金山区人民政府办公室关于转发区住房保障房屋管理局制订的。金山区加强住宅小区综合治理三年行动计划，2015。2017、的通知。各镇人民政府.街道办事处 工业区管委会。区政府各委办局，各区属单位 区住房保障房屋管理局制订的，金山区加强住宅小区综合治理三年行动计划。2015、2017、已经第79次区政府常务会议讨论通过,现转发给你们 请认真按照执行 2015年8月21日 金山区加强住宅小区综合治理三年行动计划 2015。2017,根据，关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见.沪府办发。2015,3号,上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划.沪府办,2015、13号,为贯彻落实 中共金山区委、金山区人民政府关于进一步创新社会治理加强基层建设的实施意见,金委发、2015。2号.等相关文件精神。制定本区加强住宅小区综合治理三年行动计划、一、目标要求,围绕市委，市政府、区委、区政府关于创新社会治理。加强基层建设的要求、推进形成政府监管,市场调节，社会参与,居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。力争至2017年。基本建立住宅小区综合长效管理机制,健全住宅小区居民自治和社会共治体系，形成多元化.专业化 规范化的物业服务市场,实现物业一体化管理全覆盖 基本解决水电气设施改造和理顺管理机制等一批小区中涉及民生的突出问题、物业行业满意度明显提高 二.主要任务,一,完善体制建设、提高管理水平，1。细化住宅小区综合管理职责分工 按照.谁监管行业谁负责。谁主管市场主体谁负责,谁收费谁负责.的原则，进一步明确和细化职责分工.明晰管理边界。制定住宅小区综合管理职能部门和专业单位职责清单。推进本区28个职能部门和11个街镇、金山工业区、工作职责进一步向住宅小区延伸拓展。2.健全住宅小区综合管理机制，全面梳理住宅小区综合管理所有事，部件处置流程,建立发现、处置，应急和督办机制 明确责任主体.处置主体和处置流程,加快城市网格化管理向居住小区延伸.把小区物业管理纳入城市网格化管理内容,建立考核督查机制。形成由行政监察部门负责的跟踪督办和问责机制.3。做实住宅小区综合管理联席会议制度、根据，上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划,做实区.街镇,金山工业区、小区三级住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议常态化运作，明确联席会议工作职责。完善日常工作制度。及时牵头协调解决住宅小区中跨部门 跨领域问题。建立工作评价指标体系.完善督促考核和工作评价机制、区级层面联席会议每季度召集一次成员单位会议.研究部署和解决阶段性工作问题、街镇,金山工业区 层面每月召集一次住宅小区综合管理工作例会,研究解决本地区住宅小区综合管理的具体问题 探索在社区，居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制，定期研究，协调解决本区域住宅小区综合管理问题.4，整合街镇.金山工业区 综合管理力量 结合街镇。金山工业区，城市网格化综合管理平台建设，建立街镇 金山工业区.城市网格化综合管理机构。具体负责街镇、金山工业区。层面城市综合管理的知道,协调、监督和考核等工作.探索在区域面积较大,常住人口较多 住宅小区规模较大的街镇设置社区工作站,5,健全住宅小区综合执法模式。拓展城市管理综合执法的范围内容,推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，建立住宅小区城管执法职责清单、落实,三个二,快速处置措施。完善住宅小区城管执法机制，健全城管综合执法部门与居委会,物业服务企业等单位的联勤联动工作机制,逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖和住宅小区的共治自治.6 推进城市网格化管理向住宅小区延伸覆盖。在本区住宅小区内实施网格化管理 建立长效常态的多部门工作协同机制.事前事中事后的持续跟踪机制和全面集中的数据共享利用机制,按照统一规划，分布实施的原则、逐步建设到位，做实街镇。金山工业区 城市网格化综合管理中心 建立以城管为骨干 公安为保障.市场监管，房管等相关职能部门派出机构 执法单位共同参与的联动工作机制和相对稳定的联勤队伍。