辽源市物业管理暂行办法、第一章，总则，第一条 为规范物业管理活动.维护业主.物业服务企业和其他管理人的合法权益 根据,物权法 物业管理条例 吉林省物业管理办法、省政府第203号令、等有关法律法规,结合我市实际，制定本办法 第二条.本办法适用于本市市区内物业的管理.使用 维护。服务及监督管理活动,第三条.物业管理活动应当坚持以人为本.实行业主自治与专业服务，社区管理及政府监督的原则。第四条 建立完善市，区，社区三级物业管理体制 一、市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作 其主要职责是 1，贯彻执行物业管理的法律法规、执行国家物业管理的有关规定、制定物业管理的相关制度。2.负责物业服务企业资质审核，住宅专项维修资金，物业维修保证金 物业服务合同履约保证金的监督管理工作，3、负责全市物业管理小区达标考核工作,4,协调 指导物业交付使用的资料查验工作，5、负责受理物业管理信访,调解处理纠纷.查处物业管理违法行为、6，负责对物业服务企业或其他管理人的成员进行物业管理法律法规及相关知识的培训 7，指导。协调县。区物业行政主管部门的物业管理工作 下设物业和住房维修资金管理中心负责日常工作。二,区物业行政主管部门负责本辖区物业管理工作,主要职责是 1。负责贯彻执行物业管理的法律,法规和规章,2，负责指导社区开展物业监督管理工作,3,负责划分物业管理区域，4 负责物业交付使用资料查验。物业承接验收及物业竣工验收,5，参与物业维修保证金。物业服务合同履约保证金使用的监督管理工作。6 负责指导 监督物业服务企业，业主大会，业主委员会的工作，接受业主委员会备案事项，7、负责受理物业管理投诉。查处物业管理违法。违规行为 三,社区对辖区物业管理活动应履行以下职责，1,组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作,2.监督 指导 检查物业服务企业，业主大会。业主委员会的物业管理工作，3、对违反物业管理法律。法规的行为实行劝阻.制止并向有关部门报告、4,调解物业管理活动纠纷 5,负责未成立业主委员会住宅小区申请使用物业专项维修资金组织工作、6、依法组织区域内无管理单位的小区，楼，业主开展自治管理工作,第五条、相关部门在物业管理活动中依照法律规定履行下列职责.住建部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任。物业质量的监督管理 负责核定，验收物业管理用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督管理 公用部门负责物业管理区域内供水、排水，供热、燃气等配套设施的移交 运行及维修。安全服务的监督管理,公安部门负责对物业管理区域内违反 治安管理处罚法 及生产、销售。运输，储存，燃放烟花爆竹等行为的监督管理,加强保安员 暂住人口管理 监督指导物业企业落实人防、物防。技防措施、负责物业服务企业及居民住宅区消防监督管理、价格行政主管部门负责制定物业服务收费办法、定期公布物业服务收费政府指导价格。受理物业管理收费价格咨询及投诉.协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷、查处价格违法行为，市容环境管理部门负责物业管理区域内擅自改.扩建和增建违章建，构.筑物。拆改。变动建筑主体和承重结构 改变住宅外立面等违法行为的查处、临街占道、户外广告，牌匾,门面装饰等监督管理.乱倒建筑及生活垃圾 生活废弃物的收集、运输的监督管理、工商部门负责物业服务企业注册 核发营业执照.依法对企业经营行为进行监督管理、环保部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染,生产,建筑噪声扰民等行为的监督管理、质监部门负责电梯等特种设备的安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记，维护保养，作业人员持证上岗等工作.查处违规安装,改造 维修和使用的行为。调查处理特种设备事故.卫生计生部门负责住宅区域内供水的卫生监督管理,教育、民政.人社。文广新.卫生计生，食品药品监管。工商等部门审批物业管理区域内的经营场所时 应当查验相邻业主同意改变住宅，车库用途的书面意见及有关部门的批准文件、第六条.新建住宅物业和非住宅物业应当实行物业管理 住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业.自行管理或者委托他人管理的方式实行物业管理、非住宅物业逐步实行物业管理 第七条 政府应制定扶持政策。区别不同情况采取措施,推动棚改治塌回迁小区,住宅区，工矿区及机关、学校。医院等实行社会化 专业化,市场化的物业服务，促进物业服务行业发展 鼓励采用节能 环保的新技术,新方法 依靠科技进步,提高物业管理服务水平。第八条，政府应建立住宅物业应急抢险资金制度.为提高政府应对和处理物业管理突发事件的能力,有效预防.及时控制和最大限度地消除突发事件的危害、保障人民群众生命财产安全，市财政应一次性安排物业管理应急资金，物业管理应急资金的管理办法由市财政局会同市住建局研究制定。