常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则第一章、总.则第一条 根据 中华人民共和国城市房地产管理法。国务院.城市房屋拆迁管理条例，江苏省城市房屋拆迁管理条例，以及 房地产估价规范 城镇土地估价规程、等法律。法规和有关规定、制定本细则,第二条.在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价.以下简称拆迁估价、的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。第三条,拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物.含其占用范围内的国有土地使用权，第四条。拆迁估价目的统一表述为 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日.拆迁估价的价值标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁 抵押、查封等因素的影响、第五条.被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类、其中。住宅分为成套住宅和非成套住宅两类.成套住宅是指房屋套内有卧室，厨房、卫生间。起居室等。经规划等部门同意、按统一规划 设计.建造的 一梯二户或二户以上多层单元式住宅。非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅.非住宅分为营业用房和非营业用房两类，营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所.非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅，第六条.市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级。市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级.具体划分参见附件一,附件二。第七条,拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价 其基本公式为，被拆迁房屋估价价格为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格 非营业用房是分区基准价格.营业用房是路线基准价格.为市场比较修正综合系数.对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价，第八条.基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础。非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格 非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格,非住宅的基准价格以市场比较法为主。结合收益还原法.成本法等方法测算得出、第九条。拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元,第二章，住宅拆迁估价第十条，成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为.1,确定估价基准.一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准，标准房屋、的限制设定条件参见附件四。2，测算基准价格、采用市场比较法估价出。标准房屋、的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定、测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五 其计算公式为.标准房屋比准价格,可比实例价格，标准房屋基准价格。n为可比实例数.n,3，标准房屋基准价格应是房屋位于标准层。楼层系数100。的价格,交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例.因此该系数取100.交易日期修正系数,该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定 实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六.区位因素修正系数,为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数、该系数确定参见附件六 3。确定估价价格，各被拆迁房屋分别与、标准房屋，进行实体状况 区位因素比较。按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格,其计算公式为、被拆迁房屋估价价格，标准房屋基准价格.FKi31 实体因素修正系数。为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数,该系数确定参见附件六.Ki32.区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数 该系数确定参见附件六、F 楼层系数 按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整或按附件六中成套房楼层系数表确定,成套住宅的评估价不低于同地段，同位置 同成新，同结构等级的非成套住宅的评估价 第十一条,非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为,1.确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准、标准房屋,的限制设定条件参见附件四。2,测算基准价格 采用市场比较法估价出，标准房屋.的基准价格.基准价格按比准价格的算术平均值确定 测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五.其计算公式为、标准房屋比准价格。可比实例价格，标准房屋基准价格、n为可比实例数.n，3。标准房屋基准价格应是房屋位于标准层，楼层系数100.的价格。交易情况修正系数 由于采用买卖的正常交易实例为可比实例.