东莞市物业管理办法.草案征求意见稿，目、录 第一章，总,则,第二章、业主、业主大会。业主委员会 第三章。前期物业管理、第四章.物业管理服务、第五章、物业的使用和维护，第六章.法律责任 第七章,附。则第一章、总，则第一条 立法目的 为了进一步规范本市物业管理活动、维护物业管理各方的合法权益,营造和谐，安全。文明。整洁的居住和工作环境。根据，中华人民共和国物权法 物业管理条例、广东省物业管理条例。等法律,法规。结合本市实际,制定本办法.第二条,适用范围，本办法适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理.第三条 主管部门职责、市物业管理行政主管部门负责物业管理的监督.管理工作.履行下列职责、一.组织实施本办法以及其他关于物业管理的法律,法规.执行国家.省关于物业管理的有关规定、二，研究拟定或者制定物业管理相关政策措施.三,指导、协调镇人民政府,街道办事处、园区管委会 市物业管理行业协会等依法开展物业管理相关工作.四 法律、法规规定的其他职责，第四条，属地管理 物业管理实行属地管理原则，镇人民政府。街道办事处 园区管委会，负责辖区内物业管理的具体监督.管理工作，应当明确负责物业管理的部门和人员，对本行政区域内物业管理活动履行下列职责,一 指导.监督业主大会成立和业主委员会选举与换届工作、二、办理业主委员会的备案工作、三，指导，监督业主大会和业主委员会依法开展活动,四，协调处理辖区内各类物业管理纠纷。五、在法律范围内委托居、村.民委员会处理相关物业管理事务 六，法律、法规规定的其他职责，第五条,部门职责.市相关行政主管部门按照各自职责,依法做好物业管理区域内相关工作 公安部门负责指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设管理工作,指导、督促物业服务企业和秩序维护员开展安全防范工作。消除物业管理区域内的治安隐患.及时查处治安案件、调解各类涉及治安管理的矛盾,负责对物业管理区域内阻塞交通等行为依法采取相关措施。负责监督检查物业管理区域内动物干扰业主 物业使用人生活的行为。城乡规划行政主管部门负责在确定房地产项目规划条件时.按规定配置各类公共建设配套设施,在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房的位置和面积、价格行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作.贯彻实施物业服务收费政策 规范物业服务收费行为，受理价格咨询和投诉举报 依法查处价格违法行为，公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工作，对物业管理区域内遵守消防法律.法规的情况依法进行日常监督检查.负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患、应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改、质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯安全监督管理，城市管理部门负责监督检查和处理物业管理区域违反规划的搭建和改建建.构、筑物行为,住建行政管理部门负责监督建设单位履行已办理竣工验收的房屋的保修责任 负责物业管理区域内装修工程的监督管理.民政行政管理部门负责协助和配合居 村。民委员会建立物业管理委员会,参与调解物业管理矛盾纠纷、水行政主管部门负责指导物业管理区域的供水 节水.二次供水工程建设和设施维护工作。其他各有关部门在各自职责权限范围内 按照相关法律。法规及本办法的规定做好物业管理相关工作。第六条,联席会议制度。镇人民政府、街道办事处、园区管委会.应当建立物业管理联席会议制度、物业管理联席会议由镇人民政府，街道办事处，园区管委会，负责组织召集，由社会事务办.信访,维稳.司法，房管所.公安派出所。居，村、民委员会等部门组成，物业管理联席会议主要协调解决下列事项.一，业主委员会不依法履行职责的问题、二。业主委员会选举过程中出现的问题 三,履行物业服务合同中出现的重大问题 四、提前终止物业服务合同的问题、五,物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题 六.需要协调解决的其他物业管理问题，经物业管理联席会议议定的决定。政府部门。物业服务企业，业主委员会及其他机构应当予以执行。第七条、居,村。民委员会职责.居,村，民委员会应当成立物业管理委员会、并安排专职人员负责物业管理工作，物业管理委员会主要职责有 指导 监督物业小区召开业主大会会议、业主大会临时会议以及成立业主委员会.业主监事会。督促物业服务企业.业主委员会,业主监事会履行职责.依法调解业主.业主委员会.物业服务企业之间的物业管理纠纷、指导无物业管理的老旧小区实行自治管理，社区,村、党工委应当确定一名社区.村.党工委委员任辖区小区业主委员会的联络员,联络员主要职责为指导.监督业主委员会开展日常工作。牵头建立居.村 民委员会。业主委员会、业主监事会和物业服务企业议事协调机制。第八条 行业自律，市物业管理行业协会负责制定并监督实施物业服务规范，行业自律规章制度。促进物业服务企业依法.诚信经营、推进行业标准化建设.组织物业服务行业从业人员的业务培训,调解物业管理相关纠纷和争议,建立物业服务企业信用评价体系及从业人员的诚信档案 第二章 业主,业主大会。业主委员会,第九条，业主权利，在物业管理活动中、业主享有下列权利,一 按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务、依法使用物业共用部位.共用设施设备,同时,行使对物业共用部位 共用设施设备和专项维修资金使用情况的知情权和监督权，二.选举业主代表，业主委员会委员，并享有被选举权,三。参加业主大会会议.行使投票权和表决权、四。提议召开业主大会会议，对物业管理的有关事项提出建议.五 监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同。六、要求其他业主 非业主使用人停止侵害公共利益的行为、七 法律、法规规定的其他权利，第十条。业主义务 物业管理活动中，业主应当履行下列义务，一 遵守临时管理规约,管理规约和业主大会议事规则、以下简称议事规则、支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动、二。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。四.按时交纳物业服务费用 五,按照有关规定交纳专项维修资金。