吴忠市物业管理办法政府令。2009、4号。第一条 为了规范物业管理活动 维护业主.物业使用人，物业服务企业的合法权益 改善人民群众的居住和工作环境.促进和谐社区建设,根据中华人民共和国 物权法。和国务院,物业管理条例,等法律。行政法规。结合我市实际 制定本办法，第二条、本办法适用于吴忠市行政区域内物业的管理、使用、维护 服务及监督管理活动 第三条，本办法所称物业管理.是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人.按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修.养护,管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律。法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位.一般包括。住宅的基础 承重墙体.柱。梁。楼板、屋顶以及户外的墙面 门厅.楼梯间。走廊通道等,本办法所称共用设施设备,是指根据法律，法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般包括电梯.天线，照明，消防设施、绿地.道路，路灯、沟渠 池，井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,第四条，物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务,社区管理相结合的原则 第五条 吴忠市物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作 本市行政区域内各县.市.区 物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,乡镇人民政府、社区居民委员会负责组织，指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷 负责指导。监督业主大会。业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇人民政府开展社区管理 社区服务中与物业管理有关的工作。第二章。业主、业主大会及业主委员会.第六条.业主是指房屋的所有权人.物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人.业主在物业管理活动中、享有下列权利,一、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务.二、提议召开业主大会会议。并就物业管理的有关事项提出建议。三，提出制定和修改管理规约.临时管理规约.业主大会议事规则的建议。四,参加业主大会会议。行使投票权、五.选举业主委员会成员 并享有被选举权，六.监督业主委员会的工作 七。监督物业服务企业履行物业服务合同.八.对物业共用部位.共用设施设备使用情况享有知情权和监督权.九 监督住宅专项维修资金的管理和使用 十、法律、法规规定的其他权利.第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务，一。遵守管理规约,临时管理规约.业主大会议事规则 二.遵守物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度,三,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定.四。按照、吴忠市住宅专项维修资金管理办法 的规定交纳住宅专项维修资金，五.按时交纳物业服务费，六、法律、法规规定的其他义务,第八条 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业行政主管部门和乡镇人民政府.社区居民委员会，符合下列条件之一的。应当召开首次业主大会会议.一。业主已入住面积的比例达到百分之六十以上、二、业主已入住户数的比例达到百分之六十以上、三.自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上.第九条、符合首次业主大会会议召开条件的、乡镇人民政府,社区居民委员会应当在三十日内组建业主大会筹备组 筹备组由七人以上单数组成 由建设单位,前期物业服务企业,业主和乡镇人民政府.社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一,筹备组应当自成立之日起十日内.将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告、第十条,筹备组履行下列职责 一。确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容、二.草拟管理规约。业主大会议事规则。业主委员会工作规则 三 确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数.四、提出首届业主委员会委员候选人条件 名单和选举办法 五,召开首次业主大会会议的其他准备工作、对前款规定的内容、筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前、在物业管理区域内公告。并书面通知全体业主.业主对业主身份和投票权数等提出异议的.筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议.第十一条、一个物业管理区域成立一个业主大会,物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责.业主大会履行下列职责。一。制定和修改业主大会议事规则及管理规约，二,选举业主委员会或者更换业主委员会成员，三 监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告。改变或者撤销业主委员会不适当的决定，四，选聘,解聘物业服务企业。五，筹集和使用住宅专项维修资金。六、决定改建 重建建筑物及其附属设施 七.决定物业管理区域内的其他物业管理事项,业主大会决定第,五。项和第,六、项规定的事项、应当经专有部分占建筑物总面积2，3以上的业主且占总人数2。3以上的业主同意,决定上款其他事项.应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,第十二条.业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定、未作约定的,按照业主户数计算、一户计算为一票 建设单位未售出的专有部分.计算为一票.业主身份的确认.以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据,业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式.采用书面征求意见形式的.应当将征求意见书送交每一位业主.无法送达的，应当在物业管理区域内公告、物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢 单元，楼层为单位、推选业主代表参加业主大会会议 业主代表参加业主大会会议前.应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映 第十三条，业主大会会议由业主委员会负责召集。每年至少召开一次。召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主.住宅小区的业主大会会议、应当同时告知相关的社区居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录、有下列情形之一的、业主委员会应当召集业主大会临时会议。一、有20，以上业主提议的，二。发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的.三。业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会不履行召集义务的，经业主申请。由乡镇人民政府，社区居民委员会负责组织业主召开业主大会。第十四条，业主委员会是业主大会的执行机构.业主委员会依照国家有关法律，法规和业主大会的授权开展活动，业主委员会履行下列职责,一 召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况、二 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,三 执行业主大会的决议 决定、四.