无锡市政府办公室关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见锡政办发,2016 51号各市,县。和各区人民政府。市各委 办 局、市各直属单位、为贯彻落实 无锡市物业管理条例,加强推进各类住宅小区物业管理全覆盖工作。加强物业项目规范化,长效化管理,进一步提升服务水平,改善市民群众居住环境.制定本实施意见。一 总体目标按照,无锡市物业管理条例,的要求。强化物业管理各方主体责任 推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立，统一领导，分级负责 以块为主。综合协调.的物业管理工作体制、至2018年末，实现全市商品房住宅小区、旧住宅小区 拆迁安置及保障房小区物业管理服务全覆盖 创建一批全国示范.省优物业服务项目.进一步优化提升我市物业管理服务质量,二,基本原则 一.条块结合。齐抓共管，强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设.运行管理等方面的行业监管和行政执法职责。建立健全物业项目属地管理机制、充分发挥街道、镇。社区,村.和业主自治组织的作用，条块结合,增强工作合力、二.分类管理。全面覆盖.根据新建商品房住宅小区。旧住宅小区.拆迁安置及保障房小区物业设施运行管理的不同.进行统一规划 分类管理、实现物业管理服务对全市各类住宅小区的全覆盖 三、市场主导。政府扶持 推动物业服务专业化.市场化，完善物业服务市场化运作机制。提高物业服务标准化水平,对一些因环境条件限制.无法市场化运作的旧住宅小区.拆迁安置和保障房小区.予以相应的政策扶持。保证物业服务的正常运转,三.主要措施、一 加快推进住宅小区物业管理全覆盖1，优化商品房住宅小区前期物业管理。新建物业的开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后、双方需严格履行合同约定和招投标承诺、开发建设单位按住宅建筑面积1元,每平方米标准 提供前期物业管理开办费.最低不得低于5万元,最高不得超过40万元、用于购买物业办公设备等固定资产.开发建设单位要建立完善物业管理移交制度,确保前期物业管理落实到位、并强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。2,加强旧住宅小区物业管理，旧住宅小区要以社区管辖范围为依据。合理界定物业管理服务区域,旧住宅小区整治后、具备条件的.可参照旧住宅区物业服务标准,选聘专业物业服务企业.开展专业化的有偿物业服务.也可由各街道，镇，以社区。村，为基本单位成立物业管理服务站,开展站式物业服务、对于因环境条件限制、无法开展物业专业服务或站式服务的小区.由街道,镇，组织实施以保洁.保绿 保安服务为主要内容的基础性物业服务。旧住宅小区物业服务费用由小区全体业主共同承担 可用小区地面停车位及公共部位的经营收益弥补物业费用不足,3、提升拆迁安置和保障房小区物业管理 按照,以块为主,属地负责。的原则 在以多种方式落实物业管理服务的基础上。逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化.专业化、拆迁安置小区，前期可以.先交后补。等方式提升居民缴纳物业费的意识,逐步引导居民养成,享受服务、承担费用。接受管理 的习惯、对于保障性住宅小区.积极推行市场化的物业管理方式，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理。二 加强住宅小区配套设施建设与维护管理1.规范物业服务用房建设管理.新建住宅小区按照规定标准配套建设物业服务用房等公用设施，物业服务用房一般规划在小区中心区域或主要出入口 便于服务业主 其中用于业主委员会议事活动的物业服务用房,一般按照建筑面积20。40平方米配置、开发建设单位要严格按照住宅小区规划设计方案建设物业用房等公建配套设施，对物业服务用房简单装修、使之具备办公条件.住宅小区配套物业用房建设未落实到位的,住建部门不予核发交付使用通知书，新建住宅小区严格执行公建配套设施交付制度、由街道.镇 社区，村、前期物业服务企业共同参加交接,2 规范停车设施建设管理，各类新建住宅小区严格按照相应的建筑面积与停车位比例标准规定,配套建设停车设施.