因此该系数取100、交易日期修正系数。该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定、实体因素修正系数 为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数、该系数确定参见附件六，区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六 3。确定估价价格.各被拆迁房屋分别与.标准房屋、进行实体状况，区位因素比较、按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为。被拆迁房屋估价价格。标准房屋基准价格 Ki31 实体因素修正系数,为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数,该系数确定参见附件六,Ki32、区位因素修正系数.为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数、该系数确定参见附件六，非成套综合修正系数0 98、第十二条.阁楼高度.指阁楼楼面与屋面之间的净空高度。低于2。2米部分的。按其水平投影面积乘以阁楼最高高度。高于2,2米的。2,2米以下部分以2.2米计算。与檐口高度的平均高度除以2。2米折算后的建筑面积乘以重置价的1，5倍进行补偿、阁板与室内地坪净高低于2.6米的、以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度 无法上人居住使用的阁楼 浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。第三章、非住宅拆迁估价第十三条,非住宅中的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为。1。明确区位路线。被拆迁营业用房的区位路线参见附件二,2.确定基准价格、被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二,3,确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的,标准房屋,进行时间因素，房地产实体状况因素比较、按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。标准房屋.的限制设定条件参见附件四。其计算公式为。被拆迁房屋估价价格.路线基准价格,时间因素修正系数.该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定 实体因素修正系数,系数确定参见附件七.营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价，第十四条.非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为 1、明确区位、被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。2。确定基准价格.被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三，3。确定估价价格 各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的。标准房屋、进行时间因素.房地产实体状况因素比较 按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。其计算公式为 被拆迁房屋估价价格.区位基准价格。时间因素修正系数、该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定.实体因素修正系数.系数确定参见附件八,区位因素修正系数，系数确定参见附件八、第四章，其它拆迁估价第十五条,获得市级以上荣誉称号的名店,名品所在的营业用房,其路线基准价增加5,第十六条、对经规划部门同意.按统一规划，设计、建造的土地性质为出让和划拨的营业用房，其路线基准价格分别增加30.和20,土地性质为出让的办公，医疗。教育等非营业用房基准价格增加10 第十七条,被拆迁底层营业用房距离高价街在0,15m、含15m，的，其路线基准价格增加15,距离高价街在15 30m.含30m.的.其路线基准价格增加10。距离高价街在30,50m.含50m 的,其路线基准价格增加5、距离高价街在50m，不含50m.的,其路线基准价格不再增加，低价街修正后的路线基准价格不高于高价街的路线基准价格,被拆迁底层营业用房两面临街。两面以上临街，按两面临街计算，的.次临街面宽未达到主临街面宽的50。的 其路线基准价格增加5 次临街面宽达到或超过主临街面宽的50。不足100，的。其路线基准价格增加10，次临街面宽达到或超过主临街面宽的100。的。其路线基准价格增加15.被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价格只可按其中一种规定进行修正、第二层及以上的营业用房不适用前两款规定.第十八条 取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅.按以下规定估价，1，1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至今的.按照营业用房路线基准价格进行估价 2、1990年4月1日以后取得工商营业执照,并持续营业至今的，按以下公式计算、估价价格.营业用房路线基准价估价价格,营业年限权重.住宅，或非营业用房 估价价格、1 营业年限权重.营业年限权重，拆迁年份 取得营业执照年份,拆迁年份。基准年份1990,第十九条。采用收益法估价的。房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋、房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照，房地产估价规范.的相关要求进行收益法估价 第二十条 采用成本法估价的.应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格 房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取.建筑 安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取 建筑物重置价格的费用构成应符合.