荆州市控制性详细规划管理技术规定,第一章、总,则。第一条,为规范荆州市控制性详细规划，以下简称控规,的管理工作 依据,城乡规划法。湖北省城乡规划条例、城市。镇控制性详细规划编制审批办法 结合荆州城乡规划工作的实际，制定本规定.第二条、本规定适用于荆州市城市规划区范围内控规的编制和管理.本规定所称控规。包括城市的控规和镇的控规 本规定所称控规管理、是指控规的编制,审批，修改和动态维护。第三条、控规管理应符合法律法规和有关技术规范，本规定未涉及的内容，遵照国家有关法律。法规和有关标准。技术规范的规定执行,第二章,控规的层次，第四条。控规按，片区控制性详细规划、以下简称片区控规.和 单元控制性详细规划 以下简称单元控规。两个层次进行管理.实行、片区 单元。地块。三级管理模式、结合城市空间布局，规划管理要求，可以将城市 镇总体规划确定的建设用地划分为若干片区,组织编制片区控规。将片区划分为若干单元.组织编制单元控规.将单元划分为若干规划控制地块、地块以单元控规分图则成果表现，不单独作为编制层次,第五条 片区控规以落实城市.镇总体规划为目标，主要对片区内的功能定位。红线、黄线.蓝线。绿线、紫线 以下称 五线、用地性质.土地使用强度、居住区级及以上公共设施和重要市政公用设施等进行规划控制。第六条、单元控规以落实片区控规为目标.主要对单元内用地性质 五线。控制指标.居住区及居住小区级各类设施进行规划控制。单元控规必须编制符合技术要求的地块分图则 第七条 城市总体规划建设用地范围内的片区控规规模一般为4。7平方公里.镇总体规划建设用地范围内的片区控规规模一般为3，5平方公里,单元控规规模一般为1.2平方公里,第八条 经依法批准的控规必须符合城市总体规划的相关强制性内容，在此前提下控规是城乡规划主管部门作出规划许可，实施规划管理的法定依据、单元控规尚未编制、批准前，因重大项目建设需要 城乡规划主管部门可以依据经依法批准的片区控规 根据国家，省.市技术规范和相关规定.结合地块实际情况和项目建设方案拟定建设地块的规划控制要求,经论证，公示征求意见,并报请市规委会审议通过后。作为规划许可。实施管理的依据 第三章 通则性管理规定.第九条、控规对各类用地和设施进行规划控制。主要采取实线控制、虚线控制、虚位控制，指标控制等四种方式,一。实线控制。是指对纳入保护或控制的规划要素在规划文件中采用实线予以界定 进行实线控制的地块及线网设施，其位置、线形 边界.建设规模,设施控制要求等原则上不得更改,二、虚线控制，是指对纳入保护或控制的规划要素在规划文件中采用虚线予以界定，进行虚线控制的地块,其规模及设施控制要求原则上不得更改、用地边界可根据具体方案优化调整，三，虚位控制、是指对纳入保护或控制的规划要素在规划文件中采用虚位予以界定,进行虚位控制的地块。在满足相关规范要求的前提下、对地块内的用地和设施可进行位置移动.管线网络也可以根据相关规划依据作出调整、四、指标控制.是指对纳入保护或控制的规划要素在规划文件中采用指标予以界定 进行指标控制的要素、在满足相关规范要求的前提下，可不控制其位置和具体走向.但须满足其指标控制要求 第十条 控规所确定的用地性质是对未来土地利用的控制与引导。现状土地使用性质与控规不符的、可继续保持其原有使用功能,但改建或重建建设工程的.应当符合控规要求.第十一条,单元控规中的地块需要进行合并或细分开发的 可重新确定其开发强度.合并或细分后的地块总开发强度不应超过原地块的总开发强度、细分后的地块面积不得小于.荆州市城市规划管理技术规定 规定的最小开发规模 第十二条，控规中确定的城市支路以下的公共通道。经依法论证后可进行修改和优化 不视作修改控规 第四章、土地使用兼容性规定。第十三条。控规在确定地块土地使用性质的同时。还应明确地块的土地使用兼容性，地块面积小于.荆州市城市规划管理技术规定，规定的最小开发规模的.不得兼容其他用地性质.第十四条.土地使用兼容性，可按第一兼容性质和第二兼容性质分别明确。