海东市农村住房建设和宅基地管理办法第一章.总则第一条 为加快全市农村住房建设步伐.规范农村住房建设和宅基地管理、根据.中华人民共和国城乡规划法.中华人民共和国土地管理法。村庄和集镇规划建设管理条例,青海省农村宅基地管理办法.等有关法律.法规和规定,结合我市农村住房建设实际.特制订,海东市农村住房建设和宅基地管理办法，以下简称。办法，第二条 农村住房建设分为个人建房 集体建房和其他住房建设三种形式 个人建房,是指由农村村民自行建造住房的活动,集体建房。是指由村民委员会组织实施集中新建农民住房的活动，其他住房建设。是指由国家机关及其他企事业单位或经济组织等进行的各类住房建设活动,第三条 市城乡规划和建设主管部门负责全市农村住房规划建设的统一监督管理工作.县，区,级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本县、区.农村住房规划建设的监督管理工作 乡、镇，人民政府负责本乡镇区域范围内的农民住房建设活动的具体管理工作.第四条，海东市行政区域范围内新建、改建和翻建住房的活动,适用本、办法,第二章，职责第五条.市城乡规划和建设主管部门依据国家.省。市有关农村住房建设政策规定要求.制定加强农村住房建设的政策规定 意见办法。编制农村住房建设技术导则 组织审查各县。区 农村建设规划和实施方案。对各县,区，农村建设规划执行和农村住房建设情况进行监督检查。第六条、县。区.级人民政府依据。办法、制定本县、区,农村住房建设和宅基地管理实施办法、县,区、土地管理部门负责农村住房建设的用地管理工作,县。区、住房和城乡建设行政主管部门负责本县.区 域内农村住房的规划和建设管理工作 指导农村建设管理机构实施农村住房建设管理工作.监督农村村庄规划执行 为农民建房活动提供各项技术支持和服务工作。第七条 乡.镇.人民政府负责农村住房建设的具体管理工作、乡镇长为村庄规划管理和住房建设的第一责任人,乡、镇,人民政府成立农村建设管理办公室.建制镇政府配置人员2.3人。乡政府配置人员1。2人.农村建设管理办公室的主要工作任务是做好村庄规划和建设管理工作，负责农村住房建设项目选址定点，农村住房建设规划审批.工程质量安全的监督检查.档案的管理工作。对建房承包人和农村工匠建房行为实施监督管理 第三章.土地与规划管理第八条，农村住房建设严格执行土地使用的管理规定 一 市国土资源主管部门依据国家.省.市有关农村住房建设政策规定要求、按照市土地利用总体规划指导协调各县。区，农村住房用地的管理工作,负责下达全市年度土地利用指标、二,县。区。土资源主管部门负责本县。区 域内农村住房建设用地的计划编制和使用监督管理工作.按上级业务主管部门下达的土地利用年度计划指标.确定本县。区.农村住房建设的年度用地计划指标，包括新增农户宅基地用地指标，并分解下达到乡.镇,人民政府，乡，镇、人民政府负责审核建房申请用地面积。宅基地申请和审批按土地管理相关规定执行.三、农村家庭每户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过规定标准 每户宅基地的用地标准为.城市郊区住宅用地每户不得超过200平方米,其他地区的水浇地不得超过250平方米,旱地不得超过300平方米.非耕地不得超过350平方米。城市规划区内 控制新增个人建房用地,个人原有住宅的改建,扩建 须经县 区，住房和城乡建设行政主管部门核发乡村规划许可证后进行建设,有下列情形的建房用地 不予批准，1,原有房屋出卖 出租或赠与他人后再申请宅基地的。2，人均建筑面积超过50平方米 分户后再申请宅基地的,3，法律、法规规定不予批准的其他用地.市中心城区规划范围内,不得批准新增个人建房用地、现有宅基地面积在规定标准之内 个人申请在原址改建，扩建的。在满足城镇总体规划、土地利用总体规划和村庄建设规划前提下.经县.区.住房和城乡建设行政主管部门批准进行建设 四、农民建房按规划实施异地建房的.在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物。构筑物和其他附着物。参加集体建房的、在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物.原宅基地由村民委员会负责依法收回.并由乡。镇、人民政府及时组织整理或者复垦.第九条,农民个人建房开工前应按程序申请办理宅基地土地使用审批手续和领取.乡村建设规划许可证。集体建房,其他住房建设应符合乡镇或村庄规划要求，按城市住房建设程序申请办理 一书两证 土地使用许可证及其他建设手续,第十条、乡,镇.人民政府应将农民建房的申请条件、申报审批程序.审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示 第十一条、县，区，乡、镇。