积极探索建立源头防控和治理机制、完善社会化发现监督机制，推进城市网格化管理与居民自治管理的衔接互动，夯实城市网格化管理基础 二,发挥市场作用。促进行业发展，1。完善物业服务市场机制，1,建立物业服务市场机制 按照、按质论价、质价相符,的原则 坚持市场化方向。引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准、由行业协会或者第三方中介机构,根据不同类型住宅小区实际情况和人力资源成本构成等。定期发布物业服务内容，服务标准和服务价格等信息，供业委会与物业服务企业协商价格时参考.对物业服务企业和业委会协商确定物业服务收费标准有困难的.鼓励双方委托社会中介机构进行评估,并最终确定物业服务内容和收费标准，2，建立信息公开机制、新建项目销售时。建设单位应在售楼处醒目位置公示物业服务内容和收费标准。并作为房屋销售合同的附件。物业服务企业在服务过程中、遵照服务规范建立信息公开制度，在窗口公开办事制度,办事记录等、并在住宅小区醒目位置主动公示合同约定的物业服务内容和收费标准.3,研究物业服务扶持政策、结合实际。对售后房小区，保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区、建立物业服务收费及相关事务的协商协调 指导监督和应急处置机制、研究政府扶持政策,对本区收不抵支的售后房小区物业服务实行考核达标奖励补贴,2.强化物业行业监管 1、加大物业服务企业资质和物业管理招投标管理力度,严格按照物业服务企业资质管理办法以及市制定的审核各类等级资质具体条件 加强对企业人员、物业项目,管理制度等的审核.引导全区新建住宅小区项目前期物业招投标和住宅小区业主大会决定公开招标纳入市统一招投标平台管理,提高招投标信息化监管水平.并逐步落实具体操作事务和管理 推进我区物业服务健康市场化竞争环境的形成,2 建立物业服务考核评估机制。依照市统一工作部署要求.优化我区物业服务企业和项目经理违规行为的发现、处置等流程，加大物业服务企业。项目经理及其从业人员的诚信信息的公开力度 并将其纳入我市公共信用信息服务平台。依法面向社会提供查询。3.推动物业创新发展.1,实行物业服务分类管理.坚持分类施策 针对不同类型住宅小区，培育不同情况物业市场.在有条件的住宅小区积极推广酬金制物业服务计费方式.发挥行业协会力量.引导培育一批具有较强竞争力的本土物业服务企业.在全区形成行业示范.培育专业服务市场.引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路，2.探索物业服务新业态，鼓励物业服务企业从满足居民个性化需求出发、不断挖掘潜在市场和商业机遇.建立新的商业模式。延伸服务链条.推动物业服务链向社区服务,包括政府购买服务类项目。现代物流。社区商务.房屋租售、居家养老等领域延伸，4,促进物业行业就业，加强我市劳动力和特定人员在物业行业的就业扶持政策宣传.利用吸纳特定人员补贴政策、促进我区劳动力在物业行业就业。三、加强居民自治、社区共治 1 加强小区自治共治组织领导 居委会要强化对业主大会。业委会组建.换届.日常运作的指导,服务和监督职责。探索在居委会设立物业和环境专业委员会.把好业委会人选关,试行居委会和业委会人员交叉任职.加强居民对居委会及其成员的评议监督 加强居委会成员和居民代表对街镇。金山工业区.和区职能部门派出机构的评议监督.健全居民区联席会议平台、推行居民区党组织兼职委员制度,增强居民区党组织统筹社区资源的能力,2、建立居委会 业委会培训机制。制定全区居委会,业委会及相关工作人员业务培训计划,建立培训长效机制，强化街镇,金山工业区。居委会对业主大会,业委会的指导、服务和监督工作,强化业委会日常制度建立 规范日常操作、提升住宅小区业主自我管理能力，推进实施 上海市文明居住行为规范、在全区范围内广泛发动.营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识.进一步规范物业使用和文明居住行为,促进良好的社会风尚形成,3,加强住宅小区信息建设,一是落实住宅小区基础信息全覆盖，住宅小区通信光纤网络和小区安防全覆盖，充分应用我市相关物业服务监管信息平台,实现全区街镇.金山工业区、住宅小区，物业行业数据信息共享 二是落实本区居住领域信用管理制度.将住宅小区内拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构.