第二章。业主及业主大会，第九条,房屋所有权人及物业买受人为业主,一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会,业主，业主大会按照。中华人民共和国物权法。物业管理条例、国务院令第379号.吉林省物业管理办法，省政府令第203号。规定,对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利、承担义务 不得以放弃权利为由不履行义务、第十条、物业管理区域内的房屋所有权人为业主，含未办理房屋权属证书的合法买受人 在物业管理区域内.一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。第十一条,业主入住达到50，以上时.或者交付使用一年以上且入住业主人数超过30人的。社区应当及时组织召开首次业主大会会议。分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50,以上时,可以召开成立业主大会会议，后期业主入住达到前款规定的条件时 应当重新组织召开业主大会会议、物业管理区域内、业主人数少于30人的 或者业主一致不同意成立业主大会.可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会 业主委员会职责、第十二条。社区组织召开首次业主大会会议前、应当成立首次业主大会会议筹备组。首次业主大会会议筹备组由5至7名成员组成.包括社区.开发建设单位代表、业主代表,筹备组组长由社区的负责人担任，首次业主大会会议筹备组成员名单确定后、应当以书面形式在物业管理区域内公告。第十三条、筹备组负责以下工作,一,确定首次业主大会召开的时间.地点和内容.二 确认业主身份。专有部分面积及在首次业主大会上的投票权,三、提出业主委员会委员候选人条件.名单和选举办法,四 草拟 业主大会议事规则.管理规约，和 业主委员会工作规则，五。其他准备工作,筹备组应当将本条前款所列事项 在首次业主大会召开的15日前在物业管理区域内的显著位置公告。业主对业主身份和投票权数等提出异议的、筹备组应当予以复核并向异议人告知复核结果、首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内、召开首次业主大会会议.并选举产生业主委员会 第十四条,业主大会会议决定事项可以采用集体讨论.也可以采用书面征求意见的方式，并实行投票表决、但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 住宅物业的业主.物业买受人,投票权按套计算，每套住宅计一票,非住宅物业的业主，物业买受人，投票权按建筑面积计算,100平方米以下 含本数.的有一票投票权.每超过100平方米再计一票，第十五条，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式.表决程序。业主投票权确定办法 业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定、管理规约应当对有关物业的使用,维护.管理。业主的共同利益 业主应当履行的义务。违反规约应当承担的责任等事项依法依规作出约定 业主大会 业主委员会的决定,管理规约对全体业主具有约束力。第十六条。业主大会会议通过的决定 业主委员会和全体业主必须履行、业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的、物业行政主管部门或者社区有权责令其限期改正或者撤销其决定.并通告全体业主 第十七条,业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会一般由15人以下的单数组成，有违章搭建建、构。筑物，拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的业主，不可选为业主委员会委员,业主委员会主任。副主任在业主委员会委员中推选产生。第十八条。经业主、业主大会同意。业主委员会代表业主行使权利，履行下列职责。一，执行业主大会的决议决定 二，召集业主大会定期会议和临时会议，报告物业管理实施情况 三.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同.四.监督管理规约的实施.五。了解业主。物业使用人的意见和建议、督促业主及监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。六，组织实施业主自行管理物业工作。七,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的业主 限期交纳物业服务费,业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为.第十九条。业主委员会应当自选举产生之日起30日内。持下列资料到所在地物业行政主管部门和社区备案 一,业主大会成立情况材料，二、物业管理区域基本情况材料,三,业主委员会选举办法.业主委员会组成人员情况材料及身份证明,四、管理规约及业主大会议事规则。