德阳市物业管理条例,草案 第一章总则 第一条，为规范物业管理活动。维护业主和物业管理各方的合法权益,根据，中华人民共和国物权法。中华人民共和国物业管理条例 和.四川省物业管理条例。等法律.法规，结合本市实际.制定本条例，第二条 本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。第三条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。县级以上地方人民政府发改，公安.民政、司法.财政.规划,国土、城管、卫生、环保。工商。质监等部门按照各自职责、依法实施对本辖区内物业管理活动的服务,监督，执法工作。第四条.街道办事处，乡.镇人民政府，组织.指导,协调本辖区内业主委员会的工作和业主大会。物业管理委员会的设立。督促业主大会，业主委员会依法履职、指导和督促物业服务企业,其他管理人或业主以自行管理方式依法开展物业管理等活动.调解处理物业管理纠纷，居民,村民。委员会协助街道办事处.乡。镇人民政府,开展物业管理有关工作、第五条，建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题，物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处。乡。镇人民政府。负责召集，房地产行政主管部门，居民、村民,委员会.公安派出所和物业服务企业 业主委员会或者业主代表,专业经营单位等参加,第六条。县级以上地方人民政府应当建立物业管理保障机制,将物业服务纳入现代服务业发展规划 制定和落实扶持政策，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，第七条,物业服务行业组织应当依法加强行业自律管理。培训从业人员。规范从业行为，促进行业诚信经营、提高行业服务水平.维护物业服务企业合法权益.第八条，街道办事处.乡，镇人民政府.可以指导辖区内业主委员会成立业主委员会协会 规范业主委员会自律行为.维护业主合法权益，构建业主与物业服务企业之间沟通渠道 促进物业管理和服务健康发展、第二章物业管理的区域及设施。第九条。建设单位在取得商品房预售许可或现房销售前。应当向项目所在地县级地方人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。分期开发建设或者两个以上建设单位共同开发建设的物业,其配套设施设备共有、共用的.应当划定为一个物业管理区域。配套设施设备能够分割并独立使用的、可以申请分别划分为独立的物业管理区域 第十条,已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的,由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请,房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处。乡。镇人民政府.的配合下.征求业主.居民。村民。委员会的意见,经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告、公告时间不少于7日.第十一条 开发建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积 并纳入建设计划。同步设计，同步施工、不得擅自处分或者改变用途。第十二条开发建设单位在销售房屋时、应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示下列内容。并作为销售合同的附件.一 物业管理区域的范围、共用部位名称,位置和面积，二。属业主共有的车位数量和位置，开发建设单位可处分的车位数量和位置、三 地下室.不含人防地下室部分 底层架空层面积及其权属，四。物业服务用房的面积和位置。共用设施设备名称及其权属.五,其他需要明示的场所和设施设备，第三章业主，业主大会 业主委员会和物业管理委员会、第十三条、本条例所称业主.包括。一 依法登记取得不动产所有权的人.二、因人民法院,仲裁委员会的生效法律文书取得不动产所有权的人 三。因继承或者受遗赠取得不动产所有权的人 四,因合法建造等事实行为取得不动产所有权的人.基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分。但尚未依法办理不动产登记的人，在物业管理活动中享有业主权利。承担业主义务.因承租。借用,行政征用等而实际使用物业的，应当遵守物业管理规约。业主大会依法作出的决定.第十四条。业主在物业管理活动中享有下列权利，一，对物业维护，使用等方案进行监督。二.对物业管理区域内共有部分实施共同管理和提出建议。三。管理规约,业主大会议事规则约定的其他权利。四。法律,法规，规章规定的其他权利,第十五条、业主在物业管理活动中履行下列义务、一.在买卖、租赁,继承.赠与.借用房屋后,到物业服务企业或业主委员会进行登记，二。办理商品房买卖合同网签备案时缴存住宅专项维修资金,三,对符合使用住宅专项维修资金项目进行确认、四，按照有关法律.法规。