及时了解业主，物业使用人的意见和建议、督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 五 组织筹集住宅专项维修资金 六,监督管理规约的实施、七，业主大会赋予的其他职责 第十五条,业主委员会由业主大会会议选举产生。由五人以上单数组成。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务。热心公益事业,责任心强，具有一定组织能力的本物业管理区域内的业主担任.但在为本物业管理区域内提供服务的物业服务企业工作的业主，配偶以及直系亲属、不应作为业主委员会成员.业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生 每届任期为三年、可连选连任、业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任.副主任 所在地社区居民委员会工作人员是业主的 经推荐可以依照法定程序进入业主委员会任职 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内。持下列资料向物业行政主管部门和乡镇人民政府 社区居民委员会备案，一.业主大会会议决议.二,业主大会议事规则.三,管理规约.四，业主委员会委员名单和基本情况.五。法律、法规规定的其他资料。乡镇人民政府.社区居民委员会应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的出具业主委员会备案证明、业主委员会刻制印章证明.业主委员会应当依法刻制,使用、管理印章和开立账户，业主大会议事规则，管理规约.业主委员会委员发生变更的。业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业行政主管部门和乡镇人民政府,社区居民委员会.第十七条、业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议,业主委员会会议由主任或者副主任负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意,业主委员会应当自业主大会,业主委员会作出决定之日起三日内 将业主大会,业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公示 业主可以查阅业主委员会会议资料.并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问、业主委员会应当予以答复.第十八条,业主委员会任期届满六十日前.应当召开业主大会会议进行换届选举，业主委员会应当及时将业主委员会印章,档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会 不及时移交的,乡镇人民政府，社区居民委员会应当协调督促其移交。第十九条.业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权.决定是否终止其委员资格 一。以书面方式向业主大会提出辞职请求的、二。拒不履行委员职责的.三、业主委员会过半数委员或者20。以上业主提议撤销其委员资格的。四，违章搭建建筑物或构筑物的,五，连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的，六,因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的，第二十条。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担.费用的筹集方式,业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示,接受业主的质询.第二十一条 业主大会,业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动,业主大会,业主委员会作出的决定违反法律,法规的，物业所在地物业行政主管部门.乡镇人民政府,社区居民委员会应当责令限期改正或者撤销其决定、并通告全体业主。第二十二条。管理规约 临时管理规约应当对物业的使用.管理。业主公共利益、业主的权利义务。物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定，管理规约，临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力、对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳。并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示.第二十三条.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定,但不得违反法律。法规及管理规约、物业使用人违反本办法和管理规约的规定.相关业主应当承担连带责任.第二十四条。业主利用住宅小区内道路，空地等共用部位停车以及利用物业共用部位，共用设施设备.物业管理用房进行其它活动或经营的、应当在征得相关业主 业主大会。物业服务企业的同意后、按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，第三章.前期物业管理,第二十五条、前期物业管理是指在业主大会成立前、开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。新建物业出售前.开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理.并签订前期物业服务合同,前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止.第二十六条。建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前.持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料 向物业行政主管部门备案，第二十七条、建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当将前期物业服务合同，临时管理规约,住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业行政主管部门备案、建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时.应当通知物业行政主管部门和前期物业服务企业参与监督和验收 未经物业行政主管部门验收或审验的，不予办理其他相关手续，第二十八条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置，面积等相关资料.物业所在地房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时.应当对物业管理用房.配套设施坐落位置和面积等同时进行登记 第二十九条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书。住宅使用说明书等资料.前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册、并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜.第三十条、建设单位应当在物业行政主管部门.乡镇人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料，一 竣工总平面图 单体建筑、结构.设备竣工图。配套设施,地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料。二。设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、三、物业质量保修文件和物业使用说明文件.四。业主名册 五，物业管理必需的其他资料,前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时、将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会、鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理 提供部分经营用房或者给予资金支持.