五 法律 法规规定的其他资料 业主委员会备案事项发生变更的.应在变更后30日内、向原备案部门办理备案变更手续，第二十条。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定.按期进行换届改选，因故未能按期换届改选的.社区应当督促业主委员会进行换届、在此期间、业主委员会应当继续履行职责.直至新一届业主委员会产生,第二十一条.业主大会会议,业主委员会活动所需经费.必要的日常办公费用等 经业主大会会议通过。可以在物业共用部位。共用设施设备经营收益中列支、第二十二条.业主,业主大会,业主委员会对任意弃置垃圾，排放污染物或者产生噪声 违反规定饲养动物 违章搭建.侵占通道、违反管理规约，拒付物业服务费等损害其他业主合法权益的行为 有权依照法律.法规以及管理规约的规定 要求行为人停止侵害,消除危险，排除妨害 赔偿损失，也可以向有关管理部门报告 请求处理.业主对侵害自己合法权益的行为.可依法向人民法院提起诉讼.第三章，物业服务企业管理,第二十三条、物业服务企业取得资质证书后，应当在资质等级范围内从事物业管理活动,物业服务企业的名称.法定代表人等事项发生变更时，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示 任何单位和个人不得伪造，涂改、出租、出借，转让资质证书.第二十四条。物业服务企业的专业管理人员 应当取得国家或者行业相应规定的职业资格证书后、方可从事物业管理活动,职业资格证书不得涂改 出租，出借、转让 第二十五条 物业服务企业应当向市物业行政主管部门交纳物业服务合同履约保证金、标准为物业服务项目三个月的物业服务费用。物业服务企业交纳物业服务合同履约保证金后 市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务合同履约保证金交纳证明，第二十六条、物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务.违反物业服务合同、有下列行为之一的.由业主申请。经市、区物业行政主管部门审查核实后、扣减物业服务合同履约保证金。一，未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的，二.未按合同约定的标准提供服务的，三。擅自撤出物业服务项目的.四。违反规定向业主收取不应该收取的费用的 五 损害物业管理区域内共用部位,共用设施设备的、第二十七条，物业服务企业应与业主委员会签定物业服务合同并按合同约定提供服务.可以聘请专业服务单位承担设施设备维修,养护,清洁卫生.小区绿化 房屋修缮.秩序维护等专项服务。但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或个人 第二十八条.物业行政主管部门应加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核 引导诚信服务。建立信誉档案,促进其提高服务质量和水平。物业服务企业应向物业行政主管部门及时报送信用档案信息、统计报表等相关资料、第二十九条。物业服务企业的合法权益受法律保护、任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务，第三十条,物业服务企业退出服务项目时.应当报告所属社区。并与业主委员会协商、经业主委员会同意，退出前30日内用公告方式告知业主。经市.区物业行政主管部门确认、返还物业服务合同履约保证金本息、有异议的，可通过仲裁或者诉讼方式解决,第三十一条,物业服务企业享有下列权利.一，按照物业服务合同的约定提供服务并收取物业服务费用，二 接受业主的委托.提供物业服务合同约定以外的服务.并向接受服务的业主收取约定的费用,三、选聘专营企业承担专项服务、四，对损害物业共用部位 共用设施设备的、代表业主要求其停止侵害。恢复原状，赔偿损失等。五。法规规定的其他权利 第三十二条 物业服务企业应当履行下列义务.一.按照物业服务合同约定的服务内容,标准提供服务.收取物业服务费时使用专用发票、二、被开发建设单位或者业主大会选聘后。及时到市。区物业管理行政主管部门备案.三，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。四、听取业主，业主大会，业主委员会对有关物业管理服务的意见和建议.接受监督,五。制止违反治安、消防.环保。装饰装修等方面规定的行为,并及时向相关部门报告,六。建立物业共用部位,共用设施设备的使用、公共秩序.环境卫生维护、安全防火.突发事件处理等方面的规章制度，七,物业管理相关人员应接受公安消防部门组织的消防安全培训 八。法律法规规定的其他义务、第四章 前期物业管理 第三十三条，前期物业管理是指新建住宅物业及非住宅物业尚未召开首次业主大会会议之前 由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动,选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务、开发建设单位销售物业时.承诺的物业服务标准和物业服务收费标准必须明确告知业主.