惠州市住宅专项维修资金管理实施细则.第一章,总 则,第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位。共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。根据。中华人民共和国物权法、物业管理条例.及国家原建设部。财政部联合发布的.住宅专项维修资金管理办法，建设部、财政部令第165号、等有关法律，法规和规章 结合我市实际,制定本细则，第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住宅专项维修资金的缴存 使用，管理和监督、适用本细则。一。本细则所称住宅专项维修资金,是指业主 建设单位或者公有住宅售房单位缴存的、专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新,改造的资金,二、本细则所称住宅共用部位,是指根据法律.法规规定和房屋买卖合同约定.由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位、一般包括。住宅的基础.承重墙体,柱、梁,楼板，屋顶以及户外的墙面.门厅。楼梯间，走廊通道等 本细则所称共用设施设备，是指根据法律.法规规定和房屋买卖合同约定、由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯,天线 照明.消防设施。绿地 道路.路灯。沟渠、池,井 非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，三.下列各项不属于住宅共用部位.共用设施设备。1、居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路。公共排水。公共绿地,城市供水.供气管线等、2.居住区内属于供电，通讯。广播电视等部门负责管理的供电、通讯，有线电视线路等、3，居住区内不属于业主共有产权的其他设施 设备，第三条.下列物业的业主应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金，一 住宅、但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位,共用设施设备的除外。二,住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅 前款所列物业属于出售公有住宅的.售房单位应当按照本细则的规定缴存住宅专项维修资金 第四条.业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有，公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有.第五条,住宅专项维修资金管理实行统一缴存。专户存储.专款专用 所有权人决策,政府监督的原则,第六条.市房产主管部门会同市财政主管部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监管工作.第二章。住宅专项维修资金缴存的主体，标准和时间。第七条.商品住宅的业主，非住宅的业主应当按下列规定缴存住宅专项维修资金，一，取得，商品房预售许可证.并已建立住宅专项维修资金的住宅小区 含商住大厦等、购房者按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金、每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5.属预售房的。在办理商品房预售登记收件前缴存,属现房销售的，在办理房屋产权登记收件前缴存、开发建设单位或者购房人在办理商品房买卖合同备案时.应当提交已缴存住宅专项维修资金收据,市.县。区.房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时。应当查验缴存住宅专项维修资金收据,二。自本细则实施之日起 商品房屋买受人应缴交的住宅专项维修资金由开发建设单位先全额预垫缴存，后由商品房屋买受人向开发建设单位全额缴纳 凡申请预售商品房的。在办理物业前期登记前，住宅专项维修资金由开发建设单位预交到专户管理银行.拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的住宅专项维修资金预缴存至专户管理银行、开发建设单位与买受人签订，商品房买卖合同 时、应当约定住宅专项维修资金依法由买受人缴存。并应当出示已垫缴住宅专项维修资金的凭证.向买受人收回已垫缴的住宅专项维修资金、房屋所有权转移时、该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户.第八条 售后公有住宅的住宅专项维修资金 由业主和售房单位共同缴存、一、业主首期缴存的住宅专项维修资金 按照房改成本价的2、计算缴存。缴存时间为办理产权证前。二,售房单位缴存的住宅专项维修资金.按照多层住宅不低于售房款的20,高层住宅不低于售房款的30 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金存到专管账户。缴存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内到委托银行缴存、第九条。留用,空置的房屋满一周年后30天内。建设单位应当缴交住宅专项维修资金，空置的房屋出售时,购房户不再缴纳首期住宅专项维修资金，实行回迁安置。异地安置的被拆迁户,住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴交。