人民政府加大实施农村住房建设规划管理的宣传力度。通过印发宣传资料。进村入户宣讲、提高农民群众执行规划的主动性和自觉性,做好农村住房建设施工质量和施工安全工作的宣传。提高农民建房质量 安全、环保、节能和节约土地意识.第四章、建设技术要求第十二条。农房建设选址要避让地质灾害易发地段.避免在规划和已建成的各种道路,管线控制范围内建设 建造两层或者两层以上住房的 必须使用有资质的设计单位设计的图纸,或者使用由住房和城乡建设主管部门推荐的通用图集。并应满足相邻住户采光要求.施工过程中要接受乡镇农村住房建设管理办公室的监管，确保施工质量和安全 第十三条 农民个人需要新建或在原宅基地范围内补建围墙的.应符合村庄规划并征得村民委员会同意，个人庭院新建围墙不得超出经批准的宅基地范围 围墙高度宜控制在2、5米左右,新建围墙不得妨碍公共通道、管线等公共设施、第十四条。实施集体建房和其他住房建设 要严格执行国家住宅设计规范，住宅节能设计标准及有关房屋建筑施工验收规范,集体建房应按规划要求建设配套设施、第十五条 庭院建设应符合以下条件，一。庭院建设应执行村庄建设规划。新建道路，水电线路 附属用房,围墙和大门应按规划要求设置.且应满足消防要求,二，庭院建设以方便农民生产生活需要为主，同时应满足村容美观要求，体现民族特色.地方特色和河湟文化特色，各立面靠近村庄主干道的应做美化处理 新建外墙在满足道路规划宽度前提下.其位置 高度，色调与村庄风貌相协调、三 同一巷道内的附属用房 大门建设样式和高度应相互协调，厕所、畜舍位置应隐蔽、不得靠村庄道路边设置 推广建设卫生厕所，院外禁止乱搭乱建,家庭养殖棚舍应按一层搭建,经营性集中养殖棚舍建设服从村庄规划,满足村庄环保，卫生要求、第十六条。尚未编制村庄规划或已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的,按照下列规定执行、一。新建房屋朝向为南北向或者朝南偏东，西、向的房屋间距 不小于南侧建筑高度的1 62倍、朝向为东西向的房屋间距。不得小于较高建筑高度的1，3倍、老宅基地按前述标准改建确有困难的。朝向为南北向或者朝南偏东,西，向的房屋间距,为南侧建筑高度的1、4倍 朝向为东西向的房屋间距。不得小于较高建筑高度的1，2倍，新建建筑与已建相邻建筑间距不符合以上标准的、应予退让。二 农村住宅建筑层数以一至二层为宜.其中、底层层高为3米左右.其余层高宜为2。8米左右,第十七条 农村住房建设所用建筑材料需选用合格的建材产品,不得使用废旧楼板.钢筋、门窗等回收建材产品.不得使用过期水泥,产品质量监督部门加强面向农村建材市场和建材产品流通环节的监管，加强对楼板 门窗等建材生产环节质量监管。及时查处无证生产企业，杜绝不合格产品流入农村建筑市场、享受国家补助资金建设的农村住房所用主要建筑材料应由乡,镇.人民政府在征得建房农户同意情况下,按计划以招标形式统一组织采购.以确保建筑材料质量和降低采购价格.第十八条.农村住房建设过程中加强对节能新技术的推广利用.推行农村节能热炕改造技术、新建房屋积极推广应用外墙保温技术和太阳能暖廊房屋建设技术.倡导应用太阳能热水。采暖和照明技术，有计划推进农村改灶,改圈、改厕和沼气利用工作,第五章。个人建房管理第十九条.符合下列条件之一的建房申请人 可向村民委员会提出书面申请 一.申请人要求分户建房、且符合所在县,区.人民政府规定的分户建房条件的 二、申请人已使用的宅基地总面积未达到有关规定的宅基地标准。需要异地新建的 三,按照村镇规划调整宅基地.需要异地新建住房的 四,原宅基地因建设项目占地征收。需要异地建房的，五，原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的，六 原有住房因自然灾害等原因灭失.需要异地新建或者在原址翻建的.七，政府部门规定的其他情形 申请人将原有住房出售,赠与他人 或者将原有住房改为经营场所再申请建房的不予批准、第二十条、个人建房应按以下程序申请.建房申请人向村民委员会提出书面申请 初审同意、申请人填写、农民个人建房申请表。并提供有关证明.村委会同意，盖章 报乡.镇、人民政府、乡，镇.人民政府复核。同意，在申请人所在村公示.无异议.发放乡村建设规划许可证,农民宅基地使用权证审批手续、批准开工建设.第二十一条,建房申请人应持以下材料向乡 镇、人民政府申请乡村规划许可证，一.申请人户口原件和村民委员会同意建造住宅的书面意见，二 拟新建，改建.扩建住宅的用地证明、使用原有宅基地进行建设的.需提交宅基地使用证明和附图。占用农用地的、需提供农用地转用审批手续,三。申请建造住宅的面积。层数,高度，结构形式。四至范围图及房屋设计方案，简要设计说明.等文字说明或图纸资料。四、法律法规规定的其他资料、第二十二条、乡 镇。人民政府在接到村民委员会报送的，农民个人建房申请表,和相关资料后、按以下程序办理并在20个工作日内作出审查决定。