第一兼容性质.是指对地块用地及环境没有干扰和影响,可部分或全部转换的用地性质，第二兼容性质,是指在特定条件下。可部分转换的用地性质。详细规定参考附录二.荆州市规划建设用地兼容性规定表.第十五条，下列用地可兼容其他用地性质，一,居住用地。R，二。不需独立占地的公共管理与公共服务用地，包括文化设施用地.A2、除高等院校用地.A31。外的其他教育科研用地，A32、A33,A34 A35。三。不需独立占地的商业服务业设施用地.包括除农贸市场用地外的商业设施用地，B1、商务设施用地，B2，除康体用地外的娱乐康体用地 B3,除加油加气站用地外的公用设施营业网点用地、B4、其他服务设施用地,B9.四。工业用地 M、五。普通物流仓储用地、W1。W2，第十六条。下列用地不得兼容其他用地类别,一,五线、用地。二,需要独立占地的公共管理与公共服务用地 包括行政办公用地 A1,高等院校用地。A31,体育用地.A4，医疗卫生用地,A5,社会福利设施用地、A6.文物古迹用地、A7 外事用地。A8 宗教设施用地.A9 三.需要独立占地的商业服务业设施用地、包括农贸市场用地。B12中的一部分 康体用地，B32 加油加气站用地、B41,四、危险品物流仓储用地，W3.第十七条、单元控规法定文件确定的地块土地使用性质及其兼容性质经依法批准后可部分或全部转换。地块土地使用性质确需转换为单元控规法定文件确定的兼容性质的。按照下列程序审查 批准。一.申请人向控规组织编制机关提出书面申请材料并附专题报告说明情况及理由，涉及第二兼容性质转换的.还需提供交通影响研究 市政公用设施影响研究 城市设计研究和其他需要特殊说明的研究报告、二,控规组织编制机关应当组织对转换的必要性进行论证.需要根据兼容性重新拟定建筑密度.绿地率等规划指标的,应遵照国家,省,市有关标准，技术规范的规定重新拟定并组织论证后确定、重新拟定的规划指标应公示征求意见,兼容性转换不应改变原控规所规定的容积率.三、第一兼容性质部分或全部转换的,由控规组织编制机关批准，第二兼容性质部分转换的 由控规组织编制机关审查提出意见后 报市城乡规划委员会审议后批准,第二兼容性质一般不能全部转换，确需全部转换的 应当先按照法定程序修改单元控规。第十八条,地块土地使用性质经依法批准转换为单元控规法定文件确定的兼容性质的。不视作修改控规,城乡规划主管部门可依据经依法批准转换的用地性质及地块指标作出规划许可 第五章，片区控规的编制 第十九条.编制片区控规、应当依据经批准的城市.镇总体规划。遵守国家有关标准和技术规范、采用符合国家有关规定的基础资料。片区控规包括法定文件和技术文件两个部分.第二十条,片区控规法定文件应当包括下列基本内容 一.功能定位控制、主要确定片区的主导功能，二。五线、控制、主要确定城市道路控制线.红线 各类绿地范围的控制线，绿线 历史文化街区和优秀历史文化建筑及文保单位的保护范围界线 紫线,地表水体保护和控制的地域界线、蓝线 基础设施用地的控制界线，黄线.等,五线.及控制要求.红线控制、确定城市快速路，主干道 次干道、支路和铁路交通控制线以及城市支路网密度,城市快速路,主干道.次干道采用实线控制。城市支路 规划公路.铁路控制线采用虚线控制。绿线控制。确定市,区级公园的绿线 需配置的居住区级公园绿地和其他公园绿地的人均控制指标.重要的城市防护绿地界线。重要生态廊道和绿化隔离带界线。主要的基础设施、包括铁路线,污水处理厂。垃圾处理厂等.的防护绿地界线，现状各类绿线采用实线控制。规划的各类绿地可采用虚线控制、紫线控制 确定历史文化街区和优秀历史文化建筑及各级文保单位的保护范围界线和建设控制地带界线，紫线采用实线控制 蓝线控制、确定江 河。湖等城市地表水体保护和控制的地域界线、蓝线中江、河、湖泊控制线采用实线控制 黄线控制，确定区域交通设施，城市供水设施.城市环境卫生设施,城市排水设施。城市供气。供热设施。