没有约定的由被拆迁安置户缴交，缴交时间为在迁居安置之日前缴存，第三章 住宅专项维修资金使用的原则 程序和分摊列支方法,第十条.住宅专项维修资金的使用应当遵循专款专用.业主决策 政府监督和方便快捷。公开透明 受益人和负担人相一致的原则、专项用于物业保修期满后的住宅共用部位.设施设备的维修和更新。改造，不得挪作他用.第十一条,物业保修期满后对有特殊要求或由特种设备主管部门监管的.住宅共用部位、共用设施设备经有关机构鉴定 存在安全隐患或者按照有关技术规范必须进行维修的，有关业主或者业主委员会应当及时维修,不及时维修的。物业服务企业应当向房产主管部门报告，房产主管部门应责成物业服务企业进行维修，费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支、物业服务企业应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或全体业主公布、第十二条、住宅专项维修资金划转业主大会管理前 需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理、一，物业服务企业根据维修和更新，改造项目提出使用建议、没有物业服务企业的、由相关业主提出使用建议。二，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2 3以上的业主且占总人数2、3以上的业主讨论通过使用建议。三.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案.四.物业服务企业或者相关业主持有关材料、向物业所在地房产主管部门申请列支,其中.动用公有住宅专项维修资金的,向负责管理公有住宅专项维修资金的部门申请列支,五.经房产主管部门或负责管理公有住宅专项维修资金的部门审核同意后、向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，六，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至物业维修单位、第十三条。住宅专项维修资金划转业主大会管理后、需要使用住宅专项维修资金的。按照以下程序办理,一 物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目。费用预算，列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等.二 业主大会依法通过使用方案.三.物业服务企业组织实施使用方案，四、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金.五,业主委员会依据使用方案审核同意,并报房产主管部门备案,动用公有住宅专项维修资金的、经物业所在地房产主管部门审核同意，房产主管部门发现不符合有关法律，法规 规章和使用方案的.应当责令改正，六，业主委员会 物业所在地房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知.七、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位,第十四条。发生危及房屋安全等紧急情况、物业服务企业或业主委员会应当书面报告物业所在地的街道办事处。乡镇人民政府.或居民委员会。同时报告所在地房产主管部门,发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位。共用设施设备进行维修和更新，改造的，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支.其中 涉及已售公有住宅的、应当从公有住宅专项维修资金中列支 发生危及房屋安全等紧急情况的情形为.一。屋面防水损坏严重造成渗漏.是指屋面,外墙防水局部损坏。渗漏严重.经多次补漏后仍难以解决的.二.电梯故障危及人身安全。是指电梯发生冲顶.蹲底或意外灾害危及人身安全或定期检验时被责令停梯整改的。三 高层住宅水泵损坏导致供水中断 是指高层住宅发生供水主管道严重漏水.水泵.包括生活泵.消防泵.喷淋泵.稳压泵、中水泵等.发生泵体漏水。泵电机烧毁等情况,导致供水中断的，四 楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险危及公共安全,是指楼体单侧外立面已经出现脱落、且有继续脱落危险的趋势,已经脱落及有继续脱落危险的面积达到20 以上、五.消防。安全监控等系统出现功能障碍.不能正常运行.是指消防系统出现功能障碍 消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新 改造的。安全监控系统出现功能障碍、是指严重出现或意外灾害造成功能障碍、无法进行有效的监控，六,其它严重危及房屋和人身财产安全的情形.1.专用排水设施因坍塌，堵塞.爆裂等造成功能障碍。危及人身财产安全的，2。小区内公共场所或道路因坍塌 下沉开裂等造成功能障碍.危及人身财产安全的 3 小区内非经营性公共娱乐设施,含儿童娱乐设施。严重损坏。危及人身财产安全的.住宅专项维修资金划转业主大会管理前，发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况的 不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2.3以上的业主且占总人数2 3以上的业主讨论通过.可以使用住宅专项维修资金进行维修，由物业服务企业或业主委员会立即组织抢修和更新.改造 同时做好现场记录.拍照，摄像等证据保全工作、其费用按规定报房产和财政部门审查核准后办理列支手续，第十五条 住宅共用部位.