在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准。提高物业服务收费标准,第三十四条、建设单位申请房屋预，销售许可证时应当向市物业行政主管部门提交物业管理用房的位置 面积等相关材料,新建住宅物业及非住宅物业，开发建设单位应当按照下列规定无偿配置物业管理用房,一。建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积,4.permil.配置、但最小不得低于100平方米、二，建筑面积超过10万平方米，含本数 的 超过部分按照2,permil,配置、物业管理用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近 并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋.具体位置以及建筑面积应在规划图和规划项目一览表中标注，物业管理用房包括物业管理办公用房,业主委员会办公室,门卫室，监控室.储藏间等,物业管理用房的所有权依法属于全体业主。未经占建筑物总面积2。3以上且占总人数2 3以上的业主同意 不得改变物业管理用房的用途、改变物业管理用房使用用途有收益的 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备的维修，养护、剩余部分按照全体业主或者业主大会会议的决定使用、第三十五条，开发建设单位应当按照下列要求建设物业管理用房，一，上下水。供电 供暖，卫生等设施齐备.具备正常使用功能,二。物业管理区域内配置通讯，有线电视,宽带等设施的 应当在物业管理用房内预留端口。具备独立使用功能、第三十六条.开发建设单位应当制定临时管理规约 临时管理规约不得违反法律法规的规定，不得侵害物业买受人的合法权益.开发建设单位销售物业时。须向物业买受人明示临时管理规约，临时管理规约对全体业主具有约束力 临时管理规约在管理规约生效后、即行失效 第三十七条,住宅物业及非住宅物业的开发建设单位 应当通过招投标方式选聘物业服务企业 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前.提交以下材料报物业项目所在地的市.区物业行政主管部门备案 一 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件。二 招标公告或者招标邀请书。三,招标文件.四、法律法规规定的其他材料，物业行政主管部门发现招标行为有违反法律法规规定的.应当及时责令招标人改正.第三十八条,开发建设单位确定中标的物业服务企业后，应当在与中标的物业服务企业签定前期物业服务合同后30日内 持下列资料到市,区物业管理行政主管部门备案,一,评标委员会的评标报告。二 中标人的投标文件等资料。三，前期物业服务合同 四，临时管理规约.五。招标代理委托合同，六、物业服务合同履约保证金交纳证明、七，物业专项维修资金代交代收保证书。八。法律法规规定的其他材料 开发建设单位销售物业时、须向买受人明示前期物业服务合同 第三十九条,有下列情形之一的，经市物业行政主管部门批准。开发建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业,选聘后、到市,区物业行政主管部门备案,一 投标截止之日，投标人少于3个的、二 建筑面积小于4万平方米,含本数 的多层住宅物业,三.建筑面积小于2万平方米 含本数 的高层住宅物业、第四十条,开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的，应当向物业行政主管部门申请确认物业管理用房。持下列资料到物业行政主管部门办理审批手续,一，规划图纸.二.物业服务企业资质、营业执照及法定代表人身份证明。三 临时管理规约。四,物业服务项目的标准和要求，五、法律法规规定的其他材料，符合条件的，物业行政主管部门向建设单位核发、协议选聘物业服务企业批准书、第四十一条、开发建设单位确定中标或者协议选聘物业服务企业后30日内应当持下列资料到市物业行政主管部门办理 实施物业管理证明，一、协议选聘物业服务企业批准书,二，前期物业服务合同，三、物业服务合同履约保证金交纳证明、四。物业专项维修资金代交代收保证书，符合条件的、物业行政主管部门向开发建设单位核发,实施物业管理证明，开发建设单位持，实施物业管理证明，方可办理预 销。售登记、第四十二条,新建住宅物业及非住宅物业交付使用前,区物业行政主管部门应当对下列资料进行查验.一.质量监督,规划 消防。水.电，气。暖,通讯、有线电视.园林绿化。电梯等配套设施及验收合格文件 二,水,电。气。暖。通讯、有线电视等专业管理单位移交协议、第四十三条、开发建设单位与物业服务企业承接验收后 向物业服务企业移交下列资料，一。物业管理区域的竣工总平面图.单体建筑 结构、设备竣工图、配套设施 地下管网工程竣工图等验收资料 二,设施设备的安装.使用和维护保养等技术资料、三、物业质量保修文件和物业使用说明文件。