规章和管理规约的规定分类投放生活垃圾。五.管理规约，业主大会议事规则约定的其他义务。六。法律、法规，规章规定的其他义务,第十六条，业主应当按物业服务合同约定或管理规约规定的期限缴纳物业服务费用和续筹住宅专项维修资金等其他应当由业主共同分摊的费用，逾期未缴纳的.物业服务企业,业主委员会可依法向法院申请将欠费业主或不按规定分摊费用的业主纳入个人征信失信管理 第十七条、物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式形成决定，业主大会通过的决定对全体业主具有约束力.业主因故不能参加业主大会会议的、可以依法书面委托代理人代表参加.第十八条，符合法律，法规.规章规定的召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当自条件具备之日起30日内,向物业所在地的街道办事处 乡,镇人民政府。书面申请成立业主大会时,同时报送筹备首次业主大会会议所需的资料 一 物业管理区域划分的资料、二、房屋及建筑面积清册,三、业主名册.四。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件 五，房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明，六。物业服务用房配置的资料.七,法律，法规。规章规定的其他资料、建设单位未按规定书面申请成立业主大会的,街道办事处、乡，镇人民政府，应当书面告知县级地方人民政府房地产行政主管部门 第十九条、业主大会筹备组应当在业主大会会议召开前.制定首次业主大会召开方案并在物业管理区域显著位置公示、公示时间不少于15日。第二十条 筹备组工作经费和首次召开业主大会会议的经费缴费标准由县级地方人民政府房地产行政主管部门会同价格行政主管部门根据当地经济社会发展和物价变化经组织论证后制定。建设单位应当在房屋竣工验收备案前,将筹备经费存入街道办事处、乡。镇人民政府 指定的银行账户代管。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况.筹备经费的结余部分应当退还给建设单位、第二十一条，业主大会履行下列职责,一、确定物业服务内容.标准以及物业服务收费方案、二，业主大会.业主委员会工作经费的筹集.管理和使用，三。改变和撤销本物业管理区域内部分业主。业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议、四.管理规约.业主大会议事规则约定的由业主大会决定的其他事项 五。法律,法规.规章规定的由业主大会决定的其他事项、决定上述，一 二 三。项事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，法律.法规,规章另有规定的.从其规定。第二十二条,业主大会每年至少召开一次会议.由业主委员会召集 业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的 街道办事处。乡,镇人民政府,应当指导召开 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 第二十三条 业主委员会委员应当履行、四川省物业管理条例，规定的职责。有下列情形之一的。由业主大会或业主委员会根据业主大会的授权.罢免其委员资格，一。阻挠.抗拒业主大会行使职责。二.弄虚作假,隐瞒事实真相。转移.隐匿。篡改、毁弃或拒绝，拖延提供有关文件 资料.三,违反业主大会议事规则或未经业主大会授权,擅自使用业主大会或业主委员会印章，四 打击，报复。诽谤、陷害有关投诉，举报人 五。未经业主大会授权选聘物业服务企业，六 擅自使用住宅专项维修资金。七、损坏房屋承重结构.违法搭建 破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的.八.未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金的 九、超越业主大会赋予的职权 侵害业主合法权益的其他行为，十，法律，法规、规章规定的其他禁止行为,第二十四条。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认。自作出决定之日起3日以内在物业管理区域显著位置公告、公告时间不少于7日.第二十五条、业主应当对业主委员会议事活动经费及业主委员会委员的交通。通讯等工作经费给予补贴，补贴标准由业主大会制定。第二十六条 业主委员会应当建立日常工作制度，规范值班、接待行为 听取业主,物业使用人的意见和建议.并建立与物业服务企业或其他管理人的沟通机制。第二十七条.业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置向业主公布下列情况和资料,一。管理规约。业主大会议事规则。二，业主大会和业主委员会的决定、三.物业服务合同.四,专项维修资金的筹集、使用情况 五 物业共有部分的使用和经营收益的收支情况,六、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况,七.