、上海市住宅发展 十五，规划 一.十五,住宅发展的指导思想.发展目标、党中央,国务院关于加快住宅建设,拉动经济增长的战略部署，确定了住宅产业在国民经济中的重要地位和作用。市委七届七次全会提出了要把房地产业作为国民经济的支柱产业之一。并提出了把上海建成适宜国内外人士发展创业和生活居住的城市的目标。近两年来、上海住宅建设快速。健康发展,投资、消费双向拉动经济增长、各项指标均创历史新高,对国民经济增长贡献率上升,随着亚洲经济的复苏.中国加入WTO 上海的城市建设和经济发展将会掀起新一轮高潮、市民的消费能级将会有很大的提升 住宅消费的市场前景看好、面临这难得发展机遇，十五，期间，上海的住宅建设将会比 九五.从内在质量上以及建设水平上有一个更大的发展、一,指导思想.十五.期间 上海住宅发展的指导思想是。以 三个代表，重要思想为指导.围绕市委七届七次会议提出的战略目标 按照城市总体规划,深化改革.强化管理、开拓创新 以黄浦江两岸综合开发和郊区一城九镇建设为契机，以加快住宅产业现代化为抓手.以创建，四高 示范居住区为载体 坚持、以人为本，面向市民 面向市场,面向未来.不断优化住宅开发结构。重视解决普通老百姓的住宅问题 提高住宅整体质量水平.为提高上海的城市综合竞争力作出应有的贡献,二 基本原则.一是坚持可持续发展,住宅建设应合理。经济,高效地利用和配置资源，包括节约用地、降低能耗。减少物耗、同时.要营造有益健康的人居生态环境 强调与自然环境和人文环境相协调 承续居住地的历史文脉。实现人。住宅。自然和社会环境的巧妙融合。使,以人为本 的思想内涵有新的突破。二是与本市社会 经济和城市建设发展水平相协调.住宅建设应在规划理念,设施配置,立面景观和居住功能设计上有所突破.从而与市民生活消费水平相适应.和国际化大都市的地位相匹配,三是以市场需求为导向。通过政府的间接调控手段 以及市场供求的调节 引导生产出适合不同消费水平 不同文化层次，不同家庭结构需要的多档次 多品种的住宅、保持合理的增量和存量比、从而使住宅的生产和供应保持良性的动态平衡.四是以提高住宅整体质量水平为重点,通过高起点规划 高水平设计、高质量施工，高标准管理的。四高。要求。抓好规划 设计、施工 配套 环境以及物业管理等各个环节的管理.以营造适合现代生活居住的住宅精品。五是依托科技进步.住宅发展只有依托现代科技、加大住宅科技投入.加快住宅科技成果的开发。转化和应用、实现住宅建设的跨跃式发展.才能满足人民群众日益增长的居住需求.因此 要通过科技创新，在住宅建设的各个阶段.各个环节提高科技含量、推动住宅产业现代化发展取得重大突破 三。总体思路、一个出发点。以进一步改善本市居民的居住环境、提高广大市民的居住水平为根本出发点。两个目标,一是面向市场。提高住宅生产领域中各个环节的运行质量，全力推进以住宅为重点的房地产业成为上海国民经济六大支柱产业之一、二是积极引导。强化管理，努力把上海建设成国内外人士适宜生活居住的城市。使上海住宅建设与管理整体水平走在全国的前列.三个全面 一是以创建.无渗漏。工程为抓手。全面提高新建住宅的质量水平，二是通过推进环境建设.提高环保水平.增加科技含量.全面提升本市 四高。优秀小区创建水平,三是以，四新,成果推广应用为重点。全面推进住宅产业现代化发展,四个必须。一是新建住宅必须达到、无渗漏.标准。督促开发企业履行新建住宅质量保证的承诺,基本消除渗漏，堵塞等工程质量通病,使上海住宅质量主要指标位于全国各大城市前列，二是新建住宅小区必须强化景观管理 做到室外线缆全部入地。空调外机统一设置，小区围墙全面透绿 与国际化大都市形象相适应、三是市政公建配套设施必须与住宅同步建成。并且注重优化配置配套资源.使居住区环境和谐，优美，整洁。安全、四是新城镇住宅的规划和建设必须坚持高起点 试点小区一年出形象 三年见成效。加快建设具有时代特征.地方特点的郊区城市化住宅发展体系,四 发展目标,十五，期间本市将新建住宅7500。8000万平方米.约80万套,住宅投资约2500亿元。占全市固定资产投资25,左右 预计2005年房地产业增加值占全市GDP的8,9。市区人均使用面积19平方米左右,居住面积约14平方米.