上海市虹口区人民政府办公室关于印发虹口区加强住宅小区综合治理三年行动计划实施意见的通知区政府各部门,各街道办事处,有关单位，虹口区加强住宅小区综合治理三年行动计划实施意见、已经区政府同意。现印发给你们，请按照执行，虹口区人民政府办公室。2015年7月7日、虹口区加强住宅小区综合治理三年行动计划实施意见，为贯彻落实.上海市人民政府办公厅转发市建设管理委 市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知、沪府办发,2015.3号，上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划、2015。2017。有关精神 进一步做好本区住宅小区综合管理工作、结合区情实际,特制定本意见、一 目标要求力争至2017年,本区住宅小区管理体制机制进一步完善,综合管理水平明显提升.形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制、业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强 推进。按质论价，质价相符。的物业服务收费协商和监督机制 推动物业服务市场社会化.专业化，规范化建设、物业服务水平和行业满意度明显提高。基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题 居民居住生活环境得到明显改善。二，组织领导建立虹口区住宅小区综合管理联席会议制度、由分管副区长任召集人，区府办。区发改委 区建管委,区科委，公安分局、区司法局、区民政局，区财政局、区卫计委 区绿化市容局 区规土局.区房管局。区监察局、区市场监管局 区城管执法局。税务分局.区地区办.区法制办,各街道办事处 区城市网格化综合管理中心、虹房集团等单位为成员单位，联席会议下设办公室.设在区房管局,各街道相应建立住宅小区综合管理联席会议制度，落实办公场所,工作人员。工作经费.协调解决住宅小区综合管理中的疑难问题 指导业主大会,业委会组建和日常运作 有条件的居民区,建立本居民区住宅小区综合管理联席会议制度、三。主要任务。一 完善体制机制 提高住宅小区综合管理水平、1、做实住宅小区综合管理联席会议制度，在区级层面、进一步明确各单位工作职责。落实人员,经费，完善工作制度，推动联席会议制度实体化.常态化运作.每季度召开一次联席会议 及时研究协调跨部门.跨领域的相关问题，在街道层面、每月召开一次工作例会。进一步完善住宅小区综合管理例会制度及协调机制,研究解决共性问题.及时化解矛盾 在居民区层面,推动建立联席会议制度、定期研究 协调解决本层面住宅小区综合管理问题、提高小区自我管理能力。2.整合充实街道城市综合管理机构力量,各街道依托区城市网格化综合管理中心平台.协调各部门派出机构.处置辖区内住宅小区综合管理事务 并依据职责清单和规定的业务流程、对各部门派出机构履行法定职责和处理相关事务进行组织推进 协调服务和监督考核 3，落实住宅小区综合管理和专业服务主体责任,按照市相关部门修订完善的本市住宅小区综合管理和服务责任清单，业务流程及操作指导手册、进一步明确相关单位及供水 供电、供气等专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责分工,明晰管理边界，健全住宅小区综合安全运行等事项的协同工作机制。推动政府管理和公共服务进小区,4.推动网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖、依托区城市网格化综合管理平台，推动网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖，进一步完善街道网格化,大联动平台建设，优化系统功能与服务管理流程，健全快速发现处置机制.多部门工作协调机制,信息报送与共享机制,5。健全住宅小区综合执法模式。对住宅小区内常见的简单执法事项,群众诉求迫切 需快速查处,相关部门缺乏执法权限的执法事项，以及矛盾突出 涉及多个执法主体.需集中执法力量实施查处的执法事项、交由区城管执法局统一实施，逐步实现住宅小区综合执法全覆盖，以联动联勤方式.进一步强化城管综合执法与市场监管.治安、交通等专业执法的协调配合，形成住宅小区综合执法合力，6,强化考核督查 将住宅小区综合治理工作列入各单位年度目标管理考核范围，重点考核相关单位落实责任清单及相关制度的情况，以及各街道建立住宅小区综合管理联席会议制度及日常运作的情况，以问题及时发现和快速处置为核心内容.建立相应的考核指标体系与考核办法、加强条条.条块监督，促进有关问题及时解决 健全行政监察部门负责的跟踪督办 问责机制,以及将考核督查结果与相关单位绩效管理挂钩的奖惩机制,二。发挥市场作用。促进物业管理行业健康发展，1、提升物业管理服务市场化水平、1、促进收费公开透明,坚持市场化方向 按照，按质论价.