杭州市城市综合体规划管理技术规定 试行.第一章 总.则,第一条，为加快.有序，高品质的推进杭州市综合体建设。加强规划管理。根据有关法规和。中共杭州市委、杭州市人民政府关于推进城市综合体建设的若干意见.市委 2009。6号、制定本规定.第二条，本规定所称城市综合体是指由三种或以上都市功能集合形成的与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑，建筑集合体或建筑街区、具体名单和用地边界由市规划局报市政府批准公布,第三条。本规定适用于市区范围内城市综合体的选址。详细规划编制、城市设计及建筑设计.没有规定的、按。杭州市城市规划管理技术规定。试行、执行。市域五县市可参照执行、第四条。城市综合体的土地利用和开发建设应坚持资源保护、合理布局 产业互动.高效集约、特色显著，注重品质和市场主体，政府推动,有利民生.分类指导的原则 第五条.城市综合体必须编制城市设计 含带方案出让时的方案设计 下同 根据城市设计编制或调整控制性详细规划、建设项目按规定编制选址论证报告 并按 杭州市城市综合体规划管理技术导则、试行，第七条,第二十一条规定和其它法定程序报批 第二章.选址，规模和范围、第六条，城市综合体的选址应符合上位规划空间管制分区.同时宜符合如下其一规定 城市，副城.组团。新城,综合公共中心.全市或区域性特色中心 都市产业或其它生产性服务业集群中心.重要交通枢纽或节点.重要景观资源特征区、城市特色品牌体现区 其它适宜培育的商圈中心、环境和服务业发展资源优势区 第七条,除交通 体育、大学 会展 旅游休闲，人居等特定功能类型外，城市综合体的用地规模宜控制在50公顷以内，第八条、城市综合体的具体范围界定宜符合如下规定 至少紧邻一条城市主 次干道或以上等级的城市道路并具有完善的路网系统，边界完整.交通出入条件良好。可适当整合周围城中村等需要改造地区一并进行规划控制。周边功能、相邻关系协调.建筑高度等限制性条件较少，环境质量较好,远离污染源。第三章。建设用地功能引导，第九条 城市综合体的土地使用应体现区域协调，混合使用。业态助益、集约高效的原则,第十条 各类建设用地划分应遵照，城市用地分类与规划建设用地标准。GBJ137,90 明确混合用地的允许兼容性质,第十一条 具有以下生态。文化价值或公益性配套功能的用地,项目和设施。其用地性质应尽量单一并明确边界范围.无法明确的应提出具体建设规模，空间位置，环境质量等具体要求,法定或上位规划明确的。城市设计确定的保留建筑物,构建物.道路、绿地、植物.城市设计确定的文化。体育、大学、中小学 社区公共服务。城市道路、公共交通.绿地和湿地、山体等生态用地.市政,防灾和环卫等具有区域服务和公益功能为主的用地。项目和设施.第十二条,控制性详细规划中有用地兼容或适建范围规定的，应按其执行，第十三条,混合用地性质的，各类性质用地的范围可不单独划分 但应明确各类性质建筑的面积比例 第十四条。在用地性质不变及符合交通、市政 环保等规定和保证相邻关系和谐基础上,具体业态可根据现实需要有所调整.第十五条 需要细分地块的城市综合体,应该根据城市设计和如下原则具体规定、土地使用性质一般应尽量单一,或便于业态分工 组合的可能复合，具有生态。文化价值或公益性配套功能的用地.见第十一条规定，应有合适的用地规模。除保留用地 受地形限制。配套市政设施和文体会展.休闲旅游，交通枢纽等特殊类型城市综合体外、一般宜控制在0,5.5,0公顷之间、同时范围界线应相对简洁清晰,便于灵活组合和相邻关系界定 符合所在区域的交通组织,与公共性道路想联接，特别情况下准许从其它地块内通过,但需在相关地块的规划设计条件中明确并处理好交通联接关系、便于城市设计或出让设计方案的实施。保证空间环境质量和特色.第四章、建筑容量和规划指标 第十六条.容积率在满足日照、消防。交通、限高。相关设施配套和保证环境质量的前提下 可按宜高则高原则控制,其中以商业,办公建筑为主，即建筑面积不小于总建筑面积的50、的不应超过10。0、居住建筑为主、即建筑面积不小于总建筑面积的50,的不应超过5、0，其它建筑和设施应按专业规范要求确定建筑容量,土地出让前必须编制项目选址论证报告，并经规划行政主管部门论证审查后确定容积率等具体指标,交通功能的空中连廊面积可不计入容积率,第十七条、合并出让地块的、在不改变总建筑容量的前提下.建筑容量等有关指标均可按合并后统一计算。地块合并后,控制性详细规划中原有公益和市政配套设施用地面积不得减少.