六,不得损害公共利益和他人合法权益,七、法律。法规规定的其他义务,第十一条 业主大会一般规定 业主依法成立业主大会，选举业主委员会.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利 依法履行职责,业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责 执行业主大会决定的事项 接受业主的监督、业主委员会应当按照相关法律 法规的规定向镇人民政府,街道办事处,园区管委会,备案.业主大会可以设立业主监事会。履行业主大会赋予的职责。代表全体业主监督业主委员会的工作，第十二条、业主大会成立条件，百分之二十以上业主可以联名向镇人民政府。街道办事处、园区管委会、提出成立业主大会的书面要求.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的.业主可以向街道办事处 乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求 第十三条，筹备申请、符合成立业主大会条件的.镇人民镇府.街道办事处 园区管委会、应当在三十日内.指导.协助业主推荐产生业主大会筹备组.业主大会筹备组由业主代表.建设单位.镇人民政府、街道办事处.园区管委会。代表和居,村、民委员代表七至十五人单数组成,业主大会筹备组组长由镇人民政府。街道办事处，园区管委会、代表担任 业主代表由业主推荐或自荐产生、且人数不得少于业主大会筹备组人数的百分之六十 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告 业主对筹备组成员有异议的，应当以书面方式向镇人民政府，街道办事处.园区管委会、提出异议,镇人民政府、街道办事处 园区管委会.应当及时协调解决,第十四条,业主委员会委员应具备的条件.业主大会筹备组中业主代表和业主委员会委员候选人应当符合下列条件,一。具有完全民事行为能力。身体健康,二，具有一定组织能力，具备必要的工作时间.三,本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及下属企业任职、四、无索取、非法收受开发建设单位。物业服务企业财物及利益的行为。五,无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为 六.无违法装修，搭建。改变物业使用功能以及违法占用物业共有部分的行为,七,依法履行业主义务.热心公益事业 按时交纳住宅专项维修资金、八。按时交纳物业管理费用，自镇人民政府,街道办事处 园区管委会，同意筹备业主大会之日起、前三年内.不存在连续三个月以上或者累计六个月以上拖欠物业管理费用的行为 或者自镇人民政府、街道办事处，园区管委会.同意筹备业主大会之日起,前三年内.不存在累计三次以上 在物业服务企业书面催缴通知书的缴费截止日期,缴费截止日期与发出书面催缴通知书的日期之间至少要相隔七天,仍未交纳物业管理费用的行为，九，遵守国家有关法律、法规,规章,业主大会筹备组成员中业主代表和业主委员会委员候选人不符合前款规定的.经镇人民政府。街道办事处，园区管委会.确认后。镇人民政府,街道办事处.园区管委会，应当取消其筹备组成员或业主委员会委员候选人资格 业主大会筹备组成员和业主委员会候选人不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外 第十五条,业主大会筹备时限，业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内完成筹备工作,组织召开业主大会会议.业主大会自业主大会会议表决通过管理规约。业主大会议事规则.并选举产生首届业主委员会之日起设立,业主大会设立之日起。业主大会筹备组自行解散。业主大会筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开业主大会会议的 自行解散 三个月后、业主可以依法重新向镇人民政府.街道办事处,园区管委会。提出设立业主大会的书面要求、再次成立业主大会筹备组。第十六条,业主大会表决事项、首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决、并选举业主委员会 第十七条.业主大会会议.业主大会会议可以采用集体表决。书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决.采用书面，网络征求意见形式的。应当将征求意见结果在物业管理区域显著位置公告30日以上、第十八条 定期会议和临时会议，业主大会会议分为定期会议和临时会议、业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，经百分之二十以上投票权数业主提议或者出现业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的.业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,应当召开业主大会会议,业主委员会不履行组织召开会议职责的 居.村、民委员会应当责令业主委员会自收到通知之日起七日内组织召开、逾期仍不组织召开的。由物业所在地的居.村 民委员会在镇人民政府。街道办事处、园区管委会.的指导和监督下组织召开、第十九条，业主大会有效性认定标准 业主大会决定筹集和使用专项维修资金。改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，面积和业主人数按照下列方式确定,一,专有部分面积、按照建筑面积计算.建筑物总面积，按专有部分面积之和计算、二。建设单位已经出售的专有部分的业主人数 一户按一人计算，建设单位未出售的专有部分按一人计算。总人数，按照两者之和计算,第二十条。业主委员会职责及公布事项 业主委员会是业主大会的执行机构,应当按照相关法律。法规及本办法的规定依法履行职责 并及时向全体业主公布以下情况和资料、接受全体业主监督，一,管理规约，业主大会议事规则。二 业主大会和业主委员会的决定，三、业主大会.业主委员会 业主监事会工作经费的收支情况 四。业主委员会委员的姓名.职务.联系方式等,五、其他应当向业主公开的情况和资料,业主委员会应当在每半年将本条应公示的内容在本物业管理区域固定位置予以公布.业主委员会未按照本条的规定公布 更新相关情况和资料的。居，村,民委员会应当责令业主委员会七日内予以公布,并通告全体业主，第二十一条，业主委员会备案要求。业主委员会应当在选举产生之日起三十日内持下列材料向镇人民政府、街道办事处、园区管委会.备案。