城市通信设施，城市消防设施、城市防洪设施和其他对城市发展有全局影响的城市公用设施，如气,油、灰渣等专用管廊等、的用地边界线,上述各类设施现状保留和明确建设项目的采取实线控制,其他规划的可采用虚线控制.三,公共配套设施控制、主要确定公共配套设施的用地规模 范围及具体控制要求，公共配套设施按市级 片区级和居住区级三级进行控制。需要控制的公共配套设施包括。文化设施。图书、展览等公共文化活动设施、教育科研设施。高等院校、中等专业学校，中学、小学 科研事业单位，体育设施.体育场馆和体育训练基地,医疗卫生设施.医疗。保健.卫生。防疫.康复和急救设施 社会福利设施 为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施。宗教设施、宗教活动场所 和部分商业设施.超市,农贸市场和其他市场等.其中、市级采用实线控制、片区级采用虚线控制，居住区级采用指标控制,四 特殊控制 主要确定城市综合防灾设施的位置。规模和指标,荆州古城。机场。气象设施，无线电通道。能源输送管道，输电线路走廊 风景名胜区.防汛以及其他需要依法保护的建设控制范围界限和控制要求 第二十一条 片区控规技术文件应当包括下列基本内容，一.人口容量,主要确定片区的居住人口数量和人口毛密度、采用指标控制.二 用地性质控制 主要确定片区用地性质 用地分类宜以中类为主。编制片区用地平衡表,明确各类用地在建设用地中所占的比例.三、强度指标控制，主要对片区的建筑总量。基准容积率进行控制.片区控规的基准容积率应以总体规划确定的片区功能和人口分布为依据确定.四,特殊控制，主要确定城市综合防灾设施的位置,规模和指标,荆州古城、机场 气象设施.无线电通道，能源输送管道,输电线路走廊，风景名胜区,防汛以及其他需要依法保护的建设控制范围界限和控制要求。五 划分单元和指标控制,主要确定控制单元的范围界限 以及各单元内总的居住人口，公共配套设施，控制类别按第二十条规定、和建设强度，一般规定单元基准容积率,指标控制要求 控制单元应当保证功能相对完整 可根据实际情况。结合城市空间布局 规划管理要求，以及社区边界,城乡建设要求等划分、第二十二条 片区控规成果由法定文件和技术文件构成.法定文件包括文本。图纸和注释三个部分、技术文件包括现状调研报告说明书和图纸三个部分 第二十三条 片区控规法定文件应当按照下列要求编制.一，文本，文本内容包括总则.功能定位 规划用地布局。五线.控制 公共配套设施控制、其他重要设施.综合防灾设施等,控制和指标 文本应当以法律条文形式编写、明确片区控规的强制性控制内容,说明片区控规编制和审批的背景,目的和程序,涉及控规修改的。还应说明修改的主要内容，二、图纸 图纸包括土地利用规划图.五线.控制图。公共配套设施和其他设施控制图。图纸与文本的内容应当一致。三.注释.注释包括执行控规必须共同遵守的管理通则,解释和保护性条款及技术说明、注释应当附在文本之后、第二十四条 片区控规技术文件应当按照下列要求编制、一,现状调研报告，现状调研报告包括相关规划简介，自然条件、人口状况，土地利用现状、含地籍权属情况，公共配套设施现状.公众意愿综述等基本内容、二,说明书。说明书包括规划依据与原则，规划目标,人口规模 规划用地布局和单元划分、五线,规划、建筑总量和总开发强度指标、公共配套设施规划，综合防灾规划等基本内容 三,图纸 图纸包括用地现状图。规划人口分布图 土地利用规划图,五线。控制规划图，公共配套设施布局图。综合防灾规划图.强度分区指引图.单元划分及单元指标控制图,根据实际情况,可增加相关图纸、第六章，单元控规的编制、第二十五条，编制单元控规、应当依据片区控规，并对片区控规确定的各类用地和设施的定性.定量，定位等控制内容进行进一步落实和细分 单元控规内容包括法定文件和技术文件两个部分,第二十六条,单元控规法定文件应当包括下列基本内容.一，地块划分、主要结合单元内的道路。水系和土地权属等情况划分地块。二 用地性质控制.