质价相符，的原则 引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容及收费标准.对协商达不成一致的、鼓励双方委托社会中介机构进行评估 推动形成公开透明的物业服务价格机制.2 落实扶持政策,设立专项资金、对收不抵支的售后房小区物业服务实行考核达标奖励补贴政策 至2017年底、基本实现售后房小区物业服务收费市场化。落实国家和本市关于物业服务行业的有关扶持政策，3。建立健全物业管理托底机制、对规模较小的售后房小区、未成立业委会的早期商品房小区、因突发情况导致无人管理的小区，设立专项托底资金.建立保障托底和应急处置机制.对住宅小区进行临时托管或提供基本的物业管理服务。4.支持酬金制物业服务计费方式、推广.按质论价，质价相符。的物业服务消费理念,支持业主大会与物业服务企业采用酬金制物业服务计费方式 支持业主树立 事先计划 账目公开。多退少补，的物业服务消费理念.强化业主监督管理责任，督促物业服务企业提高管理服务水平 2.加强物业管理行业监管力度 1、完善诚信服务评价机制 强化物业管理行业监管 建立区级物业服务企业及小区经理的信用信息档案，完善信用信息的收集、披露,使用。监管制度。落实约谈和诚信记分制度 并将其作为物业招投标、企业资质评级,项目评优的重要依据,2,完善和推行物业管理招投标制度 在新建住宅小区项目前期物业招投标全部纳入招投标平台管理的基础上.将业主大会决定公开招标的事项纳入招投标平台管理，建立健全区级物业管理招投标平台 优化操作流程，提高信息化监管水平 完善物业服务市场化竞争环境,3 开展住宅小区星级评定活动。推行住宅小区星级评定制度、加强对物业服务的监督管理，提高物业服务水平,提升业主对物业服务的认知度和满意度。4、加强物业管理服务日常监管.依托市住房保障房屋管理局信息平台，加强日常专项检查、发现问题及时上报并督促限期整改,强化落实住宅小区物业管理服务，四查,制度、加强对物业服务企业的资质管理 根据定性.定量审核标准.对企业人员,物业项目.管理制度等开展专项检查，3，推动物业服务行业创新转型发展，充分运用市场化手段.发挥行业协会力量，推动物业服务企业整合,培育一批具有较强竞争力、规模较大的物业服务企业 引导规模较小的物业服务企业走专业化发展道路 探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式、鼓励物业服务企业延伸服务链条 满足潜在市场需求、提升服务能力 实现升级转型 三，依托自治共治 增强住宅小区综合治理能力，1。充分发挥居委会在业主自治管理中的作用.各街道进一步加强对业委会日常运作的监督指导，强化居委会在居民区党组织的领导下，对业主大会和业委会组建。换届.日常运作的指导 服务和监督职责。探索居委会设立物业环境专业委员会、在有条件的居民区合法有序推进居委会和业委会成员交叉任职、2 加强业主自我管理建设。落实加强业委会建设的相关制度 强化指导,监督和服务、进一步规范业委会日常运作、推动符合条件的住宅小区抓紧成立业主大会 业委会，对尚不符合条件成立业主大会.业委会的小区.由街道牵头、居委会加强指导。帮助业主完善自我管理，对已成立但矛盾相对突出。运作尚不规范的业委会，由街道与居委会重点关注、指导 监督，区房管局加强业务指导,提升业主自我管理能力,引导业主大会，业委会依照示范文本、修订住宅小区相关管理规约和议事规则、规范业主物业使用行为和居住生活秩序，推进实施，上海市文明居住行为规范,倡导文明居住意识.形成良好社会风尚,3。发挥居民区党组织领导核心作用、推动区域化党建向居民区延伸，推行居民区党总支兼职委员制度，吸纳业委会、物业服务企业等各方党员代表通过相关程序兼任居民区党总支委员，有条件的业委会成立党的工作小组 深化居民区物业管理党建联建.加强对业委会的政治引领 协调好居委会.业委会,物业服务企业之间的关系 引导党员主动参与社区事务,切实提升业主自我管理规范化建设的能力和水平，4、积极发挥人民调解组织作用，完善住宅小区矛盾化解长效机制、落实人民调解员调解住宅小区纠纷所需经费 充实人民调解专业力量,提升调解人员专业水平。实现街道层面调解小区矛盾工作的全覆盖,5，培育社会中介组织参与住宅小区管理、鼓励通过政府购买服务形式，探索专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式,引导专业社会中介组织参与业主大会组建.业委会换届改选。物业服务企业选聘。维修资金使用.物业矛盾纠纷化解等小区管理事务.四、整合各方资源、解决住宅小区突出民生问题,1、推进解决住宅专项维修资金历史遗留问题。1 推进解决商品住宅专项维修资金缺失问题,按照本市相关办法。对特定时期的住宅小区按照，业主出资为主,政府补贴为辅，的原则 解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题、2。推进解决售后房小区。