标准不得降低 原有开放空间、道路、立行步行系统和地下空间仍应与相邻地块对接，确需调整的应由规划行政主管部门审查同意、第十八条、建筑密度除住宅建筑应不大于28.外、其它混合用地应不大于70 但同时必须满足绿地，停车.消防，后退，间距等其它要求，第十九条、建筑间距除与外部建筑之间,内部保留建筑和内部新建住宅,老年公寓，医院病房，中小学普通教室。幼儿园生活活动用房。疗养院疗养住宿楼 学生宿舍应按.杭州市城市规划管理技术规定.试行.执行外、其它应综合考虑日照.采光、通风,消防、防灾。视觉卫生 管线埋设、环保.安全等要求确定,但多层建筑之间不应小于10米，高层建筑之间不应小于15米。第二十条 绿地率可以跨地块在城市综合体整体范围内平衡,住宅用地除外.其中建设用地不应低于10。非建设用地按30,控制,单一性质用地的绿地率按，杭州市城市绿化管理条例、规定执行、混合用地的绿地率不宜低于最大建筑面积比例性质用地的绿地率指标 除住宅用地外、旧城改造的可下降5个百分点，用地紧张等特殊情况的可再下降5个百分点.后者纳入整体平衡、无法平衡的,应缴纳绿化补偿费 第二十一条、建，构,筑物上部绿化覆土厚度不小于0,5米时可计算绿地面积。景观水面若与绿化或公共环境有机结合时可计入绿地 但面积不应超过绿地总面积的30 第二十二条,建筑后退高架和匝道 铁路.高压线按。杭州市城市规划管理技术规定,试行、执行、其它应综合考虑安全、环保，交通。街景 管线布置及相邻地块等要求确定,但后退道路红线低，多层建筑不宜小于3米、高层建筑不宜小于5米,确因相邻街景连续性需要可不受此限。第二十三条、机动车停车配建应按现行标准执行,但当最主要建筑功能的建筑面积占总建筑面积的1、3 2、3时、可按现行标准总和的不低于90，不足90，但不低于80 分两档配建,并分别按政府定价的1,0 1。5倍收取异地建设补偿金,其中结合地铁站的按不低于80，配建 并统一按政府定价收取异地建设补偿金,折减的同时,应将公交设施引入城市综合体，当轨道站点位于杭州主城区以外时，应分析确定有无P，R换乘功能和相应机动车停车规模 非机动车停车配建应按现行标准执行。其中外来人员配建标准可按90,折减 并可与机动车位相互折算。公共自行车停车场地宜在靠近出入口的地面布置，规模不宜小于150辆。当与轨道站点结合时、则不应小于200辆、并可按1、3计入非机动车停车配建面积,鼓励公交设施引入城市综合体、鼓励形成完整的公共空间和立体街道系统,鼓励内部联通地下停车库。第五章,规划设计管理，第二十四条,经城市设计后形成的控制性详细规划。其规划控制指标体系应包括开发强度，交通和停车，地下空间利用。公益性和市政配套设施。开放空间和城市设计导引,节能减排和防灾减灾、法定 五线.等内容，其中主要用地性质 建筑容量,绿地率,公共绿地面积，公益性配套设施应为强制性内容，控制性详细规划宜与城市设计基本同步编制、鼓励城市设计纳入景观分析、日照分析 交通和环境影响评价等专篇内容 下续方案设计宜参照城市设计、第二十五条 如需.做地主体，统一建设的或由开发商代征代建的道路。绿地及其它配套设施、必须在规划设计条件中明确。第六章，其 它。第二十六条,居住区公共服务和交通、市政，环卫等设施配套应不低于现行有关标准，第二十七条 绿地 广场,步行系统等开放空间应体现立体化和系统性 减少围墙等封闭性设施。跨地块空中连廊应在规划设计条件中提出用途.位置。宽度，高度,标高和风格形式等原则要求.地块界线内部分应与主体建筑同步设计 建设和竣工。第二十八条、结合人防工程鼓励多用途地下空间开发.跨地块地下通道应在规划设计条件中明确功能，位置、宽度,高度，标高等原则要求，第二十九条,绿线范围内可设置地下社会停车库、但面积不应超过绿地面积的三分之二。上部覆土要大于1.5米且车库顶板要低于室外地坪标高1米以上 并由规划。国土和绿化行政主管部门审查同意，其它建设项目禁止超过法定红线,绿线、蓝线、黄线.紫线，确需局部调整的应由规划和相关行政主管部门审查同意.第三十条，建设项目应在执行无障碍设计.建筑节能的有关规范基础上。进一步鼓励在节能减排，环境保护和经营管理等方面采用绿色建筑。生态和高智能化技术、第七章.附。则、第三十一条，本规定由杭州市规划局负责解释 第三十二条 本规定实施前，已开展城市设计并取得控规或方案设计批复的仍按原规定执行 市政府另有规定的除外,第三十三条、本规定自发文之日起实行 附录一,本规定用词说明。一、执行本条文时，对于要求严格程度的用词说明如下。1、示很严格、正面用。必须。反面用.严禁、2.示严格，正面用.应，反面用。不应，3 示允许稍有选择,正面用，宜 或，可。反面用 不宜,4，示允许有选择，但需引导的。