小区地下停车库.位、应纳入区域内物业并统一委托管理.旧住宅小区在整治时。要结合小区用地实际情况,增建小区停车设施、物业服务企业要按规定合理划定停车位,推广移车联系卡制度、3.完善应急维修机制 住宅小区物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面或墙体渗漏，电梯故障存在安全隐患、墙体单侧外立面等有脱落危险。消防设施损坏失效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的 可按应急程序申请使用住宅专项维修资金。市物业主管部门要加强对物业专项维修资金的管理。完善相关制度 建立紧急情况支用维修资金的快速通道 简化手续 三.依法规范物业服务企业行为1,规范物业企业的服务行为.物业服务企业参照物业行业主管部门制定的合同示范文本,与物业单位签订物业服务合同、并按合同约定和投标承诺 切实履行职责，提高服务质量 物业企业作为自行招用保安员的单位。要按规定向属地公安机关办理备案手续，物业服务企业要在小区客服中心公示服务内容和标准，划分服务区域.明确服务责任人,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项。对物业管理区域内违反治安，环保、物业装饰装修和使用等有关法律,法规的行为进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。2 规范物业服务收费行为,物业服务收费实行质价相符的原则,依照服务等级标准.实行不同的基准价及浮动幅度，物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定,健全企业财务账目,严格按标准收费,自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督 物业服务企业要定期公布物业服务费用支出.小区公共部位经营性收益和电梯运行费.公共水电费等分摊情况,3、规范入住管理 物业服务企业在业主办理入住手续期间.不得强制业主选择指定的装修,运输。安装等队伍及电器，建材等供应商 向装修单位和装修业主收取的押金、保证金应符合规定 严禁以押金，保证金等形式变相收费，物业服务企业存在上述行为的。由所在地的物价和物业主管部门责令其立即改正 对拒不改正的物业服务企业，交由相关执法部门查处 业主或物业服务企业发现住宅区内有 搬霸.方式强买强卖的，应当立即向公安机关报告,交由公安机关依法查处 物业服务企业对损坏房屋安全的装饰装修行为应予以制止、并及时向相关部门汇报 四.加强对物业服务企业的监督管理1 严格执行物业管理招投标制度 各级物业管理主管部门要严格执行前期物业管理招投标制度.支持优质物业服务企业扩大市场份额、全力打造公开、公平。公正,优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业的、选聘标准 服务内容和服务价格等均应由业主大会确定，提倡业主委员会在业主大会授权下组织公开招投标，逐步建立既有住宅小区选聘物业企业实行公开招投标制度、2、建立前期物业管理履约保证制度。市物业管理主管部门要按，无锡市物业管理条例、规定。建立前期物业管理履约保证制度，各级物业管理主管部门要监督好前期物业管理中建设单位和物业服务企业的履约行为,对不按前期物业管理招投标和前期物业服务合同履约的、要责令整改、对擅自撤出小区管理或因管理不善导致设施设备无法正常运行且经提出整改仍未纠正的，按照前期物业管理履约制度的有关规定.采取有效措施.以确保小区的正常物业管理运行,3,监督落实好前期物业管理项目承接查验制度,市，区两级物业主管部门要对前期物业管理项目承接查验情况加强检查.督促物业服务企业与开发建设单位签订承接查验协议、对发现的问题。责令开发建设单位限期整改到位、杜绝不经查验就接管，不移交资料就管理的现象.大力推行物业管理保险制度,物业服务企业可购买共用部位.共用设施设备及公众责任等项保险、以市场化手段降低管理风险,4.加强行业动态检查、市,区两级物业主管部门要加强对物业服务企业资质的动态检查、将企业信用，招投标，评优等与资质证书审验挂钩,会同街道。镇。社区。