房地产估价规范、的有关规定。可参见附件十二，十三,房屋折旧可以成新折扣法计算.不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算.房屋建筑设备应单独计算折旧 第二十一条，国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护.独立使用部分的补偿金额为、地大于房 的土地面积，土地区位基准价格、单价 土地区位基准价格。单价，参见附件九。第二十二条,未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值,在建工程应采用成本法进行估价,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准 在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据 第二十三条,凡拆迁估价中涉及原始成本测算.机电设备估价。工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独估价 第二十四条 拆迁估价中,室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业 测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值 均视估价具体情况,参照本细则附件十 十一的规定选取、第五章 附.则第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况 按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理 第二十六条。武进区、新北区区位基准价格.路线基准价格由区建设、物价.房管,国土等部门参照本细则拟定并报市建设.物价,房管.国土等部门批准后执行，各辖市可参照本细则、结合本地实际情况制定具体细则 附件一，住宅和非营业用房区位划分表 一，市区.天宁 钟楼区,区位划分区位等级范,围一.类西横街 东横街.博爱路，椿庭桥、红梅路。元丰桥，琢初桥、弋桥 市河.南市河，运河.怀德桥。怀德北路。西横街二。类一类以外.芦墅路,关河西路，关河中路，关河东路 小东门桥。关河，护城河 延陵中路，桃园路.和平北路。同济桥、劳动西路，怀德北路,常春弄，南运桥。西仓街 运河.宣家弄、芦墅路三。类二类以外 长江中路、铁路。通江南路、飞龙东路.丽华北路。光华路。兰陵北路.迎宾路.清南路,白荡河 长江中路四，类三类以外.龙江中路。龙城大道。三联桥，横塘河,铁路.青龙路,政成桥 延陵中路,采菱河,中吴大道,龙江中路五、类四类以外.兰陵，茶山,红梅.五星.永红等街道六。类五类以外.天宁 钟楼区其它地区.二 戚墅堰区区位划分区位等级范。围一、类南至运河、北至铁路.东至公交七路车回车场、西至机厂工农桥二、类一类以外 运河以南至中吴大道以北、河东路至河苑西村。铁路以北至段前路以南，沈家塘至机厂地道口三、类二类以外、丁堰,潞城以及戚墅堰区其它地区,三、新北区区位划分区位等级 范,围一，类龙城大道以南.沪宁铁路以北、长江中路以东,老藻江河以西区域二、类龙城大道以北、河海路以南.新藻江河以东。老藻江河以西区域三。类河海路以北,黄河路以南、新藻江河以东,老藻江河以西区域四。类黄河路以北，高速公路以南,新藻江河以东 老藻江河以西区域五类甲圩塘、百丈镇区范围 龙虎塘，新桥、薛家非镇区范围乙圩塘.百丈非镇区范围、小河。孟河,罗溪，西夏墅 安家、魏村,附件二、营业用房路线级别划分与路线基准价格对照表。等级路 段路线基准价、元.M2,一南大街。延陵西路，弋桥、20000延陵西路东段、和平北路.杨柳巷,含文化宫广场。二博爱路，和平北路.晋陵中路北大街.延陵西路。东西横街18500和平北路.博爱路 关河中路晋陵中路 延陵西路.青果巷青云坊 南大街，晋陵中路公园路,双桂坊，延陵西路三延陵中路。和平北路.红梅路晋陵中路.延陵西路。博爱路16500延陵西路西段、杨柳巷北口、怀德北路局前街 北大街 和平北路东西横街，怀德北路，化龙巷化龙巷 东横街。局前街小河沿 局前街，延陵西路县直街,局前街。延陵西路官保巷.北大街。晋陵中路和平北路 博爱路，麻巷四鹤园路，局前街.博爱路早科坊,延陵西路。西瀛里13800广化街北段.弋桥 广化桥太平桥路、关河中路 博爱路双桂坊 南大街，晋陵中路西瀛里 南大街、杨柳巷怀德北路、西横街，西直街新民里。和平北路.新丰东桥晋陵中路.青果巷,吊桥路 五青果巷西段,南大街、晋陵中路西直街东段。西吊桥、怀德北路12500麻巷 和平北路.延陵中路晋陵中路，吊桥路。同安桥关河东路。和平北路 小东门路新民路.小东门桥路,新东风桥叉路口吊桥路.广化街，和平北路晋陵中路、博爱路,关河中路健身路、关河西路，西横街县学街，局前街.文化宫广场西瀛里、杨柳巷 西吊桥和平北路,麻巷,运河武青北路,和平北路.小东门路关河中路。太平桥路.和平北路延陵中路，红梅路,桃园路怀德北路.西新桥.西横街邮电路，延陵西路。西横街北直街 关河西路、东横街周线巷,晋陵中路、正素巷正素巷。延陵西路.周线巷鲜鱼巷。延陵西路.周线巷.六劳动西路,怀德北路。和平中路怀德路，勤业路。西直街11500中山路。和平北路 博爱路杨柳巷，延陵西路.西瀛里广化街南段,广化桥。劳动西路小东门路，武青北路,关河东路罗汉路,和平北路.红梅路关河路,太平桥路、西新桥红梅路。和平北路，延陵中路健身路 关河西路 飞龙东路青果巷东段,和平北路。晋陵中路 七新市路.芦墅路，怀德北路东下塘.广化街,和平北路10500永宁路南段 关河中路,铁道地道口清潭路。劳动西路、长江中路兰陵北路，劳动西路。光华路晋陵南路，劳动西路,光华路怀德中路 勤业路.长江中路劳动中路，龙游路 和平中路武青路.天宁寺 关河光华路.龙游路.兰陵北路和平中路。同济桥 光华路延陵中路,桃园路 朝阳桥关河东路,小东门路,丽华北路椿桂坊,和平北路,元丰桥西直街。新市路，怀德北路桃园路.和平北路，延陵中路正素巷、周线巷。青果巷古村、晋陵中路 正素巷八天皇堂弄、北直街 东横街晋陵中路.关河路.飞龙东路9500丽华北路 光华路.飞龙东路芦墅路,新市路 关河西路关河西路.通江南路.芦墅路西河沿。怀德中路,广化街元丰巷 元丰街，桃林路通江南路。关河西路 飞龙东路光华路，丽华北路.龙游路工舍路、江春路.兰陵北路勤业路。怀德中路.长江中路民丰路,广化街 劳动西路永宁路 飞龙东路,铁道地道口桃林路.桃园路,元丰巷泰安里.怀德中路 泰安桥怀德中路。