共用设施设备的维修和更新，改造费用、按照下列规定分摊、一,商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位.共用设施设备的维修和更新,改造费用、由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊、1、用于涉及整个物业管理区域共用部位、共用设施设备的、由全体业主包括开发建设单位自用，出租的房屋。受益的幼儿园，学校、街道社区等房屋但不包括开发建设单位给全体业主留用的物业管理用房及共用设施设备用房、按所拥有物业建筑面积的比例分摊。2，用于两个或两个以上物业管理区域共用部位，共用设施维修和更新。改造费用，由各自物业管理区域的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例共同承担，3。用于涉及单栋共用部位、共用设施设备的 由该栋房屋、业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊,4、用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的。由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊.5 在一栋住宅内。专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位。共用设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊,6,开发建设单位尚未售出及留用的房屋应当依其占全部物业建筑面积的比例分摊,二 售后公有住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新,改造费用 由相关业主和公有住宅售房单位按照所缴存住宅专项维修资金的比例分摊、其中,应由业主承担的 则由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。三,售后公有住宅与商品住宅或者非住宅之间共用部位。共用设施设备的维修和更新,改造费用。先按照建筑面积比例分摊到各相关物业 其中。售后公有住宅应分摊的费用，按本条第二项规定办理,第十六条.住宅共用部位。共用设施设备维修和更新 改造.涉及尚未售出的商品住宅,非住宅或者公有住宅的。开发建设单位或者公有住宅单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住宅的建筑面积、分摊维修和更新 改造费用 第十七条 因对住宅共用部位.共用设施设备进行维修和更新,改造 使用住宅专项维修资金的,先以受益总建筑面积按本细则第十五条,第十六条规定分摊到各相关物业。以每平方米所分摊金额核算.再以受益的相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.其中，应由业主承担的从受益业主账户中列支分摊、第十八条。因对已购公有住宅共用部位，共用设施设备进行维修和更新、改造，使用住宅专项维修资金的。也是以受益总建筑面积按本细则第十五条.第十六条规定进行分摊到各相关物业、以每平方米所分摊金额核算.列支分摊的方法是按照业主和售房单位缴存住宅专项维修资金的比例 分别从受益业主和售房单位的住宅专项维修资金账户中列支.第十九条 住宅共用部位,共用设施设备在保修期内应由建设单位承担的维修和更新。改造费用由建设单位承担 不得从住宅专项维修资金中列支、第二十条 供水。供电.供气,供热.通讯 有线电视等管线和设施设备的维修。养护责任依法应由相关单位承担的,所需费用不得从住宅专项维修资金中列支 第二十一条，依法属于物业服务费用支出范围的住宅共用部位、共用设施设备的日常运行，维护 不得使用住宅专项维修资金。第二十二条 根据物业服务合同约定.应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位，共用设施设备的维修养护费用、不得从住宅专项维修资金中列支.第二十三条、住宅共用部位。共用设施设备属于人为损坏的.修复费用由责任人承担.不得从住宅专项维修资金中列支，第二十四条，对物业进行维修.更新和改造的施工单位。原则上应选聘具有专业资质的施工单位,有条件的可以聘请监理单位实施监理，费用计入维修 更新和改造成本.不聘请监理单位的 由物业服务企业 业主委员会或相关业主自行组织监理，实施物业管理且成立业主委员会的,对全体业主或部分业主共有的共用部位,共用设施进行维修和更新,改造的.由物业服务企业提出住宅专项维修资金使用计划、经业主委员会批准后、书面征求涉及的业主意见,经具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2，3以上的业主且占总人数2、3以上的业主通过后实施 实施物业管理但未成立业主委员会以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住宅，由物业服务企业或者房屋管理单位提出住宅专项维修资金使用计划。经对该共用部位 共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2。3以上的业主且占总人数2 3以上的业主通过后实施,已成立业主委员会但没有聘用物业服务企业的小区.由业主委员会提出住宅专项维修资金使用计划。经对该共用部位.共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2,3以上的业主且占总人数2.3以上的业主通过后实施，未实施物业管理和没有房屋管理单位.也没有成立业主大会选举业主委员会的。