苏州市住房城乡建设局关于进一步做好市区前期物业服务招投标有关工作的意见各区物业行政主管部门。相关物业服务企业,开发建设单位，为确保前期物业服务招投标的公开。公平，公正、保持物业服务市场的健康发展，根据当前我市市区前期物业服务实际情况。现就进一步做好市区前期物业服务招投标工作提出以下意见、一 关于前期物业服务招投标方式的优化市区所有销售型 非单一业主的新建商品房项目。前期物业服务一律通过招投标方式选聘物业服务企业,评估物业服务方案、确定物业服务费标准 市区 吴江区除外 前期物业服务招投标应当进入市住建局建立的物业管理招投标平台,招标主体为商品房项目开发建设单位、以下简称.开发建设单位、一 开发建设单位均可以选择公开招标方式,选聘物业服务企业对其开发建设项目实施前期物业服务,符合本条第、三 项规定的面积较小项目除外.二.住宅项目总建筑面积10万平方米 含、总建筑面积.下同，以上 非住宅项目5万平方米。含。以上的.开发建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业，住宅项目低于10万平方米。不含，非住宅项目低于5万平方米.不含 的,开发建设单位也可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业，邀请单位由开发建设单位在符合本条第 七、项规定的物业服务企业中择优选择，其中住宅项目10万平方米、不含 以下6万平方米。含、以上，非住宅项目5万平方米,不含 以下3万平方米.含,以上的邀请单位不少于5家，住宅项目6万平方米 不含。以下3万平方米，含.以上。非住宅项目3万平方米、不含。以下1,5万平方米，含，以上的邀请单位不少于3家，三、住宅3万平方米，不含，以下.非住宅1、5万平方米、不含,以下的面积较小项目、以及投标人少于3个的公开招标项目、可以通过协议方式选聘物业服务企业.四。开发建设单位可以选择与本单位相关联的物业服务企业。指有股权或投资关系，通过定向招标方式承接本单位开发建设的商品房项目,物业服务企业已经通过定向招标方式承接与本企业相关联单位开发建设项目前期物业服务的.如参与其他开发建设单位新建项目物业服务招投标。则该企业相关联的开发建设单位的新建项目必须通过公开招标方式选聘物业服务企业。但符合本条第。三，项规定的面积较小项目除外，五。协议方式和定向招标方式选聘物业服务企业纳入招投标平台实行统一管理。六 参与前期物业服务招投标的物业服务企业必须符合以下条件、1,物业服务企业资质证书、外埠企业备案证明、在有效期内，资质等级符合项目条件。2、物业服务企业诚信经营。近一年内没有发生重大有效投诉，没有严重的违规行为。3 在市,区物业行政主管部门的专项督察或日常检查中被书面责令改正.在规定改正期限内完成改正且已满半年 在规定改正期限内尚未完成改正的。自完成改正之日起已满一年、4，其他法律法规及相关文件的规定、七 住宅。非住宅混合型开发建设项目、住宅与非住宅.以及配套房屋,地下车位等总建筑面积之和 以整个项目的，建筑工程规划许可证.记载的面积为准，低于20万平方米,含 的,可以由三级,含暂定三级,资质以上企业承接，超过20万平方米.不含、的，应当由二级资质以上企业承接,超过30万平方米 不含、的，应当由一级资质企业承接,其中非住宅面积标准应当同时符合资质等级要求。二、关于普通住宅项目的前期物业服务招标 一，开发建设单位应当在申请招标前确认项目性质,并提供,苏州市物业服务收费管理实施细则，中关于普通住宅或非普通住宅的证明文件 其中精装修房屋以规划审批文件为准.签订装修,补充.合同但商品房销售合同为毛坯房交付的应视为普通住宅，二,普通住宅项目的招标单位应当严格按照,苏州市普通住宅物业服务等级标准,提出服务等级要求 招标单位要求物业服务单位超越 苏州市普通住宅物业服务等级标准。提供服务并提高收费标准的、应当向市价格主管部门申请成本监审、对不属于全体业主所有的配套房屋.设施设备如游泳池，会所等，以及其他特约服务所产生的费用不得计入物业公共服务费标准。三 物业服务企业在投标文件中应当依据政府指导价标准和计算规则对项目的价格进行确认.并根据服务等级标准以及项目的实际编制物业服务方案 评标小组应当对投标文件。商务标和技术标、进行测评、普通住宅和非普通住宅混合小区物业服务费应当分别测算，非普通住宅的服务标准与普通住宅一致的 其物业服务费标准应当一致，四,定销房.含保障性住房 项目的物业服务费测算方法同普通住宅,但最终向业主收取的物业服务费标准，根据定销房，保障性住房.项目长效管理的有关规定执行,三。关于非住宅。