长江中路.运河飞龙东路、通江南路，丽华北路和平中路。光华路、中吴大道武青路，丽华北路,关河兰陵北路、光华路、中吴大道会馆浜路 劳动西路。木梳路劳动中路。龙游路，丽华北路晋陵南路、光华路,中吴大道龙游路,劳动中路、光华路长江中路,清潭路、怀德南路新堂路,飞龙东路。永宁路竹林南路.飞龙东路。关河东路竹林东路.竹林南路,丽华北路一类地区不在主干道上的营业用房、九大仓路.三堡街.勤业路竹林西路、新堂路 竹林南路8500清凉支路 和平中路。光华路广成路.江春路，清潭路清凉东路、龙游路。和平中路，怀德中路。运河.白云路迎宾路，兰陵北路，江南春宾馆丽华北路 光华路 中吴大道荆川东路.长江中路,荆川路长江中路。清潭路.中吴大道新市路,芦墅路 关河西路通江南路,龙城大道 飞龙东路西仓路 大仓路 米市河关河西路 长江中路,芦墅路龙游路,光华路.中吴大道长江中路 怀德中路,勤业路兰陵北路 中吴大道、新312国道晋陵中路，龙城大道,飞龙东路延陵中路、政成桥 朝阳桥青龙西路 飞龙东路、虹景路星园路,勤业路,长江中路清潭路、长江中路、荆川路永宁北路.龙城大道.飞龙东路新堂路。龙城大道、飞龙东路。二类地区不在主干道上的营业用房.十木梳路.怀德中路.清潭路白云路、怀德中路。龙江中路7500浦前东路，和平中路、光华路木清路、会馆浜路,清潭路大红旗路 通江南路，西新桥新村中吴大道、丽华北路，长江中路劳动中路.丽华北路.凤凰路富强路.浦前东路,中吴大道竹林北路、龙城大道.飞龙东路锦绣路 通江南路 晋陵中路清凉支路,光华路、中吴大道青龙西路,虹景路.龙城大道怀德中路.白云路,龙江中路三堡街,大仓路，长江中路东方西路，青龙西路，横塘河和平中路.中吴大道。新312国道勤业路、长江中路，龙江中路长江中路,勤业路。关河星园路，白云路、长江中路荆川路，中吴大道、清潭路十一飞龙路。铁路、关河西路中吴大道 菱港桥.丽华北路6500宣陈路 陈渡路、中吴大道青龙路，劳动中路。铁路陈渡路,怀德中路，紫荆西路运河路 龙江中路、长江中路中吴大道、荆川路，长江中路草堂路.荆川东路 荆川里小区凤凰路，劳动中路,中吴大道长江中路.关河，铁道延陵中路.政成桥，青洋路劳动东路、凤凰路，青洋路丽华北路 中吴大道.新312国道龙城大道.泰山路。竹林北路长江南路.新312国道。中吴大道清潭路.荆川路 陈渡路三类地区不在主干道上的营业用房。十二中吴大道。龙江路.荆川路飞龙路，铁路、龙城大道5500龙江路.龙城大道、中吴大道劳动东路 青洋路、清柏路凤凰路 中吴大道。新312国道怀德南路 中吴大道.邹傅路龙城大道 泰山路，龙江路龙城大道，竹林北路 青洋路东方西路,青洋路 横塘路长江中路。龙城大道,铁路青洋路 青龙西路,中吴大道星园路 白云路,龙江中路西林路.怀德南路、华林路飘香路，长江中路,龙江中路延陵东路。青洋路.大明路中吴大道、菱港桥、青洋路青龙西路 龙城大道，青洋路横塘路.铁路 龙城大道老312国道。荆川路。怀德中路、十三青洋路，中吴大道.新312国道龙江南路、中吴大道、新312国道5200中吴大道,青洋路、常遥路龙城大道 青洋路 大明路大明路,龙城大道。延陵东路劳动东路，清柏路.京杭运河怀德南路，邹傅路，新312国道东方路 青洋路。大明路四类地区不在主干道上的营业用房十四西林路,华林路.中吴大道。常遥路。中吴大道 运河5000中吴大道，常遥路、运河五类地区不在主干道上的营业用房十五六类地区不在主干道上的营业用房4600戚，墅，堰.区一等延陵东路,工农桥、沿江高速圩墩大桥8000二等车站路.成济路 圩墩路，泡桐路.地道以南 劳动东路,戚大桥 潢河桥6300三等街东路，火炬路。小铁路。戚老街 东街。中街.西街、工房三区十字路。东至小铁路 西至机厂大门、南至戚大街,北至地道口，五一路，铁路,段前路,段前路.五一路。机厂北厂道口环卫路 五一路,东方小学、牌楼巷,延陵东路、六角亭5600四等丁堰。潞城的主要干道，潞城新街戚墅堰区一类地区不在主干道上的营业用房5100五等戚墅堰区二.三类地区不在主干道上的营业用房4700附件三.非营业用房基准价格表1,天宁，钟楼区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格。元、m2、类别区位级别一类二类三类四类五类六类出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨出让划拨钢混结构.框架。一级284025602540229022702040207018601770159014901340二级272024502420218021501940195017601650149013701230钢混结构，排架，一级270024302400216021301920193017401630147013501220二级257023102270204020001800180016201500135012201100全钢结构一级267024002370213021001890190017101600144013201190二级256023002260203019901790179016101490134012101090砖混结构一级254022902240202019701770177015901470132011901070二级247022202170195019001710170015301400126011201010,2、戚墅堰区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格、元,m2.类别区位级别一类二类三类出让划拨出让划拨出让划拨钢混结构。框架,一级174015701650149014901340二级162014601530138013701230钢混结构 排架、一级160014401510136013501220二级147013201380124012201100全钢结构一级157014101480133013201190二级146013101370123012101090砖混结构一级144013001350122011901070二级137012301280115011201010注，1,上列基准价格已含厂房及全部附属设施、总图范围内除生产设备外、所有费用，2。当容积率P。1时、按所在拆迁区位基准价格乘以修正系数K计算 修正系数K。0 35、0,65 P。3、天宁.钟楼区非工业用地及仓储用地的办公。教育,医疗等非营业用房基准价格。元,m2，区位一类二类三类四类五类六类基准价格530046004050350028002450,4 戚墅堰区非工业用地及仓储用地的办公、教育,医疗等非营业用房基准价格、元.m2 区位一类二类三类基准价格295026502250附件四，标准房屋限定条件.