一、业主委员会委员，候补委员、名单及基本情况，二、业主大会议事规则 管理规约,三 业主大会表决汇总结果的公示照片 四,业主大会的会议记录和会议决定，五、业主委员会备案申请表、六、其他必要的材料，镇人民政府、街道办事处、园区管委会.应当在收到上述材料后5个工作日内发出备案回执，业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起十五日内向镇人民政府。街道办事处，园区管委会,进行变更备案 第二十二条.业主委员会刻制印章和开立账户.业主委员会可以持备案回执向公安机关申请刻制印章。按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用.业主委员会可以持备案回执向金融机构申请以业主委员会名义开立专门账户,各金融机构应协助办理 第二十三条。业主委员会决策程序.业主委员会会议应当有半数以上委员出席。所作决定应当经业主委员会全体委员半数以上同意并签字认可，第二十四条,业主大会或者业主委员会的决定事项处理，业主大会或者业主大会授权业主委员会在职权范围内作出的决定，对全体业主具有约束力,业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律 法规的。镇人民政府.街道办事处,园区管委会.应当责令限期改正或者撤销决定、并通告全体业主、业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的.受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销，业主委员会所作出的决定违反法律法规或侵害业主合法权益的。由签名同意该决定的业主委员会委员承担有关责任,第二十五条.业主委员会委员终止情形，业主委员会委员,候补委员有下列情形之一时，其委员,候补委员职务自行终止 一。因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主，二 因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的 三,本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的.四.被人民法院判处刑罚不再适宜履行业委会委员职责的、五,业主大会议事规则约定的其他情形、第二十六条 业主委员会候补委员.业主委员会委员职务终止。有候补委员的、由候补委员依次递补 业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。并到镇人民政府.街道办事处、园区管委会,办理变更登记 第二十七条。业主委员会换届 业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年 业主委员会任期届满,不得继续履行职责,业主委员会任期届满3个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括镇人民镇府，街道办事处。园区管委会,代表,居，村、民委员会代表,业主委员会成员.由镇人民镇府。街道办事处、园区管委会.代表担任组长,筹备小组负责换届具体工作。组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，业主委员会应当在任期届满3日内,将属于业主大会 业主委员会的有关财物,文件资料,印章等移交给新一届业主委员会.对不按时移交的。新任业主委员会委员可以申请居。村 民委员会督促其移交，对拒不移交的。可以请求属地公安机关协助移交。业主委员会任期届满且未能成立新任业主委员会的、上述资料交由居，村,民委员会代管、第二十八条 居 村.委员代行业主委员会职责,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的1，2、新一届业主委员会产生之前.可以由物业所在地的居 村，民委员会在镇人民镇府 街道办事处,园区管委会、的指导和监督下、代行业主委员会的职责。第二十九条 业主监事会一般规定.业主大会设立业主监事会的、业主监事会主要履行以下职责 一.审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划。业主大会收支情况报告及收支预算。二、查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况.物业共用部位,共用设施设备经营所得收益情况,业主大会.业主委员会工作经费的收支情况等、三、监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况、对违反物业管理法规和规章.管理规约和业主大会议事规则，业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议,四、对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会委员予以纠正 五,要求业主委员会及时召开业主大会临时会议 六 就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案、七，可以列席业主委员会会议 并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议、八。发现业主委员会财务活动情况异常.可以进行调查.必要时.可以聘请会计师事务所.审计师事务所.律师事务所等专业机构协助其工作、九，定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主 第三十条 业主监事会会议及其成员 业主大会设立业主监事会的.业主监事会的监事每届任期不超过5年,可以连选连任 业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事,业主监事会每年度至少召开1次会议 应当有过半数监事出席。作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。业主监事会由7、9名成员组成。其中6.8名为物业小区部分楼栋的业主代表。其余1名成员为居.村、民委员会代表,第三十一条 费用承担 业主大会，业主委员会 业主监事会的工作经费以及业主委员会委员,业主监事会监事的工作补贴由全体业主共同承担、费用和补贴的筹集方式由业主大会决定、有物业共用部位。共用设施设备经营收益的,可以从经营收益中列支 其筹集 管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定.第三十二条.业主大会公示事项 时限及异议处理程序。