村,开展经常性物业管理专项检查活动，对存在问题的、约谈物业服务企业法定代表人或负责人。下发书面整改通知书 责令限期改正 完善物业企业信用信息系统。建立第三方评价测评制度.建立项目经理执业资格制度,未取得执业资格证书者不得担任项目经理职务,至2018年底前.物业项目全部实行项目经理责任制,五 规范已有物业管理区域的划分调整对已投入使用的物业管理区域的划分确需重新调整的、以有利于社区管理和物业管理相结合为原则。综合考虑建筑物规模,共用设施设备。社区建设等因素.由所在地物业主管部门会同街道，镇,征求相关业主意见后进行划分。同时明确设施设备维护责任和费用分摊、六 加强业主委员会和物业管理委员会建设引导规范业主自治组织建设,充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用 对符合成立业主大会。业主委员会条件的住宅小区.属地街道 镇 社区,村.要指导成立业主委员会和召开业主大会 指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理 大力推进社区居委会，业主委员会,物业服务企业,三位一体,工作机制 通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾，业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制、对不具备条件成立业主大会，业主委员会的住宅小区，属地街道、镇，要组织成立由街道.镇，公安派出所。社区.村、建设单位。业主代表等组成的物业管理委员会,根据规定代行有关职责。四，职责分工强化市.区两级政府及相关部门在住宅小区物业管理上的职责，建立健全.条块结合，属地管理。行业监管、的物业管理工作体系,形成市.区齐抓共管的大物业管理工作格局.一。市相关部门按照各自管理职责,加强对小区物业建设及管理运行的监督检查。对投诉举报的违法违规行为依法查处,市住建部门作为全市物业管理行政主管部门和建设行政主管部门,负责研究制定物业行业管理制度和行业服务标准,对全市物业服务行业进行监督管理.负责全市物业管理招投标活动的监督管理工作 负责物业服务企业资质管理和从业人员的资格管理.负责全市物业服务企业信用档案的建立和管理、负责全市物业专项维修资金的归集。使用和管理。负责新建住宅小区公建配套设施的建设管理.负责对建设单位履行房屋工程质量保修责任进行监督检查，负责对各区物业管理工作的日常监督和检查考核，负责制定旧住宅小区长效管理工作市级考核办法,牵头做好资金预算申报，执行及工作考核.市规划部门负责对小区物业管理服务用房的规划进行审查 在规划方案中明确公共配套设施的建筑面积和使用功能 市国土部门负责将出让地块建设条件相关意见书作为土地出让合同的要件之一。从源头上解决公共设施产权纠纷的问题，市财政部门负责做好旧住宅小区长效管理市级以奖代补资金的预算安排审核 绩效论证及绩效评价工作。配合市住建部门、根据市级旧住宅小区长效管理考核结果，将奖补资金拨付至各区.市市政园林部门负责对小区物业管理区域内供水，排水,功能照明,燃气、园林绿化移植等进行监督检查，督促相关企业做好市政公用设施的管理维护,市民防部门负责对小区物业管理区域内民防设施的建设使用及维护进行监督检查、对未按规定使用及维护管理防空地下室,改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为依法进行查处,对违法出售人防车库，位。行为进行查处,市质量监督管理部门负责小区电梯安全运行等的监督检查 依法查处违法违规使用电梯行为 市城管部门负责对小区物业管理区域内违法搭建、破墙开门窗。乱设户外广告 乱设摊点,损坏绿地 社会生活噪声超标等行为进行监督检查 并对违法建筑依法拆除,市环保部门和具有环保职能的有关部门负责对小区物业管理区域内环境保护工作进行监督检查。依法查处环境违法行为 市工商部门负责对小区物业管理区域内商业经营活动进行监督检查。依法查处未取得营业执照擅自从事经营活动,发布虚假广告等违法违规行为.市公安部门负责对小区物业管理区域内治安，技防、养犬。车辆停放等进行监督检查,依法查处违反治安管理条例的各种行为。市消防部门负责对小区物业管理区域进行消防安全检查.