海安县房屋建筑面积计算管理技术规范第一条、为规范房地产开发建设市场.促进房地产业健康发展 根据有关法律、法规 国家房产测量标准及相关文件.结合本县实际制定本规范。第二条 本规范适用于县域范围内房地产开发项目。工业，仓储.文化，体育.教育等建筑亦参照执行.第三条.房地产面积的预测和实测,应由有房产测绘资质的单位进行 第四条。计算全部建筑面积及计入容积率部分的范围。一.永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积.低层 多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算,1、住宅建筑、住宅建筑层高不应低于2。8米,且不应高于3.3米 当其建筑标准层层高大于3,3米小于等于4、4米时.不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积计算值按该层水平投影面积、不含阳台部分 的1、5倍计算，当其建筑标准层层高大于4。4米小于等于5，0米时，不论层内是否设有夹层.其计容建筑面积计算值按该层水平投影面积，不含阳台部分，的2倍计算、当其建筑标准层层高超过5、0米时、其计容建筑面积计算值在2倍的基础上以5 0米为基准 每增加2、2米,不足2、2米时按2,2米计算。即增加1层.不含阳台部分.计算、跃层式住宅.低层住宅。错层式住宅的起居室,指客厅.层高在户内通高时，不列入超层高控制范围、2,商业,办公建筑、商业 办公建筑层高必须控制在6米以下，含6米 当层高小于等于4.2米、底层4、6米.视作单层、计入容积率、当层高大于4 2米。底层4.6米。小于等于5,2米时 不论层内是否有隔层。其计容建筑面积按单层面积的1。5倍计算 当层高大于5、2米，小于等于6米时.不论层内是否有隔层，其计容建筑面积按单层面积的2倍计算，3,超市。大型商场。农贸市场,专卖店。餐饮酒店、娱乐等以及有特殊功能要求的公共建筑,建筑层高可根据功能要求确定 二。房屋内的夹层。插层 技术层及其楼梯间、电梯间等层高在2，20米以上的 按其水平投影面积计算，三 穿过房屋的通道。房屋内的门厅,大厅。均按一层计算建筑面积，门厅内的回廊部分、层高在2，20米以上的。按其水平投影面积计算。四。楼梯间,电梯，观光梯。井 提物井。垃圾道、管道井均按房屋自然层计算建筑面积。五.房屋天面上永久性建筑 层高在2 20米以上的楼梯间，水箱间.电梯机房.按其外围水平投影面积计算，六,经规划行政主管部门批准的全封闭阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算 七,属永久性结构有上盖的室外楼梯。按各层水平投影面积计算，八，与房屋相连的有柱走廊.两房屋间有上盖和柱的走廊。均按其柱的外围水平投影面积计算、九 房屋间永久性的封闭架空通廊.按其外围水平投影面积计算。十，地下室,半地下室及其相应出入口、层高在2、20米以上的 按其外墙 不包括采光井 防潮层及保护墙,外围水平投影面积计算，十一、有柱或有围护结构的门廊,门斗 按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算，十二、玻璃幕墙等作为房屋外墙的。按其外围水平投影面积计算，十三,属永久性建筑有柱的车棚,货棚等按柱的外围水平投影面积计算，十四.依坡地建筑的房屋、利用吊脚做架空层。有围护结构的.按其高度在2、20米以上部位的外围水平面积计算。十五 有伸缩缝的房屋 若其与室内相通的 伸缩缝计算建筑面积.第五条,计算一半建筑面积的范围.一 未封闭的阳台、挑廊.入户花园、平台，等。其进深不得超过2米或水平投影面积不得超过10平方米,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，二.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊。按其围护结构外围水平投影面积的一半计算.三,有永久性顶盖无围护结构的车棚 货棚。站台 加油站.收费站等。应按其顶盖水平投影面积的一半计算,四,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算、五，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊 按外围水平投影面积的一半计算.第六条,不计算建筑面积的范围.一,层高小于2，20米的夹层 插层 技术层,二，突出房屋墙面的构件，配件。装饰柱,装饰性的玻璃幕墙,垛 勒脚 台阶、无柱雨棚等。三 房屋之间无上盖的架空通廊.四 房屋的天面 挑台，天面的花园.泳池.五 建筑物内的操作平台,上料平台及利用建筑物的空间安置箱,罐的平台，六、骑楼.过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 七、利用引桥.高架路、高架桥 路面作为顶盖建造的房屋.八 独立烟囱以及亭,塔、罐.池.地下人防干、支线、九。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、第七条、建筑面积不计入容积率统计的范围,一 地下车库层.半地下车库层，符合本规范第八条规定、地上车库层。地面至梁底净高小于等于2,0m.梁的高度根据设计规范确定,但多层梁高不超过40,高层梁高不超过60，二 阁楼层建筑面积。层高超过2，2m部分、小于与之相联的标准层建筑面积的40.时不计入容积率，阁楼不得单独对外出售 三，架空层，建筑底层布置架空层.其建筑面积不计入地块容积率。但电梯井 门厅，过道等围合部分按各层建筑面积计入容积率 架空层应满足以下条件,以柱。剪力墙落地,视线通透。空间开敞,高度不得小于标准层高度.无特定功能，只作为公共休闲、交通,绿化等公共开敞空间使用 架空层应计入建筑层次,四、突出建筑外墙结构边线不大于0。5m的飘窗、结构板等外墙附属物、且飘窗高度不得大于2、2m 五、设备平台、设备平台是指供空调室外机,热水机组等设备搁置 检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间 第八条。底层车库雨篷下部封闭或雨篷下有柱落地的、以住宅南纵墙计算与南北侧建筑日照间距,不得在建好雨篷后再封闭延伸墙体增加面积，半地下建筑物高出室外地坪设计标高1 2米以下的、其建筑面积不计入容积率，建筑占地不计入建筑密度,地下室屋顶覆土绿化后计入绿地率 第九条,实测产权登记面积与规划许可面积不得超过3。超过部分除补缴相关规费外，并按有关法律法规处罚.第十条 建设单位在申报建设工程规划许可前必须到规划,房产主管部门认可的测绘单位进行施工图建筑面积预测绘，预测绘结果作为规划主管部门受理建设工程规划许可的必备材料 第十一条.本技术规范由县住建局负责解释,第十二条。本技术规范自公布之日起施行,凡与本技术规范不一致的.以本技术规范为准.但本技术规范公布之前已经县规划行政主管部门提供规划设计要点或批准规划设计方案的建设项目房屋建筑面积计算方法仍按原规定执行、海安县人民政府办公室,2012年5月7日印发