黄冈市区住宅专项维修资金管理办法第一章。总。则 第一条 为了加强市区住宅专项维修资金管理 保障住宅共用部位.共用设施设备正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。根据 中华人民共和国物权法.物业管理条例,和、住宅专项维修资金管理办法。等法律，法规，规章的规定、结合本市市区实际、制定本办法 第二条.本办法适用于本市区行政区域内商品住宅,含经济适用住房 非住宅的维修资金的交存、使用，管理和监督,售后公有住房住宅专项维修资金的的交存.使用 管理和监督按国家有关规定执行，本办法所称住宅专项维修资金、是指业主交存的专项用于住宅保修期满后共用部位 共用设施设备维修和更新 改造的资金。第三条、本办法所称住宅共用部位 是指根据法律 法规和房屋买卖合同。由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位、本办法所称住宅共用设施设备、是指根据法律、法规和房屋买卖合同。由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备、第四条,住宅专项维修资金管理实行专户存储.专款专用、所有权人决策,政府监督的原则。第五条。市房地产管理部门负责市区住宅维修资金的归集管理和指导监督 区房地产物业管理部门负责本辖区内住宅专项维修资金的使用审核,监督工作.财政，审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金的财务监督和审计监督工作,业主委员会负责维修部位的核实 专项维修资金的申请 组织表决,使用监督及续筹方案的拟定和实施工作.未成立业主委员会的，由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责 第二章、交存及续筹。第六条,下列物业的开发建设单位和业主应当按照本办法的规定向市房地产管理部门交存住宅专项维修资金。一。住宅。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位,共用设施设备的除外，二。住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅 第七条，住宅及住宅小区内非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,首期住宅专项维修资金每平方米的交存标准为市区住宅建筑安装工程每平方米造价的6.市房地产管理部门应当根据市建设行政主管部门公布的建安造价适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准 并予公布,第八条、商品住宅 非住宅的购房人应当在办理房屋转移登记手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定，新建商品房项目办理初始登记时未出售的房屋,由开发建设单位作为业主交存首期住宅专项维修资金。房屋售出后 开发建设单位与业主办理住宅专项维修资金转移过户手续。第九条 购房人未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。第十条，住宅专项维修资金由专户管理银行代收的、代收人应当向交存人出具财政部门统一监制的专用票据。第十一条 业主分户账中住宅专项维修资金余额不足首期应交存额30 的。应当按照业主大会决定的续筹方案及时续交、住宅专项维修资金续筹的标准和方案由业主委员会拟定 提交业主大会决定后 由业主委员会具体实施，未成立业主委员会的。续筹办法由物业所在地的居民委员会组织召开小区业主大会决定.续筹金额按照不低于首次交存标准确定、必须继续交存到专项维修资金专户银行。记入业主明细帐户.第十二条、已经办理房屋权属登记但未交存住宅专项维修资金的业主 应主动补交，业主补交金额.应按本办法第七条规定的比例交存 第三章,专户管理.第十三条,市房地产管理部门应当与商业银行签订委托合同。设立住宅专项维修资金管理专户,委托专户管理银行办理维修资金交存 结算等手续。并向社会公布，业主交存的住宅专项维修资金.由市房地产管理部门在住宅专项维修资金专户中以物业管理区域为单位设立账户 并按幢,单元,户设置明细账目 第十四条,业主大会成立前或者业主大会虽已成立但未要求划转住宅专项维修资金的、住宅专项维修资金由市房地产管理部门在专户管理银行开立银行专户进行代管。实行专款专用,第十五条。业主大会成立后,要求划转住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并同时对以下事项进行表决.一 住宅专项维修资金专户管理银行的选定、二.住宅专项维修资金使用和账目管理办法。三。确定业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人的决议。四，应急维修授权协议书.五 市房屋行政主管部门认为需要由业主大会确定的与住宅专项维修资金有关的其他事项 业主大会通过关于上述事项的决议后，业主委员会应当到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户，第十六条。业主委员会应当在业主大会通过划转决议之日起10个工作日内 到区房地产物业管理部门申请办理住宅专项维修资金划转手续、并提交业主大会关于本办法第十五条所列事项的决议及专户管理银行开户证明,申请材料齐全的 区房地产物业管理部门应当自受理之日起10个工作日内报告市房地产管理部门 市房地产管理部门应当自收到报告之日起10个工作日内通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户,并将有关账目移交业主委员会，第十七条，划转住宅专项维修资金时,业主委员会应当与开户银行。区房地产物业管理部门签订发生本办法第三十一条规定的紧急情况时。同意区房地产物业管理部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书、第十八条、住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金，用于支付维修和更新.