一,标准住宅房屋 成套，为客观确定被拆迁房屋市场价格的基准价格,估价机构对每一拆迁项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由估价机构根据具体情况设定 实体标准如下，1 结构类型 混合结构.单元式住宅二等,2、层次 多层住宅楼中的标准层.3、建筑面积 50M2 80M2，4，套型与朝向,成套 一间卧室朝南 5、成新、八成新,6,建筑年代、1980年 1995年间，7.装修.一般装修 水泥沙浆地面，普通涂料墙面及平顶、钢木门窗 普通水卫电照、二.非住宅、具备使用条件的标准房屋其中营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主、包括旅馆类,商务类。娱乐类,商场类具备营业条件的用房.非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主,少量教育.医疗,图书室馆等公共性的用房，1,结构类型,混合结构、普通房屋二等,2，层次，非营业用房.多层建筑中的标准层,工业及仓储用房除外,营业用房、一层,3，成新,六成新，4.装修。一般装修 水泥砂浆地面,普通涂料墙面及平顶，附件五。可比实例选择要求及说明、1 可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位相同。与设定的标准房屋建造年代相近且地理位置邻近,2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋.3 可比实例应与标准房屋的面积.环境相当 4,可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型.5，可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例 其交易价格应是正常市场交易价格，6 可比实例的成交日期应与估价时点接近。两者差异不得超过二十四个月 一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例，7，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量 8,选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20 在交易案例相对较少的情况下、则该价格差异不应超过30 9、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20，综合系数调整不得超过30、附件六、住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表、一、交易情况修正系数由于采用买卖的正常交易实例为可比实例.因此该系数取100 二,交易日期修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定 三、房屋实体因素修正系数1,实体因素修正系数 1.住宅结构因素修正系数a.可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式 1.可比实例建安工程重置价格单价,标准房屋建安工程重置价格单价,4500 100,b.标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式.1、标准房屋建安工程重置价格单价，评估对象房屋建安工程重置价格单价，4500，100.2、住宅成新因素修正系数表.待估房屋,成新率标准房屋30、39。40，49，50。59、60。69 70,79，80、89，90 100.八成新75、8585。9393。9797 9898，100100。102102,108、3、住宅朝向因素修正系数表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数969899100101102、4,住宅功能修正系数表修正因素平面布置设备及设施采光通风取值范围98 10198,10198。10099。100，5,成套房楼层系数表房。屋，楼、层增 减 率，层次系数。楼层一层二层三层四层五层六层七层八层三层楼10011090，四层楼10010511085,五层楼10010511010580，六层楼10010511511010070,七层楼1001051151151059565,八层楼1001051151151101009065说，明凡坡屋面住房的顶层另增加5，的系数,四.房屋区位因素修正系数1,区位因素修正调节系数评分表序号因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等1自然环境自然景观.风向a116,6。55、5。64，5,5,54，4、5空气污染。噪音。水文a126、6 55、5、64，5.5,54,4、52规划设计建筑或小区布局a215 5 54 5.53。5 4 53、3。5建筑密度。外型等a224 4。53 5.42,5,3，52 2,5绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a234、4.53、5 42,5，3，52，2，53物业管理物业管理情况a3111,5 12,510，5。11、59。5。10。58 5.9。54交通条件离市中心区的距离a4116，5。15，514，5,13、511，5.12、59 5.10,5离市区主干道的距离a4211，5 12。510。5,11，59 5，10，58。5,9，5公交线路情况a4310 5、9、58、5 9、57。5 8，56，5，7，55教育医疗设施所在学区学校情况a5112。5.13,511.5,10 58.5。9。58 5,7。5医院及医疗机构分布情况a5211，5,12。510、5 11,59 5,10,58,5，9。56商业配套设施重要商业配套设施a6124,5.25.521 5、22.519.5 20.517 5 18.52，区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目内容考察项目一，等二，等三，等四、等1自然环境自然景观公认的自然环境优越地区 依山傍水或临近公园,自然环境良好 附近有一定的绿地和绿化、基本整洁，卫生，附近有少量绿地和绿化 卫生环境一般.附近周围无绿化.拥挤,环境稍差，环境污染空气清新.