用.鼓励，条文说明，第一章，总，则、第一条、城市综合体是一种较新出现的土地利用和城市开发建设类型，本规定制定的目的主要是加快、有序和高品质的推进其建设。第二条。根据杭州实际 城市综合体的都市功能一般应为三种或以上.包括建筑。建筑集合体和建筑街区三种主要空间环境体类别,具体名单和范围由市规划局报市政府公布。第三条、主要适用于市区范围内城市综合体的规划编制和规划管理、没有规定的。按 杭州市城市规划管理技术规定，试行、执行,市域五县市规定为可参照执行,第四条 为城市综合体发展。规划,建设的总原则和总目标.第五条,必须编制城市设计是由于城市综合体的重要性而增加的杭州地方规划程序、城市设计，控制性详细规划、建设项目选择论证报告需按。杭州市城市综合体规划建设管理导则，试行、要求和其它法定程序报批 第二章,选址，规模和范围,第六条、选址原则、主要包括综合公共中心,专业和特色中心，交通优势区。资源优势区.其它等方面。第七条 除特定功能类型外、城市综合体的用地规模应有所控制，50公顷内可符合最大步行范围要求 第八条。具体范围界定原则。主要包括交通。边界.周边关系 内部限制性条件、环境质量等方面。第三章，建设用地功能引导.第九条,区域协调体现综合体与城市及周边地区的和谐互动、混合使用指综合体内部应包括三种或以上都市功能,业态助益可避免无序竞争。集约高效是土地使用的主要目标 第十条、当综合体仅为一个地块时，混合用地性质可明确为三种或以上.当综合体需要细分二个或以上地块时。每个地块性质可明确为一种或以上，但不宜超过三种。第十一条。对具有资源价值或公益性设施用地的特别规定，第十二条.没有规定的.应按照,杭州市城市规划管理技术规定。试行，中的 各类建设用地适建范围表，的规定执行.第十三条，混合用地不同性质的建筑面积和比例关系应明确。第十四条。为业态引导及动态调整的原则要求,第十五条.对需要细分地块的综合体,其地块划分的具体原则主要包括土地使用性质及其功能组合.特殊价值或公益性设施用地的特别规定、合适规模，交通组织等基本要求和特别规定 便于城市设计或出让设计方案实施等.第四章.建筑容量和规划指标、第十六条,容积率数值均为最高值 其中纯居住地块不应超过3、5、在其它日照，交通，环境等条件无法满足时,不应采用高值、第十七条.对地块合并。通常也是明确业主单位或开发商。后建筑容量、设施配套 空间布局的调整可能程度的具体规定.第十八条.建筑密度数值均为最高值，在其它停车.绿地，消防等条件无法满足时。不应采用高值,第十九条 建筑间距按综合体和外部.综合体内部保留和新建，新建的特殊类和其它类进行分类控制 条文中数值仅指平行布置的最低值。其它情形可参照确定。另.作为遗产、非文保单位、保留并改作公共功能的建筑可不受此限、第二十条.绿地率按综合体整体和地块二层次规定.条文中数值均为最低值.一般不鼓励采用.建设用地指商业.交通.轨道站。住宅等混合用地.第二十一条 建.构。筑物上部绿化和景观水面计入绿地方法 第二十二条、建筑后按后退高架和匝道,铁路,高压线与其它二类控制，其它应综合考虑多目标原则、其中后退道路数值为最低值.但确因相邻街景连续性需要时可不受此限,第二十三条。停车配建体现混合功能用地、细分地块后为一，二种功能的除外。停车资源共享.轨道站点TOD理念开发带来的分类折减 其中结合地铁站的可按枢纽站.指多条轨道相交或位于城市对外交通枢纽处.换乘站 指300米范围内有公交中心站.BRT站点等,一般站、指其它轨道站，有所区别 P R、指停车和换乘功能的一体化.第五章,规划设计管理。第二十四条,对城市设计,控规的衔接关系,经城市设计后形成的控规主要内容,城市设计的鼓励性专篇内容和对下续方案设计指导作用的规定.第二十五条、做地主体、是指市委,市政府明确的杭州市区做地主体、通过，贷款做地 以地贷款、供地还贷.实施项目建设的机构,第六章、其，它 第二十六条。对居住配套设施的规定，其中停车配建等另有规定的除外,第二十七条、对开放空间的引导,突出跨地块空间连廊的对接要求,第二十八条，对地下空间开发利用的引导 突出对跨地块地下通道的对接要求、其它可见、杭州市城市综合体规划建设管理导则 试行 第五章 地下空间开发利用，第二十九条，对，五线，的特别规定，突出绿线范围内设置地下社会停车库的具体要求 绿线是指城市综合体内具有跨地块服务功能的各类绿地。第三十条、对节能环保等方面的原则引导、第七章，附、则、第三十一条、解释权,第三十二条,法律的衔接性 第三十三条.实行时间.附录一.本规定用词说明，比常规增加了允许有选择 带有引导性的用词，鼓励。