由对共用部位.共用设施设备具有共有关系的业主共同,或业主代表.提出住宅专项维修资金使用计划,经对该共用部位.共用设施设备具有共有关系的专有部分占建筑物总面积2 3以上的业主且占总人数2 3以上的业主通过后实施 第四章，住宅专项维修资金续筹.第二十五条。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足、或者低于首期应缴存额30.含等于30、的,业主应当及时续缴、第二十六条、续筹住宅专项维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊 续筹后的住宅专项维修资金余额不得少于首次缴存的金额、一、已成立业主大会的 住宅专项维修资金的续筹方式。时限和金额依法由业主大会决定、并报送房产主管部门备案 二,未成立业主大会，已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式。时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位，包括专业服务公司、做出方案 经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2.3以上的业主且占总人数2，3以上的业主同意、并报送房产主管部门备案后决定,三、未实施物业管理。也没有房屋管理单位的住宅 住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额、由对共用部位 共用设施设备具有共有关系的业主共同.或业主代表、提出续缴方案，经具有共有关系专有部分占建筑物总面积2,3以上的业主且占总人数2。3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案后决定、第五章。住宅专项维修资金的监管、第二十七条，住宅专项维修资金应当统一由市、县、区 人民政府房产主管部门委托的商业银行为专户管理银行。并由房管和财政部门统筹安排合理增值。缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息，住宅专项维修资金存款利息实行一年一结.定期计入业主分户账户,住宅专项维修资金收益的具体使用管理办法由市房产主管部门会同市财政主管部门按照有关规定另行制定。第二十八条.住宅专项维修资金核算账户的设立.市房产主管部门设立总账户.按物业管理区域、项目.为单位设账.实行四级账户核算。总账户为一级核算、每个物业管理区域、项目。设立二级核算.每一幢楼设立三级核算 每个业主设立四级核算,业主个人缴存的住宅专项维修资金核算到户 公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金按售房单位设账、按幢，栋，分账核算，第二十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下 可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债或者转存定期存款 确保维修资金的保值增值.利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债.并持有到期，利用业主缴存的住宅专项维修资金购买国债的。应当经业主大会同意、并报房产主管部门备案后.由业主大会办理购买手续.未成立业主大会、住宅专项维修资金仍由房产主管部门代管的，应当经专有部分占建筑物总面积2.3以上的业主且占总人数2 3以上业主同意后，由房产主管部门办理购买手续。利用从公有住宅售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的。应当根据售房单位的财政隶属关系 报经同级财政部门同意后 由房产主管部门办理购买手续、禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购.委托理财业务或者将购买的国债用于质押 抵押等担保行为、第三十条,下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用 一,住宅专项维修资金的存储利息，二.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、三,利用住宅共用部位 共用设施设备进行经营的业主所得收益、但业主大会另有决定的除外,四、住宅共用设施设备报废后回收的残值,第三十一条，房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的 产权人应及时到房屋权属登记机构办理注销手续.并到物业所在地的房产主管部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续 个人缴存的返还给个人，公有住宅售房单位缴存的按账面余额返还原售房单位，售房单位不存在的、按财政隶属关系、收缴同级国库。由同级政府统筹管理,并办理账户注销手续、第三十二条,业主转让房屋所有权时 转让方住宅专项维修资金账户余额随同房屋所有权同时转移过户、受让方应及时持有效的权属证明到物业所在地的房产主管部门办理户名变更手续、第三十三条，房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目.并向业主.公有住宅售房单位公布下列情况。一,住宅专项维修资金缴存,使用.增值收益和结存的总额,二，发生列支的项目 费用和分摊情况、三,业主，公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存.