无污染。无噪音。水域清洁。达卫生标准,空气良好、少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染、靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响、靠近污染源，靠近车站,机场等、有噪音，2规划设计建筑或小区布局布局合理,错落有致.满足通风。日照等健康要求.布局稍好.排列整齐，布局一般，任意布置,拥挤 建筑密度与外型等建筑密度在30，40.外型美观、建筑密度在40。50、外型比较整齐。建筑密度在50。60.外型陈旧,建筑密度在60，以上。外型破旧杂乱、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30、以上，立体绿化、室外公共活动空间丰富,绿地率在30 以下。部分绿地和绿树 公共活动空间较小，少量绿化，基本无公共活动空间.无绿化.无公共活动空间、3物业管理物业管理情况 全封闭物业管理、半封闭物业管理 有物业管理。无物业管理，4交通条件离市中心区的距离位于一、二类区位。离市中心区近 位于三类区位,离市中心区较近，位于四类区位、离市中心区较远。位于五、六类区位。离市中心区远.离市区主干道的距离离市区主干道的距离在500米以内，离市区主干道的距离在500。1000米之间,离市区主干道的距离在1000。2000米之间、离市区主干道的距离在2000米以上，公交线路情况距离公交站点100米内、有3条以上重要公交线路，距离公交站点100。200米内.有1，2条重要公交线路、距离重要的公交线路的距离在200。500米之间，距离公交线路的距离在500米以上.5教育医疗设施所在学区学校情况属于省级及以上重点中学，初中 和重点小学学区 属于市级及以上重点中学,初中，和重点小学学区 属于区级及以上重点中学。初中 和重点小学学区,一般中小学学区，医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内,距市级及以上医院1000米，2000米.距市级及以上医院2000米，2500米、距市级及以上医院2500米以上.6商业环境重要商业配套设施在400米范围内有大型的市级购物中心，商场等商业配套设施.在400.800米范围内有大型商场及区级商业设施，在800米范围内有大型商场,基本满足生活需求，在800米范围内基本上只有零散的商业网点，3 基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定。其中住宅区位因素调节系数K,其中f1，2、f2.3 f3,1,f4，3，f5,2、f6。1.注 实体因素修正系数采用连乘方式计算.附件七,营业用房路线基准价格修正方式的综合修正系数表，一 时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定 二.实体因素修正系数1 结构因素修正系数表标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式。100 标准房屋建安工程重置价格单价，评估对象房屋建安工程重置价格单价,10,22,成新因素修正系数表.待估房屋标准房屋三成新以下四,五成新六.七成新八成新及以上六成新80 9096.99100,102103、104。3，底层营业用房进深修正系数，底层营业用房进深小于等于10m的。调节系数如下,等于10m。调节系数为1,0,大于等于8m,小于10m，调节系数为1 03。大于等于6m、小于8m、调节系数为1 07。大于等于4m、小于6m，调节系数为1，11。小于4m。调节系数为1 14，底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m.调节系数递减0 04,临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的70，计算 第三进按第一进路线价的60,计算。第一进修正后不低于第二进评估的基准价格,4 二层以上营业用房层次因素修正系数说明二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为.路线基准价底层100。二层取70、三层取50,四层及四层以上 地下室取40.带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为.路线基准价以底层为100 二层取80,三层取60.四层及四层以上取50，地下室取60、附件八，非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表。一.时间因素修正系数该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定、二、实体因素修正系数1.非营业用房结构因素修正系数表,1 工业厂房，仓储用房等房屋结构修正，1,标准房屋建安工程重置价格单价,评估对象房屋建安工程重置价格单价、1800。100,2.一般办公、教育,医疗等房屋结构修正标准房屋修正为估价对象结构修正系数计算公式。1、标准房屋建安工程重置价格单价。评估对象房屋建安工程重置价格单价、3500,1002、非营业用房成新因素修正系数表.待估房屋标准房屋三成新以下四、五成新六.七成新八成新及以上六成新80、9091、98100，102102、106、3 非营业用房层次因素修正系数表A 无电梯层次总楼层一二三四五六一100，二100100、三100100100、四100100100100.五10010010010099。六1001001001009998.B,有电梯层次总楼层一二三四五六七七层以上四100100100100。五100100100100101.六100100100100101101。七100100100100101101101。七层以上100100100100101101101101总楼层在四楼以下.有电梯。不作层次因素修正.三，非营业用房区位因素修正系数1 工业厂房。仓储用房等房屋内容等级环境卫生交通公共设施大气环境一等100,101101。102100、101100二等99.100100、10199。10099 5三等98,9999 10098 9999四等9898。9997,9899 2、一般办公。教育,医疗等房屋内容等级环境卫生交通公共设施大气环境视觉商业噪音一等99 10099 10299，10110099、10199,10198、100二等99、10099.599 10099。