业主大会对解聘 选聘物业服务企业，选举业主委员会和调整物业服务收费等事项进行表决后、组织召开业主大会的机构应当将全体业主的表决汇总结果在小区显著位置公示30日，表决汇总结果应包括赞同,反对,弃权的相应业主的总人数和总面积票权数。公示期间业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验 业主的表决意见与公示的表决结果不一致的、应当重新统计表决结果，业主查验本人意见.应当提供本人有效身份证明、业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书 载明委托事项 委托权限及期限 第三十三条.业主委员会换届审计制度.业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核.审核时可以委托第三方进行审计，审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示.第三十四条、业主资料保管制度,物业服务企业,业主委员会应当将物业服务活动中形成的选票。表决票,书面委托书 业主名册等资料保存完整,不得将资料用于与物业服务活动无关的情形，第三章.前期物业管理第三十五条。前期物业招投标.前期物业管理阶段的住宅物业。建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务。并签订书面的前期物业服务合同，投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业。经市物业行政主管部门批准.可以采用协议方式选聘物业服务企业 第三十六条、配置物业服务用房 建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积2，的比例 在物业管理区域内配置物业服务用房。最低不少于50平方米。最高不超过300平方米,其中.业主委员会办公用房最低不少于10平方米,最高不超过60平方米 分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2、的比例配置物业服务用房,城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按照前款规定要求建设单位足额配置物业服务用房.物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋.具备水、电使用功能,没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层,物业服务用房的所有权依法属于全体业主 专用于物业管理服务工作。不得挪作他用,电梯井,管道井.楼梯间,垃圾房。道,变电室，设备间、公共门厅.过道、地下室。车库.棚、架空层.夹层和人防工程等,以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房.第三十七条、建设单位应告知事项 建设单位销售住宅物业时.应当按规定将以下相关事项和信息告知购房人 保障购房人的知情权 一 建设单位在预.销，售物业时、必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同 规划设计要点、规划总平面图，临时管理规约，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、含业主委员会办公用房.配电房 水泵房等的位置和面积.并应当在商品房销售现场将物业管理区域的会所 物业服务用房。水泵房。配电房等公共配套建筑的所有权归属情况予以公示,接受社会公众的查询,二 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同。应当包含前期物业服务合同约定的内容。载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间，标准和方式，第三十八条，临时管理规约，建设单位在预.销 售物业之前.应当制定临时管理规约。对下列事项作出约定.一.物业服务企业查验物业共有部分,共用设施设备。二。建筑物及其附属设施设备的使用,维护,管理,三、业主的权利与义务，四。违反临时管理规约应当承担的责任、临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。第三十九条 查验移交资料、物业服务企业承接物业服务项目时.应当对物业共有部分。共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验、并与建设单位办理物业交接验收手续、办理物业承接验收手续时，应当交下列资料，一、物业的报建,批准文件，竣工总平面、单体建筑.结构，设备竣工图。配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料。二 设施设备买卖合同复印件及安装。使用和维护保养等技术资料。三 物业质量保修文件和物业使用说明文件。四.物业管理区域内各类建筑物、场地，设施设备的清单、五,物业及配套设施的产权清单。六，物业服务用房的清单.七、物业的使用，维护 管理必需的其他资料。第四章.物业管理服务第四十条.项目经理责任制及物业服务合同备案 物业服务项目实行项目经理责任制，物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内。将物业服务合同报物业所在地的镇人民政府、街道办事处、园区管委会,备案 备案内容应当包括项目经理的相关信息,第四十一条、物业从业人员和物业服务企业失信行为.市物业管理行政主管部门应当完善物业管理诚信档案制度.根据物业从业人员和物业服务企业的失信行为进行相应信用扣分.物业从业人员 物业服务企业有下列行为之一的、列入严重失信名单。一，骗取.挪用或者侵占专项维修资金的,二。因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的。三 采用伪造业主表决票 暴力胁迫,输送财物等手段.进行恶性竞争物业服务项目的,四 物业服务合同依法。依约解除后。拒不退出物业服务项目,五、因殴打业主。物业使用人 被公安机关行政处罚的.物业从业人员列入严重失信人员名单的,市物业管理行业协会可以建议物业服务企业对其予以处分 物业服务企业列入严重失信企业名单的、自列入严重失信企业名单之日起两年内，市物业管理行政主管部门，市物业管理行业协会不予开具诚信证明、第四十二条。物业服务企业应公示内容.物业服务企业应当每年将下列信息在物业管理区域内显著位置公示 一、项目经理的基本情况,联系方式，物业服务投诉电话，二、物业服务合同约定的服务内容。