主要确定单元内各地块用地性质，对可兼容其他用地性质的地块,还应确定第一兼容性质和第二兼容性质。三 净用地面积.主要确定单元净用地面积,单元内各地块净用地面积之和,单位为公顷，四.平均净容积率。根据所在片区控规提出的基准容积率确定单元内各不同用地性质地块的平均净容积率，五。五线 控制。主要落实片区控规确定的 五线,控制要求、六.公共配套设施控制。主要落实片区控规确定的公共配套设施控制要求。地块分图则确定的小区级公共配套设施，宜采用指标控制。可采取虚线控制,七,特殊控制,主要落实片区控规确定的特殊控制要求 结合单元实际的现状情况 可新增其他规划控制要求、第二十七条，单元控规技术文件应当包括下列基本内容。一,人口容量。主要确定单元内的人口规模。二,地块用地性质及兼容性控制。主要确定地块用地性质及其兼容性,包括第一兼容 第二兼容性质、三、容积率控制.主要确定各类用地的容积率。四。建筑总量控制 主要确定各类用地建筑总量上限或下限控制要求，确定新增建筑和保留建筑量的规模及比例 五.绿地率控制。主要确定各类用地绿地率下限控制要求 六.建设密度控制，主要确定各类用地建设密度上限控制要求,七.配套设施 主要确定规划配置的居住区以下级别配套设施内容及数量.包括开闭所。环卫设施,托儿所 邮电所。社区居委会等 八、停车泊位。主要确定地块内必须配套的机动车和非机动车停车位下限控制要求。九 建筑高度控制指引。主要确定涉及公共利益的公共管理和公共服务设施。沿重要界面的居住和商业服务设施的高度控制要求。不涉及特殊控制要求的,一般不限制建筑高度 十,建筑退让边界、主要确定地块内建筑物垂直投影外轮廓线必须后退地块边界距离的下限控制要求。十一 出入口控制 主要确定适宜机动车开口的位置或不允许开口的限制地段、相邻地块共用出入口的,其位置及方式需要特别注明,十二，特殊控制、主要结合本单元的特征要素,如建构筑物，街巷格局.整体风貌,历史文化要素,生态景观等,提出特色保护和塑造的原则和要求。并编制城市设计指引，确定包括高度。色彩.设计风格等特色控制要素、以及其他规划控制要求,第二十八条,单元控规成果由法定文件和技术文件构成.法定文件包括文本 图表和注释三个部分,技术文件包括现状调研报告。说明书和图纸三个部分,第二十九条，单元控规法定文件应当按照下列要求编制.一。文本、文本内容包括总则.规划用地布局和用地兼容性。五线、控制、公共配套设施控制,开发强度控制,交通控制、地块划分和地块控制指标一览表,编写要求参照片区控规文本要求执行.二,图表.图表主要反映地块划分情况和单元强制性控制要求。包括用地性质,建设强度控制，五线,控制及公共服务设施和公用设施要求。其内容与文本的内容应当一致,地块图右侧必须附有地块控制指标一览表、三,注释、编写要求参照片区控规注释要求执行 第三十条，单元控规技术文件应当按照下列要求编制,一 现状调研报告、现状调研报告主要包括相关规划简介.人口状况,土地利用及地籍权属现状、建筑物现状.公共服务设施和公用设施现状 道路交通现状、历史文化及建筑风貌现状 环境保护现状.公众意愿综述。主要结论、二。说明书。说明书主要包括规划依据与原则，规划目标,人口规模,规划用地布局、五线,规划 公共配套设施规划.城市设计指引.含建筑高度 建筑色彩，建筑风格和景观设计指引，道路交通规划 含慢行系统规划 专项工程规划 包括给水工程.排水工程.电力工程，电信邮政、燃气工程,环卫工程。消防工程 公共交通设施等,地块划分和地块指标体系，包括用地性质,面积 容积率.配套设施、绿地率，建筑限高、建筑密度、配建停车位等、以及涉及特殊控制要求的其他控制指标.三、图纸,图纸主要包括单元范围图、用地现状图、规划结构图 土地利用规划图 建设强度控制图、地块划分图.专项工程规划图.各地块分图则，根据实际情况、可增加相关图纸,第七章.控规的审批 第三十一条.控规应当按照法定程序和要求审批,公布和备案,控规不得改变城市。镇总体规划的强制性内容,确需改变的.