鸡西市物业管理办法、第一章总则,第一条、为了规范物业管理活动、维护业主 物业使用人.物业服务企业合法权益.改善生活和工作环境.促进社会和谐。根据。中华人民共和国物权法 和国务院，物业管理条例,等法律，法规、结合我市实际，制定本办法,第二条.本市住宅物业与非住宅物业管理及相关监督管理活动适用本办法、本办法所称物业管理.是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理。维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 第三条，市房产行政主管部门对本市的物业管理活动进行管理、监督和指导，县 市.区房产行政主管部门对本辖区内的物业管理活动进行管理.监督和指导，城乡建设 城乡规划、财政,物价监管.民政。公安、城市执法.环卫、环保、工商。质监等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作，街道办事处，乡 镇。政府应当建立物业管理联席会议制度 协助房产行政主管部门对物业管理活动进行管理.监督和指导，调解物业管理服务纠纷.第四条。鼓励依法成立物业管理行业协会，物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理。规范行业行为、维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展 第二章物业管理区域和物业服务用房。第五条 物业管理区域由物业所在地房产行政主管部门会同街道办事处或者乡。镇，政府、根据物业的共用设施设备。建筑物规模,社区建设等因素划分,物业管理区域的划分、应当征求居民委员会意见、分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域、其设置的配套设施设备共用的 一般应当划分为一个物业管理区域、但该区域内已自然形成多个相对独立。封闭小区的 可以划分为不同的物业管理区域,第六条、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房，物业服务用房的所有权依法属于业主 未经业主大会同意、物业服务企业不得改变物业服务用房的用途,物业服务用房标准为,建筑面积5万平方米以下的 按照不低于建筑面积100平方米提供、建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的2 提供，超过20万平方米 超出部分按照1、提供,高档社区物业服务用房比例可适度调增、非住宅区物业服务用房由双方协商确定物业服务用房面积。物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋、具备水、暖。电、通风.采光等使用功能 没有配置电梯的物业.所在楼层不得高于四层。业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。第七条、建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当向房产行政主管部门提交物业服务用房的房号及相关资料,对不按照规定提交的、不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记.市、县,市.房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时。应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积 第三章业主 业主大会和业主委员会，第八条、房屋的所有权人为业主 业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对其建筑物专有部分享有占有 使用、收益和处分的权利 业主行使权利不得危及建筑物安全。不得损害其他业主合法权益，业主对建筑物专有部分以外的共有部分、享有权利,承担义务.不得以放弃权利不履行义务,业主转让建筑物内的住宅,经营性用房 其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让,第九条，物业管理区域内 已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50、时、建设单位应当按照物业所在地的县，市。区房产行政主管部门或者街道办事处.乡、镇,政府要求 及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料,一，物业管理区域证明，二.房屋及建筑物面积清册,三、业主名册 四,建筑规划总平面图 五,交付使用共用设施设备的证明、六。物业服务用房配置证明 七、其他有关文件资料。符合成立业主大会条件的,县，市、区房产行政主管部门或者街道办事处,乡。镇，政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内、负责组织,指导成立首次业主大会会议筹备组，第十条、首次业主大会会议筹备组由业主代表,建设单位代表,街道办事处、乡。镇、政府代表和居民委员会代表组成.筹备组成员人数应为单数。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处 乡.镇.政府代表担任 第十一条、业主大会会议可以采用集体讨论的形式.也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加、采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的 应当在物业管理区域内公告，凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名 第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主、并符合下列条件、一、具有完全民事行为能力、二.遵守国家有关法律，法规。三 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务.四,热心公益事业 责任心强,公正廉洁.五.具有一定的组织能力 六 具备必要的工作时间,第十三条、业主委员会应当自选举产生之日起30日内。持下列文件向物业所在地的县.市。区房产行政主管部门和街道办事处、乡.镇。政府办理备案手续.一。业主大会成立和业主委员会选举情况,二.管理规约,三,业主大会议事规则。四、业主大会决定的其他重大事项 第四章前期物业管理、第十四条，住宅物业的建设单位.应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的。经物业所在地的县。市 区房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业.第十五条.通过招标投标方式选择物业服务企业的.招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作。一,新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，二、预售商品房项目应当在取得。商品房预售许可证 之前完成 三、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。第十六条。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示.