服务标准，收费项目 收费标准 收费方式等 三、物业共用部位，共用设施设备的使用和收益情况 四，业主委员会委员,业主监事会监事的物业管理费和住宅专项维修资金缴纳情况,五、其他应当公示的信息。物业服务企业未按照本条的规定公布、更新相关情况的、居、村、民委员会应当责令物业服务企业七日内予以公布。并通告全体业主、第四十三条。物业服务企业安全防范工作.物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，健全安全防范措施.做好物业管理区域内的安全防范工作,物业管理区域内发生安全事故时.物业服务企业应当采取应急措施.并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作、第四十四条,物业管理区域不得从事的行为,物业管理区域内 任何单位和个人不得从事下列行为。一、擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途,二 违法搭建建 构,筑物 擅自占用或者改建物业共用部位。三,擅自占用,挖掘物业管理区域内道路。场地，四.破坏。擅自占用消防设施、公共疏散通道，消防通道.破坏消防安全标志、未经相关部门批准擅自改变消防通道,五,未经相关部门批准擅自改变影响建筑结构安全的部位、六、擅自拆除人民防空工程及人防通讯,警报设施,七、破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为、物业管理区域内发生本条规定行为时、物业服务企业应当根据物业服务合同或者管理规约予以劝阻。制止。并及时报告相关行政管理部门，第四十五条、不得擅自降低服务质量、物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。第四十六条,物业服务费用催收 业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业管理费 不得以物业空置,存在开发遗留问题或者无需接受相关物业管理等为由拒付物业管理费、未按时交纳的 并经书面催交仍未在截止日期交纳的、物业服务企业可以在本物业管理区域内予以公示、业主未按时交纳物业管理费 经司法判决或仲裁裁决确认应缴纳后.仍不缴纳的。按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案，第四十七条,不得擅自停水停电停气 未经供水 供电 供气等公用事业单位。业主或者司法 行政授权 物业服务企业不得对物业相关专有部分或者共有部分实施停水,停电,停气。但水管破裂，火灾等可能对业主或者公共财产造成重大损失的紧急情形除外、第四十八条 业主大会选聘或续聘物业服务企业。物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、业主大会决定续聘的 业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会和居，村,民委员会.业主大会决定选聘新的物业服务企业的。原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域 物业服务合同期限届满。业主大会没有作出选聘或者续聘决定、原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的 可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止，第四十九条。共用部位和共用设施设备查验、新的物业服务企业承接物业时,应当在业主委员会 居、村、民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验、查验时。业主委员会应当制作物业查验记录,查验记录应当包括查验项目名称.查验时间 查验内容、查验结论。存在问题等 并由查验人共同签字，查验记录同时抄送街道办事处,镇人民政府,和居.村、民委员会，新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明 并明确解决办法 第五十条、资料交接,物业服务企业退出时 应当向业主委员会或代行业主委员会职责的居，村.民委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作 一,本办法第三十九条规定的资料 二、物业服务用房、三，物业管理服务期间改造，维修 保养有关物业形成的技术资料。四，物业管理服务期间配置的固定设施设备。五.其他应当移交的财物.资料 物业服务企业退出后。物业服务合同遗留的纠纷等有关问题可以通过协商.调解.仲裁以及诉讼等途径进行解决、第五十一条、物业服务企业退出管理区域、物业服务合同未到期、物业服务企业要求提前退出的,原物业服务企业应当提前3个月与建设单位或业主委员会协商处理物业服务合同终止事宜。并书面报告镇人民政府。街道办事处,园区管委会。物业服务企业存在违约行为的、应当依法承担违约责任。物业服务企业合同依法,依约解除、物业服务企业拒不退出物业管理区域或拒不移交物业管理相关资料的 建设单位，业主委员会可以请求属地公安机关予以协助,第五十二条。应急服务企业预选库。市物业管理行政主管部门可以按照公开，自愿 择优的原则,选取物业服务企业建立应急服务企业预选库.有下列情况之一的，镇人民政府,街道办事处。园区管委会 可以在应急服务企业预选库中以抽签形式。选取一家物业服务企业提供服务，一、物业服务企业退出物业管理区域后.因业主参与度不高等原因,未能召开业主大会选聘新的物业服务企业的.二。物业服务企业退出物业管理区域后，召开业主大会选聘新的物业服务企业时,专有部分占建筑总面积1.2以上的业主且占总人数1 2以上的业主未能形成一致意见选聘新的物业服务企业的。三、业主大会决定自行管理物业后、出现小区管理失控、局面混乱及业主频繁投诉的、确定应急服务企业之后.代行业主委员会职责的居.村,民委员会、应当与应急服务企业签订应急临时服务合同.应急临时物业服务合同具体期限由居，村 民委员会和物业服务企业约定，最长至业主大会作出选聘或续聘决定之日。应急物业服务内容.标准和收费参照原物业服务合同执行、第五十三条.物业服务异议处理途径，业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务。协调和处理业主。物业使用人对物业管理服务的投诉.业主.物业使用人。业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的,可以向镇人民政府、街道办事处。园区管委会、居.村.民委员会申请协调处理、业主。