使用 增值收益和结存的金额，四、其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况、业主 公有住宅售房单位对公布的情况有异议的。可以要求复核、第三十四条,专户管理银行应当每年至少一次向物业所在地房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单.房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的。可以要求专户管理银行进行复核、专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主.公有住宅售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用,增值收益和账面余额的查询,第三十五条,住宅专项维修资金的管理和使用.应当依法接受审计部门的审计监督、第三十六条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定、市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督，第三十七条。未成立业主大会的，业主缴存的住宅专项维修资金，由市,县。区，人民政府房产主管部门代管，并接受同级财政，审计部门的监督.第三十八条、成立业主大会的、住宅专项维修资金的代管可由业主大会决定。并接受市.县,区，人民政府审计，财政和房产主管部门的监督。住宅专项维修资金原则上不再从原先由市、县.区.人民政府房产主管部门委托指定代收的商业银行转存到其它商业银行，第三十九条,公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金，由市.县 区.人民政府房产主管部门会同财政部门代管.第四十条 住宅专项维修资金缴存专用票据的领购，使用，保管 核销等工作由代管机构负责,并按照财政部门票据管理的有关规定执行、接受财政部门的监督检查,市房管.财政部门以及住宅专项维修资金专户银行应当建立和完善各项资金归集,使用。管理制度、开发设置快捷方便的住宅专项维修资金自动查询系统、主动接受业主监督、第六章，相关责任.第四十一条 违反本细则规定.挪用住宅专项维修资金的 依照 物业管理条例 第六十三条和 住宅专项维修资金管理办法、建设部.财政部令第165号。第三十七条的规定 由县级以上地方人民政府房产主管部门或者同级人民政府财政部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得,处挪用金额两倍以下的罚款,物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的。由颁发资质证书的部门吊销资质证书 构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。房产主管部门挪用住宅专项维修资金的、由上一级人民政府建设 房产，主管部门追回挪用的住宅专项维修资金 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。构成犯罪的、依法追究刑事责任.第四十二条，公有住宅售房单位未按本细则规定缴存住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正.第四十三条，一次性全额付款或分期付款购房的业主,住宅专项维修资金缴交凭证作为办理房屋所有权证书的条件之一，住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的,房产主管部门不予发放房屋所有权证书、第四十四条。按揭购房的 购房人必须按本细则的规定缴存住宅专项维修资金,住宅专项维修资金缴存凭证作为放贷银行办理抵押贷款条件之一 按揭购房的.住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的 房产主管部门不予发放房屋他项权证书.第四十五条、住宅专项维修资金缴存凭证作为办理房屋入住手续的条件之一。住宅购买人未按本细则缴存住宅专项维修资金的、开发建设单位或者公有住宅售房单位不得将房屋交付给购买人,未缴住宅专项维修资金给予办理房屋入住手续并将房屋交付给购房人的,由建设单位或者公有住宅售房单位负责缴交、事后建设单位或者公有住宅售房单位可向本单位相关责任人追缴、第四十六条,住宅专项维修资金专用票据的领购。使用,保管，核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，按照,财政违法行为处罚处分条例 国务院令第427号 的有关规定予以处理.第七章、附、则，第四十七条，住宅专项维修资金的缴存，使用。退还。单元户名变更等流程及方式.由市房产主管部门另行制定 第四十八条 每平方米住宅建筑安装工程造价由市.县、区。政府规划建设主管部门定期核定公布。第四十九条,本细则实施前。未建立住宅专项维修资金制度的旧小区。条件成熟并经业主大会通过可按下列方式归集住宅专项维修资金,一,由物业服务企业。或业主委员会。或物业管理单位到房产主管部门开设住宅专项维修资金监管账户。二、业主按各自拥有物业建筑面积随物业服务费每月每平方米0、5元的标准缴存住宅专项维修资金、统一由业主委员会缴存到住宅专项维修资金监管账户，三。小区公共部分经营及各类广告收益，扣除必要的管理成本后剩余部分、作为整个小区的住宅专项维修资金共同存入监管账户,四,经整个小区专有部分占建筑物总面积2、3以上的业主且占总人数2，3以上的业主同意的其它收益。也可作为住宅专项维修资金共同存入监管账户，本细则实施之日前已售公有住宅专项维修资金的补交办法根据国家,省的有关规定另行制定。第五十条.本细则自发布之日起施行,有效期5年，