开发建设单位在与物业服务企业签定承接验收协议之日起30日内，向区物业行政主管部门备案，第四十四条 开发建设单位在物业交付使用前 应当按照当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2 的标准,向市物业行政主管部门交纳物业维修保证金，存入指定银行.作为物业保修期内属于建设单位质量责任的维修费用保证.保修期满后按规定返还本息 第四十五条，物业服务企业解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知开发建设单位，开发建设单位必须选聘新的物业服务企业，进行物业服务。前期物业管理期间、开发建设单位不得放弃物业服务,原物业服务企业退出物业服务项目前 应当向开发建设单位移交本办法第四十三条规定的资料。第五章。物业服务管理.第四十六条,物业管理区域由区物业行政主管部门按下列原则划分、一。配套设施设备共用的，二、位于同一社区或者位置靠近的、三，原有住宅物业界线已经自然形成。且无争议的.四 商贸，办公。医院 学校.工厂 仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备。并且能够封闭管理的。五 物业行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的.第四十七条。物业服务合同期限终止90日前。业主大会 业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的应当续签合同,不续约的、按照下列规定执行，一，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定、提供服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日、二，物业服务企业应当在退出服务项目30日前，公布物业服务费用的收支情况.并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用返还业主。三.物业服务企业应当在退出服务项目前10日内、向业主大会.业主委员会移交有关物业维修,养护，更新,改造等相关资料。第四十八条 物业服务合同期限未满 业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方 业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议，选聘新的物业服务企业、业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的、可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼 协商.仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用。物业服务企业不得终止物业服务。未经合法程序擅自退出物业服务项目的物业服务企业，其不良行为。由市物业行政主管部门记入企业信用档案.并向社会公示，第四十九条。深化老.旧。散住宅区管理.一。合理选择物业管理方式 老 旧。散住宅区完成改造后。推行专业化物业管理模式的住宅区。由业主委员会召开业主大会选聘物业服务企业.受聘物业服务企业根据法律规定和物业服务合同约定、提供专业化物业服务 推行准物业管理模式的住宅区。由社区组织开展物业管理。也可采取居民自治物业管理,由社区组织召开业主大会 选举成立物业自治委员会.业委会,为住宅区提供基本物业服务 二 建立低保待遇家庭享受物业服务费补贴机制.老，旧、散住宅区改造后。把享受低保待遇家庭的物业服务费补贴、纳入市财政部门物业服务费专项补助中解决 第五十条。业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的。业主,业主委员会应当做好下列工作。一，组织物业管理区域内 含楼道.环境卫生清扫保洁工作,二，维护物业管理区域环境秩序,绿化养护，负责房屋安全排查.三,负责房屋及自行管理区域内道路等共用设施设备的养护和维修 四。负责接待业主.物业使用人报修,受理业主投诉和服务费用的收缴 管理,使用,五，负责落实管理规约、制止。劝阻侵害业主利益的违章违规行为并向有关部门报告，第五十一条 实施自行管理的,业主、业主委员会应当在社区的组织，监督、指导下。制定自行管理规约，并报区物业行政主管部门备案。自行管理规约包括管理事项，房屋本体共用部位维修养护等,服务质量.服务费用,专项维修资金的筹集。使用,违约责任等内容,第五十二条、物业服务收费应当遵循合理。公开以及费用与服务水平相适应的原则。住宅项目物业服务收费实行政府指导价 非住宅项目物业服务收费实行市场调节价 价格行政主管部门应当会同物业行政主管部门根据物业管理服务等级标准.物业服务成本等因素 制定相应的政府指导价格并定期公布,形成物业服务费随着物业服务成本变化而定期调整的机制 第五十三条、物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定,并在物业管理区域内显著位置或者收费地点予以公示。通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理的 以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。