第三十一条、鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则.通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业、住宅物业的建设单位 应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的。经物业行政主管部门同意.可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应在预售商品房项目取得 商品房预售许可证 之前完成物业管理招投标工作 第三十二条,临时管理规约应作为物业买卖合同的附件并报物业行政主管部门备案.物业行政主管部门应当制作管理规约示范文本,建设单位制定的临时管理规约 不得侵害物业买受人的合法权益 第三十三条.建设单位应当在物业销售前将临时管理规约。前期物业服务合同内容向物业买受人明示、并予以说明，建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容，服务标准,收费标准。计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致.物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由所在地物业行政主管部门制定 第三十四条 物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有，一,物业管理用房 门卫房,值班房、非机动车车库,棚。监控室等共用设施设备机房 以及其他为物业管理区域内服务的公共用房、二,共用的架空层 走廊。通道。楼梯间、电梯间以及屋面 外墙的附属空间、三、物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路.除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地.非经营性的共用文体设施 四，建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地。五,其他依法归全体业主所有的设施设备.第三十五条。业主依法享有的物业共用部位。共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分，建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定.未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有.第三十六条.物业服务企业承接物业时、应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验,查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定,查验中发现问题的、交接各方应当以书面形式予以确认,查验中发现的问题、属于建设单位，物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任,属于部分或者全体业主责任的,业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任，第三十七条。新建住宅小区内建设单位必须按下列标准向业主配置物业管理用房.一。住宅总规划建筑面积在5万平方米以内的.按不低于总建筑面积4。提供，物业管理用房面积小于120平方米的.按120平方米提供,二、住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的,5万平方米部分按总建筑面积4，提供,超过部分按不低于2,提供，物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋 具备基本装修和水暖电功能，可直接投入使用.任何单位和个不得擅自改变其用途、第四章，物业服务企业管理。第三十八条.物业服务企业,是指依法设立，取得相应资质从事物业管理活动的企业法人,物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动.物业服务企业不得转让或者以出租,出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书,物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书，第三十九条。物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护.清洁卫生。园林绿化、房屋修缮,秩序维护等专项服务、但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人,第四十条,物业行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理 加强对员工的管理和培训，定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平.第四十一条、物业服务企业的合法权益受法律保护 任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务、第四十二条.物业服务企业应当在物业行政主管部门的指导下 建立行业自律组织 完善企业管理制度和财务管理制度、规范行业行为 促进诚信经营.提高物业服务水平 维护物业服务企业的合法权益 第四十三条,物业行业自律组织可以依照国家和自治区有关规定,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业行政主管部门建立健全信用档案,第四十四条。物业服务企业享有以下权利、一，按照物业管理的技术标准 行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务，二,收取物业服务费或物业服务酬金 三 选择专业性服务企业承担专项经营服务业务，四,制止物业管理区域内违反管理规约和物业管理规章制度的行为,五。享有经营自主权 按经营范围开展经营活动.六，法律。法规规定的其他权利。第四十五条,物业服务企业应当履行以下义务、一，履行物业服务合同.提供物业服务，二,接受业主。业主大会,业主委员会的监督，三,在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准 四。向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况,五、接受物业行政主管部门的监督管理 六、协助有关部门制止违法 违规行为，维护物业管理区域内公共秩序和公共安全.七，在物业服务活动中维护业主的合法权益.八.法律、法规规定的其他义务,第五章，物业服务.第四十六条、物业服务内容主要包括下列事项.一 物业共用部位及共用设施设备的使用，管理和维护。二、公共绿化的维护、三,公共区域内环境卫生的维护。四、公共区域内的秩序维护，安全防范等事项的协助管理服务 五、物业使用中对禁止行为的告知,劝阻、报告等义务,六 物业维修,更新、改造费用的账务管理.七 物业服务档案和物业档案的保管，八，其他物业管理事项,第四十七条、业主委员会经业主大会授权 与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订物业服务合同.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准，收费标准。物业服务用房、住宅专项维修资金的使用.合同期限以及双方的权利义务 违约责任等内容进行约定.物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主.物业使用人人身，财产安全防范方面的义务和责任作出约定.物业服务合同签订后、业主有权进行查询、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内.向物业行政主管部门备案,第四十八条,解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务。合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知,物业服务合同解除或者终止后、物业服务企业应当与业主委员会按照法律，法规规定和合同约定办理退出手续.并履行下列交接义务.一、移交保管的物业档案.物业服务档案，二、提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造.