上海市金山区关于印发、关于进一步加强住宅专项维修资金使用管理的实施办法.的通知.各基层住房所，各业主委员会 各物业服务企业。现将，关于进一步加强住宅专项维修资金使用管理的实施办法、印发给你们、请认真贯彻落实,特此通知,上海市金山区住房保障和房屋管理局，二,一二年六月一日.关于进一步加强住宅专项维修资金使用管理的实施办法,为确保我区住宅专项维修资金的安全和使用规范。维护广大业主的合法权益 根据 上海市住宅物业管理规定.以及 上海市商品住宅维修基金管理办法,现对进一步规范我区住宅专项维修资金使用管理.提出如下实施办法、一，住宅物业维修和更新实施费用的授权1 物业服务企业不需授权可直接组织实施物业共有部分 共用设施设备的维修。更新和改造费用范围 小区总建筑面积10万平方米以下，含10万平方米。单个项目使用资金单次上限1000元，小区总建筑面积10万平方米以上，单个项目使用资金单次上限2000元。2.经业主委员会书面同意后,由物业服务企业组织实施物业共有部分.共用设施设备的维修,更新和改造费用范围,小区总建筑面积10万平方米以下 含10万平方米。单个项目使用资金单次上限1万元。一年累计不得超出5万元,小区总建筑面积10万。20万平方米之间,单个项目使用资金单次上限2万元，一年累计不得超出10万元,小区总建筑面积20万、40万平方米之间.单个项目使用资金单次上限3万元，一年累计不得超出15万元.小区总建筑面积40万平方米以上、另行商议，3。物业共有部分。共用设施设备和相关场地的维修及更新费用单个项目使用资金单次超出第1.2范围的。需由业主大会或业主小组经占有部分占建筑物总面积2、3以上且占总人数2,3以上的业主表决同意.且不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触,二 住宅物业维修和更新实施的要求1，物业服务企业按照维修资金用途规定。制定年度维修养护计划.年度计划于每年2月份之前报业主委员会审核.审核通过后报所在地住房保障所备案、2。维修项目在年度养护计划中无列明的，除应急维修项目和特殊情况外，不可在维修资金中列支，3,物业维修、更新 改造单项项目金额在1万元以上的在实施之前报所在地住房保障所。经住房保障所备案后方可实施、项目实施完毕后经住房保障所对该项维修资金支取相关材料审核通过后 出具。专项维修资金支取确认单、方可支取,并报区维修资金管理部门 4,物业应急维修和处置特殊情况时.物业服务企业应当立即组织进行维修.更新 并及时上报业委会和所在地住房保障所，下列情况可作为应急维修范围 1。电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患 电梯专业检测机构出具整改通知书的,2 给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患、或发生故障 造成大面积停水.房屋行政主管部门出具整改通知书的、3，消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障、消防部门出具整改通知书的、4、屋顶，屋面.外墙面发生渗漏 地下室发生积水。严重影响业主房屋正常使用。经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的 5，房屋外墙存在脱落 剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的 5.物业应急维修和特殊处置有关费用.经业主委员会确认后按维修资金使用规定列支 如物业服务企业或业主委员会不能及时组织物业维修,更新的,由相关主管部门督促其整改或代为实施、其费用由房屋所有人承担 6，年度维修养护计划之内的物业维修和更新实施的项目 所需物业维修，更新,改造费用在业委会授权范围以外的.严格按照沪房修金，2008。2号。关于开展商品住宅专项维修资金使用审价，审核.审计和工程监理工作的通知,文件要求执行,7。业主委员会成立或换届制定 业主大会议事规则 管理规约,专项维修资金管理规约，时，应参照以上条款规定范围进行约定，经所在地住房保障所核实确认后 在网上提交审核、8，业主大会初次选择或变更商品住宅维修资金开户银行时.按沪房管物，2009.409号执行.经所在住房保障所核实后，方可向区维修资金管理部门申领，业主大会开户通知书.三,住宅共用部分收益管理1、业主大会成立前的公共收益 1 物业服务企业必须在前期物业管理合同中对收益部分作出约定和承诺 报区住房保障和房屋管理局备案 2 前期物业管理中利用住宅共用部分所得的收益，归共同拥有该物业的业主所有.物业服务企业须将每季度收益账目表报所在地住房保障所、并经确认扣除其物业管理成本后,将其存入小区收益账户.