其他方式选聘物业服务企业实施物业管理的、业主，业主委员会根据物业管理服务政府指导价格协商确定物业服务费用具体标准.业主 业主委员会与物业服务企业难以协商确定的、由双方提出书面申请。报当地价格行政主管部门，由价格行政主管部门与物业行政主管部门核定。第五十四条。物业服务成本或者物业服务支出构成。主要包括,一.管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等,二 物业共用部位，共用设施设备的日常运行,维护费用，三 物业管理区域绿化养护费用、治安秩序维护费用。四、物业管理区域内的保洁费用,五 办公费用。六、物业服务企业固定资产折旧 七,物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用、八、经业主同意的其他费用,第五十五条.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务费用由双方约定,业主因为房屋自用部位损坏，房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的、业主委员会应当督促其限期交纳、物业服务企业在物业管理区域内显著位置对业主欠缴情况予以公示催缴或通知业主所在工作单位协助催缴.逾期仍不交纳的,将其欠费行为列入我市个人信用信息档案不良记录中 在新闻媒体上滚动播出欠费情况、并依法通过仲裁或诉讼方式解决。到人民法院提起诉讼的.人民法院应建立速裁机制依法予以受理、物业使用人应当在与业主签定的物业租赁合同中。约定缴纳物业服务费用的方式.主体.业主承担缴费连带责任、物业发生产权转移时。业主或者物业使用人应当结清物业服务费,第五十六条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务，采暖等相关费用.物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业、物业服务费由开发建设单位交纳 物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费，居民居住的物业管理区域公共照明。电梯及物业管理用房使用的水.电.气,热费按住宅价格标准收取,物业管理用房须经市物业行政主管部门与水 电，气。热经营部门共同确认后。方可按住宅价格标准收取,第五十七条 建立物业管理考评体系。一,物业管理纳入目标责任制、把物业管理工作作为年度目标考核的一项重要内容.纳入到市政府与各区政府,辽源经济开发区管委会和各相关部门签定的目标责任书中。综合进行考评 二。建立对区的监督检查制度,市物业行政主管部门要根据我市物业管理工作的现状、制定对各区，辽源经济开发区物业管理工作的量化评比标准,定期监督检查其对物业服务企业的考核实施情况 并作为年终考评的重要依据、三.建立对物业服务企业的巡查制度。各区.辽源经济开发区要加强对物业服务企业的监管力度。建立物业服务质量，收费项目和收费使用情况的半年巡查制度，检查结果记入企业信用档案.对确有问题拒不整改的企业予以公示，第六章。物业的使用与维护。第五十八条.物业管理区域内的下列共用场所。共用设施设备属于全体业主共同所有、不得擅自处分。一.物业管理用房，二 绿地。道路.含停车位 场地,水景 文体设施等,三，地面架空层。共用走廊，四、公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备、第五十九条。利用共用部位.共用设施设备进行经营的、应当在征得相关业主，业主大会同意后、按规定办理相关手续。并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度，前期物业管理期间、任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营 利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的、所得收益用于物业管理区域内物业共用部位。共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用，第六十条,业主或者物业使用人使用物业时、应当遵守有关法律法规和临时管理规约，管理规约的规定.不得有下列行为.一、损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为、二。违章搭建建，构,筑物、私开门窗等违反规划规定的行为、三,侵占。损坏楼道 绿地等物业共用部位,共用设施设备等违反物业管理规定的行为.四、擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为,五、随意倾倒垃圾，杂物,乱张贴.乱涂写，乱刻划等违反市容环境卫生规定的行为 六 堆放易燃.易爆,剧毒，放射性物品 排放有毒.有害物质或超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为。七,占用消防通道等违反消防管理规定的行为、八。