与维护 第八十二条、业主、物业使用人对物业的使用与维护,应当遵守法律 法规,管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益.第八十三条，业主、物业使用人应当按照规划许可，房屋和土地权属证书载明的用途使用物业。不得擅自改变物业使用性质。因物业管理的需要确需改变物业管理区域内的道路。场地.物业服务用房等共有部分用途的 应当遵守法律.法规规定.并由业主大会作出决定,需要办理有关手续的由业主委员会依法办理.业主 物业使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律。法规以及管理规约外。应当经有利害关系的业主书面同意,第八十四条、任何单位和个人不得非法处分。侵占或者损坏物业管理区域内业主共有部分,因公共利益或者物业维护的需要 供电.供水，供热。供气 通信。有线电视等单位确需临时占用.挖掘道路 场地等共有部分的。应当告知业主委员会或者物业服务企业或者其他管理人、物业服务企业或者其他管理人确需临时占用、挖掘道路、场地等共有部分的，应当征得业主委员会的同意,业主确需临时占用、挖掘道路.场地等共有部分的.应当征得业主委员会和物业服务企业或者其他管理人同意.前款规定的单位和个人应当于施工前在物业管理区域内公示、并采取安全保障措施。施工结束后应当及时恢复原状.第八十五条、业主共同决定利用共有部分进行经营的。应当征得相关业主同意，物业服务企业.其他管理人未经业主共同决定.不得利用共有部分进行经营,利用共有部分进行经营获得的收益、有约定的按照约定分配，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金 支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况 第八十六条。物业服务费以外的管理业主共同事务支出的费用.有约定的按照约定分担、没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例分担,第八十七条，物业管理区域内按照规划建设的车位,车库、应当首先满足业主的需要、其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定.约定属于建设单位所有的车位、车库出租的、应当首先出租给物业管理区域内的业主。物业使用人,业主、物业使用人要求承租车位，车库的、建设单位不得以只售不租为由拒绝、在满足业主.物业使用人现有需要后 建设单位将车位,车库出租给物业管理区域以外的其他人的.其租赁合同期限不得超过6个月,约定属于建设单位所有的车位，车库出售时 车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库。车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库 业主自愿放弃的除外 除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位.车库外 不得出售给业主以外的其他人,约定属于建设单位所有的车位.车库出租 出售的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租，售。车位、车库的数量，相关证明文件和出租 售。价格及承租，购买.人条件等。第八十八条，利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆。有关车位的设置，使用、收费等管理事项、由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定。在物业管理区域内的共有道路或者其他相关场地停放车辆 不得影响其他车辆和行人的正常通行、第八十九条，物业管理区域内车辆通行发生事故，公安机关交通管理部门接到报案的，应当及时依法处理。第九十条 物业管理区域内根据规划修建的会所、幼儿园 学校等。其相关活动不得违反法律、法规和管理规约的规定 应当优先为业主提供服务,第九十一条，物业管理区域内根据规划建设的人防工程,平时由投资者依照法律。法规规定使用和管理，经营所得收益归投资者所有.利用人防工程进行经营活动的。不得违反法律。法规和管理规约的规定,投资者根据规划许可利用人防工程设置车位.车库出租的、适用本条例第八十七条第二款的规定 物业管理区域内利用人防工程进行经营活动的 应当按照非住宅物业的标准交存住宅专项维修资金，交纳物业服务费.第九十二条 物业管理区域内供水 供电，供气、供热,通信.有线电视等专业经营单位。应当负责分户计量装置或者入户端口以外设施设备的管理,维修，养护,更新等责任及相关费用.法律、行政法规另有规定的。从其规定。专业经营设施设备的维护 保养等费用.不得从专项维修资金中列支.第九十三条，业主.物业使用人对专有部分进行装饰装修，禁止下列行为、一，损坏或者擅自改动建筑物的承重结构 主体结构 二。将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间，厨房 或者将卫生间改在下层住户卧室。起居室。厅 书房和厨房等上方.三，扩大承重墙上原有的门窗尺寸,四、损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 五，未经供气.供暖管理单位的批准.擅自拆改，移动或者覆盖供气 供暖管道和设施，六.未经主管部门批准搭建建筑物和构筑物。改变外墙面颜色或者在外墙立面开设门窗 七 法律,法规,规章和管理规约禁止的其他行为,业主 物业使用人进行装饰装修之前,应当告知相邻业主和物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，物业使用人以及装饰装修人员 物业服务企业不得限制业主 物业使用人除前款规定之外的其他装饰装修活动.第九十四条 业主，物业使用人应当合理.正当地使用专有部分、禁止下列行为.一,堆放易燃、易爆，剧毒，放射性物质或者超负重的物品,二、制造超过规定标准的噪音，振动。三,违反规定饲养动物,四,任意弃置垃圾 排放污水,抛掷杂物.五。法律 法规和管理规约禁止的其他行为、第九十五条,物业专有部分出现安全隐患。危及公共安全，公共利益和他人合法权益时 业主应当及时维修养护,排除隐患，未维修养护 排除隐患的,物业服务企业或者业主委员会应当采取防范措施或者及时报告相关管理部门,物业共有部分出现安全隐患,危及公共安全 公共利益和他人合法权益时，业主委员会或者物业服务企业应当及时组织修缮或者采取防范措施 本条规定的安全隐患属于建设单位责任的,建设单位应当及时排除隐患,第九十六条 物业专有部分 共有部分进行维护、更新和改造时、相关业主或者物业使用人应当予以协助,第九十七条、新建物业实行质量保修金制度 建设单位应当在申请商品房交付备案时。按照物业建筑安装总造价3.的比例、一次性向房屋行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金,建设单位已经投保工程质量责任保险的、所投保的物业可以不交存物业质量保修金,建设单位在保修期限内不履行保修义务的.业主。业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房屋行政主管部门核实后.维修费用在物业质量保修金中列支、物业分部保修范围在质量保修期届满后。建设单位履行了法定保修责任的，房屋行政主管部门应当向建设单位退还与分部保修范围相对应的物业质量保修金本息。物业质量保修金的交存。使用.管理和退还等具体办法,由省人民政府制定，第九十八条.住宅物业。住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主 在办理房屋交付手续时.应当按照国家规定交存专项维修资金.住宅专项维修资金用于物业保修期届满以后共有部分的维修 更新和改造,不得挪作他用,住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 所有权人决策。政府监督的原则 自建设单位办结交付备案手续之日起2年仍未出售的住宅物业.住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业 由建设单位交存首期住宅专项维修资金 首期住宅专项维修资金应当由业主直接存入住宅专项维修资金专户。建设单位,物业服务企业不得代收、第九十九条。住宅专项维修资金管理部门应当加强对代管住宅专项维修资金的管理,建立维修项目审查和住宅专项维修资金使用审核制度.并依法接受审计部门的审计监督、物业服务企业或者相关业主按照有关规定向住宅专项维修资金管理部门申请使用住宅专项维修资金的.住宅专项维修资金管理部门应当在10日内审核办理、