一,根据乡规划,村庄规划,对申请材料进行审查、核实、二。申请事项直接关系他人重大利益的，听取申请人,利害关系人的意见 符合要求的.将农民建房的审核结果在申请人所在村张榜公示 接受群众监督，有异议的由乡 镇,人民政府组织人员进行复核，无异议的由乡.镇.人民政府核发乡村建设规划许可证,不符合要求的。书面告知申请人并说明理由和对申请事项.申请材料进行调整。补充和修改内容、并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，第二十三条 经批准建房的建房申请人在开工前向乡、镇,人民政府农村建设管理办公室申请开工 农村建设管理办公室在接到申请后到现场进行开工查验.对新建建筑物的定位放线进行测量复核、第二十四条。农民个人建房严格按照批准的乡村建设规划许可证和农民宅基地使用权证规定内容进行施工.个人建房的设计，施工、验收，房产管理由各县，区。人民政府制定具体实施办法执行、未取得相关手续或手续不全的，均属违法建筑，有关部门不得办理土地和住房产权登记手续 并由乡、镇。人民政府负责在规定期限内拆除，第六章 集体建房管理第二十五条、各县 区 人民政府按照经批准的村镇规划.制定集体建房实施管理办法，城中村。城郊村和有条件的建制镇附近的村民委员会可以按规定申请集体建房、集体建房活动按城镇住房建设程序办理有关建设手续。第二十六条 实施集体建房项目的村民委员会依法取得项目建设计划批复。并按规定向市,县，区.规划和国土主管部门申请办理建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。第二十七条,集体建房实行招投标制度.选择有资质施工队伍进行施工。工程设计、施工，监理.质量监督应执行国家和省市现行有关建设管理规定 集体建房的村民委员会向县.区.建设管理部门申请办理建筑工程施工许可.建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续,县 区,住房和城乡建设管理部门加强集体建房项目的工程质量和安全监督管理.第七章。监督管理第二十八条、市城乡规划和建设局 国土资源局应加强农民建房规划实施情况的监督管理，县.区。人民政府行政主管部门和乡 镇。人民政府加强对本区域内农民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本地有关规定行为的。予以劝阻，制止.第二十九条，农民个人建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准.非法占用土地建设住宅的.由县，区,人民政府国土管理部门依据、中华人民共和国土地管理法.的有关规定，责令退还非法占用的土地 限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施、对拒不执行的 县 区 国土管理部门可依法申请人民法院强制拆除 新建房屋竣工后,不按规定拆除原有房屋。退还宅基地的。按照非法占用土地处理、第三十条。农民个人建房未按规定取得有关审批手续。擅自建房.违反村庄规划的.由乡.镇，人民政府责令停止建房,限期拆除 当事人未在限期内拆除违法建筑和逾期不改正的,县 区,住房和城乡建设行政主管部门依法申请人民法院强制拆除，第三十一条 实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察.设计 施工 监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任.个人建房由于承包人施工原因造成建房人损失的由承包人赔偿损失,因建房人原因造成损失的由建房人自行承担 违反法律法规规定的依法追究当事人责任。集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县建设主管部门依法予以处罚，个人建房严重违反工程质量标准和安全规定的由乡镇住房建设管理办公室予以警告、制止、责令停止建房.所造成一切损失由当事人自负、第三十二条,当事人对住房和城乡建设管理的具体行政行为不服的.可以依法申请行政复议.对复议决定有异议的可向人民法院提起诉讼。也可以直接向人民法院提起诉讼.第三十三条 农村住房审批主管部门应当依法履行职责.严格依照法定程序办理农民建房审批手续 不得假借各种名义收取费用,工作人员违反规定,玩忽职守、滥用职权 徇私舞弊。收受贿赂。侵害农民合法权益的,由上级主管部门会同有关部门依纪依规给予行政处分.构成犯罪的.由司法机关依法追究法律责任。第八章，附 则第三十四条，本办法由海东市城乡规划和建设局 国土资源局负责解释 第三十五条，本办法自2014年6月9日起实施 有效期至2019年6月9日。原,海东地区农村住房规划建设管理暂行办法,同时废止