赌博，利用迷信活动危害社会 饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为,九,法律法规和临时管理规约.管理规约禁止的其他行为、物业服务企业.业主委员会发现有上述行为的,应当予以劝阻.制止.并报告有关部门、有关部门应依法予以处理、第六十一条.业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机,太阳能热水器、防盗网,遮阳罩等设施的，应当遵守临时管理规约.管理规约和物业管理的有关规定,保持物业整体的整洁 美观,业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的。不得破坏屋面,影响房屋安全、出现屋面破损的由业主负责修复、影响房屋安全的由业主负责处理。第六十二条、业主出租房屋的、应当告知业主委员会和物业服务企业.业主不得违反法律法规和管理规约.临时管理规约，将住宅.车库或者其他附属设施改变为经营性用房，业主因特殊情况需要将住宅 车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后.方可依法向有关部门办理相关手续、第六十三条.开发建设单位应当按照国家规定的保修期限,范围承担物业保修责任 保修期内,业主物业的维修养护由开发建设单位负责,保修期满后、业主专有部位,设施由业主自行负责维修养护,全体业主共有部位,设施设备的日常维修费用 从业主交纳的物业服务费中列支、人为损坏物业共用部位、共用设施设备的,由责任人承担维修、赔偿责任,第六十四条、业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前。应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续。确需对房屋进行拆改的 按照规定报有关部门批准，并依法办理相关手续，业主拒不办理登记。批准手续的 物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约规定、禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,第六十五条。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前。应当告知相邻业主，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时.业主应予以配合.不得拒绝和阻碍.第六十六条.供水、供电 供气,供热,通讯 有线电视等经营管理单位,应当按照下列规定依法承担物业管理区域内相关管网。管线和设施设备维修.养护的责任.一,业主终端计量水表及以外的供水设施设备、二,业主终端计量电表及以外的供电设施设备 集中设表的，为用户户外的供电设施设备、三.业主燃气用具.连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备.四,业主户外分户阀及以外的供热设施设备。五。业主物业区域外排水井及以外的排水设施设备。六。通讯设施至用户终端由通讯单位管理维护,七,有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位管理维护.第六十七条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生.由环卫部门负责 封闭的物业管理区域内的环境卫生、由物业服务企业或者其他管理人负责，垃圾清运由环卫部门负责，第六十八条,城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准。达不到国家规定标准。需进行二次供水的、不得收取二次供水费用,供水经营单位供水压力达到国家规定标准.仍需进行二次供水。供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任.第七章、住宅专项维修资金 第六十九条。住宅专项维修资金实行专户存储,专款专用、所有权人决策.政府监督的原则、住宅专项维修资金用于房屋共用部位，共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造 不得挪作他用.电梯专项维修资金用于保修期满后电梯的维修。更新和改造，第七十条.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前.将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户 第七十一条 商品房买受人应按当地上一年度住建部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价7，的比例交存住宅专项维修资金。设电梯的房屋、由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米30元的标准、一次性交存属业主所有的电梯专项维修资金、出售公有住房按下列规定交存住宅专项维修资金、1，业主按照所拥有的建筑面积房改成本每平方米2 2、售房单位按照多层不低于售房款的20,高层不低于售房款的30,从售房款中一次性提取，第七十二条 新建房屋首次交存物业专项维修资金。