巴南区安置房前期物业管理暂行办法第一章.总.则、第一条,为进一步规范我区安置房前期物业管理活动、维护业主 使用人。物业服务企业和建设业主单位的合法权益、明确区政府有关职能部门、镇街和建设业主单位的职责。根据.中华人民共和国物权法、物业管理条例.和.重庆市物业管理条例、的规定.结合我区实际,制定本办法，第二条，本区行政区域内安置房前期物业管理及有关监督管理活动适用本办法.本办法所称安置房.是指因征地拆迁对被安置户进行安置,由政府投资或组织实施的居住用房.第三条，安置房前期物业管理坚持区房管局行业管理、政策指导，镇街属地管理、具体负责，各职能部门密切配合的工作体制.第四条。成立巴南区安置房前期物业管理工作指导小组。由区政府分管副区长任组长.区政府办联系副主任、区房管局局长、区征地办主任任副组长 有关职能部门，镇街和巴源公司主要负责人为成员、区物业管理工作指导小组下设办公室、办公室设在区房管局、负责指导小组日常工作 区房管局局长任办公室主任 巴源公司主要负责人.区房管局物业科科长任办公室副主任,第五条，逐步建立社会化。专业化、市场化的安置房前期物业管理机制 提倡通过招标投标或协议选聘方式确定具有资质的物业服务企业进驻安置房小区开展专业物业管理服务，安置房建设业主单位负责组织实施安置房前期物业管理招标投标或协议选聘工作.区房管局负责监督管理,第六条,暂不具备条件实行市场化物业管理的安置房小区。由有关镇街组织村。居。委会成立物业管理小组,实行小区自治管理.做好小区公共环境卫生保洁 公共秩序维护，园林绿化养护，装饰装修管理，档案资料管理等物业管理服务。电梯、消防,二次供水.柴发机组,监控等专业设施设备的维护管理应发包给专业公司实施 有关镇街应逐步引导业主成立业主自治组织 由业主决定实行自治管理或选聘物业服务企业提供物业管理服务 第二章、职能职责。第七条、区房管局负责辖区安置房前期物业管理工作的指导和监督。负责前期物业管理合同、物业管理招标，临时管理规约、协议选聘物业服务企业,物业服务合同等备案程序管理 审查物业服务用房,按分级审批原则对物业服务企业进行资质管理,负责安置房物业专项维修资金的归集和使用管理 指导.监督物业承接查验活动，参与安置房物业管理联席会议 第八条.镇街。含村 居委会，负责指导本辖区内安置房业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责.负责业主委员会，临时管理规约备案管理，调解安置房物业管理矛盾纠纷，协调安置房物业管理与社区建设的关系，召集安置房物业管理联席会议，第九条、建设业主单位负责按照规定配置并移交物业服务用房,根据指导小组决定依法选聘安置房物业管理实施单位，向镇街报送安置房建设面积，业主清册等资料，协助成立首次业主大会筹备组。在安置房交付使用前向物业管理实施单位和镇街移交物业档案 参与安置房物业管理联席会议 第十条.建设。规划，消防、物价.市政 公安等相关职能部门根据各自职责.分工协作,密切配合.共同抓好安置房物业管理相关工作 第三章。承接查验，第十一条、安置房小区交付管理前 应当具备以下条件 一.建设工程竣工验收合格。取得规划。消防.环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，二，供水 排水，供电 供气。通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成、供水，供电、供气已安装独立计量表具 三,教育.邮政、医疗卫生.文化体育。环卫，社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。四，道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成.并满足使用功能要求 五.电梯,二次供水 高压供电.消防设施、压力容器,电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书、六。物业使用,维护和管理的有关技术资料完整齐全.七，法律.法规规定的其他条件。第十二条，安置房交付使用时 建设业主单位应向安置户出示 建设工程竣工验收备案登记证，等资料。第十三条、物业服务企业进驻服务时。建设业主单位和物业服务企业必须按照承接查验的要求,对物业项目实施承接查验,对不符合要求的，建设业主单位应当限期整改。并承担相应责任,实行小区自治管理的,由建设业主单位和村。居，委会实施承接查验 区房管局联系区物业行业协会提供相应帮助 第十四条。实施承接查验20日前，建设业主单位应当向物业服务企业移交下列资料、一.竣工总平面图。单体建筑，结构 设备竣工图.配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料.二 共用设施设备清单及其安装。使用和维护保养等技术资料.三。供水、供电,供气.通信。有线电视等准许使用文件。四.物业质量保修文件和物业使用说明文件 五。承接查验所必需的其他资料,未能全部移交前款所列资料的。建设业主单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限、第十五条，在未完成安置房小区各项基础设施功能配套前、因安置需要先行交付入住的、建设业主单位应及时按标准完成配套建设.前期物业服务企业或村、居、委会对小区未配套建设到位的公共基础设施应有详细的承接查验记载，第四章。物业管理服务。第十六条，物业服务企业应当做好以下物业管理服务工作 一、负责小区物业承接查验及档案移交接管工作、二,负责共用部位.共用设施设备和场所的维修 养护管理、三。负责公共区域卫生保洁管理。四。负责小区秩序维护管理、五.负责小区园林绿化养护管理,六，负责发现,劝阻.报告小区违章建筑,七,负责小区物业档案。资料管理,八 负责法律法规及合同等规定的其他管理，第十七条.