物业使用人 业主委员会和物业服务企业对物业服务收费有争议的 可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。第五章 物业的使用和维护，第五十四条.物业管理区域的车位和车库。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位，车库,应当首先满足业主、非业主使用人的需要,尚未出售的停车位，车库，业主、非业主使用人需要承租的.建设单位应当出租，仍有空余的。可以临时出租给物业管理区域外的单位.个人 地下停车位尚有空余的.物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位,地下停车位不足、确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的。应当经业主大会同意。并依法办理相关手续、物业管理区域内停放车辆.不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备 第五十五条，保修和维修责任 建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务，物业出现安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时。责任人应当及时维修养护.责任人不履行维修养护义务的,由业主委员会或居,村。民委员会协调改正,拒不改正的。经业主委员会或居，村,民委员会同意。由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施.费用由责任人承担.第五十六条,房屋装修、业主，物业使用人。装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前 应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，业主,物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议。管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。物业服务企业应当按照服务协议为业主,物业使用人.装饰装修企业提供相应的服务,并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。物业服务企业不得向业主 物业使用人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料 住宅装饰装修造成物业共用部位，共用设施设备损坏的 业主。物业使用人应当及时修复、造成损失的.应当依法承担赔偿责任，物业服务企业对违反法律,法规和管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻.制止。并及时报告有关行政管理部门,第五十七条，共用部分经营收益.利用物业管理区域属于业主共有的道路。绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的.应当征得相关业主和业主大会的同意、所得收益依法归全体业主所有、共用部分.共用设施设备的经营收益 不得以个人的名义进行存储和管理，经业主.业主大会同意.或者按照管理规约相关规定，共用部分 共用设施设备的经营收益可以用于以下几个方面、一、维修,更新.改造，增设共用设施设备,二,业主公益活动的开展。三，业主委员会,业主监事会的工作经费和补贴,四,补充住宅专项维修资金 五 邀请第三方对业主委员会的工作经费和经营性收益进行审核所需费用、六、业主大会议事规则约定的其他事项，第五十八条、转让或者出租物业应告知事项.业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业管理费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内 将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。第五十九条，住宅专项维修资金 共用部位。共用设施设备维修和更新.改造使用住宅专项维修资金的,应当由相关业主表决通过，有下列情形之一、可能危及业主生命和财产安全的，物业服务企业或业主委员会可以按住宅专项维修资金管理有关应急维修程序的规定支取并使用住宅专项维修资金、一、电梯经评估 检验认为存在严重事故隐患.可能发生危及人身财产安全的紧急情况 二，消防部门认定需要立即整改的消防设施故障,三。屋面 外墙渗漏,四。楼体外立面存在脱落危险。五 供水.排水设施堵塞 爆裂 二次供水水泵等设施损坏 六,其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,对于未成立业主委员会 又无物业服务企业服务的住宅小区,发生紧急维修情况的,可以由居。村.民委员会提出紧急使用维修资金申请 由街道办事处 镇人民政府,组织代修.代修费用从相关业主维修资金分户账中列支或由相关业主按照建筑面积分摊、按应急维修程序支取维修资金的，待安全隐患处置妥当后。维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示 第六十条。专业经营单位的维修养护责任、物业管理区域内。供水,供电 供气。供热、通信 有线电视等专业经营单位.应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修。养护的责任，因维修.养护等需要、临时占用、挖掘道路。场地的 应当及时恢复原状 用户终端水表后，指水流方向、设施设备及管线的养护 维修责任，由供水企业负责 用户终端电表后。指电流方向、设施设备及管线的养护.维修责任，由供电企业负责.用户终端气表后 指气流方向。设施设备及管线的养护，维修责任，由供气企业负责.第六十一条 老旧住宅区，对于房屋产权单位或者建设单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的老旧住宅区 镇人民政府。街道办事处。园区管委会、可以安排专项资金对公共设施设备 共用部位进行修缮和改造.第六章，法律责任第六十二条,建设单位的法律责任。建设单位未按照、广东省物业管理条例.第十二条规定向物业所在地镇人民政府、街道办事处、园区管委会。报告并在物业管理区域公告的、或者未按照。广东省物业管理条例.第十四条规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的，由镇人民政府.街道办事处，园区管委会.责令限期改正，逾期不改正的，可以处五万元以下的罚款.第六十三条，泄露业主资料的法律责任.泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动的.依法追究法律责任、第六十四条、物业服务企业的法律责任。物业服务企业有下列情形之一的 由镇人民政府、街道办事处.园区管委会，按照以下规定予以处罚、一,业主大会决定选聘新的物业服务企业后、原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的,责令限期退出.逾期拒不退出的,处五万元以上十五万元以下的罚款，二。损毁或者破坏属于全体业主的档案资料.财物和共用设施设备的.可处五万元以上二十万元以下的罚款,第六十五条、行政部门的法律责任.市物业管理行政主管部门，乡镇人民政府。街道办事处,园区管委会、以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责.或者发现违法行为不予查处 尚未构成犯罪的.依法给予处分、构成犯罪的、依法追究刑事责任。第七章，附,则第六十六条.本办法自2017年，月,日起施行、附件2、东莞市物业管理办法,草案征求意见稿。起草说明近年来，随着我市房地产市场的快速发展、物业管理行业也得到迅速发展，入住物业小区的人数越来越多，比例越来越大 物业管理在提高城市管理水平，改善居住环境 推动社区建设等方面发挥了积极作用。行业发展虽然取得了一定成效、但也遇到了复杂的矛盾和困难 引起了市政府的高度重视，受到社会各界的广泛关注、为建立物业管理规范化长效机制 保障各方合法权益,维护我市物业管理秩序.根据市政府.关于印发，东莞市人民政府2017年规章立法计划 和、东莞市人民政府2017 2021年规章立法规划.的通知,东府。2016 105号 精神,以及有关法律法规规定 结合我市实际、我局起草了、东莞市物业管理办法.草案送审稿、以下简称。办法、现将起草情况和相关问题说明如下，一 制定.办法.的必要性和可行性，一。制定.办法、是物业管理工作依法开展的需要.党的十八届三中全会进一步提出 建设法治中国 必须坚持依法治国。依法执政.依法行政共同推进，坚持法治国家,法治政府,法治社会一体建设 具体到我市物业管理工作、由于之前地方性立法权的缺失 造成对物业管理行业规范不够 广东省物业管理条例。中一些条款缺乏进一步细化、属地管理的原则尚未完全落实，即使有明确上位法规定.但由于欠缺针对东莞实际情况及问题的具体实施细则.经常只能辅以行政规范性文件来操作.但达不到法律效力层级、因此，制定,办法，对于填补我市物业管理领域的立法空白,健全我市物业管理法律法规体系,维护我市物业管理秩序,保障业主,物业服务企业的权益.公正调整和平衡各方利益,显得尤为必要,二 制定,办法、是明确各部门在物业管理中职责和分工的需要。由于物业管理涉及部门众多。实际工作中由于各部门之间职责不够明晰,关系未能完全理顺。导致协调配合不够。甚至存在一些推诿扯皮的现象.对各相关部门的不履行职责的行为缺乏必要有效的制约手段。这迫切需要制定、办法 来明确界定各部门在物业管理中的职责和分工、三 制定 办法、是解决我市物业管理矛盾众多的需要。当前我市物业管理发展进入矛盾多发期.据统计我局一年处理各类物业管理矛盾纠纷.信访.12345办件 电话投诉达1000多起,这些问题主要由以下几个方面原因引起的、一是业主对物业管理认识淡薄，自律和自治意识不够,不仅小区内违章搭建.违法装修改造现象层出不穷,而且业主委员会难以成立、或者成立之后运作不规范现象比较突出 二是物业管理公司擅自占用小区公共资源获利现象多。甚至为了竞争物业管理项目.采用贿赂等不正当手段 三是开发商工程质量遗留问题得不到及时解决 以及小区停车问题纠纷多,迫切需要出台部门规章来规范物业管理中行为 物业管理立法事关百姓民生.涉及社会治理。城市管理等方面、对于规范物业服务活动 促进物业管理行业健康发展.维护业主权益,维护社会稳定，具有十分重要意义 四，制定,办法.的立法条件已经成熟，从立法条件看.一方面物业管理的上位法比较完善。有，物权法、物业管理条例，广东省物业管理条例 等法规，另一方面全国各地城市出台物业管理地方法规的案例也较多,特别是在珠三角 和东莞类似有立法权的城市大多已经出台或准备出台物业管理法规。并且我市物业管理二十多年的发展也积累了较好的经验。二,制定.办法 的主要上位法依据和参考依据.上位法依据，中华人民共和国立法法，中华人民国和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法.物权法、物业管理条例 广东省物业管理条例.住宅专项维修资金管理办法,业主大会和业主委员会指导规则。参考依据.无锡市物业管理条例.杭州市住宅区物业管理条例.深圳市经济特区物业管理条例,温州市物业管理条例.沈阳市物业管理条例.深圳经济特区物业管理条例。实施若干规定。佛山市物业管理办法，广州市物业管理暂行办法.珠海经济特区物业管理条例。住宅室内装饰装修管理办法.物业承接查验办法，东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定，中国人民银行关于规范人民币银行结算账户管理有关问题的通知，广东省建设厅关于贯彻,物业管理条例,有关问题的通知，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 前期物业管理招标投标管理暂行办法，三 办法、的起草过程。1.成立立法起草小组.为推动 办法，起草工作的顺利开展 确保其既能满足东莞地方特色的行政体制需要。又能解决现实中存在的物业管理问题.我局按照市政府的安排部署 紧扣法制局的指导意见，遵循民主立法,科学立法的原则精神、依托东莞社会建设研究院的科研力量。成立了由东莞市房管局和东莞社会建设研究院等单位组成的立法起草小组 全力以赴落实 办法 起草工作，2.开展立法调研工作,一是在征求各镇街房管部门、物业管理公司等各方意见的基础上，明确了立法需要解决的主要问题，制定立法总体框架，二是制定调研问题,分别针对市有关部门 行业协会 物业公司，社区、居委会，业主委员会，业主代表召开了专场调研会。广泛听取各方的意见和建议 三是立法起草小组先后前往深圳.无锡 苏州。与当地的住建局，物业公司交流立法工作 不但充分借鉴和吸收先进城市的物业管理立法经验.而且亲身感受物业管理工作遇到的难题和实际情况 3，起草修改并形成草案送审稿,在意见征集和实地调研的基础上,办法，第一稿于今年4月已完成。在起草小组内部进行逐个条款讨论，然后修改形成草案征求意见稿、征求意见稿于2017年5月向全市各镇人民政府。街道办事处。园区管委会。大部分市直单位.物业服务企业以及社会公众征求意见.共有61个部门及企业有回复。回复意见共计93条。修改后的第三稿于2017年6月召开了专家论证会。邀请了市委党校。