法律、法规。规章规定的其他应当向业主公开的情况和资料.第,五,六、项事项应当每半年公布一次、公布时间不得少于7日.第二十八条、全体业主可以在管理规约和业主大会议事规则中约定是否对离任的业主委员会委员进行财务审计，第二十九条、有下列情形之一的物业管理区域，可以成立物业管理委员会 代行业主委员会职责.一.前期物业管理期间达不到规定的条件无法成立业主大会的。二，具备成立业主大会条件但未成立。经物业所在地的街道办事处。乡。镇人民政府,指导后仍不能成立的，三.业主委员会不履行职责达6个月以上，无法正常开展工作、严重影响小区物业管理,需要调整或重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处 乡。镇人民政府.指导后,仍不能选举产生新一届业主委员会的,第三十条，物业管理委员会由业主以及街道办事处。乡。镇人民政府 居民,村民,委员会.建设单位等派员组成。物业管理委员会人数应当为7人以上的单数，其中业主不少于百分之五十、由街道办事处，乡 镇人民政府,在业主中推荐产生。物业管理委员会主任由街道办事处.乡，镇人民政府。指定、物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于15日 物业管理委员会在业主委员会成立后应当停止履行职责并办理移交手续，第三十一条、物业管理委员会成立之日起30日内应当向物业所在地的县级地方人民政府房地产行政主管部门备案，县级地方人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。第四章前期物业管理.第三十二条,经物业所在地县级地方人民政府房地产行政主管部门核准，符合以协议方式选聘物业服务企业的,在合同签订之日起30日内。建设单位应当向物业所在地县级地方人民政府房地产行政主管部门备案 第三十三条。前期物业服务企业首次承接查验时。发现共有部位，共用设施设备不完善或存在不合法建设的.应当书面告知建设单位 建设单位未按规定处理的.规划，城管和建设行政主管部门应督促建设单位予以整改.第三十四条。物业服务企业应当将承接查验的有关文件。资料和记录建立档案、并妥善保管,重新选聘物业服务企业的、原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案,第三十五条、前期物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中的约定，第五章物业服务，第三十六条，物业服务企业在本市行政区域内应当有固定的办公经营场所 异地物业服务企业进入本市行政区域内从事物业服务活动、应当向物业服务区域所在地县级地方人民政府房地产行政主管部门备案.第三十七条。物业服务企业应当将服务内容。项目人员配置.服务标准.收费项目 收费标准,公共分摊费用，公共收益分配等在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不得少于7日、第三十八条，物业服务收费按照不同物业的性质和特点 分别实行政府指导价和市场调节价.前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并每两年公布一次。业主大会成立后物业服务收费标准实行市场调节价.由业主大会与选聘的物业服务企业在物业服务合同中约定，第三十九条。在重新签订物业服务合同之日起15日内,新聘物业服务企业应当对物业管理区域内共有部分及其相应的物业档案进行查验,签订承接查验协议.明确双方的权利和义务，发现共有部分与竣工图及其规划设计审批文件不符或者有质量安全问题的,应当书面告知建设单位,并按照有关规定处理，第四十条,物业服务事项应当包含下列内容 一,报告装饰装修活动中的违法行为并协助有关部门调查处理 二、定期向业主大会 业主委员会报告履约情况.三，协助维护消防设施和消防秩序,四、物业合同约定的其他事项 五,法律 法规。规章规定的其他事项、物业服务的具体项目和服务内容。按照合同约定。业主有特殊要求的。应当另行约定.第四十一条，实行物业服务企业信用记分管理制度,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管,将物业服务合同履约期间,物业服务企业的物业服务合同纠纷案败诉率和业主投诉率纳入考评 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对物业服务企业进行信用记分,并在媒体上公示 物业服务企业信用信息管理办法由市级地方人民政府房地产行政主管部门另行制定。第四十二条，物业管理区域内安全防范、房屋管理与维修养护,环境卫生,人员配置应当符合物业行业相关标准。物业服务企业项目经理。秩序维护人员。设施设备维护人员等专业管理人员应当具有履行职务所需的职业能力和健康条件.物业服务企业应当应用计算机 智能化设备等现代化管理手段提高管理效率 并建立值班，回访。岗位 档案管理 应急处理预案等制度.第四十三条，物业服务企业按照物业服务合同约定交纳物业服务履约保证金.用于保证物业服务企业依法履约和依约退出物业项目并移交物业管理相关资料及设施设备。