并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十七条、建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业服务企业应当对下列物业共用部位 共用设施设备进行现场检查和验收，一 共用部位,一般包括建筑物的基础。承重墙体、柱,梁。楼板.屋顶以及外墙 门厅，楼梯间。走廊.楼道、扶手,护栏,电梯井道,架空层及设备间等.二 共用设备。一般包括电梯，水泵。水箱。避雷设施，消防设备.楼道灯、电视天线。发电机.变配电设备.给排水管线,电线.供暖及空调设备等。三。共用设施 一般包括道路.绿地,人造景观、围墙,大门 信报箱.宣传栏、路灯 排水沟。渠,池，污水井 化粪池.垃圾容器、污水处理设施、机动车,非机动车。停车设施,休闲娱乐设施。消防设施.安防监控设施、人防设施.垃圾转运设施及物业服务用房等。第十八条，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，一.竣工总平面图，单体建筑、结构.设备竣工图。配套设施。地下管网工程竣工图等竣工验收资料,二、设施设备的安装,使用和维护保养等技术资料,三，物业质量保修文件和物业使用说明文件 四、物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会.第十九条.前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之前发生的物业服务费 由建设单位承担。销售房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担.物业买受人迟延接受房屋交付的,前款规定物业服务费发生的起止日期自建设单位催告物业买受人接受交付的期限结束次日起计算，建设单位销售房屋时不得与物业买受人约定减免物业服务费、第二十条.前期物业服务合同有效期限内、物业服务企业在业主大会成立前依法行使合同解除权的，应当书面报告物业所在地房产行政主管部门和街道办事处或乡 镇.政府,并在物业管理区域内公示,物业服务企业应当自公示之日起给业主3个月准备时间 但业主同意物业服务企业退出物业管理区域的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同、第二十一条，前期物业服务合同可以约定期限 但期限未满。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止、第二十二条、建设单位交付住宅物业时。应当向物业买受人提供住宅质量保证书 住宅使用说明书 前期物业服务合同等资料.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围、承担物业的保修责任.建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主，业主委员会或者物业服务企业可以向物业所在地建设行政主管部门申请使用建设工程保修抵押金 物业保修期满 物业所在地建设行政主管部门返还建设工程保修抵押金前。应当征求房产行政主管部门的意见、第五章物业管理服务 第二十三条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当约定下列主要内容。一。物业服务项目及其内容.服务标准。二、物业服务费用的标准、收取办法及计费方式。三，双方权利义务.四,违约责任,五,合同期限。六。合同争议及纠纷的解决办法，物业服务项目一般包括。共用部位和共用设施设备的维护，公共秩序维护。保洁服务.绿化养护管理 车辆停放管理等、具体项目和服务标准由业主委员会与物业服务企业在合同中约定。第二十四条、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定。取得职业资格证书 物业服务企业不得转让或者以出租 挂靠.外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书 第二十五条。物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价,住宅以及与住宅配套使用的电梯 车库 地下停车位的物业服务收费实行政府指导价,非住宅的物业服务收费实行市场调节价、第二十六条.物业服务收费实行政府指导价的、由市 县 市 政府价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业服务企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定.实行市场调节价的物业服务收费、根据服务内容和质量由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，第二十七条。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的.业主不得以物业空置、房屋质量存在问题和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费、业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的.物业服务企业可以依法追缴,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定，业主负连带交纳责任.物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费由建设单位交纳，第二十八条、物业管理区域内、供水、供电,供气。供热。通信。有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用.物业服务企业接受委托代收前款费用的.不得向业主收取手续费等额外费用.第二十九条。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的.应当提前3个月书面告知业主委员会 物业服务合同期限届满后。业主大会未作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的。原合同权利义务延续，在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的 应当提前3个月告知对方 物业服务企业应当在物业服务合同解除，终止或者延续服务终止后10日内 按照规定办理移交手续,第三十条、物业服务合同终止时.物业服务企业应当将物业服务用房和本办法第十八条规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时、业主大会选聘新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作，第六章物业的使用与维护,第三十一条，住宅物业，住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金.专项维修资金属于业主所有、专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造.不得挪作他用,第三十二条 业主 物业使用人在物业管理区域内不得有下列行为 一,擅自拆改房屋承重结构。二。侵占、损坏公共场地.共用部位、共用设施设备,三,擅自改变物业规划用途。四 违反规定饲养家禽.宠物 五 违反规定摆摊设点 占道经营、六 违反规定倾倒垃圾，污水和抛掷杂物 七.在建筑物,构筑物上违章搭建。