依法查处违反消防管理规定的各种行为，市物价部门负责做好普通住宅小区前期物业服务收费政府指导价标准的制定和调整。依法查处物业项目收支情况不公开不建帐、收费项目不公示.擅自提高收费标准以及违规收费等行为,市信用管理部门负责将物业信用管理纳入社会诚信管理体系 对经法院判决确认属物业企业不履行物业服务合同,业主恶意拖欠物业费等失信行为录入社会征信系统 二，按照属地管理原则、各区政府要加强对辖区内住宅小区物业管理工作的综合协调,组织本区物业管理相关部门 街道。镇 及社区,村。协同做好物业管理工作、落实旧住宅小区长效管理制度.区级物业管理部门负责指导监督本辖区内街道。镇.及社区.村、的物业管理工作。其他相关部门按照市有关部门的要求 做好辖区内住宅小区物业管理的相关工作,街道.镇，在区物业管理部门指导下.具体负责本辖区的物业管理工作。组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作。指导和监督业主大会.业主委员会开展工作,负责协调社区管理服务与小区物业管理之间关系,建立小区物业矛盾调处机制.处理好业主委员会.物业使用人和物业服务企业在物业管理服务中的矛盾纠纷.负责辖区范围内物业服务企业交接,提前解除物业服务合同和无物业管理小区的日常管理工作,社区。村,协助街道,镇,指导，协调和监督业主大会的召开和规范运作，指定专人作为小区物业管理工作协调员。协助处理业主委员会 物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷 协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题。发现本区域内有违反物业管理规定的违法违规行为，应立即制止。并及时向有关部门报告,五.组织保障、一、加强组织领导,市级成立由市住建、规划 国土 市政园林，民防.质监，城管.环保.财政。经信。公安 消防、物价、工商。民政等部门及各区政府组成的市住宅小区物业管理工作领导小组.统筹协调全市住宅小区物业管理的重大问题。各区政府成立相应的组织机构、建立辖区物业管理协调联动机制，街道。镇.建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理辖区内物业管理工作。二 加大政策扶持、新建保障性住房项目。应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准配置物业服务经营性用房.收益用于弥补物业费不足。拆迁安置房小区公建配套设施收益。首先用于弥补小区物业服务费的不足,街道。镇 应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。对小区管理服务经费进行适当补贴，并多渠道落实小区管理服务资金.建立旧住宅小区长效管理考核奖励机制 经整治的小区要成立业主委员会或物业管理委员会.推行专业化物业管理或站式管理模式,业主缴纳相应的物业服务费、小区公共部位收益应弥补管理费不足、为扶持建立旧住宅小区长效管理机制.并确保长效管理有效落实，设立三年过渡性以奖代补资金.在过渡期内。通过区级长效管理考核的旧住宅小区,由区财政按0。2元。平方米。月给予该小区以奖代补资金 各区落实长效管理工作通过市级考核的 由市财政按0 1元。平方米。月给予各区以奖代补资金，旧住宅小区长效管理工作市级考核办法另行制定,对于享受政府实物配租的廉租住房保障对象.确有特殊困难不能全额交纳物业费的，经市住房保障管理部门按规定审核确认后,所需资金从住房保障专项资金中列支,三。加强检查考核 市。区两级政府将住宅小区物业管理工作作为重点工作，纳入目标管理考核，市住宅小区物业管理工作领导小组定期对各区政府 市各相关部门的履职情况进行检查考核，并将检查考核结果进行通报.区住宅小区物业管理工作领导小组对属地街道组织及相关部门的物业管理工作情况进行检查考核，四。加强舆论引导，大力宣传物业管理法律法规以及发展物业服务业的重大意义 推选出一批管理创新,质优价廉的物业服务品牌企业和优秀业主委员会 发挥示范作用、积极引导物业服务企业诚信经营.引导业主树立主人翁意识,依法有序参与物业管理活动 促进物业服务行业可持续发展,本意见自下发之日起实施 江阴市.宜兴市可参照执行,无锡市人民政府办公室2016年4月6日