榆林市国有土地上房屋征收评估办法 暂行、第一条.为了规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估客观公正 根据国务院 国有土地上房屋征收与补偿条例 住建部,国有土地上房屋征收评估办法，等有关规定。制定本办法 第二条,在本市行政区域内评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值.测算被征收房屋类似房地产市场价格.以及对评估价值和测算的市场价格进行复核评估和鉴定、适用本办法.第三条 住建部门组织成立房地产价格评估专家委员会 以下简称评估专家委员会，评估专家委员会由房地产估价师和价格，房地产，土地、城市规划.法律等方面专家组成、对房屋征收评估进行技术指导、受理房屋征收评估鉴定。第四条，承担房屋征收评估业务的房地产价格评估机构.以下简称评估机构,由被征收人在规定时间内协商选定，被征收人在规定时间内协商不成的 房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者被征收人公选一名代表通过抽签或摇号的方式确定评估机构.被征收人在规定的时间内既不按上述办法选定评估机构,又不提出选择办法，房屋征收部门选出征询评议组中的公信人士以抽签或摇号方式确定评估机构 并经公证机关公证 评估机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求 恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条,评估机构。注册房地产估价师 评估专家委员会成员应当独立。客观、公正地开展评估.鉴定工作。并对出具的评估 鉴定意见负责，与房屋征收部门、被征收人有利害关系、应当回避。应当回避而未回避的.评估结果或者鉴定意见无效、任何单位或个人不得干预评估 鉴定行为和结果，第六条。评估机构选定后。由房屋征收部门作为委托人向评估机构出具房屋征收评估委托书 并与其签订房屋征收评估委托合同、评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务.房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称.委托的评估机构的名称，评估目的,评估对象范围 评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项。一,委托人和评估机构的基本情况。二.负责本评估项目的注册房地产估价师 三.评估目的。评估对象、评估时点等评估基本事项。四。委托人应提供的评估所需资料，五，评估过程中双方的权利和义务 六,评估费用及收取方式，七，评估报告交付时间 方式、八。违约责任。九，解决争议的方法 十。其他需要载明的事项 第七条.同一征收项目的房屋征收评估工作.原则上由一家评估机构承担,被征收人超过300户的 可以由两家以上评估机构共同承担、两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的.应当由委托人确定一家评估机构作为牵头单位、牵头单位应当组织其他评估机构就评估对象 评估时点。价值内涵，评估依据，评估原则。评估技术路线.评估方法、重要参数选取 评估结果确定方式等进行沟通协商。执行统一标准,第八条 评估机构，注册房地产估价师.评估专家委员会成员,因房屋征收评估、复核评估，鉴定工作需要查询被征收房屋 产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的。房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利,第九条.接受委托的评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作、参与房屋征收评估工作的注册房地产估价师不得少于2人、第十条、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条 被征收房屋价值是指被征收的房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位。用途.建筑结构。新旧程度 建筑面积、占地面积以及土地使用权等影响被征收房屋价值的因素.但不考虑被征收房屋租赁.抵押。查封等因素的影响，第十二条.被征收房屋室内装饰装修价值。机器设备 物资等搬迁费用。停产停业等补偿标准、由房屋征收部门在征收补偿方案中明确,被征收人有异议的,可以委托评估机构评估确定.第十三条.房屋征收评估前.房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查 明确评估对象、评估对象应当全面。客观,不得遗漏、虚构.房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定,处理结果情况,对于已经登记的房屋.其性质.用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的。除有证据证明房屋登记簿确有错误外、以房屋登记簿为准、对于未经登记的建筑.应当按照各级人民政府的认定、处理结果进行评估 第十四条.接受委托的评估机构应当指派注册房地产估价师到被征收房屋现场逐户进行实地查勘,核对评估对象状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料.做好实地查勘记录,并妥善保管。被征收人应当配合注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料,被征收房屋实地查勘记录。应当由被征收人 房屋征收部门有关人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字或盖章确认.因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘.拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的。应当由房屋征、收部门。注册房地产估价师以及无利害关系的第三人见证.并在评估报告中说明情况。第十五条,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，选用市场法.收益法。成本法、假设开发法等评估方法进行评估，其中.被征收房屋的类似房地产有交易的.应当选用市场法评估、被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的.应当选用收益法评估 被征收房屋是在建工程的.应当选用假设开发法评估.可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估.第十六条。房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位、精确到元 第十七条.评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围向被征收人公示7日,公示期间评估机构应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释 存在错误的.注册房地产估价师应当现场予以记录.评估机构应当及时修正、第十八条,评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后，应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告 房屋征收部门应当及时向被征收人转交分户评估报告。第十九条，被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告,应当由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师签字、并加盖评估机构公章，注册房地产估价师不得以印章代替签字、第二十条。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外。评估机构应当评估确定用于产权调换房屋的价值.为房屋征收部门与被征收人计算 结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据.第二十一条 房屋征收部门或者产权调换房屋的所有权人应当向评估机构提供产权调换房屋价值评估所必需的产权调换房屋的权属,区位。用途、建筑面积。建筑结构.建成时间等情况和资料、第二十二条 被征收房屋类似房地产是指与被征收房屋的区位,用途。规模.建筑结构、新旧程度、档次,权利性质等方面相同或者相似的房地产,被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋类似房地产在评估时点的平均交易价格 确定被征收房屋类似房地产的市场价格应当剔除偶然的和不正常的因素，第二十三条,被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的、应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构申请复核评估，申请复核评估的,应当向原评估机构提出书面复核评估申请、并指出评估报告存在的问题.第二十四条,原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核 评估结果改变的 应当重新出具评估报告,并按照原程序送交相关单位，评估结果没有改变的。应当书面告知复核评估申请人,第二十五条。被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内 向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，第二十六条,受理房屋征收评估鉴定后 评估专家委员会应当选派成员组成专家组。对复核结果进行鉴定，专家组成员为3人以上单数 其中房地产估价师不得少于一半 原评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明,第二十七条。评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内.对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估假设。评估技术路线.评估方法选用。参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见、经评估专家委员会鉴定。评估报告不存在技术问题的、应当维持评估报告 评估报告存在技术问题的。出具该评估报告的评估机构应当改正错误、重新出具评估报告。第二十八条、房屋征收评估.鉴定费用由委托人承担，但鉴定改变原评估结果的.鉴定费用由原评估机构承担.复核评估费用由原评估机构承担.房屋征收评估、鉴定费用参照价格主管部门规定的收费标准执行。第二十九条，在房屋征收评估活动中.评估机构和注册房地产估价师有违法违规行为的 依据国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例,建设部 房地产估价机构管理办法。建设部、注册房地产估价师管理办法、等规定进行处罚,并记入其信用档案，第三十条、在房屋征收决定作出前对拟征收范围内的房屋价值进行预评估的,参照本办法执行、预评估报告不得代替房屋征收评估报告，第三十一条.本办法从2011年10月13日起施行。有效期从2011年10月13日起至2013年10月12日止 国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例.施行前已取得房屋拆迁许可证的拆迁项目 其房屋拆迁估价不适用本办法，继续沿用原有的规定办理,