住房成套率约为90,新增居住小区绿化面积2200公顷,基本实现户均一套房,相当部分家庭人均一间房、达到较为富裕的小康居住水平。五，发展布局,根据 十五、社会、经济发展趋势和城市总体规划，住宅布局要与城市发展方向，大容量轨道交通和基础设施建设进程相一致、主要考虑以下六大因素、1。围绕交通发展进行住宅开发，2，依托浦江开发进行住宅建设,3 借助环境景观进行住宅开发,4，结合产业调整进行住宅开发，5 依从文教设施进行住宅开发,6、凭借 一城九镇 进行住宅开发 二。十五,住宅发展的主要任务和措施、一 合理规划，切实提高居住环境水平 1，合理规划,有序推进住宅的开发建设、十五,期间、为实现市委 市政府确定的发展战略目标.仍需保持住宅建设较大规模。各区县在保持一定数量的基础上,切实把握好新一轮住宅发展的规划定位，注重整体规划,优化建筑设计 突出环境绿化、完善居住功能。延续历史文脉,体现地方特色、做到近期建设服从于长远规划.局部改造服从于整体规划 力争做到新一轮发展少留或不留遗憾，为此,本市住宅发展要适应城市的发展方向。结合区域经济发展水平.城市功能定位。土地级差,以及城市交通发展和城市基础设施配套条件的改善 有计划。分阶段地推进，其基本要求是,1.抓住黄浦江两岸综合开发的契机、积极引导,大力提高住宅建设整体水平，黄浦江两岸陆域总面积2260 57公顷 其中居住用地824，26公顷,居住用地占36.5。所占比例最大，根据黄浦江两岸规划构想,按照，百年大计。世纪精品。的要求.积极推进浦江沿线新建住宅的规划设计和开发建设 2 以城市总体规划为指导,有序推进新一轮旧区改造.引导住宅建设协调发展 既要考虑现时发展的合理性，还要预留未来发展的可能性.近期重点建设和完善万里、丰庄.江湾，莱阳、金桥、花木等二十余个大型居住区 原市统征地内的居住小区基本建成.3,强调住宅发展要与各专业规划.特别是城市基础设施规划.相结合，依托城市基础设施建设.实现资源合理配置，在充分利用地区原有资源的基础上。注重与各相关专业规划的衔接.相互协调 相互影响 共同推进 促进城市更加健康,有序发展,4。坚持成片成街坊开发.注重与周边环境协调发展，享受自然.优化采光 通风，防噪.排污,防尘等,优化居住环境。提高居住质量、5。对上世纪建成的住宅,按照延续历史文脉。保持人文景观的原则，根据不同类型 通过拆，改。留手段.保留保护具有上海特色的历史街区,6 依托。三港 两网，一江 建设.促进市区与郊区住宅互动发展 结合产业布局调整，协调推进，一城九镇,特色风貌居住区建设,2、优化环境设计、建设满足不同消费层次的现代居住区。1。优化建筑设计,完善居住功能。形成有时代特征 地方特点的住宅建筑风貌、合理布置居住空间，满足居住功能的需要。根据人口老龄化的趋势.适量建设老年公寓,完善居住区住宅。公建无障碍设施建设、此外。住宅的立面要富有变化，从而使建筑轮廓线更具美感,住宅外墙要形成和谐的色彩变化 各类室外线缆地下敷设.空调外机统一设置，要体现住宅的多样性和可选择性、建设满足不同消费层次的现代居住区，做到有利于促进人与自然相和谐 有利于加强人与社会相交流,有利于增进社区居民的身心健康 2、积极创建优美的居住环境 十五.期间。本市中心城区要严格控制高层住宅的建设，住宅建筑容积率要控制在2。5以下、特别对内环线以内 重要景观道路沿线,大型公共绿地周边,市级重点城镇等地区，住宅建设要根据降容量、降高度和增绿化 增空间的原则。加强居住环境建设、美化小区环境.新建住宅区绿地率确保35，以上。集中绿地不少于10 小区围墙全部透绿，新建小区环境以绿为主。乔.灌.花、草合理配置,且强调物种的多样性、新建住宅小区停车位不少于70，停车率、每100户的停车位数.同时配置具有社会功能的设施，便于社区成员交流活动。倡导社区文化 二,不断提高示范居住区和，四高，优秀小区创建水平，创建示范居住区和。四高，优秀小区 是住宅建设管理部门通过正确引导 促进住宅建设整体质量水平年年有新提高的重要举措、在新的世纪里,要进一步依靠科技。抓住载体、丰富和完善、四高.内涵。不断提高示范居住区和、四高 优秀小区创建水平 主要着眼于建设一大批面向市场。