599 10099.10099,5三等98，999998 999998。9998、9999四等989997。98999897.9899注.实体及区位因素修正系数中各修正内容采用连乘方式计算。附件九。土地区位基准价表、市区.单位 元.m2名，称.区 位营业用房办。公.住，宅工 业.仓，储出、让划,拨出,让划,拨出。让划.拨一。类500035003600252019501760二.类460032202950207016501490三，类400028002500175014001260四。类340023801900133012001080五，类2600182016301140900810六,类220015401350950620560戚区一类3200224018501300870780二类2600182016301140780700三类220015401350950620560，注,表中所列土地区位基准价适用于 地大于房。时地价的补偿、附件十,室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表.类别序号项目等级单位单价备 注.一。楼地面装修项目、1 1预制水磨石地块.m225，35。1.2本色水磨石地面、m215、25，1.3彩色水磨石地面，m235,50。1。4地砖、m230,50。1 5抛光地砖,m240、8040cm。40cm增20。50cm.50cm增50，1 6缸砖.m225 30 1、7普通花岗岩地面。m215。70、1 8大理石地面.m250，70。1.9塑料地毯 m25。1.10席纹木地板 m220、40 1、11条木地板.m250，280含木楞、油漆等1、12免漆实木地板.架空、m280、280含木楞等1、13复合木地板、m215 60 1.14木踢脚线，m10,20，二、贴、面类2 1白瓷砖 m225。35含压顶砖2。2花瓷砖、m220,60含压顶砖2、3马赛克、m225.30，2，4墙砖贴面、m230.50、二，贴，面类2、5普通夹板墙面 m220.50普通夹板、水曲柳。含龙骨。油漆2,6高档夹板墙面，m245.100榉木 柚木 樱桃木.枫木等 含龙骨、油漆2.7软包.m210.50含夹板衬底2、8墙纸墙面,m23、8、2.9墙布墙面 m210。20,2 10门窗套,m10。30含龙骨，油漆2 11窗帘盒。m8,20含龙骨，油漆2,12夹板面层.m26。15含油漆2、13夹板隔断,m220.80含双面油漆.龙骨2 14纤维板隔断、m215.30含双面油漆、龙骨2。15铝塑板墙面,m210 80、2 16水刷石 m25。10、2、17彩色水刷石、m28.12。三 门，窗.类3。1铝合金门。m280 100,3、2铝合金窗、m260 90,3、3铝合金纱门窗,m220，40、3.4绿纱木门窗。m230，60 3 5塑钢门窗 m270,100,3,6塑钢纱窗 m220。40。3.7卷帘门、m260，90按洞口尺寸。高度加60cm计算面积3、8不锈钢无框门.m2100，300含不锈钢龙门架。地弹簧，门拉手，门夹3。9钢管防盗门窗。m240 50、3 10不锈钢防盗门窗,m250。85含内衬铁条 四。天.棚，类4。1纤维板吊顶、m212.25含龙骨，油漆、线条4、2普通夹板吊顶。m225 70含龙骨。油漆.线条4。3高档夹板吊顶 m235.90榉木.柚木 樱桃木，枫木等.含龙骨，油漆,线条4、4玻璃吊顶。m230。80含龙骨,线条4 5扣板吊顶。m210,25含龙骨。线条4,6石膏吊顶,m220、35含龙骨,油漆4、7石膏线脚、m4 6。4,8木线脚 m3 12,五、家,具。类5,1厨房吊柜 m280,150按正投影面积5。2普通固定木柜，m260。250普通夹板 水曲柳.按正投影面积5、3高档固定木柜.m2100,300榉木 樱桃木。枫木 按正投影面积5.4木柜门.m250,80仅指砌体上安装木门、六，楼。梯6、1铁楼梯.m270，150按水平投影面积6.2水泥楼梯。m250、80楼房楼梯无论内外均不计算。按水平投影面积6 3木楼梯.m2150、300含扶手。楼房楼梯无论内外均不计算6，4不锈钢扶手.m60 100含栏杆6,5铸铁栏杆。m280、120 6.6木扶手,m230。100含栏杆，七,装修设备设.施7.1家用灶单眼座150、300含瓷砖贴面双眼250.350含瓷砖贴面砼灶台150。250贴面另计7.2普通水池。只30、40含管件7，3搪瓷水池，只35 60含管件7，4单眼不锈钢水池.只80，120含管件7.5双眼不锈钢水池,只120.180含管件7 6浴缸 搪瓷,只150,400含砌体及管件7。7座便器、套200。400含水箱。管件等7 8洗脸池。套30 60含水箱。管件等7,9花岗岩台面。m265 150，八.阁、板8 1方木有付楞木阁甲m2200，350洋松或杉木板,楞乙m2150 250洋松或杉木板，楞8，2方木无付楞木阁甲m2150 250洋松或杉木板 楞乙m2100 200洋松或杉木板.楞8.3元木有付楞木阁甲m2150.250杉木板、楞乙m2120。200杉木板 楞8,4元木无付楞木阁甲m2100,200杉木板。楞乙m280，150杉木板 楞8。5砼桁木板阁、m270.150钢架楞木阁相同8，6水泥阁，m250。70，九.其。它,附 属,物9 1布遮阳.m220.25含不锈钢.方管骨架9.2玻璃钢罩 个25.40、9,3玻璃钢遮阳。m220 30含不锈钢.方管骨架9、4玻璃钢瓦，张4.0.10。9,5石棉瓦。张3、0 8.9.6石棉瓦遮阳。m212 18含方管骨架9、7围墙甲m270.90连墙基。实砌墙,压顶乙m240，60连墙基、实砌墙 压顶丙m215、40连墙基，空斗墙.压顶9,8石驳岸.m280，200含基础9.9自来水管。m5、10表后部分、不含成套住宅 9,10水嘴 凡尔 只8.15 9、11深井、座150。200。9 12土井。座200,300连井台，下水道9,13室外水泥地，m215.40、9，14室外砖地，m210、20、9.15老虎窗,座200 300。9、16房基，m30,50 9.17粪坑 个30 50。9、18沼气池.个150。250,9,19猪圈.厕所，个100。200独指独立住宅9,20花坛，个30 100贴面9，21护坡，m215。40石砌护坡参照驳岸标准9 22简易棚。m230、60、9、23化粪池，只100 250,9，24屋顶水箱 座100 200，9。25太阳能热水器。台200、说明。1、估价工作中 用材和成新率与本细则标准有差异的。由估价机构按实调整、2.以上标准包含土建工程费.水电工程费及材料差价等综合因素,附件十一.