维修，运行。保养的有关资料 三.移交物业服务用房。四,清算预收 代收的有关费用.五,法律,法规规定的其他事项、物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的 不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务,第四十九条.业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定,业主负连带交纳责任，第五十条,物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳 业主 物业使用人或者业主委员会与物业服务企业另有约定的,从其约定.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价、普通住宅类物业服务收费。实行政府指导价。其他物业的物业服务收费。实行市场调节价 实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业行政主管部门,根据住宅物业种类。服务内容。服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度。并向社会公布。具体收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定、物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定，第五十一条，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。具体收费方式由物业服务合同约定，实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账。并接受业主委员会的核查.物业服务企业应当每年至少一次张榜公布居住小区物业服务费的收支账目,接受业主和物业使用人的监督.业主和物业使用人对物业服务企业公布的账目、可以提出质询。或向所在地物业行政主管部门和乡镇人民政府,社区居民委员会投诉.物业服务企业应在收到质询后7日内答复。物业行政主管部门和乡镇人民政府。社区居委会应在收到投诉后30日内处理。第五十二条.已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业。物业服务费由业主承担 建设单位与业主另有约定的除外 物业交付后长期空置的、按物业服务费标准的50、交纳、并在物业服务合同中明示.第五十三条 物业服务企业违反规定及物业服务合同.擅自扩大收费范围.提高收费标准,重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。物业服务企业依约履行义务的、业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳 物业产权转移时.业主应当结清物业服务费。第五十四条，物业管理区域内供水.供电、供气 供热.通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的 可向委托方收取一定的代办费用、但不得向业主收取手续费等额外费用 第六章、物业的使用与维护 第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途、业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的 应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的,应当征得业主大会同意后.由物业服务企业依法办理有关手续、第五十六条，业主、物业服务企业不得随意、擅自占用，挖掘物业管理区域内的道路,场地，损害业主的共同利益.因公共利益或维修物业，业主确需临时占用,挖掘道路。场地的.应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。物业服务企业确需临时占用.挖掘道路 场地的。应当征得业主委员会的同意 业主，物业服务企业应当将临时占用。挖掘的道路，场地。在约定期限内恢复原状，第五十七条、供水 供电、供气,供热.通讯、有线电视等单位、应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修.养护的责任。前款规定的单位因维修，养护等需要 临时占用，挖掘物业管理区域内道路 场地的 应征得业主委员会和物业服务企业同意、并与物业服务企业签订恢复协议、第五十八条，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律 法规和管理规约,临时管理规约的规定。不得有下列行为,一 损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为.二，违章搭建建筑物和构筑物.私开门窗等违反规划规定的行为。三,侵占,损坏楼道 绿地等物业共用部位，共用设施设备等违反物业管理规定的行为,四、擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为。五。随意倾倒垃圾.杂物等违反市容环境卫生规定的行为、六,堆放易燃。易爆，剧毒、放射性物品 排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为、七 占用消防通道等违反消防管理规定的行为.八、赌博、利用迷信活动危害社会,饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为，九,法律,法规和管理规约，临时管理规约禁止的其他行为。物业服务企业,业主委员会发现有前款规定行为的。应当予以劝阻 制止，并报告有关部门。第五十九条.业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机，太阳能热水器.防盗网.遮阳罩等设施的、应当遵守管理规约 临时管理规约和物业管理的有关规定。保持物业的整洁,美观,业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的.不得破坏屋面。影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合.第六十条。业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业，业主不得违反法律，法规和管理规约，临时管理规约,将住宅.车库或者其他附属设施改变为经营性用房、业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的.应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请 并经有利害关系的业主同意后.方可依法向有关部门办理相关手续、第六十一条，业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前、应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续.按照规定需要报有关部门批准的。应当依法办理批准手续,业主拒不办理登记.批准手续的。物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约、禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域、第六十二条,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议,住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容。一,装饰装修工程的实施内容和实施期限 二、允许施工的时间，三、废弃物的清运与处置,四 住宅外立面设施及防盗设施的安装要求，五，禁止行为和注意事项 六 装修保证金的收取和退还 七.违约责任 八 其他需要约定的事项 第六十三条.业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前、应当告知相邻业主、物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时.业主不得拒绝和阻碍 第六十四条 车库应当优先满足业主.物业使用人停车需要.占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆.应当确保消防通道和道路畅通、并征得业主大会同意.物业管理区域内规划用于停放车辆的车库应当优先投入使用.