履约保证金金额由物业服务合同双方约定.可委托街道办事处，乡 镇人民政府。代管或存入物业服务企业 业主委员会共管账户。第四十四条。未实行独立计费的合表用户.水电气专业经营单位可以委托物业企业代为收费、物业企业应按照实际收缴费用转交专营单位，欠费用户由专营单位负责催收 专营单位不得以部分用户欠费停止向其他合表用户供水供电供气 业主委托物业服务企业代缴相关费用的。如物业服务企业未按时向专业经营单位缴纳的、专业经营单位可依照服务合同约定依法行使权利、供水.供电,供气等专业经营单位不得以任何名目向物业服务企业和用户收取保证金.第四十五条,县级地方人民政府房地产行政主管部门和公安.环境保护、城乡规划 工商、质监、城管执法等物业管理相关部门应当建立违法行为投诉登记制度 依法及时调查处理物业管理区域内相关违法行为。第六章物业的使用与维护、第四十六条 业主或物业使用人应当按照权属登记用途使用物业.物业使用中禁止下列行为，一，损坏、拆改房屋承重结构，主体结构、破坏房屋外貌.擅自改变房屋用途，二，侵占或者损坏物业共有部位。共用设施设备 擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途、三、将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间.厨房.或者将卫生间改在下层住户的卧室 起居室、厅,书房和厨房的上方、四、损害.占用，堵塞、封闭燃气管道及其他管道设施 影响公共安全，五,违法搭建，改建建筑物、构筑物、挖掘房屋地下空间。六，擅自占用绿地.损毁树木.绿化设施，七,随意倾倒或者抛弃垃圾。污水 废旧家具和杂物,往楼下抛弃物品.八，违反有关法律。法规。规章和管理规约的规定饲养动物。影响物业管理区域内的卫生和居民的正常生活 九、损坏消防设施，占用、堵塞,封闭消防通道。消防登高面等消防场地、十 法律 法规.规章以及管理规约禁止的其他行为,对违反前款规定的行为。其他业主和物业使用人。业主委员会.物业服务企业有权予以劝阻.制止，劝阻，制止无效的。物业服务企业 业主委员会应当报告有关行政主管部门依法处理、第四十七条。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当会同街道办事处。乡。镇人民政府，组织指导业主召开业主大会按相关规定续筹.第四十八条。发生下列危及房屋安全等紧急情况之一的 需要立即对住宅共用部位.共用设施设备进行维修和更新，改造的。应当启用应急程序使用住宅专项维修资金，一。屋面防水损坏造成渗漏,二 住宅水泵损坏导致供水中断的。三,交通安全设施。电梯，消防系统，消防设施设备出现功能障碍或损耗 应当进行维修。改造或更换的，四,化粪池堵塞外溢严重影响正常使用的，五,楼体外墙墙面有脱落危险的、六.法律，法规、规章规定的其他情形。业主可按照法律。法规，规章的规定.在管理规约中约定其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况时启动应急维修资金使用程序的事项,发生应急维修情况 物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修，更新或者采取应急防范措施,第四十九条，应急情况下使用住宅专项维修资金按以下程序进行，一,需要立即启动专项维修资金的、业主委员会或社区居，村，民委员会应当立即在物业管理区域内的显著位置公告。二.业主委员会或物业服务企业,社区居,村、民委员会应当立即将紧急情况书面报告物业所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。街道办事处，乡,镇人民政府 涉及电梯.消防设施的、应同时书面报告质量技术监督部门 公安消防部门或建设主管部门，三,物业所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 街道办事处。乡 镇人民政府.收到相关报告后.应立即实地查勘现场、符合规定情形的予以确认。涉及电梯,消防设施的,质量技术监督部门.公安消防部门收到相关报告后,立即实地查勘确认 四、业主委员会或社区居 村、民委员会应当在2日内编制住宅专项维修资金使用方案 并报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。五,对符合应急使用住宅专项维修资金的、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当自收到住宅专项维修资金使用方案之日起24小时内审查备案,并按工程预算金额的百分之六十划转首次住宅专项维修资金给维修单位 物业服务企业不具备维修能力的、由业主委员会在街道办事处,乡、镇人民政府 房地产行政主管部门指导,监督下比选决定维修单位，并将维修工程清单,选择维修单位的决策程序。选定结果及价格在物业管理区域显著位置公示、六 应急维修工程竣工验收后,物业服务企业或社区居.村，民委员会应当委托工程造价咨询机构出具审价报告。并将审价报告和使用维修资金情况在物业管理区域内显著位置公示。审价报告所产生的费用在本次应急住宅专项维修资金中列支.