非普通住宅服务等级及公共服务费标准非住宅 非普通住宅项目物业服务等级，可在普通住宅的服务等级标准的基础上、根据项目特点和要求，适当增加普通住宅服务标准未能涵盖的服务内容和标准.其增加部分的费用另行测算价格.与对应普通住宅收费标准相加，作为该项目前期物业服务期间的公共服务费最高收费标准,四.关于面积较小项目的招投标程序符合本意见第一条第,三、项的面积较小项目.前期物业服务招投标一般由评委小组对投标企业的报价 物业服务方案及人员配置计划等直接评审。评审主要依据开发建设单位招标文件中服务等级要求、对投标文件中服务方案是否响应招标文件要求.人员配置，价格测算是否合理等进行综合评审,评委小组认为人员配置。价格测算合理,服务方案响应招标要求、招标方也认可的.可以将投标报价作为中标价格.如投标价格明显偏离正常范围 由评委小组组织测评,中标价格按照一般项目的测算办法确定.五,关于测算价格异议的处理非住宅 非普通住宅项目，或超越等级标准的普通住宅项目 评委小组测评的价格应作为该项目前期物业服务期间公共服务收费的最高限价,如招.投。标人对最终测评价格有异议的,按照下列方法处理.一、招。投。标人在评委小组通报评标结果后，可以提出异议并说明理由和依据.申请评委小组予以复核。评委小组应当对招.投 标人提出的异议予以说明和解答 评委小组可以对招.投，标人的复核项目和理由进行会审.对有异议的测算项目进行复核.并会商形成一致意见后，现场告知招投标人、二 招，投 标人对评委小组会审后的意见仍存在异议,当场无法达成一致的.事后可以向行政主管部门提出复测申请，行政主管部门可以对每位评委的测评数据进行审核 无明显不当的、应当维持测评结果。存在明显不当的应当会同评委小组组长,对测评数据进行审核，对其中测评价格偏离本场评委平均价20.含、的、该评委应当重新测算或修正 其重新测算或修正的价格可作为确定最终中标价格的依据。三。招标单位应当认真编制招标文件、依据规划许可证和规划审定方案、在招标文件中如实说明各种经济技术指标 对照市物业管理服务等级标准，选择恰当的服务等级。如确系招标方原因提供的技术参数不准确、服务等级不明确等.造成价格测算偏差的 可由招标方提出申请。修正招标文件后再次组织测评.再次评标时间按照所有未评标项目先后顺序排队轮候、六，关于物业管理人员工资及待遇的数据采样.一 由于各项目情况.服务要求不尽相同，本地企业和外地企业的工资标准.福利待遇也不一样 为避免价格测算误差、测算价格应当依据本市市区物业服务企业平均工资水平、数据采样由物业招投标管理机构每年采集并公布一次。物业服务市场工资水平发生重大改变时可随即调整并公布.二,项目管理人员应当严格按照 苏州市普通住宅物业服务等级标准.招标文件的要求和劳动法有关规定配置 七。关于前期物业服务招投标合同管理,一.招投标双方应当按照前期招投标的要约和承诺 签订。前期物业服务合同 前期物业服务合同，不得增加业主的义务。减少一方或双方的责任和义务 前期物业服务合同 一般在招投标结果公示结束后10个工作日内签订，任何一方不得以任何理由拒签，拒签的一方应当承担违约责任、不退还履约保证金.双方都拒签的。履约保证金减半退还。该项目以公开招标方式重新选聘物业服务企业。前期物业服务合同、含原件扫描件。应当送物业招投标管理机构核对加盖核对印章后。报所在地的区物业行政主管部门备案、前期物业服务合同,以及备案信息应当向全体业主提供查阅 二。开发建设单位应当按照招标文件的承诺,按时交付房屋 如不能按约定时间交付的应当提前三个月书面告知物业服务企业。并协商妥善解决由于延迟交付产生的问题.三,除企业注销,资质降级.吊销等特殊情况外任何一方不得擅自解除已经签订的,前期物业服务合同、确因特殊情况需解除，前期物业服务合同.的.开发建设单位应当重新选聘物业服务企业。其服务等级标准，服务项目，内容不变、物业收费不得超过原有标准,具体按照，苏州市物业服务项目承接与退管指导意见,的有关要求执行.八 关于招投标后特殊情况的处理由于项目规划设计变更等原因,原招标项目技术指标中的可收费面积与招标时不一致,对物业服务收费造成重大影响的,招投标双方可以共同向项目所在地的区物业行政主管部门提出申请，一般处理方法是,前期物业服务协议尚未与业主签订，收费面积误差不超过5，含.的。可以将误差部分公共服务费总和的70,平均分摊到实际收费面积中进行增减。超过5,的应当申请由专家评委对价格部分重新测算，或对照收费等级确定最终收费标准 前期物业服务协议已经与业主订立的，应当征求已经订立合同所有业主意见.前期物业服务收费标准已经所在地区价格主管部门备案的应当按照要求重新备案、九,本意见自2016年11月1日起施行、施行期为两年，苏州市住房和城乡建设局2016年9月29日