应当先按照程序修改城市、镇总体规划,第三十二条。控规组织编制机关应当组织召开由有关部门和专家参加的论证会。将经论证的控规草案及公众意见一并提交市城乡规划委员会进行审议.审议通过后 组织编制机关应当将控制性详细规划草案 审议意见.公众意见。采信情况及理由报市人民政府审批。第八章、控规的修改和动态维护。第三十三条.经批准后的控规具有法定效力、任何单位和个人不得随意修改。确需修改的应当按照法定程序和要求进行 第三十四条。控规组织编制机关应当建立控规档案管理和动态维护制度 第三十五条.控规动态维护，是指控规组织编制机关根据城市经济和社会发展需要,主动对已批准实施的控规有计划的进行评估.并根据评估结果进行维护.第三十六条.控规动态维护中的评估报告和维护方案应由控规组织编制机关委托具备相应资质的机构进行编制，控规动态维护程序应按控规修改程序执行。第三十七条，控规修改及动态维护中涉及城市总体规划,镇总体规划强制性内容的,应当先依法修改总体规划.第九章。附，则.第三十八条。本规定由荆州市城乡规划局负责解释 本规定的附录与正文有同等效力.第三十九条、本规定自发布之日起施行，有效期3年,附录一,荆州市控制性详细规划统一注释,1。相关用词说明。为了便于理解控规法定文件条文规定的内涵。对要求严格程度不同的词说明如下.1.1.表示严格程度的用词、1、表示很严格.非这样做不可的用词 正面词采用。必须、反面词采用、严禁.2,表示严格，在正常情况下均应这样做的用词、正面词采用 应该。或.应 反面词采用，不应.或 不得。3、表示允许稍有选择，在条件许可时首先应该这样做的用词 正面词采用.宜,反面词采用、不宜、4.表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词、采用，可。1 2 表示相关规定的用语、1.条文指明应严格按其它有关标准或规范执行的用语，按照，或遵照、执行 或、符合 的规定、或要求 2,非必须按所指的标准或规范执行的用语 参照.执行、3，表示指导性推荐意见的用语。建议、最好.或，为宜，2、片区,单元和地块编号 单元编号采用两位字母和四位数字混合组成,第一.二位字母表示片区名称。第三，四位数字表示单元编号。第五。六为数字表示版本号、第一次编制为01、修改一次后为02。其后以此类推 地块编号以单元编号加上数字编成,不用表述片区编号和版本号.3 名词解释及计算方法.3,1 用地性质,中心城区及周边480平方公里范围内镇的建设用地分类.采用、城市用地分类与规划建设用地标准.GB50137,2011，中的中。小类,城市规划区范围内其他镇的建设用地分类可参照执行 3,2,建筑面积 地块范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积的总和、一般为上限值 即须小于或等于.特殊情况下,可定控制区间.3、3。容积率 地块总建筑面积与地块用地面积的比值，一般为上限值，即须小于或等于，特殊情况下.可定控制区间或下限值,3,4 基准容积率,以城市.镇总体规划总量控制为基础。基于密度分区空间控制要求.为各级密度分区赋予的地块容积率计算的基准值、3、5.建筑密度，地块内所有建筑物基底面积的总和与地块用地面积的比率、一般为上限值,即须小于或等于.特殊情况下 可定控制区间或下限值、3。6,绿地率.地块内各类绿地面积的总和与地块用地面积的比率。均为下限。即须大于或等于、公共绿地,宅旁绿地。公共设施所属绿地计入绿地面积，3 7 建筑限高。地块内所有或部分建筑物室外地坪起到其计算最高点的最大高度限值。3,8，建筑层数.建筑物按楼板结构分层的层数,一般为上限值。即须小于或等于.3 9.公共开放空间,地块内能够全天开放供公众使用的空间.3、10.配建停车位。地块内必须建设与建设项目配套的机动车停车位数。均为下限,即须大于或等于.3、11,禁止开口路段,地块周边不准直接向城市道路开设机动车出入口的路段、