由开发建设单位在办理房屋买卖合同备案时 按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金、待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取，建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房者说明。并将该内容约定为合同条款,未售出的房屋 含物业管理用房等配套用房，物业专项维修资金由开发建设单位交存,第七十三条。住宅专项维修资金收缴单位必须向商品房买受人出具住宅专项维修资金专用票据,收缴单位不向商品房购买人出具住宅专项维修资金专用票据的。商品房买受人有权拒缴,第七十四条，市物业行政主管部门会同市财政部门对本市物业专项维修资金的缴存 管理、使用进行指导监督、市物业专项资金管理机构具体负责专项维修资金的缴存、管理,使用的日常工作,已建立物业专项维修资金制度区域、房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验物业专项维修资金票据 没有物业专项维修资金票据的不予进行房屋权属登记 第七十五条、市物业行政主管部门应当建立住宅专项维修资金财务核算,财务预决算。使用计划报批，审计监督.业主查询及对账等制度、接受业主监督、业主交存的住宅专项维修资金.按户设置明细账，按单元。幢、物业管理区域核算、第七十六条.住宅专项维修资金过户.结算 续筹，应当遵守下列规定，一 业主转让房屋所有权时.结余的住宅专项维修资金不予退还。随房屋所有权同时过户 二.房屋灭失的，住宅专项维修资金专户账面余额返还业主、三。住宅专项维修资金账面余额低于首次交存额30.的。经业主大会会议决定 商品房业主按本办法第七十一条规定的标准续筹，未成立业主大会的 续筹的具体管理办法由市物业行政主管部门会同市财政部门制定，第七十七条。使用住宅专项维修资金时，由业主委员会,未成立业主大会的由所在社区 提出使用申请，并制定维修,更新改造方案.经专有部分占建筑物总面积2，3以上且占总人数2、3以上的业主同意。并报市物业行政主管部门审核后方可使用.第七十八条.商品房住宅专项维修资金的使用以物业管理区域,幢为决算单位。工程费用按业主所拥有的建筑面积比例或以户为单位分摊到户、在受益业主住宅专项维修资金账户中核减。第七十九条。已划入物业管理区域内的独立使用的非住宅物业业主应按拥有房屋的建筑面积 承担相应共用设施设备的维修。更新改造费用.第八十条,未按照规定建立住宅专项维修资金的,发生共用设施设备大中修.更新改造时 由业主委员会或者社区组织实施。所需费用按照受益业主专有部分建筑面积的比例承担.第八十一条，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。一,依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位.共用设施设备维修 更新和改造费用。二.依法应当由相关单位承担的供水 供电.供气。供热.通讯、有线电视等管网，管线和设施设备的维修，养护费用 三.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用 四，根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业从物业服务费中支出的日常维修，养护费用.第八章，物业管理投诉。第八十二条,市物业行政主管部门应当建立物业管理投诉分级受理制度,业主委员会应当受理业主,物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业行政主管部门投诉的。向所在地市,区物业行政主管部门投诉、投诉人对所在地物业行政主管部门处理不服的,可以向上一级行政主管部门投诉、第八十三条、市.区物业行政主管部门对下列投诉不予受理，一。投诉要求不明确的。二，投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的。三,依法属于其他部门处理范围的事项。四、投诉人要求财产和人身损害赔偿的，五、未缴纳物业服务费用的，六，不符合法律法规有关规定的 第九章、附则.第八十四条。本办法所称共用部位.是指根据法律法规的规定和房屋买卖合同的约定.由单幢内业主或者单幢内业主及与之结构相连的业主共有的部位,一般包括。住宅的基础 承重墙体、柱、梁.楼板 屋顶以及户外的墙面。门厅。楼梯间.走廊通道等，本办法所称共用设施设备.是指根据法律法规的规定和房屋买卖合同的约定，由业主共有的附属设施设备,一般包括电梯.天线 照明，消防设施，绿地.道路.路灯,沟渠 池。井、非经营性停车场 车库.公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等.第八十五条.对于违返本办法之规定,依据.物业管理条例.国务院令第379号 和,吉林省物业管理办法.省政府令第203号.规定执行.第八十六条.本办法由市住房和城乡建设局负责解释.第八十七条，本办法自发布之日起施行、