建筑物的成新因素确定表、一、房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按 房屋完损等级评定标准，的相关规定执行、全新100。九成新90,八成新80.基本完好房七成新70 六成新60.一般损坏房五成新50，四成新40、严重损坏房三成新30,危险房不足三成新30、以下。二.房屋成新上限表。限值.结构房屋类别超过40年36,40年31，35年26,30年21.25年16，20年11。15年10年以内钢混住宅6.577、588.599,5按实际情况评定非住宅66,577.588.59砖混住宅66，577,588。59非住宅5,566,577，588.5砖木住宅5，566。577、588，5按实际情况评定.使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5 非住宅5 566,577,588、5木住宅5、566，577,588.5非住宅55、566，577,58简易住宅0034，55.567非住宅000455 56 5单层工业厂房66.577,588.59注。成新率根据被拆迁房屋耐用年限和实际保养程度确定,上限参照此表,附件十二、市区拆迁房屋等级和建安工程重置价格标准类别等级结构装修及设备状况元 m2钢混凝土结构高层1钢筋砼基础、钢砼框架或剪承重。砖墙围护,外墙面砖或涂料、内墙中级抹灰普通水泥地面。铝合金或塑钢门窗 水.电、卫,消防设施齐全、1200多层1钢筋砼框架承重，钢筋砼基础.实砌墙围护或填充墙.钢筋砼屋面或钢屋架.木基层。水磨石地面，铝合金门窗或塑钢窗。木门.水 电。卫、消防设施齐全 适用多层办公和外墙面均为面砖商业用房.9002钢筋砼框架承重、钢筋砼基础.砖墙围护，铝合金窗或钢窗.水、电、卫。消防设施齐全.7203部分钢筋框架承重、砖墙承重围护,钢窗。木门。水.电.卫设施齐全、结构较为简单、600混合结构单元式住宅.办公用房1砖或钢筋砼条基,平坡屋面.现浇板或空心板楼层 铝合金或塑钢窗.水。电。卫实施齐全。户型新型 适用于四层以上近年新建的多层住宅楼 7102砖或钢筋砼条基。平坡屋面,多孔板楼层.砖墙或砼大板墙。钢窗或木窗.水,电、卫设施齐全.适用于四层，含四层,以上成套住宅、6003砖或钢筋砼条基。平坡屋面 多孔板楼层 钢窗木门、实砌墙。水.电设施齐全，含公厕，适用于三层，含三层、以上单元非成套住宅、460普通房屋1砖或钢筋砼条基，平坡屋面、多孔板楼层。实砌墙。钢窗或木门窗。水,电齐全 适用一般民用建筑.4502砖或钢筋砼条基。空斗墙,平本瓦望砖屋面、多孔板或砼小梁板楼板 砼楼梯.水泥楼地面。普通钢,木门窗.水电俱全.4003多孔板。砼小梁板屋面.空斗墙,水泥地或砖地。普通木门窗.有水电,320砖木旧式1望板基层，部分双层,小瓦屋面、半元椽方木桁条。杉木立帖，排柱齐全.正砖实砌墙 薄板天棚 双层木楼板.较好的木楼梯木间壁。木门窗制作讲究，带裙板.企口木地板 明间方砖地 有水电，6502望砖 板、小瓦屋面.半元椽、木桁条较粗状杉木立帖排柱齐全 薄板天棚.木间壁，普通木门窗,前沿格子门窗。木地板.乱砧填充墙或木间壁,有水,电或公用水 5503小瓦屋面,望砖基屋、半元椽、木桁条.杉木立帖屋架用料一般 普通木门窗.水泥地 或不规则地板,乱砖填充墙，有水电或公用水 450，砖木旧式4小瓦屋面 芦菲或纤维板基屋，半元椽,木桁条。杉木立帖屋架用料一般.普通木门窗。水泥地、或不规则地板。乱砖填充墙.有水电或公用水。380。5小瓦屋面 芦菲，芦便垫层，杂木椽、木桁条用料较小，有立帖山墙 简易木门窗,简易间隔墙，水泥地或砖地.有水电或公用水。320.砖木新式1砖或钢筋砼条基 实砌墙承重、木桁条、洋松木屋架.平瓦屋面、内外粉刷硬大楼地板西式木楼梯.用料讲究。制作精细,起线雕花。的硬木门窗，薄板吊平顶、水电卫生设备俱全,庭院或花园洋房、700，2老式木楼清水墙，砖或钢筋条基。木桁条，普通木楼地板,木楼梯、木屋架 平瓦望砖，木望板.屋面 内外粉刷 普通吊平顶。有水电,550。3砖或钢筋条基,平瓦望砖屋面 木桁条 半元椽一般木屋架,砖墙承重。内外粉刷,木楼板，木楼梯，水泥地，钢窗，普通木门窗,有水电.450,4砖或钢筋条基 平瓦望砖屋面，木桁条 半元椽一般木屋架 砖墙承重,内外粉刷。水泥地、钢窗。普通木门窗,有水电.400.5砖基础，砖墙承重 木桁条用料一般或砼桁木椽，有木屋架,平瓦屋面，芦便或纤维板基层 普通木门窗、水泥地。有水电.360，6砖墙,平瓦屋面。杂木椽。杂木桁砼桁简易木门窗，水泥地.有水电 300其它结构1土墙，部分砖墙 木柱,木桁条 本瓦。望砖屋面.木板或砖墙分间、门窗尚好 水泥地或砖地 有水电、300,2土墙 部分砖墙 杂木桁条或桁条，砖墙分间 门窗一般,砖地，部分水泥地，有水电、250，3不规则木屋架、木或钢筋砼桁条。瓦屋面或低标砼屋墙,砖地承重，不规则木门窗.水泥地 有水电 220、注 本价格标准表内。有水电.均指含下水设施.注，1，以上标准中所列房屋的层高。除其它结构的房屋，为 砖木结构2、7米。钢砼结构3 6米,混合结构2，9米。房屋层高每增减0、2米 重置价格相应增减2、房屋层高为室内地坪面至沿口高度。前后沿高不等的,以平均高度计算，2 房屋的结构 装修和设备状况相应等级有较大差异时 重置价格可适当增减.但增减幅度不得超过重置价格标准的5。附件十三。市区工业厂房拆迁房屋等级和重置价格标准类别等级结构,装修及设备状况元、m2钢混结构、框架。一级多层钢砼架承重，钢砼基础.实砌墙围护,现浇楼面,柱网较大.6m,6m.水泥楼面.钢门窗.水电卫齐全。沿高为5m720二级钢砼框架承重.或半框架。钢砼基础.实砌墙围护,柱网较小 水泥楼面。钢门窗，沿高为3,6m600钢混结构，排架.一级钢砼柱 沿高7、5m、钢砼屋架或钢屋架。跨度 15m，吊车吨位大于5吨、580二级钢砼柱 沿高高4,5m,钢砼屋架或钢屋架,跨度.15m。无吊车，450全钢结构一级钢砼基础 钢柱。钢梁 有吊车。彩钢板墙面屋面.沿高高6m.550二级钢砼基础。钢柱。钢梁.无吊车 彩钢板墙面屋面、沿高高4、5m。440砖混结构一级砖柱、沿高高5、5m 砼屋架或钢屋架、有墙上跑吊车3,5T，跨度9,12m，420二级砖柱、沿高高4、5m、砼屋架或钢屋架。跨度9。12m。350.注，1，以上标准中所列房屋为标准沿高价格,如实际沿高有差异,应作相应调整,房屋沿高每增减0。2米。重置价相应增减2.房屋沿高为室内地面至沿口高度。前后沿高不等,以平均高度计算，2、房屋的结构。装修和设备状况相应等级有较大差异时.重置价格可适当增减,但增减幅度不得超过重置价格标准的5