待业主大会成立后转存至业主大会维修资金收益账户,3、前期物业管理中。物业服务企业中途中止服务的。应在中止服务前一个月公布收益帐目 并将收益纳入指定账户。2 业主大会成立后的公共收益.1，业委会成立后，利用住宅共用部分所得的收入.应纳入业主大会专项维修资金收益账户.在每季度末予以结算、对结算时间合同另有约定的从其约定,并于次月5日前纳入专项维修资金收益账户 2。取得经营性收益所必需的管理成本 业委会与物业企业签订的分成协议为准.经过业主大会决议通过后可以在收益中列支,物业管理合同中已包含的项目不得再列入管理成本,业主大会使用公共收益应遵循 收支两条线.的原则，即需先将公共收益存入业主大会收益账户 再按规定使用。3。经营性收益用于业主委员会活动经费的。需经过业主大会决定,并在,业主大会议事规则、中、明确使用范围和金额.对于无经营性收益小区。不得在维修资金中支取活动经费，4、物业服务合同.到期并另行选聘物业服务企业或业主委员会换届时，须与开户银行联系,对收益部分进行财务审计.四，住宅维修资金使用违规处置1，凡发现业主委员会在任期内对住宅维修资金使用、管理程序不规范的。经所在地住房保障所核实.并发出,整改通知书。累计达三次,且拒不整改的、将禁用该业主大会的网上支取权限 同时向属地人民政府进行通报、2，凡发现业主委员会在任期内对住宅维修资金使用,管理程序存在严重不规范、且拒不整改的 由所在地住房保障所将相关资料报送所在地人民政府、由所在地人民政府按照，上海市住宅物业管理规定，第二十四条规定，牵头对业主委员会进行改选,同时该届业委会成员不得担任下届业委会成员.如业委会对所在地住房保障所作出的违规处置有异议的 可向区住房保障和房屋管理局申请复核 3.凡发现物业服务企业在合同期内对住宅维修资金使用范围不当.套取维修资金等情况.经所在地住房保障所核实认定 出具，整改通知书，物业服务企业予以退赔，并上报区维修资金管理部门，4、物业服务企业在前期管理合同中未按规定对收益部分不作约定和承诺的 合同不予备案 凡发现物业服务企业在合同期内因住宅维修资金使用范围不规范.累计发出、整改通知书,达三次的，将在一定时间内禁用该物业公司网上支取权限 同时约谈企业负责人、由企业出具书面整改报告,并对该小区经理进行记分处罚,对物业服务企业违规现象.将视情节轻重,采取全区通报。降低其资质等级，取消其一定时间内在本区域范围内物业管理项目招投标资格、向市局进行通报等措施 如物业服务企业对区维修资金管理部门作出的违规处置有异议的。可向区住房保障和房屋管理局申请复核.5。对需审计的物业服务企业和业主大会审计发现存在过失的。由责任人负责赔偿 拒绝赔偿的,将依法提起诉讼,所在地住房保障所负责实施监管，对该处小区经理进行记分处罚.必要时视情节轻重。将其物业服务企业降低资质等级.取消其一定时间内在本区域范围内物业管理项目招投标资格 本办法自发文之日起施行。附件一 专项维修资金支取确认单、附件二，专项维修资金和小区收益管理.使用情况检查通知 附件三.整改通知书。附件一,编号。确认001.专项维修资金支取确认单 银行.经查.业主大会,地址，本次因。项目所发生的物业维修费用及更新支出共计 元。遵循了。小区 专项维修资金管理规定,和,业主大会议事规则、使用范围,使用决定程序,分摊操作符合住宅专项维修资金使用管理规定、金山区住房保障和房屋管理局 所、盖章。年。月 日、附件二专项维修资金和小区收益管理 使用情况检查通知业主委员会.物业管理有限公司,根据，物业管理条例。上海市住宅物业管理规定，和。上海市商品住宅维修基金管理办法、及有关法规，规章和政策 我所拟于,年,月。日、对，小区 专项维修资金和小区收益管理.使用情况进行检查,请准备好以下资料.1 财务账目2。业主委员会工作手册3,业主大会。业委会决议 会议记录或会议纪要4 报修单5。施工承包合同6.业主大会议事规则和专项维修资金管理规约7,审价报告、审计报告8，其它有关合同 记录等资料另请相关业务经办人员,财务人员和物业公司.业委会负责人员届时在场说明有关情况。特此通知.金山区住房保障和房屋管理局,所 盖章 二,年，月 日，附件三整改通知书业主委员会，物业管理有限公司,我所于 年、月、日对，小区，年 月。日至,年.月,日的专项维修资金和小区收益管理，使用情况进行了抽查 发现存在以下问题，1。2.3 4 5。6,这不符合,违反了,的规定,请即予整改.并将整改情况于,年,月。日前报我所,金山区住房保障和房屋管理局.所,盖章。二,年 月.日,整改通知书业主委员会 物业管理有限公司。我中心于.年。月、日对、小区。年 月，日至.年、月、日的专项维修资金和小区收益管理.使用情况进行了抽查、发现存在以下问题，1,2，3、4，5，6,这不符合 违反了。的规定.请即予整改。并将整改情况于,年 月.日前报我处 上海市金山区物业管理事务中心。盖章,二.年。月。日