改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中、用于支付评估。监理等费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的评估，监理单位账户中，业主委员会不得擅自变更开户银行，确需变更的.应当经业主大会决定，注销原银行专户.开立新专户、并报区房地产物业管理部门备案、第十九条,业主大会成立后 未要求划转住宅专项维修资金的,业主委员会应当到市房地产管理部门查询所在物业管理区域内交存住宅专项维修资金的业主名单和金额 并在物业管理区域内公示。业主未交存住宅专项维修资金的.业主委员会督促其交存，第二十条 住宅专项维修资金账户的账目管理 在业主委员会成立之前或未划转至业主委员会的.由市房地产管理部门代管,业主委员会成立之后并划转住宅专项维修资金的。由业主委员会负责管理。第二十一条,业主转让房屋时,应当结清住宅专项维修资金。住宅专项维修资金有节余的、应当随房屋所有权同时转让过户，未结清住宅专项维修资金的，市房地产管理部门不予办理房屋转让手续.房屋因征收或者其他原因灭失的.市房地产管理部门应当将业主交存的住宅专项维修资金账面余额返还业主 第四章,使 用。第二十二条.住宅专项维修资金的使用 应当遵循程序规范 方便快捷、公开透明。受益人和负担人相一致的原则。业主不交存住宅专项维修资金的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十三条。住宅共用部位的维修和更新,改造范围包括，一，屋面防水层破损。顶层房间渗漏,二.楼房外墙出现雨水渗漏。引起外墙内表面浸湿、三，楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准规范.四，建筑保温层出现破损或者脱落,或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿，结露，结霜或者霉变。五 外墙及楼梯间,公共走廊涂饰层出现开裂。锈渍,起泡,翘皮。脱落 污染,六.公共区域窗台、门廊挑檐.楼梯踏步及扶手，维护墙。院门等出现破损.七，公共区域门窗或者窗纱破损.八,住宅共用部位需要维修和更新,改造的其他情形 第二十四条.住宅共用设施设备的维修和更新 改造范围包括，一。电梯主要部件需要维修或者更换、二，避雷设施不能满足安全要求、三，监控设施。消防系统出现功能障碍或者部分设备。部件损坏严重、四，楼内排水，排污.设备出现故障.排水管道漏水，锈蚀严重。排污泵锈蚀或者其他设备损坏。五。水箱,泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新 改造的.但依法或依合同约定应当由供水企业承担的除外。六、住宅共用设施设备需要维修和更新，改造的其他情形,第二十五条 下列费用.不得从住宅专项维修资金中列支 一，物业共用部位 共用设施设备的日常运行，维护费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出的.二 物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担的，三、物业管理区域内供水，供电、供气，供热 通讯.有线电视等相关管线和设施设备的维修 养护费用 由有关单位依法承担的。四,物业共用部位 共用设施设备属人为损坏.其维修,更新费用由责任人承担的,第二十六条，住宅专项维修资金划转业主大会管理前、需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理,一,提出方案.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案 没有物业服务企业的、由业主委员会提出使用方案.未成立业主委员会的由物业所在地的居民委员会组织相关业主提出使用方案,使用方案应当包括申请使用专项维修资金的原因，维修和更新及改造部位、计划费用。涉及户数及分摊。维修资金交存余额。施工组织等内容 二.组织业主讨论,物业服务企业,业主委员会或居民委员会组织维修资金列支范围内业主对使用方案进行表决，表决前应将使用方案在维修物业范围内公示、公示时间不少于7个工作日.经列支范围内物业建筑面积三分之二以上.且经参与人数三分之二以上业主表决同意后向区房地产物业管理部门申报,三 方案审核。区房地产物业管理部门自受理之日起5个工作日内对表决通过后的使用方案、使用方案的公示证明材料,表决意见的证明材料等进行审核 经审核符合使用条件的 向市房地产管理部门申请拨付维修资金 市房地产管理部门在3个工作日内、按工程预算额的50。向专户管理银行发出划拨住宅专项维修资金的通知.四、物业服务企业,业主委员会或居民委员会按照使用方案组织实施维修和更新，改造工程 五、工程验收合格后.物业服务企业、业主委员会或居民委员会持下列材料向区房地产物业管理部门申请拨付维修和更新.改造费用的余额。1。业主通过后的专项维修资金使用方案，2、专项维修资金使用范围内业主分摊清册.3.维修和更新,改造工程验收证明。4。维修和更新，改造工程决算证明,5.维修和更新.改造工程的发票。6，其他相关材料,六,区房地产物业管理部门受理申请后。在5个工作日内进行审核 材料齐全的、应当出具 住宅专项维修资金使用受理证明.材料不齐全的。当场一次性告知需要补齐补正的全部内容.并出具补齐补正告知单，经审核符合条件的.报告市房地产管理部门申请划拨维修费用余额.市房地产管理部门在3个工作日内向专户管理银行发出划拨维修费用余额的通知,维修资金申请材料的真实性由物业服务企业.业主委员会或物业所在地的居民委员会负责、第二十七条，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的.按照下列程序办理。一，物业服务企业根据维修和更新，改造项目提出使用方案.二,业主大会依法通过使用方案、三。