群租、擅自改变房屋使用性质，拒交物业服务费等违法违规违约行为录入我市公共信用信息服务平台、并依法面向社会提供查询.4、物业纠纷调解向街镇延伸、完善住宅小区矛盾化解长效机制.通过建立调解室。安排专职调解人员等方式，充实调解专业力量.提升调解人员的专业水平，发挥人民调解作用,力争实现街镇层面物业纠纷调解工作的全覆盖.5。培育第三方社会中介参与社区治理。培育引导专业社会中介组织市场 通过政府购买服务的形式.实行项目化操作 培育若干个专业社会中介组织,引导其参与业主大会组建。业委会换届改选,物业选聘,维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等小区事务 四、整合各方资源.解决民生问题 1、加大老旧设施设备改造和旧住房修缮改造力度，有序推进我区住宅小区表前供电设施改造工程、按计划在2016年前完成2000年前老旧住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造工作,研究制定二次供水设施改造相关指导意见。在有条件的地区启动二次供水设施改造，推进二次供水设施管理移交工作，有序开展对住宅小区的老旧消防设施,老旧电梯安全评估和整治工作 研究落实相关经费。并对存在隐患的实施更新改造。有序开展加大老旧住宅小区绿化建设力度 提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质、制定三年行动计划 加快推进旧住房成套改造 针对全区住宅物业的完损情况.制定修缮计划，明确修缮重点、推进漏水。积水等突出问题的改造 加快危旧住房的处置 确保房屋安全，2、加快住宅小区积水点改造 针对我区住宅小区暴雨积水问题,区分类别.加以改造，对由于住宅小区外围区域地势较高引起的倒灌，由区水务部门牵头交通、市政以及各街镇.金山工业区、等相关单位按照实际情况负责推进改造 对于物业管理区域内的排水管道等设施不完善的老旧小区,由业委会委托物业服务企业使用专项维修资金实施改造 区及相关街镇政府予以适当支持 对汛期的应急排水需求 由区水务部门牵头.会同消防.市政。房管等部门、配合住宅小区。及时抢险处置,3。加大违法建设、群租。等顽症治理力度 完善我区违法建设和破坏房屋承重结构，擅自改变房屋使用性质。群租,等影响房屋使用安全行为的发现，报告，劝阻。处置机制，落实管理主体责任、建立处置规范 有效整合法律。行政.社会和社区规范等资源 整治和消除一批群众反映热烈 引发重复信访的违法违规使用房屋的行为、将违纪违法等行为纳入市 区两级公共信用信息服务平台 4，探索解决住宅小区，停车难.问题，研究编制我区住宅小区周边建设定向停车场库方案和停车专项规划、鼓励住宅小区利用闲置地块、绿地的地下空间新建停车场 库 研究制定相关指导意见,鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源、实施错时停车.严格贯彻落实我市有关新建住宅配套停车位的最低技术指标要求.保障新建商品住房和保障性住房配建停车位的基本供应水平.研究制定我区住宅小区停车设施建设和管理办法 明确住宅小区车位规划建设。产权登记 交易.收费管理。住宅小区停车管理规约等一系列重要事项,5。加快解决商品住宅专项维修资金。售后房小区。三项维修资金。历史遗留问题.对商品房住宅小区专项维修资金存在缺失的，依照市有关筹集标准政策要求。按照 业主出资为主、政府补贴为辅。的原则、解决落实商品住宅专项维修资金补建工作、对于，售后房 公共设施维修资金不足部分将由市。区两级政府共同支持解决.并在此基础上将、售后房。小区维修资金三项并一项 使用管理模式和再次筹集方式向商品房住宅小区并轨,三.实施步骤。依据。锁定目标，分解任务.各司其职、突出重点 抓住关键,先易后难,分步实施 逐一验收.原则。分三阶段实施、一.工作启动阶段.2015年上半年.各责任部门和单位按既定分工和原则及目标任务,制定具体方案和操作办法及相关政策文件。并组织宣传,培训工作 各街镇研究本辖区实施意见及步骤，细化具体措施 全面启动相关工作。二.全面实施阶段。2015年下半年至2017年上半年,各街镇和责任部门,实施单位按分工原则、职责清单和方案，计划。全面推进加强住宅小区综合治理相关工作.过程中加强监督指导和问责督办、三、总结评估阶段,2017年下半年.总结本轮三年行动计划的经验 验收各项既定工作任务,考核目标完成情况 在第三方评估的基础上.制定新一轮三年行动计划、附件.1。金山区住宅小区综合治理三年行动计划重点工作任务分解表 2、成员单位职责清单、金山区住房保障和房屋管理局2015年6月29日