三项维修资金,历史遗留问题 对原以职工住宅立项的有关售后房小区公共设施维修资金不足部分,按照初始筹集标准,由市，区政府共同支持解决、在此基础上，将售后房小区维修资金由三项归并为一项 使售后房小区维修资金使用管理模式，再次筹集方式与商品房住宅小区并轨 3、推进住宅小区维修资金续筹机制,按照本市相关指导意见,对全区住宅小区维修资金情况进行全面排摸。强化对维修资金使用情况的即时监控。细化维修资金续筹操作实施办法。对维修资金余额不足初始归集额30.的住宅小区 指导督促责任主体及时启动维修资金续筹工作，2 探索完善直管公房及特定小区的物业管理模式，1 加强直管公房小区管理。对有条件实施封闭的小区,在居委会征询居民意见的基础上 由街道牵头组织实施封闭。并委托物业服务企业按照管理服务方案实施.一体化.管理,依托居委会做好居民的宣传 引导工作。帮助居民逐步树立.花钱买服务，的消费意识。在制定管理服务方案,配合管理模式调整.主动缴纳管理服务费等方面,引导居民切实承担主体责任。2,探索特定小区物业管理新模式、探索未实施封闭小区。微型小区的物业管理新模式 有条件的可通过调整物业管理区域.降低物业管理服务成本 选聘物业服务企业实施专业化服务.对部分原物业服务企业退出管理、尚未重新选聘物业服务企业的小区,帮助指导业主探索实施自行管理,3。推进住宅小区老旧电梯安全评估和更新改造、根据本市相关要求、推进解决使用年限超过15年的早期商品房 售后房，直管公房，系统公房及混合型住宅等小区老旧电梯存在的安全风险问题 4。推进住宅小区老旧消防设施改造更新.实施住宅小区消防安全整治三年行动计划 重点改造,更新老旧消防设施,整治消防通道堵塞,楼道堆物 消防设施缺损等问题、明确责任主体.保障日常维修养护责任措施落实到位、5,继续实施旧住房综合改造工程.持续改善居住环境 有计划地推进售后房小区平改坡综合整治,旧小区.清洁家园,综合整治，里弄房屋修缮和优秀历史建筑保护工作、对未实施封闭的老旧小区.通过加装技防设施、实现封闭式管理，6。推进住宅小区积水点改造，对由于小区外围地势较高引起的倒灌.由区建管委结合易积水区域改造方案,分步实施市政排水管道等设施改造。对物业管理区域内排水管道等设施不完善的老旧小区，由区房管局牵头。区建管委。相关街道配合,通过业委会委托物业服务企业使用专项维修资金实施改造。区政府予以适当支持。对汛期住宅小区的应急排水需求,由区建管委牵头。区房管局 公安消防支队等部门配合 及时落实抢险处置措施。7,推进住宅小区电力设施改造,根据本市相关文件精神、落实住宅小区供电设施改造工作，理顺住宅小区供电管理体制,8,推进住宅小区二次供水改造,理顺管理体制机制，将新建和存量居民住宅二次供水设施产权逐步移交给供水企业。由供水企业落实管养责任。建立全覆盖的居民住宅二次供水设施管养长效机制 实现供水企业.管水到表、确保供水水质。9,加大违法建设、群租.等顽症治理力度，完善违法建设 破坏房屋承重结构,擅自改变房屋使用性质。群租 等影响房屋使用安全行为的发现 报告、劝阻.处置机制，落实管理主体责任，建立处置工作规范，有效整合资源、整治消除一批群众反映强烈，引发重复信访的违法违规行为.各街道推进。无群租小区.创建 至2017年底比例不低于40，10、努力缓解住宅小区 停车难。问题，结合编制全区停车专项规划,制定实施缓解住宅小区，停车难。问题的专项计划 对停车矛盾特别突出的住宅小区 研究选择合理区域集中建设大型停车场.库、鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源.实施错峰停车 鼓励支持住宅小区挖潜增建停车设施。11.加大住宅小区绿化环境卫生整治力度，指导住宅小区提高绿化养护专业化水平、妥善处置大树遮阳挡风 人为损绿毁绿等问题、运用网格化管理手段 确保暴露垃圾及时清运,四,保障措施,一 加强组织领导.健全住宅小区综合管理联席会议制度、各单位将此项工作列入重要议事日程.加强组织领导.推进工作落实、二.落实资金保障、根据住宅小区综合治理各项目标任务 区政府安排专项资金、用于相关服务平台、中介机构建设及运行维护保障等。保证此项工作有序推进、三，加强工作考核,将此项工作纳入区政府对各单位目标管理年度考核范围 作为年度考核的重要指标之一、四,强化教育培训,围绕此项工作要求和物业服务内容,依托市,区两级资源 增强教育培训的针对性和实效性 培训经费由区政府予以支持.五。实施步骤。一 工作启动阶段、2015年上半年。根据本市相关要求、各单位依照职责分工 分别制定各项工作的实施计划和具体方案。启动相关工作、二 全面实施阶段，2015年下半年 2017年上半年，各单位按照分工原则、职责清单.计划方案。全面推进住宅小区综合治理。加强监督指导和问责督办 三、总结评估阶段、2017年下半年,全面回顾总结住宅小区综合治理工作 对各项工作完成情况进行考核验收 附件,1、虹口区加强住宅小区综合治理三年行动计划重点工作任务分工表,2,虹口区住宅小区综合治理职能部门职责清单 3,虹口区住宅小区综合管理联席会议组成人员名单