市法制局 东莞理工学院等单位的专家学者进行论证。经认真研究，反复修改,几易其稿，最终形成了.办法.四,办法，的框架和主要内容。送审稿共七章六十六条,主要就总则,业主，业主大会.业主委员会.前期物业管理 物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则进行了规定.第一章总则，主要规定了立法宗旨与依据,适用范围。主管部门和其他各部门、居,村、民委员会的责任,还规定了物业管理实行属地管理原则.同时 对物业管理联席会议制度、物业管理委员会 行业自律做了说明.第二章业主，业主大会、业主委员会，阐释了业主的权利和义务,对成立业主大会和业主委员会的条件和程序作了规定.还对业主监事会的职责及成员组成作了说明.第二十八条规定了未能选举产生业主委员会等情形，居、村.民委员会可以代行业主委员会的职责,第三十三条提出建立业主委员会换届审计制度 本章还规范了业主大会公示事项 时限及出现异议情况时处理程序。并规定了业主资料保管制度.第三章前期物业管理 规定了建设单位销售商品房时应告知事项、前期物业管理阶段的住宅应当通过招投标方式选聘物业服务企业.以及物业服务企业承接项目时.应当对共有部分 共用设施设备进行查验，第四章物业管理服务.规定了物业服务企业应公示的内容以及其在物业管理中的相关义务.并规范了新旧物业服务企业交接、承接查验办法、第四十条提到了项目经理责任制 第四十一条对物业服务企业及从业人员的严重失信行为进行了界定、并明确了处理办法 本章还提到市物业行政主管部门可以建立应急服务企业预选库、物业小区出现管理真空的情形，可以通过抽签形式在应急服务企业预选库选取企业提供服务,同时,还说明了物业服务收费异议处理途径.第五章物业的使用和维护。规定了建设单位对所售物业应承担质量保修责任，并规范了房屋装修的行为、本章还规范了利用共用部分进行经营的程序.并规定共有收益的使用范围,第六章法律责任，第六十二条规定了建设单位未向业主大会筹备组提供相关资料等的法律责任，第六十三条规定了泄露业主资料需承担的法律责任。第六十五条规定了违反物业管理工作的相关行政管理部门工作人员违反法律规定时应承担的责任，第七章附则 规定了,办法，的生效时间,五。需要说明的几点问题，对.办法、有以下几个问题需要说明，一 关于物业小区可以成立业主监事会的问题，物业管理条例 虽然规定，业主委员会是业主大会的执行机构 全体业主对业主委员会具有监督权利 但在实际操作中 业主委员会在开展各项活动前.并未广泛收集业主意见,业主个体对业主委员会形成的决议提出的异议也不能得到合理有效的回应、对业委会的日常工作.也不知如何进行监督、实际上，业主委员会的日常监督大多处于真空状态，由此导致有些业委会开展工作不主动 财务状况混乱，甚至有些业委会委员自己不但不交管理费、还想利用手中的一点权力捞取好处 根本不想为维护大多数业主的利益 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。业主.业委员和物业服务企业三者之间矛盾。纠纷频发,引发上访、诉讼的案例不断,为解决对业委会监督不到位的问题、很有必要在小区业主中选举产生业主监事会，作为业主大会的常设监督机构，收集分散的业主个体意见、参与小区重大事项决策、重点对业委会日常工作进行监督，这样形成物业服务企业，业委会 业主监事会三者之间相互监督制约 共同为广大业主服务的三角管理模式。二、关于建立应急服务预选库的问题.因为一些权利和义务的利益关系 业主与物业服务企业双方之间不时产生冲突，矛盾和纠纷一旦激烈爆发、导致在业主大会未选聘新的物业服务企业的情况下、原物业服务企业就离开物业管理项目，造成物业服务项目出现管理真空。这不但影响业主正常生活.而且影响小区安定、和谐.因此很有必要建立应急服务预选库，在物业矛盾纠纷或其他各类突发事件而导致物业服务项目出现管理真空时、及时以抽签形式选取物业服务企业提供物业服务，直至业主大会选聘新的物业服务企业为止.三.关于居.村、委员会代行业主委员会职责问题.当前业主委员会运作主要有以下三个方面问题 一是上位法对业主委员会的法律地位规定不具体.不清晰，根据。物业管理条例。等法律法规。业主委员会作为业主大会的执行机构.可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定.但事关物业管理重大事项的决定权 只能由全体业主通过业主大会来行使，这意味着业主委员会只能附属于业主大会，没有独立的法律地位和民事诉讼能力,正是由于对业主委员会的法律地位规定的不清晰 导致了理论的争议和实务中的混乱，二是业主参与小区日常管理事务的热情普遍不高,自律自治意识有待加强。使得很多小区业主大会的难于召开 不少小区成立不了业主委员会或者业主委员会换届选举不成功 三是由于部分业主委员会委员的自身素质等问题，部分业主委员会在不作为,乱作为.给小区带来混乱,以致引发很多业主的不满和投诉,当矛盾不可调和时，业委会委员通常以辞职来规避责任 更有甚者.卖掉房子。逃之夭夭.因此 为维护小区和谐安定,我市很有必要根据住建部。业主大会和业主委员会指导规则 第五十一条、第五十八条的规定。落实属地管理责任,强化居、村。委员会代行业主委员会的职责，并规定.代行业主委员会职责的居。村。民委员会。应当与应急服务企业签订应急服务合同.以确保物业服务合同的甲方有签约的主体、四。关于居.村.民委员会设立物业管理委员会以及社区,村.设立辖区小区业委会联络员的问题。为了强化居、村、民委员会对小区物业管理工作的属地管理职能。加强居、村,民委员会党组织对小区业主委员会的指导监督作用 办法.第七条规定 居。村、民委员会应当成立物业管理委员会 并安排专职人员负责物业管理工作 社区.村、党工委应当确定一名社区。村.党工委委员任辖区小区业主委员会的联络员，联络员主要职责为指导.监督业主委员会开展日常工作，牵头建立居，村 民委员会.业主委员会和物业服务企业议事协调机制。这主要是依据中共中央国务院,关于加强和完善城乡社区治理的意见、的精神。中共中央国务院，关于加强和完善城乡社区治理的意见。提到。加强社区党组织，社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督 建立健全社区党组织。社区居民委员会,业主委员会和物业服务企业议事协调机制、探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责，探索完善业主委员会的职能.依法保护业主的合法权益,探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。因此,办法，明确了居,村、委员会应当成立专门机构负责物业管理工作。并且社区，村.党工委应加强对小区事务的管理、将基础党组织的管理职能延伸到小区.