涂写.刻画或者违反规定悬挂,张贴宣传品 八.堆放易燃，易爆.剧毒或者含有放射性物质的物品.排放有毒.有害物质或者超过规定标准的噪音、九。违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动,十 法律，法规 规章和管理规约禁止的其他行为、有前款所列行为之一的.物业服务企业应当及时劝阻、制止、督促改正 拒不改正的 应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理，第三十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业服务企业或者房屋管理机构.以下简称物业管理单位 申报登记.第三十四条、物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。第三十五条,装修人，或者装修人和装饰装修企业 应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议、住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容，一,装饰装修工程的实施内容，二。装饰装修工程的实施期限。三。允许施工的时间，四，废弃物的清运与处置，五、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，六,禁止行为和注意事项.七 管理服务费用 八，违约责任.九。其他需要约定的事项.第三十六条,物业服务企业应当采取措施 对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理、工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设，设施设备维修确需停放的除外、物业管理区域内停放车辆、不得影响其他车辆和行人正常通行 不得占用 堵塞，封闭疏散通道,安全出口、消防车通道 对于严重影响消防通道的车辆、由物业服务企业上报公安机关消防机构依法清理，第三十七条、物业维修。更新.改造的费用，依照下列规定承担、一，专有部分所需费用、由拥有该部分的业主自行承担，二、物业共用部位，共用设施设备的大修 更新 改造费用 由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊、依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支.但物业的共有部分属于人为损坏的 费用应当由责任人承担、三、物业保修期内发生的维修费用、由建设单位承担、不得从专项维修资金中列支，四，物业管理区域内供水 供电，供气，通信.有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用由专业经营单位承担.不得从专项维修资金中列支 第三十八条.供水、供电,供气 供热.通信。有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修,养护责任 前款规定的单位因维修 养护等需要、临时占用。挖掘道路，场地的 应当及时恢复原状.第三十九条，业主 物业服务企业不得擅自占用 挖掘物业管理区域内的道路。场地，损害业主共同利益 因维修物业或者公共利益。业主确需临时占用 挖掘道路。场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业同意.物业服务企业确需临时占用，挖掘道路 场地的.应当征得业主委员会同意,业主。物业服务企业应当将临时占用 挖掘的道路。场地，在约定期限内恢复原状。第四十条.物业存在安全隐患、危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。有关业主应当给予配合，责任人不履行维修养护义务的。经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担、第七章罚则,第四十一条.违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正、给予警告，没收违法所得.并处10万元以上50万元以下罚款.第四十二条，违反本办法规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的。由房产行政主管部门责令限期改正 给予警告 并处1万元以上10万元以下罚款、有收益的 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修,养护，剩余部分按照业主大会的决定使用、第四十三条、违反本办法规定、已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50,建设单位未按照要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的 物业所在地县.市,区房产行政主管部门或者街道办事处.乡、镇、政府有权责令建设单位限期改正、第四十四条。违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业。或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的。由房产行政主管部门责令限期改正。给予警告.可以并处10万元以下罚款。第四十五条 违反本办法规定。建设单位。物业服务企业未履行承接查验义务的.由物业所在地房产行政主管部门责令限期改正、逾期仍不改正的.作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。第四十六条 违反本办法规定、不移交有关资料的 由房产行政主管部门责令限期改正。逾期仍不移交有关资料的。对建设单位.物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下罚款,第四十七条。违反本办法规定,未取得资质证书从事物业管理的。由房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的 依法承担赔偿责任、以欺骗手段取得资质证书的、依照本条第一款规定处罚、并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 第四十八条.违反本办法规定 物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的、由房产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下罚款.给业主造成损失的.依法承担赔偿责任。第四十九条.违反本办法规定 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的 由市。县。市,房产行政主管部门责令改正。处500元以上1000元以下罚款 第五十条、违反本办法规定、房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利。收受他人财物或者其他好处.不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的。依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的，依法给予行政处分,第八章附则。第五十一条,本办法如与上级规定相抵触,按照上级规定执行 第五十二条,本办法自2014年7月1日起施行.