业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表,使用方案及预算等有关材料报区房地产物业管理部门备案.区房地产物业管理部门发现不符合有关法律.法规，规章规定的.应当责令改正.四,业主委员会按照区房地产物业管理部门备案的使用方案组织实施维修和更新，改造工程、并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。五、工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况、第二十八条,住宅专项维修资金的使用按下列规定表决和分摊.一.属全体业主共有的共用部位,共用设施设备维修、由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同表决和分摊，二 属单幢房屋内业主共有的共用部位,共用设施设备 由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例表决和分摊、三，属一个单元内业主共有的共用部位,共用设施设备、由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例表决和分摊,属单元内一侧房屋业主共有的共用部位。共用设施设备、由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例表决和分摊,四.相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例表决和分摊.维修、更新改造方案无法通过上述方式实行表决、其权利人表决不足三分之二以上的。可采用异议表决方式进行意见征集 物业服务企业、业主委员会或物业所在地的居民委员会应将维修方案在物业所在的小区进行为期7天的公示 在有效公示期内 持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的.视为表决通过,业主未交存维修资金，个人维修资金分户账金额为零。也应分摊维修工程费用,由业主委员会或物业所在地的居民委员会向未交存的业主追交,业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的.差额部分由该业主承担.第二十九条.凡属必须进行招投标的维修和更新、改造工程应当通过招投标方式选择施工单位。聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理的、相关费用从住宅专项维修资金中列支、第三十条 维修资金使用后。区房地产物业管理部门应将第二十六条所列文件材料立卷存档,并报市房地产管理部门备案 由市房地产管理部门通知专户管理银行按照分摊清册,从相关业主的个人维修资金明细账中核减，第三十一条 发生危及房屋使用安全等紧急情况.需要立即对住宅共用部位 共用设施设备进行维修和更新.改造的、按照下列规定使用住宅专项维修资金、住宅专项维修资金划转业主大会管理前的、一 物业服务企业,业主委员会或居民委员会根据业主意见以书面形式向区房地产物业管理部门提出申请。二，区房地产物业管理部门工作人员经项目现场查勘、确认后按危险紧急处置要求拨付资金，具体由物业服务企业、业主委员会或居民委员会自行组织维修.也可以委托其他施工单位抢修，三 工程验收合格后.办理工程结算，四，向相关业主通报资金使用情况,住宅专项维修资金划转业主大会管理后的,由业主委员会按照本办法第二十七条第，三、项至第,五、项的规定办理、前款所称紧急情况包括。一、屋面.外墙防水损坏造成渗漏.二。电梯故障危及人身安全、三。楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险,四。消防系统出现功能障碍、消防管理部门要求对消防设施设备进行维修和更新，改造、五，二次供水水泵运行中断，六。排水设施堵塞.爆裂。七。危及房屋使用安全,影响业主正常生活的其他紧急情况 第五章,监督管理。第三十二条，业主委员会应当每年向业主公示住宅专项维修资金交存。使用和管理等情况.接受业主的监督.业主对住宅专项维修资金的交存、使用等情况有异议的，可以向业主委员会申请复核、对复核结果有异议的。可以向区房地产物业管理部门或市房地产管理部门申请复核,第三十三条.区房地产物业管理部门和市房地产管理部门应当分别建立住宅专项维修资金使用记录和查询系统 记载住宅专项维修资金交存,使用和管理等情况，向业主提供查询服务,第三十四条.审计部门应当加强对住宅专项维修资金的财务管理使用的监督.第三十五条,住宅专项维修资金专用票据的购领 使用,保存、核销管理。应当按照财政部门的有关规定执行、第六章，法律责任、第三十六条,建设单位违反本办法规定第八条的,由市房地产行政主管部门责令限期改正 逾期不改正的.每套处以五千元以上三万元以下罚款,第三十七条.违反本办法规定 挪用住宅专项维修资金的、按照、住宅专项维修资金管理办法,的规定予以处理。第三十八条。相关行政主管部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处、不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的 依法给予处分，构成犯罪的 依法追究刑事责任.第三十九条 违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的、按照，财政违法行为处罚处分条例 的有关规定予以处理,第四十条,专户管理银行违反本办法规定.未向缴存人出具维修资金缴存凭证,或者未履行资金支出规定程序而支出资金的,或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房地产管理部门及时报告的 市房地产管理部门可以单方取消与专户管理银行的资金代管协议，情节严重的 依法追究专户管理银行的法律责任、第七章 附、则.第四十一条.住宅小区外与住宅楼结构不相连的非住宅物业的住宅专项维修资金交存.使用和管理,参照本办法执行。第四十二条.本办法由市房地产管理局负责解释.第四十三条。本办法自2016年6月1日之日起施行，