前期物业服务合同尚未到期、物业服务企业要求提前退出的、物业服务企业应当与建设业主单位协商处理物业服务合同终止事宜.并提前三个月书面报告物业所在地镇街。区房管局,在新的物业服务企业尚未入驻前。应做好小区服务和稳定工作、不得擅自撤离.前期物业服务合同将到期 物业服务企业决定退出物业管理区域，应当在前期物业服务合同届满前三个月以书面形式报告物业所在地镇街 区房管局和建设业主单位 并在物业管理区域内公示。前期物业服务合同期限届满、没有成立业主大会或业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业和建设业主单位自愿继续原合同约定的.物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止、第十八条,有下列情形之一的 物业服务企业应当退出物业管理区域 不得以物业管理服务中的债权债务纠纷未解决,阶段性工作未完成等为由拒绝退出,一 前期物业服务合同尚未到期、但应依法解除或终止。二，业主委员会与新选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时,三.人民法院的生效判决或者仲裁机构的生效裁决要求物业服务企业退出的。四,物业服务企业资质被依法吊销的,五，依法不得继续从事物业服务活动的其他情形.物业服务企业退出后。应积极配合解决其物业管理服务期间的遗留问题,第十九条，物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务.一.向业主委员会,未成立业主委员会的，向有关镇街、移交物业档案、物业服务资料和物业服务用房,二,撤出物业管理区域内的物业服务人员.三 结算物业服务费用和预收、代收的有关费用,四，法律.法规规定的其他事项 第二十条,建设业主单位在与物业服务企业签订前期物业服务合同时，应核实其企业资质并采取有效措施保证其按约定履行物业管理职责，第二十一条.区征地办或其他征地实施单位代征地业主提供前期物业管理开办费 计入征地成本 交前期物业管理单位或村,居、委会管理,实行专款专用。主要用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有 由物业服务企业或村，居.委会管理并使用，第二十二条 安置房物业小区前期物业服务收费按、重庆市物业服务收费管理办法、和.重庆市住宅物业服务等级标准,有关规定执行，区征地办或其他征地实施单位代征地业主需向物业服务实施单位补贴物业服务费、计入征地成本，的。应根据经济社会发展水平和物业服务行业发展状况适时调整。原则上以社会平均工资水平上涨幅度为参数同步调整 第二十三条.安置房小区业主大会成立前.需要占用业主共有道路或其他场地停放车辆以及利用共有部位共用设施从事广告等经营活动的.应当在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当将收入单独列账.所得收益用于补贴物业专项维修资金或物业管理服务费、第二十四条，倡导和鼓励物业服务企业以前期顾问等方式提前介入安置房项目的开发建设,从建筑设计。施工以及建筑材料,设施设备的选择上提出合理化建议、鼓励物业服务企业在日常管理中，排查高能耗及不符合环保要求的设施设备.在物业管理区域内推行节能效益高的新技术,新方法，开展技术革新和设备改造 提高能源利用效率 第二十五条。安置房小区业主应当依法依规缴纳物业服务费，业主、使用人使用物业应当自觉遵守法律、法规.临时管理规约的规定和业主大会。业主委员会的决定 不得损害公共利益和他人合法权益 不得有下列行为，一 擅自占用地上或者地下空间违法修建建筑物，构筑物.二。破坏或者擅自改变房屋外观 三。损坏或者擅自变动房屋承重结构。主体结构 四。损坏或者擅自占用，改建物业共用部分,五、损坏或者擅自占用.移装共用设施设备.六.将卫生间。厨房改在下层住户的卧室。起居室。厅,书房的上方，七,存放.铺设超负荷物品.八.发出超过规定标准的噪音 九。存放不符合安全标准的易燃 易爆.剧毒,放射性等危险物品,十，违反法律法规以及管理规约.改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房,十一 乱丢垃圾 高空抛物.十二,损毁树木。园林.十三,法律法规和管理规约禁止的其他行为.第二十六条 物业服务企业应当遵守有关法律,法规规定、严格履行物业服务合同。不得有下列行为.一、违反招投标规定。损害国家利益，社会公共利益或他人合法权益骗取中标，二,擅自降低服务标准、降低服务质量.三。恶意退出物业服务项目，不按规定移交物业管理用房和有关资料 四,采取不正当手段强制收费或只收费不服务等其他违反法律法规规章规定的行为，第五章、行政处理。第二十七条、对违反本暂行办法规定的行为、法律。法规有处罚规定的,从其规定.第二十八条，物业服务企业有下列行为的，区房管局依法予以行政处理、一.承接物业项目后、未按规定进行物业服务合同备案的,一年内不得参加评优活动,并记入诚信档案.二。不履行物业服务合同.业主投诉较多.经查证属实的.一年内不得参加评优活动、暂缓一年物业企业资质升级.并记入诚信档案.三。物业服务企业限制或者侵犯业主权利的。责令限期改正、逾期不改正的.一年内不得参加评优活动。暂缓一年物业企业资质升级 在一年内不得参加物业管理招标投标活动、并记入诚信档案 四.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标的.一年内不得参加评优活动.暂缓一年物业企业资质升级，在一年内不得参加物业管理招标投标活动。并记入诚信档案，五、物业服务企业退出服务时不履行相关义务的、责令限期改正 逾期不改正的。一年内不得参加评优活动、暂缓一年物业企业资质升级,并在一年内不得参加物业管理招标投标活动,并记入诚信档案、第六章、附。则 第二十九条。本暂行办法由区房管局负责解释，第三十条、本暂行办法适用于2015年6月1日后交付使用的安置房小区、