第五十条物业共有部分，共用设施设备的日常维护费用。由物业服务企业在收取的物业服务费列支.物业共有部分,共用设施设备的维修,更新，改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊 日常维护费用的界定 由物业企业与业主在物业服务合同中约定.第七章老旧住宅小区物业管理，第五十一条，本条例所称老旧住宅小区,是指房屋年久失修。配套设施缺损.环境脏乱差的住宅小区。具体范围由县级以上地方人民政府确定，第五十二条。县级以上地方人民政府应当结合城市环境综合整治和老旧住宅小区更新改造工作,制定老旧住宅小区物业管理规划和年度实施计划,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,改善老旧住宅小区综合环境、逐步实现物业管理社会化.县级以上地方人民政府发改，公安。民政、司法。财政、规划 国土，城管，卫生、环保，工商。质监等部门 街道办事处 乡。镇人民政府 应当按照各自职责、做好老旧住宅小区管理的有关工作。第五十三条、具备专业化、市场化物业服务条件的老旧住宅小区 街道办事处，乡 镇人民政府.应当组织。指导.协调辖区内的老旧住宅小区筹备召开业主大会。选举业主委员会 选聘物业服务企业实施管理。属于本条例第二十九条规定的情形之一的,街道办事处,乡,镇人民政府.应当及时组织成立物业管理委员会.不具备专业化.市场化物业服务条件的老旧住宅小区,由业主自行管理的、街道办事处，乡,镇人民政府.负责组织实施小区内环境卫生 绿化管理等公共服务，配合公安和消防等部门做好公共秩序维护和安全防范工作。第五十四条、老旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护 保养和检验、需要使用住宅专项维修资金对电梯进行维修，改造或更换的、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 并按规定程序办理，老旧住宅小区可以申请增设电梯，具体办法由县级以上地方人民政府另行制定、第五十五条，老旧住宅小区的业主未缴存住宅专项维修资金的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当会同街道办事处、乡,镇人民政府.及时组织指导业主筹缴.第八章法律责任.第五十六条、违反本条例规定的行为.法律,法规,规章已有规定的。从其规定.第五十七条，建设单位违反本条例规定、有下列行为之一的。由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚。一,未按本条例第十二条规定。未以图文形式向买受人明示的，责令限期改正,逾期未改正的。处1万元以上5万元以下的罚款、二.未按本条例第十八条规定报告申请设立业主大会或者违反本条例第二十条规定拒不承担筹备经费的。责令限期改正。逾期未改正的、处5万元以上15万元以下的罚款，三。未按本条例第三十二条规定.未向房地产行政主管部门备案 责令限期改正 逾期未改正的.处1万元以上5万元以下的罚款。第五十八条、物业服务企业违反本条例的规定。有下列行为之一的、由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以处罚.一.违反本条例第三十四条规定。拒不移交物业承接查验档案的、责令限期移交，逾期仍不移交的,处5千元以上1万元以下罚款 二。违反本条例第三十六条规定 未向当地人民政府房地产行政主管部门备案,责令限期改正.逾期未改正的,处2万元以上10万元以下罚款,第五十九条，业主委员会委员违反本办法第二十三条规定的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处。乡,镇人民政府、责令限期改正。逾期不改正的.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处。乡 镇人民政府，指导所在地居民 村民,委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会委员.相关责任人员构成犯罪的 依法追究刑事责任。第六十条。供水.供电。供气等专业经营单位违反本条例四十四条规定.由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正.并可处以1万元以上5万以下罚款.第六十一条、业主，物业使用人 违反本条例第四十六条规定.由有关行政主管部门按照职责分工予以查处、造成损失的,依法承担相应的民事责任 构成犯罪的。依法追究其刑事责任。第六十二条,已实施城市相对集中行政处罚权的。由相对集中行政处罚权的部门实施上述行政处罚，第六十三条。房地产行政主管部门。街道办事处 乡、镇人民政府.和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中.滥用职权.玩忽职守.徇私舞弊的，依法给予处分.构成犯罪的。依法追究刑事责任。第九章附则、第六十四条 业主委托其他管理人提供物业服务的,参照本条例执行.第六十五条,本条例自，年 月 日起施行，