面向百姓,面向未来的优秀居住小区 大规模建成能够代表上海作为国际大都市水平的优秀住宅、在此基础上.通过对本市优秀住宅的评选。引导和鼓励多出住宅精品。从而全面提升全市的住宅品位 十五,期间.按照各区域的发展特点 结合内环线以内中心城区旧城改造,内外环线之间进行成片成街坊地开发，郊区.一城九镇、的建设，来推进.四高，优秀小区建设、三，依托科技。加快推进住宅产业现代化步伐,十五，期末 本市的住宅产业现代化工作将取得新的突破.建立和完善六大体系。住宅标准体系。住宅成套技术体系 住宅质量保证体系 构筑住宅产业信息化体系，住宅建材.部品认证和推荐体系、住宅生产组织体系、十五、期末基本实现新建住宅菜单式全装修。初步建成生态型。技术集成应用的住宅小区80个左右 全市30，40、的新建住宅要建成为产业化技术集成度较高的住宅小区。在室内外热环境相同前提下,与现阶段新建住宅相比，新建住宅建筑能耗降低50。科技进步对住宅产业发展的贡献率在现有基础上提高10。15,1、围绕创、四高.示范居住区 以提高质量。提高效率和降低资源消耗,降低成本为目的、加快制订推进住宅产业现代化发展纲要 2.加强领导.有序推进住宅产业现代化,建立健全住宅产业现代化推进机制、进一步发挥市住宅产业现代化领导小组及其办公室的组织领导和统筹协调作用,政府有关职能部门要按照各自的职责,明确目标，通力合作 整体推进。通过引导 促使住宅设计和施工单位.住宅部品生产销售企业,房地产开发商依靠科技进步,提升住宅品位。3、面向市场，培育一批住宅产业技术集成企业.以住宅为产品.优势互补。强强联合、形成产业集团.同时。扶持一批承担住宅科技成果转化和技术集成的企业集团 负责住宅小区范围产业化技术的集成和实施、提高专业化水平,确保质量 4 加强科研.构筑住宅产业现代化的技术支撑体系、加大科研力度 加强住宅产业现代化基础研究和应用研究.为住宅产业现代化发展构筑技术平台，优化科技资源配置、充分发挥大专院校和有关研究机构的力量、加强产学研结合,提高科研水平,进一步促进科技与经济相结合,5，宣传培训 提高对住宅产业现代化的认识，增强职业素质，业务技能。加快住宅产业现代化发展 十五，期间.要每年举办一次住宅产业现代化论坛。普及推广住宅产业现代化知识 6，制定有利于推进住宅产业现代化发展的产业政策,保证住宅产业现代化稳步实现。四，以人为本、全面提高住宅建设质量水平、十五,期间。通过强化规划设计审核，严格执行报建制度等住宅建设全过程管理制度、保证住宅质量处于全程控制状态，逐步形成政府监督、社会监理,企业自控的质量责任体系。提高住宅建设质量管理水平 让居民住上满意。放心的住房，1。切实把好新建住宅交付使用关。杜绝不合格住宅流入市场。要进一步强化使用。新建住宅质量保证书。和.新建住宅使用说明书，促使开发企业注重质量,切实维护广大居民的合法权益.通过社会监督 消费者监督，提高住宅建设质量水平，2，深入开展新建住宅创.无渗漏。工作 提高住宅工程质量 要把新建住宅创建，无渗漏.工作作为提高住宅建设工程质量的突破口.根治结构隐患和使用功能方面的质量通病，本着一个时期攻克一个难点的要求和方式来滚动推进住宅质量水平的提高 争取用2、3年时间、基本消除新建住宅.渗漏、通病，3、积极开展住宅建设项目经理的岗位资格培训、提高开发企业素质、通过实行持证上岗制度,努力造就一支职业道德高尚，业务技术精湛,政策法规熟悉.工作认真负责的住宅建设项目经理队伍,此外，还要开展房产开发企业ISO9000贯标认证工作 采取先行试点.以点带面。逐步建立质量管理体系，逐步形成一批符合国际水准的产业集团、推动整个住宅行业建设工程质量的提高，4。要提高住宅监理单位的责任心 强化监督手段.切实提高监理工作质量 从而有助于提高住宅工程的质量,5,进一步推行,三方联手、多管齐下。的住宅质量长效管理机制 住宅建设过程中市住宅局，市建管办和市质监站三方联手、明确职责 形成合力，市住宅局着重抓开发企业的开发行为，强化开发企业是住宅建设质量第一责任人的意识，市建管办着重抓建筑市场管理、规范建筑承包商建设行为，市质监站着重抓工程建设过程管理。通过与各区县相关部门携手配合、建立齐抓共管的良好氛围。切实做到、全覆盖、全过程 全方位。