车库尚未充分利用的 不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位 第六十五条.占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当交纳车位场地使用费。使用费主要用于养护维修小区道路和停车设施,改善共用设施等。使用费的收取标准和使用办法,由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定 费用收取和使用情况应当向业主公示。业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同.业主需要在物业管理区域内停放车辆的,应当事先与物业服务企业商定停车位置。不得擅自占用道路或者其他场地，第六十六条.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位.应当按、吴忠市住宅专项维修资金管理办法,的规定交纳住宅专项维修资金.住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴。使用和管理参照上款执行。第七章 旧住宅区物业管理。第六十七条，乡镇人民政府，社区居民委员会具体指导,协调物业管理的有关工作，第六十八条。乡镇人民政府 社区居民委员会应当组织业主成立业主大会 由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，业主大会成立前的物业管理。由社区居民委员会组织实施.第六十九条.物业管理。城管执法，公安、规划.环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度.对违法行为及时作出处理 第七十条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡镇人民政府负责召集、由社区居民委员会。物业服务企业.业主委员会或者业主代表和城管执法.物业管理等部门参加.联席会议主要协调下列事项,一、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况 二,物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题.三 物业管理区域内发生的突发事件.四.物业管理与社区管理的衔接和配合、五,需要协调的其他物业管理事项、第七十一条.业主。业主大会.业主委员会、物业服务企业，建设单位之间因物业管理发生争议的。应当自行协商解决,协商不成的 可以向物业行政主管部门.乡镇人民政府、社区居民委员会申请调解。也可以依法向人民法院起诉。第七十二条 有关部门,单位在物业管理区域内开展文化教育，医疗卫生、体育健身。计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主,业主委员会和物业服务企业应当给予协助,配合 第七十三条、旧住宅区未建立住宅专项维修资金的.业主应当按照，吴忠市住宅专项维修资金管理办法，的规定交纳住宅专项维修资金,物业服务企业可以根据物业服务合同约定、代业主归集住宅专项维修资金 有车位场地使用费等共有部分收益的。主要用于补充住宅专项维修资金 旧住宅小区的共用部位,共用设施设备需要维修和更新.改造时。未收取住宅专项维修资金或者余额不足的,由业主委员会组织业主交纳或续交住宅专项维修资金 未成立业主委员会的，由乡镇人民政府。社区居民委员会组织业主交纳或续交住宅专项维修资金。第八章、法律责任，第七十四条,开发建设单位违反本办法规定.有下列行为之一的,由物业行政主管部门予以处罚、一、未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业行政主管部门责令限期改正 给予警告,逾期不改正的,处以10万元以下罚款,二。擅自处分属于业主的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权的.由物业行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款,给业主造成损失的、依法承担赔偿责任 三、未在规定时间内移交有关资料的。由物业行政主管部门责令限期移交。逾期不移交的，对建设单位.物业服务企业予以通报,处以1万元以上10万元以下罚款.四.未按照规定配置必要的物业管理用房的、由物业行政主管部门责令限期改正.给予警告 没收违法所得 并处10万元以上50万元以下的罚款。第七十五条 物业服务企业违反本办法规定.有下列行为之一的,由物业行政主管部门按照下列规定给予处罚。一.未取得资质证书从事物业管理的 没收违法所得。并处以5万元以上20万元以下罚款、以欺骗手段取得资质证书的、没收违法所得.处以5万元以上20万元以下罚款,给业主造成损失的,依法承担赔偿责任并由颁发资质证书的部门吊销资质证书.二 聘用未取得物业管理相应资格证书人员从事物业管理活动的,责令限期改正、逾期不改正的.处以5万元以上20万元以下罚款,给业主造成损失的。依法承担赔偿责任。三,将一个物业管理区域内的物业管理项目全部委托给他人管理的、责令限期改正 没收违法所得 逾期不改正的，处以委托合同价款30 以上50,以下罚款,情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书,委托所得收益。用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大会的决定使用,给业主造成损失的.依法承担赔偿责任。第七十六条。擅自挪用住宅专项维修资金的 由物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,给予警告，没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款 物业服务企业挪用住宅专项维修资金.情节严重的。并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第七十七条，有下列行为之一的 由物业行政主管部门责令限期改正,给予警告.并按照本条第二款的规定处以罚款、所得收益、用于物业管理区域内物业共用部位,共用设施设备的维修。养护.剩余部分按照业主大会的决定使用,一、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、二 擅自占用。挖掘物业管理区域内道路，场地.损害业主共同利益的，三、擅自利用物业共用部位,共用设施设备进行经营的、个人有前款规定行为之一的、处1000元以上1万元以下的罚款.单位有前款规定行为之一的.处5万元以上20万元以下的罚款，第七十八条。业主。物业使用人违反本办法规定、拒绝 阻碍物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修。养护的、物业服务企业可以向人民法院提起诉讼,排除妨害,造成损失的、由违规行为的业主或者物业使用人承担赔偿责任.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的、物业服务企业可以向人民法院起诉、第七十九条。业主委员会及其成员违反本办法规定、未在法定时间内将保管的资料 印章和财物移交的 由乡镇人民政府,社区居民委员会责令限期改正，逾期不改正的,业主委员会可以请求物业行政主管部门协助移交,也可以依法向人民法院提起诉讼。造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。第八十条，当事人对物业行政主管部门的处罚决定不服的。可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉,逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的 由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行，第八十一条、与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权。玩忽职守.徇私舞弊的 由其所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章。附.则.第八十二条。业主自行实施物业管理的、可以参照本办法执行 第八十三条.本办法自公布之日起施行.原,吴忠市城市居住小区物业管理办法、政府令第13号,同时废止 fj.display，block float,left,font.weight,500，text,align。left text indent。0px.