管理 共同推进住宅建设质量的全面提高，五、适应形势 进一步优化居住区市政公建设施配置水平。1,确保居住区市政公建配套建设,要充分利用建成的大容量交通设施、调整和完善住宅区居民出行交通网络,同时.为了减少现有交通工具的超负荷运行、应当重点建设与住宅发展布局相匹配并与中心城区相连接的市政设施网络。2.完善公建配置标准、尤其增加老年人活动设施。以利于促进人与自然相和谐.加强人与社会的交流 增进社区居民的身心健康.根据社区建设的新要求。优化配置,逐步完善适合于新形势下的公建配置标准，如适当安排托老所.以适应上海进入老龄城市的需要等.加强对居住区公共服务设施使用管理 体育场馆.学校运动场地要提高利用率 缓解社区文化设施不足的矛盾 3。为适应城市和住宅建设发展,要加强与住宅小区相配套的市政基础设施项目的前期技术储备。十五.期间,本市将新建、扩建居住区市政排水系统十五个.其中续建改建大武川。万里.华泾，松虹北块 松虹南块 老西门等排水系统 新建漕溪路。桃浦西块 高境地区 淞南地区、宝山西城区.云岭西块等七个排水系统。重点解决以上地区严重积水问题和污水收集与处理,4、市政公建设施配置要大量采用科技含量高 安全。耐用。经济的新型配套设备和技术,5.充分发挥市场机制作用 合理分流配套建设投资 经营性公建设施进一步实行。谁投资、谁所有、谁得益，的配建机制，地区中心大公建建设要面向市场走新路,招商引资 6、结合、综合平改坡,及、二万户.等住宅改造,在注重历史建筑形态的同时.增加公建配套设施.完善居住区功能,使上海的住宅呈现出既有现代气息,又有历史积淀的城市景观风貌、7。进一步加强住宅配套建设管理、使之规范化，法制化、六 积极引导。加速推进重大工程配套商品房及郊区城镇住宅建设步伐不断探索新路。在新一轮城市建设和旧区改造中有新的作为、通过。政府引导。定向统筹 面向市场 企业运作，加快重大工程配套商品房建设，做到 价格不高水平高.面积不大功能全 占地不多环境美、切实解决普通老百姓的居住问题.同时.要按照市委市府，十五、变化看郊区，的总体构想。结合,一城九镇、进展情况 有步骤地在松江新城创建一个示范居住区、并抓好若干个中心集镇特色风貌住宅小区建设试点,通过试点。做到一年出形象。三年见成效,逐步将郊区住宅建成便捷安全的交通配套。特色鲜明的建筑风貌。方便舒适的居住环境，1,要高起点地抓好城镇住宅规划设计.要从实际出发，结合本市郊区的特点 确定合理的开发模式.发展规模,按照规划要求进行重新整合、要着眼于引进国内外先进的规划设计理念 形成不同于大城市建筑风格的城镇住宅群落.2、重点解决城镇住宅中注重经济适用的市政公建配套建设以及近郊村镇住宅小区与市级大市政衔接问题 特别是要解决城镇生活污水排放处理问题.以清洁城市水源。通过落实市政、公建配套设施，实施环境综合整治.改善农民的住房环境、准备在安亭新城等地区探索建设市政共同沟设施.3.要结合城镇住宅的特点，理顺和完善城镇住宅管理体制.提高城镇住宅的整体建设水平，体现上海郊区住宅的新风貌,七.依法行政,进一步制订完善住宅建设管理方面的政策法规体系，建立健全住宅建设管理方面的政策法规体系.要以国家即将颁布.中华人民共和国住宅法,为契机,抓紧制订和实施、上海市住宅建设管理办法、同时,为适应对加强住宅建设全过程管理的要求,围绕住宅建设质量管理、配套建设管理,交付使用许可管理，住宅产业现代化发展和城镇住宅建设等五个方面 修订,完善一系列规范性文件，进一步确立住宅建设管理方面的法规体系.八、转变职能、进一步加强住宅建设行业管理，住宅建设管理行业要顺应政府改革的步伐。立足宏观,着眼全局、转变政府职能,加强调研、提高工作效率.注重分类指导，加大监督检查的工作力度，同时、注重基础管理 加强服务 要进一步研究.完善能更准确，客观反映住宅建设和人居条件的指标体系、全面推行住宅建设基地代码管理、以适应信息化发展的需要,逐步建立市，区两级住宅建设系统信息网络。定期发布住宅建设信息 建立住宅建设预测.预报 预警机制。做好住宅建设总量.结构,布局 供求等方面的预测，预报,预警工作 通过积极引导，促使房地产开发企业理性投资,推动住宅建设更加健康、有序地发展、